中國房地產業協會會長劉志峰

??在第八屆中國房地產科學發展論壇暨

??第三屆中美房地產高峰論壇上的講話

??今年是中國“十三五”規劃的開局之年，本屆論壇以“新五年、新格局”為主題，在中美房地產同行間對話交流，分析房地產發展趨勢，應對房地產機遇挑戰，為房地產發展提供新動力。下面，我就中國房地產發展特別是供給側結構性改革，與大家作一交流.

??為中國這樣一個人口大國提供住房供應，既是人類居住史的壯舉，也是供給側結構性改革的實踐。改革開放前，中國住房供應極度短缺，三代同室、結婚沒房子的情況很常見，我們長期為房擔憂，為房苦惱。住房問題，成了國之憂、民之憂、家之憂。1980年4月2日，針對“住房難”問題，中國改革開放的總設計師鄧小平提出了改革住房分配制度的設想，打破了傳統的福利分房觀念，啟動了以供給滿足需求為導向的住房制度改革。經過一系列的試點，特別是1998年全面深化住房制度改革以來，實行住房分配貨幣化、住房產權自有化、住房供應社會化、住房保障多樣化、住房管理專業化，住房建設和消費進入快速發展期，人民群眾居住條件得到了極大改善，1978年至2014年，在城鎮人口增加3.4倍的情況下，城鎮居民人均住宅建筑面積增加了4倍，達到33.3平方米，戶均成套住房接近1套，實現了住房由“極度短缺”到“快速發展”再到“追求品質”三個階段的歷史性跨越。當前，房地產領域正在貫徹落實中央創新、協調、綠色、開放、共享的發展理念，與互聯網、信息經濟、智能技術加深融合，不斷推進綠色低碳，促進人與自然的和諧。住房消費向多層次、個性化、高品質方向轉變，房地產業仍有較大發展空間。但快速發展的同時，長期積累的問題和矛盾也日益顯現：

??第一，城市分化嚴重、庫存壓力大。

??中國房地產的發展與城市化相輔相成。由于城市化進程和資源配置的差別，不同城市房地產分化嚴重。一線城市和部分二線城市面臨房價調控的壓力，多數二線城市要保持穩定發展，三四線城市庫存壓力大。雖然全國房地產庫存已連續三個月下降，但商品房待售面積仍高達7.2億平方米。此外，產品供應結構不適應市場需求，同質化現象嚴重，非住宅產品去庫存壓力大，配套不完善、適銷不對路的產品大量積壓。化解房地產庫存成為當前經濟工作的一項重要任務。

??第二，房地產杠桿化風險加大。

??2008年以來，面對國際金融危機，中國出臺了一系列經濟刺激計劃，大量社會資金流向房地產和大批企業介入房地產。今年以來，在去庫存等貨幣政策推動下，全國商品房銷售面積和銷售金額均快速增長，但這種市場回暖主要是金融杠桿的作用，加杠桿雖然釋放了部分有效需求和改善性需求，但也帶來了不少投資投機性需求。如果繼續加杠桿，將導致舊的泡沫還沒擠出，新的泡沫又會積聚，最終可能會在政策收緊時破裂。美國的次貸危機、日本的房地產泡沫，就是由于反復加杠桿，通過一輪又一輪的量化寬松、再寬松，形成了惡性循環。房地產杠桿化的加大，有可能引發系統性和區域性風險。

??第三，房地產成本不斷上升。

??成本不斷上升是行業面臨的又一問題，一是土地成本不斷增加，二是融資成本不斷增加，三是材料采購成本不斷增加，四是管理成本和勞動力成本不斷增加。其中，最突出的是土地成本。房地產是高度依賴土地和資金的行業，但土地不能無限供應，企業拿地和拆遷成本不斷升高，抗風險能力有所下降，尤其是地王頻頻出現，深受社會關注，但這絕非我們所愿意看到的。除此之外，綠色智能建筑的建設成本也有所增加。現在看，綠色智能建筑不能單純以高投入、高成本為導向，而要以滿足人們的生活需求為前提，以經濟適用為原則，在性價比上形成優勢。

??第四，房地產短板日益顯現。

??主要反映在：一是粗放式設計建造導致“大路貨”隨處可見，部分房地產企業仍停留在戶型、面積、地段的傳統比拼上，而沒在規劃設計、技術標準、信用等方面展開競爭。二是產品質量提升緩慢。一些企業重銷售、輕技術，重資金、輕管理，在一些關鍵技術應用上缺少突破，產品質量不高。三是配套服務有待提高。雖然房地產業對社區服務業有所拓展，但一些項目在交通、商業、金融、教育、醫療等公共資源還沒配置好的情況下就盲目開盤，產生了大量的無效供應。四是資源能源浪費嚴重。商品房交付仍以毛坯房為主，綠色新型建材應用不廣，住宅產業化進展緩慢，大量的建筑垃圾和住宅生產使用過程中的高碳排放，對生態環境產生了不良影響。

??上面提到的四個方面，也正是當前中國經濟面臨的去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板五大任務在房地產領域的集中體現。

??供給側結構性改革是當前和今后一段時期我國經濟工作的主線。怎樣在房地產領域搞好供給側結構性改革？我把它概括為“明確一項任務”、“建立兩個體系”、“創新三項機制”、“補足四個短板”。

??一、明確一項任務

??化解房地產庫存是當前中央確定的一項重要任務。“去庫存”不是零庫存，合理的庫存，能保持市場的供求平衡和價格穩定。但當庫存超過了合理的周期，去化時間過長甚至難以去化，就會變成城市的“負資產”，并造成企業和相關產業的資金鏈斷裂，引發金融風險或社會問題。但化解房地產庫存，又與鋼鐵、煤炭、化工等領域嚴重的產能過剩不同，房地產作為不動產，它不是普通的產能，無法像工業產能那樣“關、停、并、轉”。不切實際和指標式、任務式的去庫存很難見效。因此，既要立足當前，也要看到長遠，因城施策做到“四個結合”：一是結合所在城市未來人口和住宅需求進行科學測算，按照未建、待建、在建、已建待售的分類，摸清房地產庫存的成因和底數，相應調整房地產開發規劃。二是結合群眾對交通、文化、教育、醫療健康的需求，加快三四線城市基礎配套設施建設，擴大有效需求。三是結合大城市人口疏解計劃，加強城市副中心、衛星城的基礎設施建設和配套服務，在產業搬遷過程中實現人口的遷移居住，逐步盤活庫存。四是結合國家就業創業政策，在三四線城市提供更多就業創業機會，吸引更多農村轉移勞動力和大學畢業生到這些城市工作居住。現在有些大學生未來收入是有保障的，還有一部分新市民也有一定經濟收入，愿意從農村進城買房，要挖掘他們的購房潛力。總之，化解房地產庫存不能只靠財稅、金融等政策，要在供給側結合城市產業、配套服務等多方發力。

??二、建立兩個體系

??（一）以需求為導向的產品結構體系。

??當“量”的問題基本解決后，對“質”的要求就會更高。當前，中國的住房消費已經從“有房住”向“住好房”轉變，追求更完善的住房配套、更優質的公共服務、更綠色健康的品質和環境，是供給側改革的主要任務。有效供給建立在需求導向的基礎上，中國房地產不是需求不足或沒有需求，而是需求變了，供給的產品卻沒有變，質量、服務跟不上。我給大家舉個例子：杭州臨安有個別墅項目，2013年開盤，17個樓盤總成交僅130套，去年一年銷售為零，庫存占項目總量的50%，企業負債7.6億元。為什么近在杭州咫尺、風景那么好的項目得不到消費者認同？就是產品出現了錯配。浙江藍城集團接手后，從供給側入手，重新規劃設計，把原來500平方米左右的大面積、毛坯房別墅進行重新設計，改為83平方米的精裝修+中式小別墅，增加了餐飲購物、休閑娛樂、文化體育、健康醫療和交通等配套服務。通過“一減一增”，讓一個滯銷產品變成暢銷產品，完成了烏鴉變鳳凰的轉變。

??（二）租售并舉的住房供應體系。

??從供給側看，去庫存和改善供應結構是“表”，建立一個租售并舉、供應形態均衡的住房市場才是“本”。改善供應形態，首先要去除“重售輕租”的觀念，把一次性的住房購買，變成分時期、分時段、分年齡的合理投資。國外租賃市場都很活躍，一些國家50%左右的居民是靠租房解決居住的，而且租售比價合理，國際上也是用租售比來衡量房地產在一座城市的投資價值和潛力。其次，要支持房地產企業從商品房銷售向售租并舉模式轉變，同時鼓勵投資者購買庫存的空置房，可以用于租賃，也可以改造為養老、體育、物流等設施，盤活更多沉淀的房地產庫存。三是培育發展房屋置換市場，中國已經逐步從增量房時代進入存量房時代。通過房屋置換，既能調劑住房激活二手房市場，也能與新房市場聯動。一個家庭在不同階段住房需求不同，可能需要置換好幾次房。目前，大連在全國創建“先買后賣”的房屋置換辦法，置換戶在二手房或新房市場選中房源后，由置換機構聯合銀行提供“賣方信用”，以原住房評估價的60%貸款給置換戶，而且換房信息在統一的電子商務平臺上可查找；用于置換的資金在置換戶、委托機構、銀行三方托管下運行。該辦法實行15年來，大連已置換房屋2.1萬套。

??三、創新三項機制

??我認為，現階段房地產供給側、需求端有三項機制值得創新。

??（一）土地供應機制。

??從供給側看，土地制度創新是改革能否成功的關鍵。當前，對去化周期長的地區要減少供地或停止供地，從供給側抑制低端和無效供應。常州市今年已是停止供地第三個年頭，現在去化周期已減為9個月，到年底去化周期可實現6個月。同時調整商用地產的供應結構，嚴格控制商業地產、城市綜合體、辦公用房的用地供應，通過商改住調整用途，發展優客工場、長租公寓。房地產企業也要主動適應甚至參與供應管理。

??（二）高品質新型住宅激勵機制。

??供給側改革也要有抑有揚。抑的，是低端和無效的供應；揚的，是高品質新型住宅。要用政策激勵機制引導市場供應高品質住宅，對用產業化、集成化、信息化手段和新型建造方式生產的高品質新型住宅，要給予信貸、稅收優惠政策，降低高品質住宅初期發展的建設成本，支持房地產企業發展優質產品。同時，有必要將綠色、節能、智能等要求納入建設標準，將住宅性能等主要指標，作為項目招標、土地出讓的前置條件，使更多綠色建筑、節能建筑獲得政策支持。

??（三）新市民需求支持機制。

??從需求端看，也要制定切實可行的政策，支持有一定經濟收入的農民進城買房，推動農民工市民化，使新市民的住房需求加以落實。這里面有兩點需要抓緊：一是簡化收入證明和擔保手續，切實解決農民購房貸款準入難、條件高、費用多、辦理慢的問題，為他們掃清政策障礙；二是通過解決戶籍、居住證、子女教育等手段，幫助解決新市民買房的后顧之憂。

??四、補足四個短板

??加強供給側結構性改革，要將制約房地產發展的關鍵性短板補齊。

??（一）補設計短板。分析一些城市庫存大的原因，設計單一是先天性短板，形成了大量的無效供給，但如果設計好了，就能將普通的住宅產品變成城市的經典作品。做到這一點，首先要將建筑設計與城市設計融合；其次，建筑設計要兼顧室內裝修設計，二者合一，同步完成；三是在大力推廣裝配式建筑中要特別重視預制構配件設計，完善設計體系。如江蘇龍信建設集團，在設計中有效融入裝配式技術，既提高了住宅品質和城市形象，也降低了開發成本，企業從中獲得經濟社會效益。

??（二）補產品短板。一要適應用戶對住宅升級換代的需要，提高住宅品質，大力發展綠色建筑，建立智能舒適、健康愉悅的生活環境，提高居住舒適度。二要依托互聯網和智能技術，整合產業鏈，推動房地產與設計創意、醫療養老、休閑娛樂、現代服務業等融合，滿足群眾對不同業態的需求。

??（三）補住區配套短板。首先完善住區規劃，合理布局。要按照“加密路網、劃小住區、開放公區、組團封閉”的原則，補足住區規劃。早在15年前，萬科就吸收國外經驗，在住區規劃上打破常規，運用街坊式的設計，規劃了深圳四季花城和武漢城市花園項目，建成后的住區尺度適宜、配套完善、安全便捷，至今還保持著良好的環境和服務。其次要落實配套，商業、公共服務配套設施要與小區同步規劃、同步建設、同步使用。

??（四）補技術短板。“十三五”時期，是科技創新能不能在房地產行業突破的關鍵期，要推進住宅產業化和新型建造，擴大全裝修住宅供應比例，真正為老百姓建造長壽命、好性能、綠色低碳的百年住宅，要實現這一目標，就要大力發展支撐體和填充體分離的SI住宅體系；要利用集成化技術，促進全裝修。一些先進技術如果再不應用推廣，造成的短板，將讓我們終生遺憾！

??推進房地產供給側結構性改革，是中國適應新常態的重大創新，也是實現“十三五”規劃的必然選擇，我們愿與大家一起，為中國房地產業的明天，探索出一條更廣闊更美好更能持續發展的道路！