??中房網訊 9月2日，由中國房地產業協會、綠地控股集團有限公司主辦的第十一屆中國房地產科學發展論壇在上海召開。眾多中外專家齊聚，分析數字經濟發展趨勢，展示未來居住技術發展方向，交流會員單位和房地產企業創新經驗。在本次論壇上，哈佛大學房地產專業高管培訓教育項目講師，曾任美國微軟公司房地產戰略開發總監Bill Lee發表主題演講。以下為文字實錄：

哈佛大學房地產專業高管培訓教育項目講師，曾任美國微軟公司房地產戰略開發總監 Bill Lee

??演講主題：數字化開啟房地產科技新時代

??Bill Lee：各位早上好，非常高興今天可以來到這里見到各位。要花幾分鐘的時間布置電腦，可以用這個時間拉一下腿和胳膊，因為大家都很累了。那么今天向大家展示使用新技術來進行翻譯。今天我們有雙重保險，既有大屏幕技術進行翻譯也有我人工進行翻譯，我本人非常高興來到中國。

??那么再次感謝邀請我來到中國，每次來就覺得是一個很棒的國家，有很多的創新，那么在此特別感謝房地產協會馮會長，張會長感謝各位領導邀請我來這里，昨天晚上來到這里已經很晚了，然后看到一直在徹夜的準備，感謝大家。

??那么我們現在就開始了，希望大家會喜歡接下來的演講。那么我們就從一個問題開始，什么是智能的房地產呢？在2015年的時候，我被微軟雇傭來設計他們的新園區，當時就想這個所謂的智能房地產其實涵蓋的范圍和內容非常多。那么當時看到的所謂的智能房地產有這么多的內容，我就感覺非常的困惑，我相信在座也有人跟我一樣，為此感到困惑。

??那么這些搞技術的人會把所有的新東西都堆積到一塊，我的工作也是累計這些智能房地產究竟包括了什么，那么同時這些搞技術的人，他們也會一直在說這些各種各樣的新東西，而我就是要幫助他們什么才是創新的這個決定。

??然后就讓我的團隊共同來引進了八大主題的智能房地產，從而為微軟的新園區進行設計，當我們著手去做了之后，發現這些工作其實并不難，那就致力于為微軟打造這樣一個智能的可持續性的至少可以延續百年的園區。那么現在大家在屏幕上面看到的就是關于微軟這個園區的主要數據主要內容，全世界最大可持續性的智慧型園區之一。

??接下來和大家分享一段視頻，正在建造過程當中的智慧園區，然后會為大家講解。首先來看視頻。

??在這里面跟大家分享一個小秘密，大家有這個嗎？那么也請大家把手機舉起來，肯定大家都有一款智能手機的是吧？如果出門忘記帶了，肯定會回去拿吧，那如果錢包忘記帶了，這就算了繼續走吧，說明什么？其實技術是人類的一部分，所以在建立一個技術創新園區的時候，不一定所有都要圍繞園區來建。

??我們是以人來建的，要以人為本，技術是給人服務的，比如說剛剛在視頻當中的像現在大家看到的就是我們的長廊在微軟的整個園區表面是沒有特別設計通道的，因為我們認為這個園區應該為人而建的。怎么樣讓人們不斷的去創新，這是一個技術框架。同時我們會建一些廣場把人聚集在一起，可以讓我們的空間更加靈活，為人所用。

??同時也希望他們的工作生活更加有樂趣，比如說強調把會議室建到森林樹木當中去，可能這個建造的成本并不高，已經成為工作人員在微軟工作的第二大理由。而且很有意思的一點這個會議室向大家展示的木屋會議室里面沒有視頻音頻各種輔助工具的。因為我們希望讓這些搞技術的人，像普通人一樣可以面對面的交流。

??為了創新讓他們面對面的交流不僅僅只是坐在那里發郵件還有技術手段，所以我認為一個最好的房地產項目，就是應該是以人為本，為人而建的，不僅僅只是為了技術而技術。接下來就要談一下未來的技術，未來你怎么想的都會按照既定的步伐而來。那么現在大屏幕上面顯示的就是不同的技術領袖，在不同的時段對技術發表的評論。我在這里引用黑字的第三行，說蘋果手機不可能獲得市份額的，完全不可能的。

??那么所以關于技術很困難的一點就是說有的時候領導也會搞錯，大家手中所展示的手機都是智能手機，都是以蘋果手機為本的，所以將基于過去來看看未來會怎么樣應變，當時最先進的電腦如圖所示，跟房間一樣大，擁有這個電腦的只要20萬美金。但是當時的這個電腦完全可以用來做一些重復性的工作，用這個電腦肯定要到辦公室。那么到了90年代的時候就發生了PC電腦革命，當時人們在想一臺個人電腦究竟可以做什么呢？

??但是實際上個人電腦80年代已經創建起來了，1984年的時候，已經創建出了第一臺電腦，而且花了很多錢做廣告，但是賣的并不好。為什么當時賣的不好，就是當時的受眾并沒有準備，到了90年代就開始大賣了，所以可以得出這樣一個結論，就是當技術創造出來之后，大概需要花十年的時間慢慢成熟被市場所接受。00年的時候變成了因特網時代，或者萬維網的時代，00年就開始漸漸進入到了市場。

??那么大家知道不知道因特網是什么時候發明出來的，哪一年創造出來的呢？有沒有人知道這個答案，1989年創造出來的，同樣的十年的時間才走向成熟？當時在90年代的時候，看到了微軟就是放在了個人電腦上面，在2001年的時候進入了因特網時代，然后谷歌抓住了時代就脫穎而出了。

??再過了十年到了手機移動的時代，這個也是蘋果手機越來越為人們所矚目像諾基亞這樣的老款手機被淘汰的時刻，那么可以說現在所有的東西都搬到的手機上面，尤其在中國，越來越適合任何以阿里巴巴淘寶為基礎的所創建起來的。接下來又會發生什么呢？現在生活在一個數據的時代，每次大家去使用手機的過程，其實就是一個有關于數據交換的過程，這些數據會被存儲交換，會被組織起來。

??當你在手機上面搜索的時候，手機就會為你來搜索什么結果，那么我們的因特網也會變得越來越可預測了，舉個例子比如說有一個朋友喜歡打撲克牌，所以我們就在微軟把不同的場景都上傳到了網上。然后人工智能打了一手好牌，根本打不過人工智能的。

??而且我們要知道其實人工智能已經有20年的歷史了，為什么現在這么強大呢？因為現在有數據，現在的技術比人類做的更多，可以去組織數據。現在談完技術大背景之后，再談一下房地產行業當中技術的應用。

??那么有了數據有了技術之后，我們的房地產也可以從過往社會為中心，到現在以人為中心，同樣房地產建筑的設計都應當以人為本，有很多的層級，第一個層級如何使用關于能源的數據，包括水電空氣變得更清新等等，其實這個部分很容易，你可以看到過往怎么樣使用的，然后提高使用的效率。

??第二層級就是如何應用空間，如何進入到這個空間了，最上面也就是第三個層級變成了周邊的智能這樣的層級了，這是什么意思，就是意味著房子大樓有生命活了過來，所有這些東西也可以在后臺運作，不是在人們的面前再工作。之后會給大家分享一段視頻，在看視頻之前先來看一下從基礎層面來講具體怎么做到的。

??談一下空間的這樣的一個問題，那么我們可以通過傳感設備，來看一下人們具體怎么來利用這個空間的，那么我們在新加坡的這個大樓有八層樓但是放了傳感器之后，我們發現其實不需要八層，我們需要四層就夠了，把整個空間的利用變得更加高效了，對于任何大樓任何公司來說有30%的空間都是閑置的。比如說像今天晚上肯定會有很多人呆在這個酒店，住在這個酒店，上午九點十點離開這個酒店的時候，會發現這個電梯肯定是非常擁擠的，所以在微軟電梯里面加傳感器，我們就和這個電梯公司進行了合作，通過傳感器發現這個電梯里面已經人很多了的話，這個電梯就會直接到大堂。所以明天早上幫大家離開酒店的時候，就辦理離房手續的時候，發現電梯里面都是人，想進也進不去，電梯就會在你的面前門開門關還是進不去。

??我們微軟不會發生這樣的情況，就是要找一下，能源的效率會降，可以提高不會有那么多的能耗了，那么同時還在其他的設備當中也裝了傳感器，那肯定會發生什么樣的情況呢？我們在收集了數據差不多一年左右時間以后呢，我們發現了當這個空調實際上壞了那天，空調的溫度就會莫名上升0.5度，這樣的模式每次空調出現問題都會重復出現，所以我就決定如果下次再發生這樣的情況，可以寫一個算法，一旦有這樣的情況出現，那就直接讓人去進行預先的維修。

??然后到了第二年所有的144棟大樓都沒有再發生空調壞了的情況，那么同時可以用人工智能預先來看一下溫度，然后根據氣候溫度的條件來設置房間里面的空調和溫度，同時預冷和預熱的時間也不會太早，然后來到辦公室的時間就正好，光靠這一項能源節省了28。

??接下來談一下物聯網IOT，現在還不知道所謂物聯網究竟意味著什么，唯一對物聯網所知的這些設備是和因特網連著而不是和互聯網，把越來越多的設備和因特網連接會發生什么樣的情況，接下來分享這個視頻。

??大概回顧一下剛剛視頻放了一些什么內容，當這個女士剛走進這個大樓就立馬識別出來了她的身份，大樓就知道他們要去哪里開會，要和誰開會，同時還會說和那些共同開會的人，他們什么時候到系統會告訴他有一個與會者會遲到10到15分鐘。所以他們也會相應的來調整會議室，當他們想要下去點一杯咖啡的時候，系統知道你想買什么咖啡，排隊太久了讓你去另外一個咖啡廳買，直接給你點好了付錢就好了。

??所以有預先實現的這個部分，不去支付這一塊，現在有支付寶，刷一下就可以扣錢了，然后還會知道今天晚上想要不想要什么休閑娛樂活動，比如說之前買了什么票今天要去看，這個是未來會發生的，手機里面預裝了147個APP了，到了未來會有一個數字化的個人助手，知道你要干什么，通過數字化的連接來幫你做安排。那么其實現在已經慢慢的開始了這樣的一個準備，每天早上起來以后看看今天的天氣如何，像今天早上會打開天氣的APP，看一下上海的天氣怎么樣，會不會下雨。

??但是我為什么要自己來做這個步驟呢？完全有手機可以告訴我，這個也會知道未來數字化的時代的真實的情況。那么現在工作在一家資本公司來做有關于房地產技術的投資，那么在上周我準備跟這一家來做投資，那么剛剛所講的所有的這些事情，要變成現實的話，就需要硬件和軟件來收集數據，來組織數據，安排數據。

??那么所以呢就投資了這樣的運作到類似工作的平臺，到明年在能耗節省方面達到兩億美金，同時還可以讓我們大樓做好數字化的準備，所以再來分享一個小秘密吧，不要老是去想下一個好的技術會是什么，只要有相應的基礎設施和平臺做好準備，無論下一個新技術是什么，都可以隨時應對。

??那么最后有一些總結的信息，首先第一條就是所謂的智能只要為人而設計，以人為本，不是以技術為本，技術是人的一部分，人到了那個部分，技術就會到達，同時會相信技術是幫助人而定的，所以要跟隨著這樣的創新的潮流，他會幫我們來運東西，也會幫我們來運人。同時房地產行業在很多行業當中都是應對新技術的比較慢的行業，但是同時是所有智能可持續發展的一個關鍵，也是以人為本的關鍵。

??這是我的演講，謝謝大家！