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景房聯商〔2024〕1號

關于印發《關于進一步推動景德鎮市房地產市場良性循環和平穩健康發展若干措施的實施意見》的通知

各縣（市、區）人民政府、市政府各部門、市直有關單位：

??《關于進一步推動景德鎮市房地產市場良性循環和平穩健康發展若干措施的實施意見》已經市政府同意，現印發給你們，請認真抓好貫徹落實。

景德鎮市房地產市場會商及房地產領域涉穩風險防范處置協調小組辦公室

2024年7月30日

??（此件主動公開）

關于進一步推動景德鎮市房地產市場良性循環和平穩健康發展若干措施的實施意見

為深入貫徹落實黨中央、國務院和省委、省政府關于房地產市場調控系列決策部署，適應房地產市場供求關系發生變化的新形勢，統籌做好存量消化和增量優化工作，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，結合實際，特制定以下若干措施：

??一、有序去庫存，積極消化存量住房

??（一）實行住房消費、商貿聯動。自2024年9月1日起至2025年12月31日，對購買中心城區范圍內新建商品住宅，并在此期間辦理了商品房買賣合同備案的新落戶人員、新注冊經營主體企業高管、各類單位全職引進的人才、城鎮無房市民等人群，由受益財政安排資金，對購買人發放3萬元限定時間內使用的家居、家電、家裝等記名式消費券（政府、房地產開發企業各承擔50%），實現住房消費與消費品更新、商貿等消費的良性聯動。〔牽頭單位：市商務局，責任單位：市委組織部、市財政局、市公安局、市人社局、市住建局、市自然資源規劃局、市市場監督管理局、各區人民政府（管委會）〕

??（二）對生育家庭實施差異化購房補助。自2024年9月1日至2025年12月31日，在中心城區購買新建商品住房（以合同網簽備案時間為準，不含商業、店鋪、公寓、辦公樓等非住宅）的景德鎮市常住居民二孩、三孩家庭（子女未滿18周歲，截止2024年8月31日）按套給予購房補貼。其中二孩家庭給予新建商品住房購房款（已網簽備案合同金額為準）總額1%購房補貼；三孩家庭給予新建商品住房購房款（已網簽備案合同金額為準）總額2%購房補貼（具體孩次按同一對夫妻共同生育的子女數計算，以出生醫學證明為準）。同一購房家庭只能按最高享受一次獎勵，補貼資金由受益財政支出，補貼申報時間截止于2026年6月30日。〔牽頭單位：市財政局，責任單位：市住建局、市衛健委、市公安局、各區人民政府（管委會）〕

??（三）推動住房“以舊換新”。支持房企和居民按照市場化原則進行“以居民舊房置換房企定向新房”，舊房可由房企直接購買，也可委托房企包銷、由第三方購買，房企可通過“房票”等形式提前支付舊房房款用于居民購買新房，市住建局、市自然資源規劃局、市稅務局按照實際交易情況為買賣雙方辦理房屋網簽備案、不動產登記和納稅服務。〔牽頭單位：市住建局，責任單位：市自然資源規劃局、市稅務局〕

??（四）實施財稅優化服務政策。1.政策期間購買中心城區新建普通商品住房或二手住房，且在2025年12月31日前繳清契稅的， 購房人依據《商品房買賣合同》、完稅憑證、進賬單等提出補貼申請，由受益財政給予所繳契稅50%的消費補貼。2.政策期間納稅人出售本地自有住房并在現住房出售后1年內，在本地重新購買住房的，可按規定申請退還其出售現住房已繳納的個人所得稅。3.針對市場價格連續3個月環比下降且累計降幅超過10%的情形，及時下調存量房交易計稅價格，打通房產置換鏈條。4.結合我市房地產市場實際情況，根據省稅務局調整后的土地增值稅預征率、核定征收率，及時落實執行有關征管要求。〔牽頭單位：市稅務局；責任單位：市財政局、市住建局、市自然資源規劃局、各區人民政府（管委會）〕

??（五）優化住房公積金使用政策。實行“既貸又提”公積金政策；職工家庭在當地無成套住房，在全國范圍內第一次使用公積金貸款或者公積金首次貸款已結清并再次申請公積金貸款的，執行首套房貸款政策。購買裝配式住宅、星級綠色住宅等高品質住宅，或者二孩以上家庭購買自住住房，申請公積金貸款最高額度上調20%。進一步推進靈活就業人群參加住房公積金制度，擴大制度惠及范圍。〔牽頭單位：市公積金管理中心，責任單位：市住建局、市自然資源規劃局、各區人民政府（管委會）〕

??（六）優化個人住房貸款中住房套數認定標準。對已結清所有購房貸款的家庭，再次申請貸款購買商品住房的，商業性個人住房貸款繼續執行首套房貸款政策。〔牽頭單位：景德鎮金融監管分局，責任單位：人行景德鎮市分行、市住建局〕

??（七）大力實施城中村和危舊房改造。對城中村改造拆除新建和已摸底確認的CD級危房，特別是存在嚴重安全隱患的預制板房屋盡快開展征收拆遷工作，大力推行“房票”安置方式。〔牽頭單位：市住建局，責任單位：市財政局、市自然資源規劃局、各區人民政府（管委會）〕

??（八）適量收購庫存商品房。優先利用收購已建成存量商品房作為保障房的政策，完成年度配售型保障房和配租型保障房（保障性租賃住房和公共租賃住房）建設任務。各級機關、醫院、中高等院校、國有企業等各類機關企事業單位，原則上不再新開工建設辦公用房、干部職工宿舍、周轉房、人才房等，確有必要的，經審批后可按規定就近購買庫存商品房或寫字樓等方式進行籌集。〔牽頭單位：市住建局，責任單位：市各級單位、各區人民政府（管委會）〕

??（九）優化調整學位準入政策。在學位供給允許的情況下，對購買新建商品住房的，允許購房人憑經網簽備案的新建商品房買賣合同和適齡兒童、少年戶口向新購商品住房所在的義務教育階段學校申請入學，具體由市教育部門根據學位情況統籌安排。〔牽頭單位：市教體局，責任單位：市住建局、市公安局、各區人民政府（管委會）〕

??二、穩步調結構，科學優化增量住房

??（十）科學規劃增量優質住房用地。結合我市實際和新增優質住房需求，在詳細規劃編制中，將近郊區，中心城區臨江、臨湖、近山等生態環境優美以及公共服務和基礎設施配套較好的區域作為優質住房重點建設片區。允許尚未開發建設、擬申請商品住宅品質提升項目，在符合國土空間總體規劃，不突破公共服務設施和基礎配套設施承載力的前提下，對所涉及的詳細規劃進行修改調整，合理降低開發強度上限，適應高品質住宅項目的中低開發強度、高品質開發建設需求。參照《江西省商品住宅品質提升設計指引（試行）》，落實綠色、低碳、智能、安全的好房子理念，優化居住區設計，提高建筑品質，加大立體生態住宅、低密度住宅供給。〔牽頭單位：市自然資源規劃局，責任單位：市住建局、各區人民政府（管委會）〕

??（十一）允許合理調整存量房地產項目用地規劃條件。自該文件印發之日至2027年12月31日，對存量房地產項目用地，為提高公共服務設施水平和增加公共空間等正向優化，確需調整規劃條件的，依據國土空間總體規劃，完成所在片區公共服務設施容量評估、交通影響評價等可行性研究，在確保安全、公正、不妨礙相鄰關系基礎上，按程序依托國土空間規劃“一張圖”予以調整。如涉及修改詳細規劃的，應按法定程序進行。規劃條件依法調整后，應簽訂出讓合同變更協議或重新簽訂出讓合同，相應調整土地出讓價款。〔牽頭單位：市自然資源規劃局，責任單位：市財政局、各區人民政府（管委會）〕

??（十二）優化容積率計算規則和陽臺進深、建筑層高約束條件。通過招拍掛方式新取得建設用地使用權的項目，配建的垃圾收集房、公共廁所、變電房（配電室)、開關站、開閉所，以及風雨連廊、首層架空層、上人屋面等作為公共空間供業主免費開發使用的建筑，建筑面積不納入項目容積率計算；每戶住宅設置設備平臺水平投影面積之和不超過該戶型面積的3%且最高不超過5平方米的，不計算建筑面積和容積率;超出前述部分面積，按其水平投影面積計算建筑面積和容積率。在保證結構安全條件下，住宅項目主陽臺進深由不應大于1.8米調整為不應大于2.4米，次陽臺進深由不應大于1.2米調整為不應大于1.5米，在此進深內的，按其水平投影面積的1/2計算建筑面積并計入容積率，超出規定部分按全面積計算建筑面積并計入容積率。各類陽臺投影面積之和不得超過戶型面積的15%，超出部分按全面積計算建筑面積并計入容積率。普通住宅建筑標準層層高由不宜大于3.2米調整為不宜大于3.6米；當層高大于3.6米時，按該層水平投影面積的倍數（建筑層高的1/3倍）計算建筑面積和容積率。已批未開工建設的項目，允許按此規定對原設計方案進行調整。若項目經市住建局會同相關部門認定為商品住宅品質提升項目，相關要求按《江西省商品住宅品質提升設計指引（試行）》執行。〔牽頭單位：市自然資源規劃局，責任單位：市住建局、各區人民政府（管委會）

??（十三）允許調整住房套型結構和停車設施配建標準。對原已進行規劃設計但未開工的商品住宅項目，在不超過原建筑密度、容積率、綠地率、限高、日照等修建性規劃指標和不改變原建筑風格并滿足公建配套的前提下，允許房地產開發企業適當調整套型結構，滿足合理的自住和改善性住房需求。在滿足小區居民當下以及將來停車需求前提下，結合實際停車位供需情況調整確定住宅項目停車設施配建標準，避免出現車位供需失衡。未明確標準的，按省有關規定執行。推動地下非人防車位（庫）辦證。〔牽頭單位：市自然資源規劃局，責任單位：市住建局、各區人民政府（管委會）〕

??（十四）優化新增房地產用地供應節奏。市自然資源規劃局要根據市場需求及時優化住宅用地和商業服務業用地的規模、布局和結構，完善對應商品房去化周期、房地產用地存量的房地產用地供應調節機制，合理控制新增房地產用地供應。合理控制新增房地產用地，當商品住宅去化周期超過36個月，原則上暫停新增商品住宅用地新增建設用地報批、出讓；當商品住宅去化周期在18個月（不含）至36個月之間，按照“盤活多少、供應多少”的原則，根據本年度內盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。對商業辦公類商品房去化周期連續三個月超過36個月的，除省、市重點招商項目外，原則上暫停新的商業服務業用地新增建設用地報批、出讓。〔牽頭單位：市自然資源規劃局，責任單位：市財政局、各區人民政府（管委會）〕三、全力穩主體，穩妥化解風險問題

??（十五）穩妥處置“工抵房”“法拍房”。加強對“工抵房”價格管控，網簽備案價格應與周邊小區平均價格相匹配。各級法院依法穩妥開展“法拍房”工作，市住建局要加強對商品房價格的監測，積極配合相關法院依法合理確定“法拍房”的起拍價，確保商品房價格總體平穩。〔牽頭單位：市中級人民法院，責任單位：市住建局、各區人民政府（管委會）〕

??（十六）加快推進保交房工作。建立已售難交付項目信息臺賬，制定城市商品房項目保交房攻堅戰實施方案，組建城市保交房工作專班，按照市場化、法治化原則，實行“一項目一策”分類處置，攻堅化解已售逾期難交付商品房項目的交付風險，保障購房群眾合法權益。〔牽頭單位：市住建局、市中級人民法院，責任單位：市自然資源規劃局、市國動辦、景德鎮金融監管分局、人行景德鎮市分行、各區人民政府（管委會）〕

??（十七）積極推進更多保交房項目進入“白名單”。建立市住建局、景德鎮金融監管分局、市金融服務中心、人行景德鎮市分行、各銀行機構等部門參加的定期會商機制，搭建政銀企對接平臺，幫助問題項目修復，推動符合“白名單”條件的項目“應進盡進”，對符合要求的項目“應貸盡貸”，滿足房地產企業合理融資需求。建立銀行支持“白名單”項目正向激勵機制，對于能同舟共濟且支持力度大的主辦銀行，市保交房專班應采取措施予以正向激勵。〔牽頭單位：市住建局、景德鎮金融監管分局，責任單位：市金融服務中心、人行景德鎮市分行、各區人民政府（管委會）〕

??（十八）合理降低房地產企業開發成本。結合我市實際，取消商業按揭貸款和住房公積金貸款保證金。已繳納保證金的應及時退付至項目預售資金監管賬戶，支持我市保交房項目建設。市自然資源規劃局要督促企業按出讓合同約定的期限和比例繳納土地出讓價款。對納入處置閑置存量土地項目清單，以及調整規劃條件后簽訂出讓合同變更協議或重新簽訂出讓合同的情形，確需延期繳納土地出讓價款的，可按規定經市人民政府批準，協商調整約定的分期繳納時間和比例，適當延遲價款繳納時間，最遲應在出讓合同簽訂之日起兩年內繳清。允許土地競買人使用銀行業金融機構開具的不可撤銷、見索即付式的保函繳納土地交易市場競買保證金。〔牽頭單位：市自然資源規劃局，責任單位：市稅務局、市財政局、景德鎮金融監管分局、人行景德鎮市分行、市住建局、各區人民政府（管委會）〕

??（十九）允許穩妥處置閑置存量土地。自文件印發之日至2027年12月31日，落實國家有關部門關于妥善處置閑置存量土地的政策規定，對2024年3月31日之前供應，目前尚未開工以及已開工未竣工的房地產用地，由市政府建立處置閑置存量土地項目清單，向省級自然資源主管部門報備后妥善處置。在不增加政府隱性債務的前提下，允許通過依法依規收回、收購等方式穩妥處置已出讓閑置存量土地。堅持以需定購，按照明確的保障性住房定價機制，可以房屋銷售價格扣除建安成本及合理利潤，作為土地價格收購的高限；市場評估價格，或企業實際支付的原地價款、利息及經審計確認的直接投入之和低于高限的，從低確定土地收購價格。收回、收購的存量土地，優先用于保障性住房和公共基礎設施建設，也可優化規劃條件后重新供應，幫助企業紓困解難。〔牽頭單位：市自然資源規劃局，責任單位：市財政局、各區人民政府（管委會）〕

??（二十）支持房地產用地轉讓盤活利用。自文件印發之日至2027年12月31日，對于因規劃調整、企業經營困難或破產造成無法全部開發利用的土地，由開發企業提出申請，經市人民政府批準，可按規定分割宗地。對于企業因經營需要不再繼續開發，或無法繼續開發的部分，可分割宗地轉讓給其他經營主體開發利用。允許未達到項目投資額25%的土地，在簽訂轉讓協議后，先辦理預告登記，在投資額達到法定轉讓條件后再辦理轉讓手續。推動房地產用地轉讓時“帶押過戶”，促進土地二級市場流通轉讓。制定支持房地產項目分期開發建設的政策，細化有關分期辦理《建設工程規劃許可證》等審批手續、分期進行規劃核實等措施。〔牽頭單位：市自然資源規劃局，責任單位：市住建局、各區人民政府（管委會）〕

??（二十一）加快解決存量商品住房登記歷史遺留問題。落實屬地城市政府主體責任，充分發揮各級工作專班機制的作用，加快解決已交付商品住宅項目各類影響辦證的問題，對未竣工驗收、未規劃核實、土地被抵押、涉及查封、房地產企業欠繳稅費等導致辦證難的各種情形，按照“群眾無過錯即辦證”的原則，及時為群眾辦理登記辦證手續。〔牽頭單位：市自然資源規劃局，責任單位：市中級人民法院、市住建局、市稅務局、人行景德鎮市分行、景德鎮金融監管分局、各區人民政府（管委會）〕

??本措施僅限中心城區范圍內，包括珠山區、昌江區、高新區及昌南新區。樂平市、浮梁縣可根據實際情況，參照執行或出臺本地房地產政策支持措施。本措施自2024年9月1日起執行，期限至2025年12月31日止。如遇國家和上級政策調整，以上級政策為準。各相關牽頭部門可會同責任單位出臺相應的政策措施或者實施細則。