各園區管委會、各鎮人民政府（街道辦事處），各有關單位：

??《東莞市老舊小區改造工作實施方案》業經市人民政府同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。為確保工作延續性，2021年已開工的12個項目繼續由原牽頭單位負責后續相關工作。

??附件1：老舊小區改造流程圖.pdf

??附件2：“東莞市老舊小區改造菜單”需求意愿調查表.pdf

??東莞市住房和城鄉建設局

??2022年1月17日

東莞市老舊小區改造工作實施方案

??城市老舊小區改造是城市更新的重要內容和方向，是城市建設工作的重要任務和抓手，對構建“住有宜居”，改善城市民生，增強人民的獲得感、幸福感和安全感具有重要的意義。為貫徹落實《國務院辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23號）《廣東省人民政府辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見》（粵府辦〔2021〕3號）等政策文件要求，更好發揮城鎮老舊小區改造在推動惠民生擴內需、推進城市更新和開發建設方式轉型、促進經濟高質量發展等方面的重要作用，滿足人民群眾美好生活需要，經市人民政府同意，結合我市實際，制定本實施方案。

??一、總體要求

??（一）指導思想。以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會精神，踐行以人民為中心的發展理念，緊緊圍繞“灣區都市 品質東莞”戰略目標，大力改造提升城鎮老舊小區，改善居民居住條件，讓人民群眾生活更方便、更舒心、更美好。

??（二）基本原則。

??——堅持以人為本，把握改造重點。從群眾最關心最直接最現實的利益問題出發，征求居民意見并合理確定改造內容，重點改造完善小區配套和市政基礎設施，提升社區養老、托育、醫療等公共服務水平，推動建設安全健康、設施完善、管理有序的完整居住社區。

??——堅持居民自愿，調動各方參與。充分尊重居民意愿，激發居民主動性、積極性，充分調動小區關聯單位和社會力量支持、參與改造，實現決策共謀、發展共建、建設共管、效果共評、成果共享。

??——堅持因地制宜，做到精準施策。科學確定改造目標，既盡力而為又量力而行，不搞“一刀切”；根據老舊小區的實際情況，科學確定改造內容和改造標準，做到“一小區一方案”。

??——堅持底線思維，落實屬地責任。以高度的政治責任感和使命感，及時落實園區管委會、鎮政府、街道辦在老舊小區改造工作的屬地主體責任。屬地鎮級黨委、政府領導要高度重視，加強統籌協調，形成各相關職能部門以及供水、供電、燃氣、通信、廣電等企業各司其職、齊抓共管的強有力格局。

??——堅持建管并重，加強長效管理。以加強基層黨建為引領，將社區治理能力建設融入改造過程，促進小區治理模式創新，完善小區長效管理機制，實現“一次改造，長期保持”。

??二、明確改造任務和目標

??（一）改造對象范圍。

??老舊小區是指建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區（含單棟住宅樓）。

??計劃征收拆遷和納入棚改范圍的小區（含單棟住宅樓）不得作為改造對象。符合要求的國有企事業單位自建或混建、軍隊所屬城鎮老舊小區納入改造范圍。

??我市當前重點改造2000年底前建成的住宅小區。對于70％以上樓棟建成于2000年以前、其余樓棟建成于2005年底前的住宅小區，可納入老舊小區范圍一并實施改造。

??（二）改造內容。

??1.基礎類。為滿足居民安全需要和基本生活需求的內容，主要是市政配套基礎設施改造提升以及小區內建筑物屋面、外墻、女兒墻、樓梯等公共部位維修、翻新等。其中，改造提升市政配套基礎設施包括改造提升小區內部及與小區聯系的供水、排水（包括雨污分流）、供電、弱電、道路、供氣、消防、安防、生活垃圾分類、移動通信、垃圾中轉站等基礎設施，以及光纖入戶、架空線規整（入地）等。燃氣管道經專業檢測機構檢測存在安全風險的老舊小區優先納入改造計劃。

??2.完善類。為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內容，主要是環境及配套設施改造建設、小區內建筑節能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。其中，改造建設環境及配套設施包括拆除違法建設，整治小區及周邊綠化、照明等環境，改造或建設小區及周邊適老設施、無障礙設施、停車庫（場）、電動自行車集中停放點、電動自行車及汽車充電設施、智能快件箱、智能信包箱、文化休閑設施、體育健身設施、物業用房等配套設施。

??3.提升類。為豐富社區服務供給、提升居民生活品質、立足小區及周邊實際條件積極推進的內容，主要是公共服務設施配套建設及其智慧化改造，包括改造或建設小區及周邊的社區綜合服務設施、衛生服務站等公共衛生設施、幼兒園等教育設施、周界防護等智能感知設施，以及養老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務站、老年活動中心、黨員活動中心等社區專項服務設施。

??如國家、省對老舊小區認定標準和改造內容作出調整，從其規定。

??（三）改造目標。2022年，開展東莞市城鎮老舊小區改造調查評估及專項規劃編制；2021-2023年，完成我市2000年底前建成需改造的老舊小區的70%；到“十四五”期末，基本完成我市2000年底前建成需改造的老舊小區，力爭完成我市2005年底前建成需改造的老舊小區。爭取做到一般項目有小亮點，精品項目有大特色。逾期啟動改造工作的，將不再安排財政資金補助支持。

??三、加強宣傳引導

??以樹立公信力、提高知曉度、讓我市社會公眾及時認識到老舊小區改造確實能夠帶來實惠為導向，以營造老舊小區改造工作濃厚氛圍充分激發調動老舊小區居民、關聯單位和社會力量配合、支持、參與改造為目標，按照市級、屬地層面大力進行老舊小區改造宣傳引導。

??——市級宣傳引導。市委宣傳部、市住建局，以及東莞廣播電視臺、東莞報業傳媒集團等市屬新聞媒體機構負責在報紙、廣播、電視、網站、微信等平臺上以公告、廣告、新聞等形式多角度、全方位宣傳城鎮老舊小區改造的重要意義、方法步驟和工作成效，大力宣傳優秀項目、典型案例，引導形成社會各界支持、群眾積極參與的濃厚氛圍。要準確解讀城鎮老舊小區改造政策措施，及時回應社會關切。

??——屬地宣傳引導。園區管委會、鎮政府、街道辦等屬地責任主體安排專項資金負責老舊小區改造宣傳進小區，有條件的爭取宣傳到戶。通過懸掛宣傳標語、設置廣告欄、張貼海報及公告、發放手冊及調查問卷、個別訪談、集體座談、推送播放視頻等方式宣傳報導老舊小區改造的政策，公示改造方案及標準。搭建由社區、居民、設計單位、施工單位等多方組成的溝通平臺，及時匯總并妥善處理居民提出的問題。

??四、建立健全組織實施機制

??（一）強化組織保障

??要把老舊小區改造擺在應有的高度，像攻堅三舊改造、重大項目一樣重視老舊小區改造。成立城鎮居住社區人居環境品質提升工作領導小組，統籌推進全市老舊小區改造工作，研究制定相關配套政策，制定有關規劃和年度目標任務，協調解決重大問題，督查檢查有關進度落實情況等。屬地鎮街（園區）要參照市的做法，成立由鎮街（園區）主要領導掛帥，由鎮街住建部門牽頭，自然資源、規劃、城管、房管、交通、水務、供電、燃氣、通信、廣電、供水企業等部門和單位密切配合、齊抓共管的工作機構；從自然資源、工程建設中心及房管部門抽調熟悉城市更新、工程建設管理的業務骨干，以加強牽頭職能機構的人員配置。

??實行老舊小區改造工作考核激勵獎懲機制。將老舊小區改造工作作為考核屬地部門、單位“一把手”的重要依據；從老舊小區改造項目能不能談妥促成、審批落地、快速建設等方面，考察干部懂不懂得利用資源、擅不擅于洽談合作、會不會靈活變通善不善于創新突破、有沒有狠抓執行落實以及是不是協調服務到位，以此檢驗干部作風和能力。

??（二）構建共建共治共享工作格局

??采取“菜單”方式廣泛征求老舊小區居民的改造意愿，以主流意愿為中心和工作出發點，因地制宜制定老舊小區改造方案；激勵調動老舊小區居民參與改造的主動性、積極性，充分發揮積極分子、熱情居民、業主代表、小區能人的作用，為其提供參與討論、建言獻策、組織策劃的機會和平臺；落實老舊小區改造重大事項方案公示表決制度；遠期結合社區黨群服務探索構建“老舊小區改造意愿調查及綜合服務”網絡信息平臺。

??屬地應加強對接溝通，鼓勵供水、供電、燃氣、通信、廣電等企業機構將老舊小區改造工程中所涉及的水、電、燃氣、通信、廣電等工程納入本單位投資計劃，承擔部分或全部投資。其中供水企業參與出資改造的涉供水設施改造項目可由業主委托供水企業統籌實施，項目竣工驗收后全部供水設施統一移交供水企業維護管理。

??充分發揮基層黨組織“橋頭堡”作用，鼓勵成立“黨員議事會”，積極發揮黨員在群眾動員、政策宣講、答疑釋惑、協調溝通等方面的先鋒模范作用。

??鼓勵屬地建立優秀項目策劃師、項目規劃師、方案設計師、專業工程師人才庫并全市共享；搭建多方參與的溝通交流平臺；力求項目策劃、方案設計專業工程師盡早介入老舊小區改造，盡早做好現場察看、專業咨詢、改造指導、方案確定。

??（三）超常規力度推動改造項目落地

??當前影響老舊小區改造項目進度的問題主要集中為居民改造意愿分散、項目資金籌集困難、工程建設管理經驗不足、項目操作流程不夠簡化、專業企業配合支持力度不大、干部工作動力不足等。對于這些問題，市、屬地各相關職能部門之間要協同配合，各自指定專門的負責人共同做好跟蹤解決。在此基礎上，總結找出共性問題，深入研究處理，提出解決辦法，出臺長效政策，從根本上減少項目推進遇到的問題；對于梳理出的個性問題，相關責任人要及時召開協調會，一個一個提出方案，認真解決，確保項目順利推進。

??（四）打造項目審批綠色通道

??全力提高老舊小區改造服務效率，全面加速項目建設前期工作。改造工程可由小區原建設單位、物業服務企業、屬地社區、業主委員會、業主或業主委員會委托的第三方機構組織實施；實行屬地“一站受理，聯合審批”；經市住建、發改等部門會審同意列入全市老舊小區改造計劃的，視為改造工程已立項，項目可按專業類別（土建、燃氣、水、電等）分別實施，經鎮財政部門財審后，對照國家有關規定依法發包，并按《東莞市建設工程招投標管理暫行辦法》（東府〔2019〕18號）判定是否需要招投標。簡化用地、規劃手續，對改造方案不涉及超用地紅線、侵占城市道路、影響城市規劃實施等問題的，由屬地鎮街自然資源、規劃、城管部門審查后出具同意實施改造的意見；簡化施工報建手續，對不涉及建筑主體結構變動的低風險項目，經征求城管部門意見，實行項目建設單位告知承諾制，不進行施工圖審查。工程開工后，相關主管部門要對工程質量安全實施全過程監管。市住房和城鄉建設局專題研究老舊小區消防改造工程，明確老舊小區消防改造工程在消防設計審查、消防驗收備案及其抽查、消防驗收等方面的要求（老舊小區改造工程建設工作流程圖詳見附件）。

??老舊小區改造工程完工后，實施單位按要求進行竣工驗收。

??（五）實行督查及定期反饋制度

??按照省政府辦公廳要求，建立完善老舊小區督導檢查機制，實行屬地職能部門定期向屬地黨委政府及市級職能部門反饋制度。市將建立每月通報老舊小區改造進展通報制度，對改造進度較好、工作成效顯著的鎮街進行表彰，對參與的施工單位，加大承接業務信用加分力度，納入“東莞建造”優質企業評選內容，激發參與熱情。

??（六）項目申報和改造時間要求

??各鎮街（園區）原則上將下一年度的老舊小區改造項目計劃連同經業主表決同意的改造方案在每年6月30日前報市住房城鄉建設局，需申請國家、省、市財政資金補助的項目，一并填寫相關表格進行申報。

??老舊小區改造工程原則上應在所屬年度3月31日前開工，9月30日前完工。

??五、建立改造資金政府與居民、社會力量合理共擔機制

??（一）合理落實居民出資責任

??按照誰受益、誰出資原則，積極推動居民出資參與改造，建立資金監管帳戶并按要求完成繳納，可通過直接出資、讓渡小區公共收益等方式落實，拓寬籌集資金渠道，吸引社會資本參與改造，通過授權經營的方式引進物業服務企業、開發智能停車場、有償充電樁、微超市等載體，多途徑保證改造資金到位，彌補建設資金缺口。鼓勵居民通過捐資捐物、投工投勞等支持改造。鼓勵有需要的居民結合小區改造進行戶內改造或裝飾裝修、家電更新。根據《住房城鄉建設部辦公廳財政部辦公廳關于進一步發揮住宅專項維修資金在老舊小區和電梯更新改造中支持作用的通知》（建辦房〔2015〕52號）第三條，使用維修資金改造老舊小區，應當按照《住宅專項維修資金管理辦法》第二十二條和第二十三條規定的程序辦理。

??（二）科學實施財政資金支持

??將老舊小區改造納入城鎮保障性安居工程，對列入全市老舊小區改造計劃的項目給予資金支持：

??1.對供水、供電、供氣、排水、弱電、消防、安防、生活垃圾分類、道路改造、建筑外立面涉及社會公共利益的改造內容按改造實施費用80%的標準（連同上級補助資金）進行補助。

??2.對其他類改造內容按改造實施費用50%的標準（連同上級補助資金）進行補助。

??3.以上補助財政按照平均每戶不超過2萬元的標準給予補助。對于低保戶及本小區住房屬其在莞唯一住房且其他條件符合住房保障申請條件的業主，由財政全額補助，補助金額不超過4萬元/戶。對已完成改造方案編制但因業主表決不通過、未納入財政補助范圍等原因導致無法按計劃實施的項目，按照平均每戶200元且單個項目不低于1萬元、不高于15萬元的標準對方案編制單位進行補助。上級財政補助支持的城鎮老舊小區改造項目，優先使用上級補助資金，不足部分由市、鎮（園區）兩級財政按3：7的比例分擔；本《實施方案》出臺前已開展的項目，或已納入省市城鎮老舊小區改造計劃及中央補助支持城鎮老舊小區改造計劃的項目，繼續由市財政全額負擔；余下項目由市、鎮（園區）兩級財政按3：7的比例分擔。

??4.鎮街（園區）在執行改造項目計劃過程中，如需提高補助比例或補助標準的，由本級財政部門和業務部門制定具體的實施方案，報市財政局和市住建局審核。市住建局將綜合全市情況，對清單內容確有提標擴圍或其他修訂意見的，提前征求市財政部門意見后報市政府或市民生工作聯席會議審定，再在全市范圍內執行或選取部分地區試點開展。

??5.與增設電梯工作相銜接。老舊小區改造工程包含加裝電梯的，加裝電梯部分的工程造價單獨核算，該部分按照《東莞市既有住宅增設電梯專項補助資金管理實施細則》有關標準和程序另行補助。

??6.中央、省級及市級補助資金支付方式如下：

??在項目合同簽訂并進場施工后，中央和省、市資金補助部分劃至屬地園區、鎮（街）財政分局，按《東莞市財政性資金投資基本建設項目工程價款管理辦法》（東財〔2021〕20號）的相關規定，依據合同約定進行工程預付款、工程進度款、工程竣工價款結算，優先使用中央、省、市級資金補助進行支付。因施工方原因造成工程爛尾的，將依法全部追回。

??（三）持續提升金融服務力度和質效

??支持城鎮老舊小區改造規模化實施運營主體采取市場化方式，運用公司信用類債券、項目收益票據等進行債券融資，但不得承擔政府融資職能，杜絕新增地方政府隱性債務。倡導商業銀行加大產品和服務創新力度，在風險可控、商業可持續前提下，依法合規對實施城鎮老舊小區改造的企業和項目提供信貸支持。

??（四）落實稅費減免政策

??對列入全市計劃的老舊小區改造的實施單位，其發生的配套資產改造及維護管理等費用，可按企業所得稅法律法規的相關規定在企業所得稅稅前扣除。符合減免條件的為社區提供養老、托育、家政等服務的機構，可根據《財政部　稅務總局　發展改革委　民政部　商務部　衛生健康委關于養老、托育、家政等社區家庭服務業稅費優惠政策的公告》（財政部公告2019年第76號）以及相關稅收法規享受稅費優惠。國家、省有新規定的按新規定執行。

??六、新舊方案銜接

??（一）2021年12個老舊小區中已經實施完工的單項項目，可按《關于印發〈東莞市老舊小區改造工程建設管理工作指引〉的通知》（東建房〔2020〕17號）規定提交補助資金申請資料，按照本方案的補助標準，依簽訂的合同金額申請撥付中央省市補助資金。

??（二）2021年已選定并上報的《2022年城鎮老舊小區改造計劃及2022年中央補助支持城鎮老舊小區改造計劃》的項目仍屬試點范圍，優先使用上級補助資金，不足部分在補助標準內由市財政全額負擔。

??（三）試點項目補助由市財政按照本方案補助標準全額負擔。