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??“2024年是公司發(fā)展史上極其困難的一年。”北京首都開發(fā)股份有限公司（以下簡稱“首開股份”）在其2024年年度報告中坦言。

??4月下旬，上市房企財報披露季趨于尾聲，在被業(yè)內(nèi)調(diào)侃為“最冷財報季”的陰霾下，首開股份發(fā)布了2024年的完整報告。報告期內(nèi)，公司營業(yè)收入為242.13億元，較2023年的477.6億元下降49.31%；歸屬母公司凈利潤-81.41億元，較2023年的-63.39億元虧損規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。

??這也是首開股份自2022年以來，營業(yè)收入第三年下滑，歸屬母公司凈利潤連續(xù)第三年為負(fù)。經(jīng)統(tǒng)計，2022年~2024年，首開股份累計虧損達(dá)149.41億元，比2016年~2021年這六年的盈利總和還多。

??作為北京市國資委旗下的老牌房企，首開股份一度憑借豐富的土地儲備和深厚的政商資源，在北京的房地產(chǎn)市場上無往不勝，被業(yè)內(nèi)稱為“京城地產(chǎn)一哥”。自2015年開始，首開股份連續(xù)4年穩(wěn)坐北京房地產(chǎn)銷售額冠軍寶座。2018年，公司銷售額首次突破千億大關(guān)，2021年更是以1149億元的銷售額創(chuàng)下歷史峰值。

??然而，隨著戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，市場份額被瓜分，加之行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，首開股份的“黃金時代”戛然而止。近些年，首開股份從“京城一哥”的地位滑落，到陷入虧損泥潭，淪為國資房企中的“差生”，這一發(fā)展歷程令人感慨。如何適應(yīng)新的規(guī)則，走出泥潭，成為其接下來不得不面對的課題。

??業(yè)績困局

??“復(fù)雜嚴(yán)峻的外部形勢下，公司在銷售、資金、盈利、后續(xù)項目拓展等方面困難重重。”這是首開股份在2024年年報中的總結(jié)。

??就虧損原因，首開股份表示，為保現(xiàn)金流，公司被迫“以價換量”，存貨跌價準(zhǔn)備計提加大，疊加高地價項目結(jié)利，毛利率大幅下滑，基本處于微利或虧損狀態(tài)，且虧損項目增加。滯重資產(chǎn)產(chǎn)生的大量財務(wù)費用持續(xù)侵蝕利潤。公司控虧減虧任務(wù)艱巨。

??這一狀況并非一朝一夕形成。

??“公司結(jié)利項目多集中在2018~2020年市場高點時期的高溢價地塊，較高的土地成本與偏低的房屋售價，使得毛利率持續(xù)走低。”首開股份曾在2022年的年報中寫道。

??在過去的一段時間里，首開股份一直以敢于拿地著稱，在很多城市的高溢價地塊新聞中，都能看到首開集團(tuán)的身影。比如，2021年9月7日，首開集團(tuán)在東莞以接近溢價率20%，總地價6.7億元的代價，拿下洪梅17899.3平方米的地塊。由于這塊地是競配建地塊，剔除配建面積5370平方米，折合可售實際的樓面價約1.4萬元/平方米。

??2023年，該地塊案名定為首開熙江玥，首開批價約2.2萬元/平方米，但由于去化困難，后期價格降為1.2萬元/平方米。同時，該項目還一度推出一批單價僅為1.06萬元/平方米的工抵房。

??受此類因素影響，首開股份銷售業(yè)務(wù)的毛利率逐年下滑。

??2022年、2023年、2024年，公司房產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)毛利率分別為16.03%、11.22%、4.56%，同比分別下降3.45個百分點、4.82個百分點、6.66 個百分點，降幅持續(xù)擴(kuò)大。

??在此背景下，公司接連產(chǎn)生大額計提減值，2022年、2023年、2024年分別計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備0.5億元、17.05億元、35.7億元。2024年末，首開股份對房地產(chǎn)項目計提存貨跌價準(zhǔn)備30.81億元。

??此外，首開股份的銷售業(yè)績也在持續(xù)下探。

??根據(jù)年報，2022年、2023年、2024年首開股份簽約面積分別為317.81萬平方米、269.85萬平方米、205.19萬平方米，同比分別降低19.06%、15.09%、23.96%；簽約金額分別為869.63億元、615.33億元、400.13億元，同比分別降低24.32%、29.24%、34.97%。

??對此，首開股份認(rèn)為，項目從拿地到入市開發(fā)周期與標(biāo)桿企業(yè)相比有待提升。周轉(zhuǎn)率下降導(dǎo)致公司去化周期延長，營銷策略針對性、精準(zhǔn)度有待提升。

??現(xiàn)金流方面，2024年，首開股份的期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額約182.1億元，較上一年減少32.58億元。其中，籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-102億元，已連續(xù)4年為負(fù)數(shù)。

??首開股份對此解釋為，因銷售回款不及預(yù)期，資金回籠不暢。公司歷史投資的大量商辦、自持物業(yè)、棚改等滯重資產(chǎn)嚴(yán)重占壓資金。近兩年新項目減少，融資資源不足。公司業(yè)績下滑加劇融資壓力，融資途徑受限。流動性方面承受的嚴(yán)峻壓力不容忽視。

??首開股份還面臨著債務(wù)風(fēng)險的加大。2024年，公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為74.4%，現(xiàn)金短債比為1.03倍。而在2023年，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為72.84%，現(xiàn)金短債比為1.46倍。資產(chǎn)負(fù)債率上升，現(xiàn)金短債比下降，意味著公司償債能力變?nèi)酢?/p>

??掉隊的 “京城一哥”

??在原先占據(jù)優(yōu)勢的北京房地產(chǎn)市場上，首開股份已明顯掉隊。

??據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2024年，首開股份在北京市場全口徑銷售額為229.9億元，排名第五位；權(quán)益銷售額為105.2億元，排名第七位。今年一季度，首開股份的排行下滑明顯，在北京市場全口徑銷售額為33.6億元，排名掉到第十一位；權(quán)益銷售額為16億元，排名跌至第十三位。

??首開股份2024年年報顯示，報告期內(nèi)，公司在北京地區(qū)實現(xiàn)收入74.72億元，同比降低 61.59%，占營業(yè)收入的31.08%；京外地區(qū)實現(xiàn)收入165.69 億元，同比下降40.91%，占營業(yè)收入的68.92%。

??目前，首開股份北京內(nèi)主要項目74個，總規(guī)模約1660萬平方米；京外片區(qū)主要項目82個，總建筑面積約2770萬平方米。

??北京地產(chǎn)圈曾流傳著一句話——“一部首開史，半座北京城”。

??成立以來，首開集團(tuán)先后成功開發(fā)了回龍觀文化居住區(qū)、方莊小區(qū)、望京新城等規(guī)模超過百萬平方米超大型居住社區(qū)，以及大運村、奧運村、國家體育館等一批國家重點項目，累計開發(fā)面積超過5000萬平方米。

??據(jù)中國房地產(chǎn)報記者粗略計算，2010年~2015年，首開股份在北京累計銷售額為906億元，超過北京萬科、首創(chuàng)、保利等房企，成為北京市場龍頭。

??2016年，首開股份提出“根植北京，擴(kuò)張全國”的戰(zhàn)略。數(shù)據(jù)顯示，2016年~2019年，首開股份來自非北京地區(qū)貢獻(xiàn)的收入不斷增加。2016年，來自京外地區(qū)的收入為163.43億元，占總收入的比重達(dá)55.82%；次年，公司此塊收入計185.86億元，占總收入的比重依舊保持在51.58%。

??在房地產(chǎn)快速增長的幾年里，這一戰(zhàn)略顯然是成功的。自2015年開始，首開股份連續(xù)4年穩(wěn)坐北京房地產(chǎn)銷售額冠軍寶座。

??時過境遷，在大環(huán)境變化后，首開股份在非京地區(qū)遭遇挫折。回過頭來，越來越多外來房企“進(jìn)京”，首開股份市場份額也不斷被瓜分，2019年，其“京城一哥”地位被中國海外發(fā)展替代。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2019年中國海外發(fā)展以280.9億元成交額躍居北京市場“銷冠”，首開股份成交金額僅為192.4億元。

??同時，首開股份在2018年跨入千億元陣營后，此后幾年規(guī)模增長陷入停滯。

??數(shù)據(jù)顯示，2018年度，首開股份實現(xiàn)簽約面積377.56萬平方米，同比上升27.97%；實現(xiàn)簽約金額1007.27億元，同比大增46%；2019年實現(xiàn)簽約金額1013.44億元，同比僅增0.61%；2020年，首開股份實現(xiàn)簽約面積381.55萬平方米，同比下降7.28%；實現(xiàn)銷售金額1074.55億元，同比僅增6.03%。2021年，首開股份實現(xiàn)簽約面積392.65萬平方米，同比增長2.91%；簽約金額1149.07億元，同比增長6.94%。

??對于規(guī)模增速放緩，首開股份人士曾回復(fù)稱，公司目前在手項目除重倉北京區(qū)域外，其他項目絕大部分位于南方區(qū)域的一線、二線城市（包括蘇州、上海、杭州、成都、廈門、福州等地）。近一年多時間，北京包括這些一二線城市受當(dāng)?shù)貒?yán)格房地產(chǎn)政策管控影響比較大，很難做到放量順銷，導(dǎo)致近年銷售增長較為緩慢。

??2022年，首開股份迎來上市后首次虧損，此后虧損逐漸擴(kuò)大，昔日的“京城一哥”已然掉隊了太久。

??“難題”何解？

??在難以開源的情況下，節(jié)流或許也是一種應(yīng)對方案。

??2024年，首開股份進(jìn)行了 “成本費用壓降”“組織管理優(yōu)化”等工作。

??根據(jù)年報，2024年，首開股份50個項目完成170項控本增效，降本6.76 億元。成本管控獲“北京市企業(yè)管理現(xiàn)代化創(chuàng)新成果一等獎”。公司全年實現(xiàn)銷售費用10.04億元，管理費用10.38億元，同比分別下降21%、4%。公司獲評“2024年央企國資房企供應(yīng)鏈管理創(chuàng)新案例單位”。

??同一時期，首開股份壓減3個機(jī)關(guān)部室，完成京內(nèi)外19家二層級管理單位的整合重組，形成9個二層級大區(qū)平臺和1個商管平臺。實現(xiàn)二層級管理平臺的職能定位、部門設(shè)置、定崗定編、流程及管控模式標(biāo)準(zhǔn)化。

??與之相對應(yīng)的是公司在職員工數(shù)量的減少。

??2024年，首開股份在職員工的數(shù)量合計為2197人，較2023年的2459人減少262人。在專業(yè)構(gòu)成上，行政人員由387人減少至346人，財務(wù)人員由269減少至238人，技術(shù)人員由1069人減少至966人，銷售人員由284人減少至242人，生產(chǎn)人員由450人減少至405人。

??高管報酬在2024年也有所降低。

??根據(jù)年報，2024年，首開股份董事、監(jiān)事和高級管理人員從公司實際獲得的報酬合計1285.95萬元（稅前），較2023年的1726萬元（稅前）減少約440萬元。

??土地市場方面，首開股份不斷收縮戰(zhàn)線。

??根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2023年，首開股份共新增5幅地塊，新增土地儲備拿地金額105.4億元。到2024年，首開股份總計僅獲取兩宗土地，分別位于成都和北京，價格分別為7.32億元、4.88億元，總成本12.2億元，較2023年減少88.42%。

??為了緩解資金壓力，2022年~2024年，首開股份還接連出售旗下多個商業(yè)資產(chǎn)項目。

??2022年，首開股份出售北京發(fā)展大廈有限公司、北京市朝陽區(qū)廣渠路部分商業(yè)用途房地產(chǎn)、北京市復(fù)興商業(yè)城項目；2023年，首開股份出售公寓項目北京聯(lián)寶房地產(chǎn)有限公司61.5%股權(quán)、商業(yè)項目北京首開云錦鉑郡商業(yè)管理有限公司；2024年，首開股份又出售了3家珠海公司部分股權(quán)，并出售北京天鴻集團(tuán)煙臺天鴻時代房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司全部股權(quán)。

??面對業(yè)績惡化這一艱難課題，首開股份的 “解題思路”是否有效？尚需要時間去驗證。