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??南都物業(yè)在發(fā)布2024年報后，資本市場表現(xiàn)不佳，股價出現(xiàn)下跌。4月22日收盤，物業(yè)管理行業(yè)首家A股上市企業(yè)南都物業(yè)報收10.29元/股，總市值報10.74億元，距離前一天股價下跌4.19%。

??4月18日，南都物業(yè)發(fā)布2024年年報，交出一份營收凈利雙降的成績單。報告顯示，公司全年營業(yè)收入18.05億元，同比下降2.45%；歸屬母公司凈利潤約0.22億元，同比暴跌88.21%；扣非凈利潤約0.41億元，降幅亦達41.84%。

??這一數(shù)據(jù)不僅創(chuàng)下公司自2018年上市以來的最大凈利潤跌幅，也折射出物管行業(yè)在宏觀經(jīng)濟承壓、資本市場波動下的轉(zhuǎn)型陣痛。

??值得關(guān)注的是，南都物業(yè)凈利潤的崩塌并非源于主營業(yè)務(wù)失速，而是因其投資的安邦護衛(wèi)（603373.SH）股價下跌導致公允價值變動損益虧損超0.53億元，直接吞噬利潤超八成。中國物業(yè)管理協(xié)會研究員李峰指出，南都物業(yè)的案例暴露了物企過度依賴非經(jīng)常性損益的財務(wù)風險，當資本市場波動加劇時，此類“副業(yè)”反成業(yè)績“黑天鵝”。

??盡管公司在長三角區(qū)域市場拓展與費用控制上有所成效，但其業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)隱患亦隨之浮現(xiàn)：江浙滬區(qū)域簽約面積占比高達85.58%，多元化增值服務(wù)收入貢獻不足10%，區(qū)域集中度過高與創(chuàng)新業(yè)務(wù)增長乏力成為制約長期發(fā)展的關(guān)鍵瓶頸。

??營收凈利雙降

??投資“踩雷”成業(yè)績最大拖累

??年報數(shù)據(jù)顯示，南都物業(yè)2024年凈利潤下滑88.21%至2190.53萬元，創(chuàng)歷史最大跌幅。若剔除非經(jīng)常性損益影響，扣非凈利潤同比降幅仍達41.84%，反映出核心業(yè)務(wù)盈利能力持續(xù)弱化。

??導致南都物業(yè)凈利潤崩塌的核心因素在于投資失利。該公司持有的安邦護衛(wèi)403.23萬股（占其IPO前總股本5%），因后者2024年股價累計下跌29.47%，公允價值變動損益錄得-5306.45萬元，同比減少54.74%，直接導致凈利潤減少3979.84萬元。

??對此，上海某券商分析師評論稱：“物業(yè)公司跨界投資本為尋求增長點，但南都物業(yè)對單一標的過度押注且缺乏風險對沖，暴露出投資策略的激進與風控缺失。”

??從經(jīng)營層面看，南都物業(yè)營業(yè)收入微降2.45%至18.05億元，主要系物業(yè)服務(wù)項目撤場導致。年報顯示，2024年公司總簽約項目減少32個至690個，總簽約面積縮水258萬平方米至8610.82萬平方米。分業(yè)務(wù)看，物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)收入15.94億元（占比88.28%），同比下降1.86%；物業(yè)增值服務(wù)收入1.59億元（占比8.78%），降幅5.90%；資產(chǎn)管理服務(wù)更因長租公寓退出導致毛利率驟降至-48.41%，虧損加劇。

??成本端壓力同樣顯著。盡管銷售、管理、財務(wù)費用合計下降15.27%，但營業(yè)成本達15.34億元，僅微降1.33%，毛利率同比下滑0.96個百分點至15.04%。行業(yè)對比顯示，這一水平低于2024年百強物企平均毛利率（約18%），凸顯成本管控效能不足。

??長三角貢獻85%營收埋隱患

??社區(qū)增值服務(wù)增長乏力難破局

??年報顯示，南都物業(yè)在2024年全年新簽項目100個，新簽約面積1040.47萬平方米，其中江浙滬區(qū)域面積占比高達92.51%，較上年提升1.43個百分點。截至報告期末，公司總簽約項目690個，總簽約面積8610.82萬平方米，其中江浙滬區(qū)域面積占比85.58%，較上年度略有提升。

??南都物業(yè)的區(qū)域戰(zhàn)略呈現(xiàn)出“收縮性聚焦”特征。雖在重慶、湖北等非長三角區(qū)域?qū)崿F(xiàn)營收個位數(shù)增長，但整體貢獻微弱，難以撼動區(qū)域失衡格局。

??中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院區(qū)域規(guī)劃研究所副所長陳明分析稱，過度依賴單一區(qū)域雖可短期內(nèi)鞏固市場份額，但易受地方經(jīng)濟波動、政策調(diào)整沖擊。尤其是長三角物管競爭已趨白熱化，價格戰(zhàn)風險可能進一步擠壓利潤空間。

??面對傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)的增長瓶頸，南都物業(yè)近年力推多元化增值服務(wù)，包括社區(qū)電商“悅市集”、企業(yè)服務(wù)“樂勤企服”等。然而，2024年物業(yè)增值服務(wù)收入僅1.59億元，同比下滑5.90%，占總營收比重不足9%；資產(chǎn)管理服務(wù)更因長租公寓業(yè)務(wù)收縮，收入下降17.98%至2690萬元，且毛利率深陷虧損泥潭。

??值得注意的是，南都物業(yè)試圖通過科技賦能破局，如增資商用清潔機器人企業(yè)杭州云象，但其2024年研發(fā)費用反降14.42%至297萬元，研發(fā)人員僅9人（占總員工0.1%），創(chuàng)新投入力度與其戰(zhàn)略雄心明顯不匹配。

??機構(gòu)指出：“物企增值服務(wù)普遍面臨規(guī)模化難題，南都物業(yè)的嘗試尚未形成差異化競爭力。若不能打通供應(yīng)鏈、提升用戶粘性，所謂‘生態(tài)協(xié)同’恐流于概念。”

??不可否認，當行業(yè)進入存量博弈階段，物企需要從“規(guī)模依賴”轉(zhuǎn)向“能力驅(qū)動”。一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士分析，“南都物業(yè)在科技投入、增值服務(wù)、跨區(qū)域運營三大關(guān)鍵能力的建設(shè)上明顯滯后，這可能在未來3年～5年形成戰(zhàn)略斷層。”

??南都物業(yè)的2024年年報，既揭示了資本市場波動對物企業(yè)績的致命沖擊，也暴露出區(qū)域過度集中與創(chuàng)新乏力的結(jié)構(gòu)性風險。面對行業(yè)洗牌加速，物企亟需在穩(wěn)健投資、區(qū)域均衡布局、科技賦能間找到平衡點。

??未來，南都物業(yè)能否憑借“住宅+商寫+城市服務(wù)”的全業(yè)態(tài)戰(zhàn)略扭轉(zhuǎn)頹勢，仍需觀察其能否兌現(xiàn)兩項關(guān)鍵承諾：一是嚴控投資風險，避免“炒股”拖累主業(yè)；二是打破區(qū)域依賴，真正激活增值服務(wù)的盈利潛能。

??正如年報風險提示所言——“市場競爭加劇與成本上升的雙重壓力下，唯有持續(xù)創(chuàng)新與精細運營方能突圍”。