??中房網訊　9月2日，由中國房地產業協會、綠地控股集團有限公司主辦的第十一屆中國房地產科學發展論壇在上海召開。眾多中外專家齊聚，分析數字經濟發展趨勢，展示未來居住技術發展方向，交流會員單位和房地產企業創新經驗。

??在本次論壇上，阿里巴巴集團副總裁郭繼軍發表主題演講。以下為圖文實錄：

阿里巴巴集團副總裁 郭繼軍

??演講主題：AIoT賦能，共建智慧地產生態

??郭繼軍：非常感謝張會長，各位來賓，各位領導下午好。非常榮幸今天可以來這里跟大家交流一下我們在物聯網領域里面通過我們的智能的技術來推動房地產業的一些轉型和升級。其實來這里之前不知道是不是因為這個，今天來這里跟大家做一個分享，周末的時候收到一個禮物，是一個智能門鈴，其實功能挺簡單，跟手機APP連接一下到不同時間段就可以。

??但是我覺得這個禮物不重要，誰送給我這個禮物很有意思，不知道多少人會猜到送禮物的是物業公司，跟我的交互基本上是確實比較多的，突然送一個智能的門鈴我其實就是說這個物業公司也是在轉型的方向。

??我們如何來看待房地產這個行業的，如何希望通過我們的技術來推動一些產業的發展，剛剛談到的物業公司一些方向和驅動力，都有點類似。那談到整個的產業我們最近其實有很多的，我不是這個行業的專家，沒有辦法跟大家一起做深度的房地產業到底如何了但是我覺得有趨勢大家可以看到比較明顯的。

??第一個從過去的造房子啟動這個產品作為房產的不管是個人消費還是家庭，以及這個企業也好，這個是我們的一個過去所謂黃金十年的房地產的產業，最近很多人說房地產業開始我們叫做脫金融不再作為一個金融產品出現。我覺得說作為房地產業其實一個比較好的在地產界的領導都說了，地產往哪里走呢？其實一年多前我當時在跟海底撈的董事長也是張總，跟張總在溝通的時候，當時提了一個概念張總非常認可，海底撈不是一個簡單的服務業加上制造業再加上數字化產業。

??我覺得今天可能如果去看很多產業，看房地產，跟剛剛的地產協會的同事領導，在做大規模的服務型轉型，地產業從傳統制造業到現在的更多變成標準化制造業再加上數字產業，我們很多行業都變成的幾位一體的。

??我們來看一下在這個地產趨勢發展里面，其實可能大家對于如何從一個傳統的制造業就是以人為本的制造變成現代化制造業，無非就是更多的從這個建筑的或者房產這個本身來去發展的，有一些產品標準化，可以用工廠形式來致力到現場去打造等等。

??哪怕在這個過程當中，其實我們也看到了一些數字化的，大概三個月以前，跟海外一個同事溝通的時候，談到一個特別有意思的現象，在舊金山這個新機場建設過程中間，過去大家建設的時候所有的這種大的建筑工地大家都是說找一些非常有經驗的項目經理，每天去看這個工程到底建設的如何，跟我的布置安排是不是一樣，那這個舊金山做了一個事，在機場建設的上面放了很多的攝像頭，那個平均每天在采圖像，把視頻傳過來以后，拿到這個視頻，跟它的圖紙做對照，來確保說在建的建筑跟我的這個圖紙上面的東西是吻合一致的，最怕的就是房地產建好三四個月了，等到中間出現跟圖紙不匹配的，這個時候就會出現很大的問題。

??所以他們就是說其實數字化今天滲透到的幾乎所有的非常小微的產業，那像建筑這個行業，肯定是非常不同的，今天也在經歷巨大的數字化的轉型過程，如果在今天我們再去看整個地產的我們可以看到更多的，為什么呢？今年是5G的在阿里里面有一個事情，在講阿里巴巴要雙11了。那一天對于大家來講可能很多人只是一個采購的狂歡日，因為一個節日，對于阿里巴巴自己來講，在那一天的0點0分那個時刻，對我們來講是一個技術大關，有海量的支付單進來，有海量的單要讓大家去做進一步的物流的管理。以及這些包裝等等整個的流程，那么這個過程當中，其實我們看到了非常一個有意思的事情，將來這個平臺我們這個平臺會面臨到海量數據交易的服務器。

??我們在今天5G的時代，大家看到這個AIOT的使網銀的連接，想象一下今天的房地產業一棟房子都跟剛剛講的智慧文明也好，或者談的新造機場來進行物聯網化的話那么我們未來看到到2036年就有一萬億的設備，什么意思呢？今天如果阿里巴巴面對雙11的時候，有5億用戶消費這個平臺，5億是千分之0.5，也就是說未來我們有大量的企業可能會遇到跟阿里巴巴今天的雙11一模一樣的，而且是每天早上睜開眼睛就是有幾十億的用戶會做這個事情。

??不管是來聽一下今天的天氣情況，還是去了解一下我的整個園區的安全情況，這個萬億的終端設備廣泛布局了以后，大家可以想象一下，大家管理這個系統跟今天的雙11系統沒有任何差距，這個就是作為數字化企業帶來非常大的挑戰，今天可以在阿里巴巴做的事情，可不可以延續到房地產業做進一步的。

??我們看到一個非常有意思的事情，在聯網過程當中，大家都有手機，我們過去這些年，我們來講社會在互聯，一直在講連接這個詞，有很多物聯網企業靠連接這個詞發展壯大了，甚至變成全球的領軍企業，每一位有感受就是說今天其實你的手機變成了一個阿凡達每天做的任何動作，每個交易每個行動，通過手機來。

??我在家里有很多的智能家居的設備，這些東西絕大多數都是通過我的手機來連的，到了5G以后，非常有意思的每個設備都可以玩了，不需要通過手機，智能冰箱可能直接上網了。所以它的連接不再是今天這個連接，未來的話所有設備是互相連接的，那個網絡的復雜度是很大的。這個復雜就跟今天的N為節點的復雜度大得多得多。

??那么這個情況之下，我們如何探討未來的數字化變成更加有價值的，那整個在這種數字化大潮底下，我們看房地產業，歸結到一個非常有意思的，數字化管什么，過去在講數字化的時候，遇到一些經典的模型，左邊這是4P模型，產品價格我們這個最經典的營銷模型，然后到了過去的這些年，大家都說以客戶為中心，可是未來如果大家想一下，像剛剛的一萬億的設備，以客戶為中心，這個客戶是誰，要重新思考一下，客戶變成一個終端變成一個設備，變成一個一個物件，變成房地產里面的一個一個組件。

??在阿里做一個大的創新，最開始來源于新零售這樣一個體系，要人貨場重建，一個最根本的背景就是人不是過去的人，貨不是過去的貨，場地也不是過去的場，如何把這幾件事情連接起來，打造成一個新的體系，今天在面向未來，地產業要去做新的數字化轉型，到底面臨著什么東西，我們認為是一個新的人貨場的體系，我們可以看一下，在過去的不同的時代，有不同的節點。其實我們非常欣喜我們有一些伙伴，在地產行業里面的已經在探討了這個人貨場到底是什么，比如說今天的萬科大家知道的在非常激進的推動說地產業應該是制造業，然后說地產加服務業。

??這個會加很多數字化的元素來加入，跟我們在很多地方進行很多合作，不僅僅把過去的這個地產業所用到的系統化的不是我們所謂的數字化的轉型，這個就是數字化第一步，再往后走在這樣平臺上面，到底如何來支撐一個地產可以更好服務到它的客戶，因為我們在過去我們買房子的時候，我們理解客戶只是一棟房。可是在未來這個客戶可能會變成地產企業的一個終身的體會，而且這個客戶會延伸出很多的用戶，每個客戶背后都有很多設備，那我們如何來關心這些客戶，以及關心這些用戶，這個也是地產在做的非常大量的技術探索和合作。

??那么美的也不說了他們在做很多的終端，一萬億終端設備未來會怎么樣，如何來進行管理。那么如果我們看一下這個地產行業的一些主觀的趨勢，變成三件事，第一個就是空間再現把這個空間一個一個弄開的話，是一個很大的會議室，我們底下的餐廳就是一個空間，酒店服務有一個空間，每個家庭有空間，每個園區停車場有一個空間，園區里面的設施是一個空間。

??這些場景是地產行業提供服務的地方也是跟用戶建立連接的地方，他們的行為他們的每個都是相應的可以帶來的價值。最后一點所以這個場景很重要，最后一點如果當場景出來了，任由這些場景去發揮，將來就是去購，把這些轉型變成運營商，運營的過程變得非常重要的，如何獲得這些相關的客戶的終端社會每個節點來進行，這些信息收集起來以后，如何變成相應的價值，如果大家不能很好的想象這個過程的話，我給大家舉一個例子。在阿里里面大家可以知道我們有天貓淘寶有菜鳥有淘票票等等一些業務，每個業務想象成是一個空間，淘票票有一個買票的場景，跟我們的天貓里面的某一個場景可以結合在一起，可以提供一個酒店服務業的今天晚上的免費的住宿業務，這些東西需要連接起來。

??在阿里里面我們建立一套體系把我們之間今天在阿里巴巴的兩百多個業務單位結合在一起不是一個簡單的事情，每個單位每天都在面臨上億用戶的需求，位置在不斷的變化，如果需要綜合理解就是需要統一的給這些客戶提供相應的服務，這個阿里巴巴在服務這個人，可以想象到我們這個房地產業將來面臨的什么樣的場景。

??所以我們認為說空間以及場景以及最后的三種缺一不可，我們來看一下空間是什么樣的，我剛剛講的我們家的東西，其實如果剛剛在講說，其實往前推一兩年已經做了很多的事了，我們家的這個物業里面的進門的時候，已經不是人來看了，是攝像頭來看一眼，到了車庫里面攝像頭看，車沒有關門，會有一個攝像頭看到打電話過來，說車沒有關好，諸如此類一些服務是空間所增加，以車為中心的車庫門禁等等這樣的一些空間。

??我在我們家小區里面還有一個會所，有健身中心，說是不是人不夠多，現在應該來還是不應該來，提供什么服務，過去就是需要打電話，現在可以實時告訴我。這個空間在企業里面，在地產企業里面會變得非常多，如何辨識出來并且提供針對性服務就變成非常重要的事情。

??剛剛談到很多的場景，其實無一例外的被互聯化的今天看到的上海的公交只是未來我們一萬億里面的冰山一角，因為當每個終端講的，這些終端絕大多數通過手機連接到互聯網的，未來終端可以直接上互聯網的話，通過5G進行對接，然后直接溝通通訊的時候，可以想象這個場景會是一個緊繃的狀態。

??最后當然非常重要的，如何把5G真正有效運用起來，我們看到了成就了很長一段時間，大家說互聯網其實就是一個生產實踐為主的場景。互聯網從它開始出現，沒有終端設備沒有很好的標準，到今天有一整套體系以及產業，這些都連接在一起的時候，上面開發相應的場景。

??過去我們在做很多的終端做很多互聯網的場景的時候，會限制于平臺的計算能力，今天部署一百個攝像頭在里面，但是沒有辦法管控今天的公安體系，交通管理體系非常明顯，很多的城市還是大家看這個攝像頭，因為互聯網在一定的發展時期，我們說光去發展互聯網那一頭，沒有把攝像頭連接起來。

??今天因為這樣的來使用過去在座的很多互聯網產業幾乎不可能的，這樣的現象變成非常有意思的結果，誰可以先把這些場景落到實處去誰就可以獲益，我們在安裝，現在是打造了這個互聯網的平臺非常簡單，不去做所有的，也幫助一些地產，跟客戶一起去打造一下，把連接做好，把標準建好，把所有的點和點之間的溝通做好，跟所有的廠商一起把上面的一個一個開發出來，這個場景我們相信對于地產業對于未來，地產業變成傳統制造業到新興制造業變成數字化產業這樣全方位的就會帶來巨大的效益。

??給大家看一下我們自己的一個小小的系統，阿里巴巴的總部，我們就是在利用剛剛的談到的這樣一個平臺來管理這個園區，大家可以看到這個里面有很多的指標需要去評估，多少車在里面，多少人在里面，今天需要有多少的入會，會議室安排如何的，門禁安排怎么樣的，有多少訪客，有沒有重大活動的特殊的安保措施，這些都是通過這個平臺進行展現。今天在這個平臺上面不斷去部署更多更新的AI，過去可以想象到食堂里面去吃飯，你就說挑幾樣菜，然后到了柜臺上面跟阿姨說，這幾樣菜我要的，然后阿姨就會看一下，幫你輸入說總共多少錢。

??那今天說拿了菜盤子跑到一個攝像頭面前一照，就會告訴你每樣菜多少錢，所以這個過程就是變成了構建新的場景，而且是新的實踐，通過這樣的大屏進行有效的管理，讓我們知道哪些地方有一些問題，哪些地方需要進一步探索的。

??在整個過程當中，像剛剛講的三個環節相互獨立又相互連接，打造這樣的服務空間數字化空間把這個空間里面找到這些相應的場景，以及對這些場景運營其實這三者完全統一的，當地產行業當我們的房地產企業越來越多的涉及到園區以及服務各種環節的時候，空間變得很多，不僅僅像今天停車這樣一個簡單的空間，將來的安全，安保，我們在室內的管理，我們會議等等這些空間都會出來，這些對接真的更加重要。

??那我想非常重要的一件事情就是一起干什么，今天講到了說未來5G出來了，互聯網的整個平臺也已經成熟了，到底要去做什么事，來抓住房地產業，這樣的整個的地產業的數字化轉型。那我們非常簡單的去看給大家看一個視頻。這個視頻里面有很多的空間，我想跟大家透露一個秘密，所有的提到各種各樣的技術來源于阿里巴巴其他的板塊。

??像送快遞是不是要送快遞到19號樓，就是到19號樓，這個技術來源透露一下，大家知道阿里巴巴做一個線下零售店，當你今天進入到線下零售店的時候，需要知道每個人在零售店里面到底走到哪里去了，你對哪些商品有興趣，不關注具體的個人，但是想特別關心軌跡，這個軌跡對于我們優化整個店內產品的安排，布置以及提高你在店內的體驗是非常有幫助的，所以開發了實際。我們做了人臉，為什么做人臉，因為最早是做支付，希望看到人臉就可以做支付，希望可以做門禁做各種各樣的一些，今天在那里說為什么可以幫助探索所有終端設備的連接，其實同樣道理，阿里巴巴在我們這些線下的店里面部署了大量這樣的設備所有的設備需要管。

??所以剛剛在講這些所有的技術，阿里巴巴自己首先是一個身體力行的使用者也是身體力行的體驗者，我們在體驗這些技術的過程中間，開發自己的產品，自己的場景，然后今天可以說把這些技術提煉出來，變成你們大家可以用的產品的技術。剛剛講的我們對我們來講就是信息技術組建在一塊的巨大的，就是說每天所面臨的數據的不斷的更新，這是我們已經是超越了全球大概全世界前十名的企業，今天超過六百只有十家左右，每一天的阿里巴巴的數據更新就是這樣的。

??我們不可能做成一萬個數據，那一千個這個場景，一千個應用，怎么做呢？那就是推動一個項目，把這個中臺的全部結合在一起，這些中臺建立起來，我們在上面中臺的上面建立了我們的三個大的技術板塊，使得我們今天可以進行綜合的數字管理以及各種各樣的理解和探索，這個也就是為什么回到在座的各位，如果我們的房地產業希望把這些場景發揮最大的效率，也希望可以打通。

??我在地產業非常喜歡說，這個東西類似于要打一個地基，地基打不好，那是沒有辦法造好的，同樣道理，希望用同樣的方法把地基打好，在地基上面做什么，做智慧家居做智慧辦公等等。可以有一點想象，但是不會超過，你們在座理解這個行業需要什么，我們做的就是支持你們配合你們打好這些相應的，而且幫你們把運營做好。

??所以把這個過程中間，試圖抽象，就是也需要大家的支持，這個就是AIOT的平臺，把這些打通了以后，然后做所有的AI賦能，這是希望做的事情。

??這個過程中間希望利用另外一個事，是各種各樣產品的能力，各種各樣的技術，阿里有大量的生態業態，這些里面需要很多的小的技術，而這些技術當中，實現了以后也是希望呈現給大家。所以為了把這些事情做好以后，跟大家談一下，我們在過去的幾年里面，打造了一個非常豐富的生態體系，各種各樣的開發者讓大家做這個事，做的越多，而且之間可以相互分享經驗，可以有各種各樣的場景和價格。

??最后我想跟大家說一下，把這個事情做好了之后，也得到了公開的評估機構非常高的認可，Forrester直接把我們跟所有的對標，我們其實已經不簡單說幫助大家做一些工作，我們希望說在這個技術平臺里面可以做更多的服務，變成真正全世界的領導者，大家在我們的領導做出最好的你們的應用。今天非常感謝大家的時間，我想這個最后總結一下面對的世界是萬物互聯，每一天都是雙11，面對的世界是說如果把場景把運營做好，可以在一個產業里面有更高的價值給到我們這些客戶。希望阿里巴巴的這些產業的實踐和平臺的建設可以幫助大家，可以更好的為大家提供服務。

??謝謝大家！