海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳

海南省發(fā)展和改革委員會

海南省自然資源和規(guī)劃廳

海南省財政廳

國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局

海南省地方金融監(jiān)督管理局

中國人民銀行海口中心支行

中國銀行保險監(jiān)督管理委員會海南監(jiān)管局

中國證券監(jiān)督管理委員會海南監(jiān)管局

關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見

各市、縣、自治縣人民政府，省政府直屬有關(guān)各單位：

??為貫徹落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號）和《海南省人民政府辦公廳關(guān)于完善海南自由貿(mào)易港住房保障體系的指導意見》（瓊府辦〔2022〕25號）精神，加快完善以安居房、保障性租賃住房、公租房為主體的海南自由貿(mào)易港住房保障體系，有效解決新市民、青年人等群體的住房困難問題，經(jīng)省政府同意，現(xiàn)就加快發(fā)展保障性租賃住房提出以下意見。

??一、總體要求

??以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，樹立以人民為中心的發(fā)展理念，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，遵循政府引導、多方參與、突出重點、因地制宜、供需匹配、職住平衡的原則，立足海南實際，以盤活閑置住房為主，以新建、改建、改造、租賃補貼為輔，穩(wěn)步有序發(fā)展保障性租賃住房，持續(xù)推進住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，有效解決新市民、青年人的住房困難問題，逐步建立和完善多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，為海南自由貿(mào)易港高質(zhì)量發(fā)展提供有力支撐。

??二、基礎(chǔ)制度

??（一）實施范圍。全省各市縣均可根據(jù)實際情況發(fā)展保障性租賃住房。人口凈流入的城市和海南自由貿(mào)易港重點園區(qū)所在市縣確定為發(fā)展保障性租賃住房的首批重點市縣（附件）。其他市縣可根據(jù)當?shù)厝丝凇a(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況，報經(jīng)省政府審定后，調(diào)整為發(fā)展保障性租賃住房的重點市縣。

??（二）保障對象。保障性租賃住房主要面向在當?shù)匾欢▍^(qū)域范圍內(nèi)無房或家庭人均住房建筑面積低于當?shù)爻擎?zhèn)人均住房建筑面積50%以下的新市民、青年人供應(yīng)。市縣人民政府根據(jù)本地實際確定保障對象準入和退出的具體條件。對法律、法規(guī)和有關(guān)政策文件規(guī)定優(yōu)先保障的對象、基本公共服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員和引進人才，應(yīng)予以優(yōu)先保障。

??（三）實施主體。保障性租賃住房由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，充分發(fā)揮市場機制作用，引導多主體投資、多渠道供給，堅持“誰投資、誰所有”。支持專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)等市場主體籌集、運營保障性租賃住房。鼓勵國有企業(yè)、事業(yè)單位、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織發(fā)揮帶動引領(lǐng)作用，發(fā)展保障性租賃住房；國有企業(yè)參與保障性租賃住房建設(shè)運營的，國資監(jiān)管部門在對其實施年度經(jīng)營業(yè)績考核評優(yōu)時應(yīng)予以考量。

??（四）籌集方式。保障性租賃住房主要通過盤活改造各類閑置住房、改建閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋來籌集房源，可適當采用集中新建、項目配建、租賃補貼等其他方式增加房源供給。

??（五）建設(shè)規(guī)范。保障性租賃住房以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，可結(jié)合人才引進和三孩生育政策實施，適當籌集、建設(shè)少量三居室、四居室房源，滿足多元化住房租賃需求。集中新建的項目，建筑面積應(yīng)不少于2000平方米或30套（間），且項目中70平方米以下的小戶型要占到70%以上。利用閑置住房改造或者非居住存量房屋改建的，可適當放寬住房建筑面積和戶型比例要求。建設(shè)集中式保障性租賃住房項目，按《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于集中式租賃住房建設(shè)適用標準的通知》（建辦標〔2021〕19號）有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

??（六）租金標準。保障性租賃住房租金實行政府指導價，按照“租戶收入可負擔、租賃經(jīng)營可持續(xù)”的原則，建立科學合理的保障性租賃住房租金定價機制。面向社會供應(yīng)的保障性租賃住房, 租金應(yīng)當不超過在同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金的90%; 面向產(chǎn)業(yè)園區(qū)、企事業(yè)單位職工定向供應(yīng)的保障性租賃住房, 租金可進一步降低。市縣人民政府要建立市場租金定期評估發(fā)布制度，每年12月底前評估發(fā)布一次，對保障性租賃住房租金的初次定價和后續(xù)調(diào)價加強統(tǒng)籌指導，租金漲幅每年不得超過5%，穩(wěn)定保障性租賃住房租金水平。

??（七）運作平臺。按照“全省統(tǒng)建、分級部署”的原則，構(gòu)建全省統(tǒng)一的住房租賃管理服務(wù)平臺，提供住房租賃政策信息、住房租賃機構(gòu)和從業(yè)人員備案、個人和企事業(yè)單位房源信息核驗發(fā)布、住房租賃合同網(wǎng)簽備案等功能和服務(wù)，有效對接保障性租賃住房等各類租賃住房的供應(yīng)和需求，提升住房資源利用效率，規(guī)范住房租賃管理工作。

??三、支持政策

??（一）盤活閑置住房發(fā)展保障性租賃住房。堅持試點先行，積極探索通過財政補貼等優(yōu)惠政策，引導個人提供閑置住房用作保障性租賃住房，鼓勵住房租賃企業(yè)規(guī)模化籌集改造社會閑置房源，依托政府住房租賃管理服務(wù)平臺，實施保障性租賃住房供給。政府、國有企事業(yè)單位投資建設(shè)的公租房，以及棚戶區(qū)改造、城市更新活動等建設(shè)的安置住房在滿足原定保障任務(wù)后，可將剩余閑置房源調(diào)整為保障性租賃住房使用管理。政府機關(guān)、企事業(yè)單位老舊小區(qū)中存量閑置公有住房、周轉(zhuǎn)房，在改造、修繕符合居住條件后可調(diào)整為保障性租賃住房，由產(chǎn)權(quán)人依據(jù)相關(guān)規(guī)定管理。閑置住房小區(qū)改造作為保障性租賃住房的，可按規(guī)定申請納入城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造范圍，在實施基礎(chǔ)類、完善類、提升類改造項目上給予財政資金支持。

??（二）加強土地政策支持。各市縣可利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地，適當利用新增國有建設(shè)用地發(fā)展保障性租賃住房。本意見確定的重點市縣按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號）享受相關(guān)土地政策支持。　　

??（三）簡化項目審批流程。精簡保障性租賃住房項目審批環(huán)節(jié)和事項，制定專門審批流程，提高項目審批效率。利用閑置住房改造、非居住存量房屋改建和非居住存量土地建設(shè)保障性租賃住房，市縣人民政府應(yīng)組織有關(guān)部門聯(lián)合審查項目方案，審查通過的，委托住建或行政審批部門出具保障性租賃住房項目認定書。市縣相關(guān)部門依據(jù)保障性租賃住房項目認定書，辦理利用閑置住房改造、非居住存量房屋改建、非居住存量土地建設(shè)的保障性租賃住房項目立項、用地、規(guī)劃、施工、消防等相關(guān)手續(xù)。不涉及土地權(quán)屬變化的項目，可用已有用地手續(xù)等材料作為土地證明文件，不再辦理用地手續(xù)。各相關(guān)市縣可結(jié)合實際制定保障性租賃住房項目認定審批流程及操作指引。

??（四）加大資金支持力度。對符合規(guī)定的保障性租賃住房項目，積極爭取中央補助資金，省級財政統(tǒng)籌現(xiàn)有經(jīng)費渠道予以支持。各相關(guān)市縣要切實做好項目前期準備工作，積極申報爭取中央及省級財政補助資金支持。各級財政、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要做好資金分配、使用跟蹤監(jiān)控工作，規(guī)范資金使用管理，提升資金使用效益。

??（五）落實稅費優(yōu)惠政策。全面落實國家支持住房租賃發(fā)展有關(guān)稅收政策和海南自貿(mào)港稅收優(yōu)惠政策，加大對發(fā)展保障性租賃住房的支持力度。利用非居住存量房屋改建和非居住存量土地建設(shè)的保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書后，按照《財政部?稅務(wù)總局?住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（財政部?稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2021年第24號）相關(guān)規(guī)定享受增值稅、房產(chǎn)稅稅收優(yōu)惠。省住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同財政、稅務(wù)部門根據(jù)租賃市場發(fā)展情況，確定我省享受稅收優(yōu)惠政策的專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)認定標準。保障性租賃住房項目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。利用非居住存量房屋改建和非居住存量土地建設(shè)的保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書后，用水、用電、用氣價格按照居民標準執(zhí)行。

??（六）進一步加強金融支持

??1.加大對保障性租賃住房建設(shè)運營的信貸支持力度，支持銀行業(yè)金融機構(gòu)以市場化方式向保障房租賃住房自持主體提供長期貸款；按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)原則，向籌集、改造、改建存量閑置房屋形成非自有產(chǎn)權(quán)保障性租賃住房的租賃企業(yè)提供貸款。鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務(wù)，支持住房租賃市場規(guī)范發(fā)展。銀行業(yè)金融機構(gòu)向持有保障性租賃住房項目認定書的保障性租賃住房項目發(fā)放的有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。各相關(guān)市縣政府要加強和金融機構(gòu)對接工作，定期公布取得保障性租賃住房項目認定書的項目名單，并將項目相關(guān)信息與金融機構(gòu)共享。

??2.支持銀行業(yè)金融機構(gòu)發(fā)行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放。支持企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設(shè)運營。企業(yè)持有運營的保障性租賃住房具有持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流的，可將物業(yè)抵押作為信用增進，發(fā)行住房租賃擔保債券。引導商業(yè)保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設(shè)。在把控風險的前提下，探索在保障性租賃住房領(lǐng)域開展不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作。

??四、監(jiān)督管理

??（一）嚴格項目準入管理。開發(fā)建設(shè)單位或運營單位申報的租賃住房項目，取得保障性租賃住房項目認定書后全部納入保障性租賃住房規(guī)范管理。對現(xiàn)有已享受中央、地方各類政策支持的租賃住房項目，符合規(guī)定的均應(yīng)重新向市縣住建部門申報取得保障性租賃住房項目認定書，納入保障性租賃住房規(guī)范管理，不符合規(guī)定的不得享受保障性租賃住房專門支持政策。各相關(guān)市縣要對現(xiàn)有各類政策支持建設(shè)的租賃住房項目進行排查梳理，按規(guī)定做好項目準入管理工作。

??（二）加強項目建設(shè)管理。將保障性租賃住房納入工程建設(shè)質(zhì)量安全監(jiān)管，并作為監(jiān)督檢查的重點。利用閑置住房改造、非居住存量房屋改建保障性租賃住房的，改造、改建前應(yīng)進行房屋安全鑒定和消防安全評估，改造、改建方案必須滿足安全使用要求。鼓勵建設(shè)單位投保工程質(zhì)量潛在缺陷保險。保障性租賃住房應(yīng)合理配套商業(yè)設(shè)施，滿足日常生活所需；利用新供應(yīng)國有建設(shè)用地和集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)的，應(yīng)加強公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施配套。

??（三）規(guī)范項目租住管理。市縣人民政府要根據(jù)不同的籌集建設(shè)方式，組織建立保障對象進退監(jiān)管機制，規(guī)范保障對象租住行為。要加強運營管理，建立健全保障性租賃住房市場聯(lián)合監(jiān)督機制，對市場運營主體實施負面清單管理，嚴厲打擊以保障性租賃住房為名違規(guī)經(jīng)營或騙取優(yōu)惠政策的行為。保障性租賃住房租賃合同期限一般應(yīng)在1年以上，不超過3年，到期仍符合條件可以重新簽訂，不得上市銷售或搞“以租代售”等變相銷售。要積極推動保障性租賃住房租賃信息服務(wù)、租賃交易管理、租賃信用管理、租賃價格管理等更加規(guī)范、公開、透明，穩(wěn)定租賃關(guān)系，穩(wěn)定租金水平，將保障性租賃住房打造成長租房市場的主要供給來源之一。鼓勵專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)與用人、用工企事業(yè)單位建立長期穩(wěn)定的住房租賃合作關(guān)系，通過批量供給保障性租賃住房房源方式解決用人、用工單位符合條件的職工住房困難問題。

??（四）明確項目退出管理。對于企業(yè)利用閑置房屋改造、改建的保障性租賃住房項目，約定作為保障性租賃住房項目的時間一般不少于5年，合同期限納入保障性租賃住房項目認定書備注事項，合同期限滿后自然退出。對于利用新供應(yīng)土地建設(shè)的保障性租賃住房項目，按照土地出讓合同中的相關(guān)約定執(zhí)行。利用企事業(yè)單位自有閑置土地和非居住存量房屋建設(shè)的保障性租賃住房，收回國有建設(shè)用地使用權(quán)時仍按原土地用途和取得方式進行評估補償。

??五、保障措施

??（一）落實主體責任。市縣人民政府對促進本地區(qū)發(fā)展保障性租賃住房，促進解決新市民、青年人等群體住房困難問題負主體責任。要完善政策制度，抓緊出臺加快發(fā)展保障性租賃住房的具體操作或?qū)嵤┺k法，重點明確本地區(qū)發(fā)展保障性租賃住房的土地、財稅、審批等優(yōu)惠政策，明確保障性租賃住房項目建設(shè)籌集的準入條件、操作流程及工作要求等。要健全工作機制，建立保障性租賃住房項目部門聯(lián)審機制，明確保障性租賃住房項目認定程序、辦法和牽頭部門，構(gòu)建保障性租賃住房項目審批手續(xù)綠色通道；建立住建部門與稅務(wù)部門以及供水、供電、供氣等企業(yè)單位的聯(lián)動機制，推動住房租賃稅收和民用水電氣價格等優(yōu)惠政策落實；建立住建部門與金融監(jiān)管部門、金融機構(gòu)的協(xié)調(diào)機制，加大對保障性租賃住房建設(shè)運營的金融支持力度。

??（二）加強組織協(xié)作。各有關(guān)部門和單位在省住房保障工作領(lǐng)導小組領(lǐng)導下，按照分工，各司其責，加強協(xié)作，形成合力，推動保障性租賃住房各項政策落實到位。省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳負責會同有關(guān)部門制定保障性租賃住房發(fā)展政策，編制全省保障性租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，做好監(jiān)督實施工作；省發(fā)展和改革委負責指導相關(guān)市縣申報保障性租賃住房中央預算內(nèi)投資補助，監(jiān)督落實水、電、氣按居民價格標準執(zhí)行；省財政廳負責申請中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程補助資金，籌集省級補助資金，加強資金使用監(jiān)管；省自然資源和規(guī)劃廳負責做好保障性租賃住房用地保障，監(jiān)督落實土地、規(guī)劃等支持政策；省稅務(wù)局負責落實保障性租賃住房稅收優(yōu)惠政策；人行海口中心支行、省地方金融監(jiān)管局、海南銀保監(jiān)局、海南證監(jiān)局負責指導金融機構(gòu)落實保障性租賃住房相關(guān)金融支持政策；省委人才局、省審計廳、省統(tǒng)計局、省國資委等其他相關(guān)部門按照各自職能做好相關(guān)工作。

??（三）加強監(jiān)測評價。省人民政府對本地區(qū)發(fā)展保障性租賃住房工作負總責，加強對各市縣保障性租賃住房工作的監(jiān)督檢查，對市縣發(fā)展保障性租賃住房情況實施監(jiān)測評價，具體監(jiān)測評價辦法由省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳會同有關(guān)部門制定，依照有關(guān)規(guī)定將監(jiān)測評價結(jié)果將納入對市縣政府的績效考核。各市縣要加大宣傳發(fā)動力度，積極宣傳發(fā)展保障性租賃住房相關(guān)政策，鼓勵多方參與，定期總結(jié)工作成效，好的經(jīng)驗做法及時上報。

??附件：海南省發(fā)展保障性租賃住房首批重點市縣名單

??海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳??????????? ???????海南省發(fā)展和改革委員會

??海南省自然資源和規(guī)劃廳???????????????? ????????????海南省財政廳

??國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局 ??????????????海南省地方金融監(jiān)督管理局

??中國人民銀行海口中心支行 ??中國銀行保險監(jiān)督管理委員會海南監(jiān)管局

??中國證券監(jiān)督管理委員會海南監(jiān)管局

??2022年7月12日

??（此件主動公開）

??附件

海南省發(fā)展保障性租賃住房首批重點市縣名單

??一、人口凈流入的城市（2個）

??海口市、三亞市

??二、海南自由貿(mào)易港重點園區(qū)所在市縣（7個）

??儋州市（洋浦經(jīng)濟開發(fā)區(qū)）

??文昌市（文昌國際航天城）

??瓊海市（博鰲樂城國際醫(yī)療旅游先行區(qū)）

??東方市（東方臨港產(chǎn)業(yè)園）

??澄邁縣（海南生態(tài)軟件園）

??臨高縣（臨高金牌港開發(fā)區(qū)）

??陵水黎族自治縣（陵水黎安國際教育創(chuàng)新試驗區(qū)）