維拓建筑設計集團總建筑師、副總裁 任明

  任明：大家好！非常高興在這個會上跟大家共同交流，我們是一個建筑設計公司，其實這些年一直在研究養(yǎng)老的設計如何和地產(chǎn)結(jié)合、和策劃結(jié)合、和運營結(jié)合，所以做一些實踐，非常高興把實踐體會和各位做一個分享。

  今天我想分享的題目是“養(yǎng)老住區(qū)前期定位與規(guī)劃設計策略”。老齡化發(fā)展趨勢日益加重，從老齡化發(fā)展進程來看，老年人需求是什么？如何做養(yǎng)老設計，老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展如何適應市場，其實是我們一直關(guān)心的問題。4%老年人需要專業(yè)的服務、機構(gòu)服務，感覺上精神的慰藉。6%老年人需要社區(qū)服務、專業(yè)的服務、更需要人文、親情的關(guān)懷。90%老年人需要有一定的獨立生活能力，也是在社會上很活躍，更需要生活方式多種多樣，如何給這些老年人帶來不同的產(chǎn)品、不同需求和要求，這也是一直在研究的問題。

  在政策大力支持下，其實國家頂層設計上不斷加強，包括一些政策相關(guān)的文件、包括規(guī)范、法規(guī)日益完成，尤其建筑設計郭旭老師講的養(yǎng)老設計建筑規(guī)范頒布同時實施，同時北京研究居家養(yǎng)老研究。城市養(yǎng)老服務設施上比如規(guī)劃上，會在總體規(guī)劃留出關(guān)于老年人用地指標和專項用地，關(guān)于居家養(yǎng)老面向社區(qū)養(yǎng)老都研究，為大量老年人如何做？為需求老年人如何做？相應加強養(yǎng)老機構(gòu)設施建設，一些各種社會力量的支持、包括各種投資主體參與，相信也很大的發(fā)展。隨著推進醫(yī)療養(yǎng)老和健康服務產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在也是提到日程上，大家都研究養(yǎng)老生活方式。

  養(yǎng)老市場逐漸在研究、研討逐漸向深化實施，卓達太陽城養(yǎng)老設施其實去年我就感覺非常震驚，我們研究過程中有很多開發(fā)商已經(jīng)實施，使我們模糊中逐漸有很清醒的認識。

  養(yǎng)老社區(qū)前期定位，從當?shù)匕l(fā)展目標、政府導向、地方經(jīng)濟狀況、自然環(huán)境、文化特點來研究，和我們規(guī)劃指標、產(chǎn)品定位類型、運營管理結(jié)合，其實這些分析都應該考慮到。定位緊密結(jié)合市場，對老年產(chǎn)品之間相互關(guān)系、需求什么樣產(chǎn)品，對開發(fā)商盈利模式如何考慮，住戶使用的要求其實是綜合性的，設計里邊綜合性考慮所有內(nèi)容，和開發(fā)商共同市場分析，決定養(yǎng)老產(chǎn)品的定位。

  相應的養(yǎng)老社區(qū)有多種，最重要對老年人關(guān)注，比如從老年人生理、心理、機能變化上、老年人對環(huán)境、對配套、精神需求上、對生活空間、配套需求上、精神需求上，其實社區(qū)里五大功能，包括：居住、醫(yī)療、養(yǎng)生、教育、娛樂等相應的功能都體現(xiàn)老年人特點。針對這些年開發(fā)來說，其實我們經(jīng)歷主要有三種主體，一種政府投資福利型，第二種開發(fā)企業(yè)和企業(yè)投資盈利型，第三保險公司投資的經(jīng)營產(chǎn)品型。三種產(chǎn)品投資主體投資主體不一樣訴求不一樣。政府投資保障型大多面向社會保障，包括老年福利院、敬老院、護理院長，按照標準保證設計、質(zhì)量、床位的要求，滿足老年人在里邊生活。企業(yè)投資盈利性隨著市場的情況，要實現(xiàn)一種定位目標、經(jīng)營模式核算，考慮開發(fā)商定位、資金運作方式、順序開發(fā)方式這些因素。保險公司產(chǎn)品做養(yǎng)老產(chǎn)品更追求產(chǎn)品專業(yè)化，同時做專業(yè)化過程中產(chǎn)品效益最大化。

  在接觸這么多項目過程中，可以接觸基本有三大分類，這個分類跟我們用地性質(zhì)、跟社區(qū)在城市的位置、養(yǎng)老哪一種類型、包括投資主體的不同，可以分為老年機構(gòu)型、復合社區(qū)型、養(yǎng)生度假型三大種。

  老年機構(gòu)型往往從用地性質(zhì)來說，有專項用地、也有用居住用地改建、也有工業(yè)用地和其他用地，機構(gòu)往往一般都在城市生活圈半個小時以內(nèi)，太遠往往老年人心理難以承受。向的類型比如公寓、生活輔助型、生活護理、醫(yī)療護理，這種投資主體其實有多方面，但是以政府方式、民政方面的投資比較主要的。傳統(tǒng)角度來看其實醫(yī)療、看護為重，重視資力、半自理，租金方式多種，相應其實在老年機構(gòu)上不僅僅都是政府開發(fā)的福利型，其實民營企業(yè)進入以后，標準比較高、品質(zhì)比較高的養(yǎng)老機構(gòu)設施也在完成。

  復合型社區(qū)，其實跟城市生活圈有關(guān)在一小時之內(nèi)，離城市拉開距離一小時之內(nèi)，比較便捷、比較方便容易接受。用地也是多種方式，有居住用地、工業(yè)用地、其他用地，隨著國家在養(yǎng)老土地政策變化更加清晰，這種復合社區(qū)大多數(shù)活躍老年生活社區(qū)，包括退休社區(qū)和綜合社區(qū)，投資主體多方面。這種類型往往在城市外圍有一定區(qū)域環(huán)境，外圍區(qū)域配套，因為在城市外圍部分，開發(fā)體量往往不一樣，所以對配套、醫(yī)療強調(diào)在社區(qū)里邊要去完善，所以客群大部分尋求生活上改善環(huán)境、改善居住條件更好的生活方式等。所以這種方式也是多種，郊區(qū)有各種方式銷售產(chǎn)權(quán)。這個復合社區(qū)型發(fā)展比較多的，投資各種主體。

  養(yǎng)生度假型，超離生活圈一小時之內(nèi)，也可能通過便捷交通經(jīng)濟到達更遠的地方，這種方式有主題，定位主題緊緊結(jié)合當?shù)厍闆r、自然環(huán)境、旅游特點確定主題，用地方式多種方式，距離稍稍遠，面向還是健康老年人，客戶層級多樣的，可以來自不同地區(qū)的方式。投資主體也是結(jié)合開發(fā)和民營投資比較多，這種特點在城市外圍、旅游度假條件比較突出，開發(fā)量比較大。有的社區(qū)因為結(jié)合區(qū)域性開發(fā)幾十萬平米不等，外部環(huán)境欠缺、遠離城市情況下，居住區(qū)創(chuàng)造所有的健康生活方式，吸引更多人到這里生活，以旅游、度假、休閑、養(yǎng)生結(jié)合。

  同時規(guī)劃設計很重要的一點和運營結(jié)合，運營對合理性、以后適用性非常重要。比如他管理單元多大、里邊功能如何利用，其實建筑上我們應該提供比較好的硬件，硬件發(fā)展需要，體現(xiàn)運營管理基本要求、功能要求、護理單元、規(guī)模單元大小，所以運營結(jié)合對建筑設計前面應該介入考慮。關(guān)于社區(qū)的規(guī)劃設計，其實三種不同的形式，不管怎么做都要老年人生活需求。

  關(guān)于養(yǎng)老機構(gòu)方式，比如一些機構(gòu)設施CCRC、護理中心等方式，其實它的設計原則考慮一種持續(xù)照顧，生活不同階段都能得到照顧、第二種一定規(guī)模效益，第三空間布局，往往空間布局它以中心的活動區(qū)為中心，老年人到達比較方便，第四居住戶型滿足不同生活老年建筑基本要求的戶型設計；同時考慮健康、運動、精神、運營。最主要的三大功能精神生活、物質(zhì)生活、健康生活要求。

  比如我們做的揚州豪第坊項目，在中心部位是共享的公共生活區(qū)，包括里邊有健康、體育、醫(yī)療、養(yǎng)生保健等。這種方式能夠提供很好的機構(gòu)設施，老年人在這里邊得到各方面照顧，比他在家里生活提供服務更周全。像北京太陽城也是CCRC方式，滿足護理、半護理需求。臺灣的長庚村最主要提倡持續(xù)照顧、規(guī)模效益，包括給老年人帶來各種服務。

  復合老年社區(qū)大多有規(guī)模適中和大型的老年社區(qū)，其實這種社區(qū)布局原則向心布局感，另外組團生活方式、分級配套管理，同時標識性強，因為老年人記憶喪失，還有環(huán)境要好，其實老年大部分生活時間都在居家，居家周圍的環(huán)境對他的生活質(zhì)量比健康人要求更，還有全區(qū)無障礙，視覺的無障礙、感覺無障礙、行為無障礙全方位，最后得到精神的資源。

  比如美國亞利桑那太陽城老年社區(qū)，空間配套分級，中心級還有組團級，便于老年人組團服務和向心集中服務奇缺性，包括環(huán)境等方面。這也是美國太陽城布局方式，中間是中心，都是圍繞中心布局散落開。

  再一個度假型跟特定條件有關(guān)，跟交通資源便捷、直達性、城市干道無連接，地域資源、景觀資源包括山湖海等方面，再一個旅游資源，可以借助周圍的文化旅游資源創(chuàng)造一些主題，同時滿足規(guī)劃的特色，這也是旅游度假健康生活社區(qū)特點。我們在做重慶養(yǎng)生養(yǎng)老綜合體，結(jié)合重慶外圍交通非常便利，結(jié)合周圍高爾夫、農(nóng)業(yè)觀光園創(chuàng)造度假、休閑、養(yǎng)生一站式的服務項目。武漢石門項目，打造農(nóng)業(yè)觀光，把人們留在這里。比如現(xiàn)在有民俗商業(yè)街、包括種植園、農(nóng)業(yè)文物、農(nóng)業(yè)博物館等旅游觀光，周圍有養(yǎng)老度假社區(qū)，這也是創(chuàng)造他一個特色。

  最后用五個實例說工程中實施的想法。

  1、北京東方太陽城，是大型活躍的老年社區(qū)，盡管在市場過程中按照市場方式運作，它從規(guī)劃上、總體布局上、理念上是完整美國太陽城的模式，我們可以看出幾種布局方式，也是向心布局。中間藍色是整個社區(qū)中心區(qū)，用地大概80萬平米，中心是公共活動區(qū)，分幾個組團，我公共設施配套僅滿足基礎(chǔ)配套，道路系統(tǒng)也是一樣的，老年社區(qū)道路系統(tǒng)不宜做的太城市化，應該有一些標識化，便于每個組團里清晰記住我生活哪個街區(qū)。另外全區(qū)無障礙設計，不管道路、建筑、入戶都滿足生活、精神、行為安全。這是中心的配套，每一個組團里都有分級別配套，包括戶外環(huán)境等。其實對于老年社區(qū)最容易實現(xiàn)綠色建筑就是達到可持續(xù)發(fā)展，包括做老年機構(gòu)可持續(xù)運營，綠色建筑能減低能耗、能對建筑消耗逐漸減少，綠色建筑在這方面適用最適宜的。東方太陽城因為在城市遠處，沒有市政所有設施條件，在水資源利用、處理、所有設施上達到零排放，這也是能夠體現(xiàn)社區(qū)里自然環(huán)境的結(jié)合特點。

  2、北京順義松鶴新村，既有老年人生活設施、同時有培訓基地、同時健康老年生活區(qū)，這里邊有政府投資、民間投資等多種方式，也有原有建筑改造。主建筑原有改造成培訓基地，中間部位老年機構(gòu)，主要半護理和全護理設施，組團并不大，但是包含綜合設施，對于老年服務設施屬于民政部門投資，嚴格按照國家標準，床位達到300床以上，滿足生活服務和醫(yī)療服務。這是建成效果，體現(xiàn)投資商充分利用，要緊湊、經(jīng)濟、符合國家標準、保障老年人生活質(zhì)量。

  3、合眾人壽社區(qū)，保險產(chǎn)品上多種形態(tài)都有，健康、治理、老年癡呆癥都面向，在棋盤山山谷有一片地，南部基本護理、半護理機構(gòu)型，中間左右住宅組團分組團，每個組團健康老年生活單元，相應中間有健康老年健康中心，精神文化中心、體育健康中心、生活中心構(gòu)成。這里邊要體現(xiàn)提供的環(huán)境、產(chǎn)品專業(yè)度等方面。在戶型設計基本中小戶型為主，結(jié)合保險產(chǎn)品嚴格控制指標，里邊一定滿足老齡化、老年化，包括里邊通風、智能化等要求，這是養(yǎng)老設施機構(gòu)，這個設施按單元，美國是18床，有些國家更低，其實國內(nèi)根據(jù)管理方式，基本設在24床。同時在設計上，室內(nèi)設計和養(yǎng)老護理機構(gòu)設計一步到位，我們結(jié)合養(yǎng)老產(chǎn)品設計做完以后，建筑設計和室內(nèi)設計、配飾設計有很多遺憾，我們研究一體化，建筑設計做施工圖室內(nèi)設計必須定，包括房間尺寸應該什么樣、護理什么要求都和土建結(jié)合，對開發(fā)商運營成本有很大的好處。其實保險公司進入養(yǎng)老地產(chǎn)對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有巨大的作用

  4、北京遠洋開發(fā)的椿萱茂，這個面積不大87床，6000平米美國設計公司做設計，結(jié)合具體的設計，它是高端機構(gòu)型、專業(yè)型養(yǎng)老機構(gòu)，里邊做的包括幾層空間，比如老年人戶內(nèi)使用特點，包括鄰里加強交流空間，還有形成家庭開放空間，包括小區(qū)共享空間，能夠創(chuàng)造人性化交往的地方創(chuàng)造條件。這個項目建完按照美國CCRC標準模式，相當于酒店式養(yǎng)老模式，裝修標準比較精致。通過這個設計做完以后也是總結(jié)，總結(jié)你建筑設計功能安排，精裝修設計、家具配置什么問題，這樣對今后提高很大的改變。通過這個設計我們發(fā)現(xiàn)建筑設計和室內(nèi)布置、家具配合非常重要，包括裝修設計。比如這里邊有很多敗筆，我們做的凸窗，窗戶只能護工開、還有衛(wèi)生間呼叫按紐應該有的，包括我們所有按鍵一條設計上，出現(xiàn)高高低低配置。包括扶手，只知道里邊加扶手，扶手跟里邊功能關(guān)系配合考慮不是很周全。通過這些總結(jié)建筑設計和室內(nèi)設計結(jié)合，真正在設計了解老年人基本生活要求。

  5、齊齊哈爾第一醫(yī)院，它是醫(yī)療保障養(yǎng)老服務中心方式，這是一個前面總的情況，這邊是老年社區(qū)，這邊是齊齊哈爾第一醫(yī)院，醫(yī)院建筑面積30萬平米，住宅17萬平米，結(jié)合國家醫(yī)療養(yǎng)老發(fā)展。容積率會在1.63，在這個里邊可以看出來，里邊的功能這個養(yǎng)老社區(qū)里邊，這個是養(yǎng)老護理中心、這是殘疾人中心加上社區(qū)衛(wèi)生站，這是健康老年人組團，這三棟是老年公寓，后邊是培訓中心叫快捷酒店，其實齊齊哈爾地方比較寒冷，這個地方有大片的濕地，濕地有仙鶴生長，環(huán)境非常優(yōu)美，做設計如何結(jié)合這些特色，如何和自然地理、人文環(huán)境結(jié)合、和一期醫(yī)院設計考慮、功能分布的考慮、同時考慮科技生態(tài)、綠色科技的特點，最后達到老年設計可持續(xù)。這是養(yǎng)老護理機構(gòu)，這個養(yǎng)老護理機構(gòu)都是半自理、全自理、醫(yī)護型養(yǎng)老機構(gòu)，這三棟養(yǎng)老公寓，后邊是殘疾人中心，包括社區(qū)衛(wèi)生、還有康復中心，區(qū)域功能比較全，老年護理中心沿街位置，因為要做養(yǎng)老既照顧4%人，同時照顧6%和90%老年人，一層做日間照料中心，一層日間照料中心有兩部分功能，一部分老年人日間到這里功能，一部分上門照料的功能，同時這邊為老年機構(gòu)設施服務。這個殘疾人中心、地下是大的康復中心，有很多康復醫(yī)療設施。

  這個是健康養(yǎng)老獨立生活的住宅，基本都是小戶型，在90平米左右戶型的標準，底下老年公寓，在一層部位設立老年人活動設施，包括餐廳、活動用房、老年交往空間。老年公寓中間有圓形為全區(qū)老年服務生活配套設施，因為比較寒冷大部分設施放在地下，地上空間直接進入地下，地下有健康娛樂、商業(yè)生活型、精神文化型號、健身等功能，基本都在地下位置，供全區(qū)健康老年人到這里活動。同時因為寒冷地區(qū)既考慮夏天在室外活動，冬天在室外活動比較難，中間做下沉式庭院，就把這邊開放變成室外，通過室外里邊做漫步街，這個漫步街給全區(qū)老年人在冬天保證一定健身、活動，所以在地下活動包括健身空間都是完整一體，室外到室內(nèi)所有活動空間，通過這樣的方式滿足老年人所有需求。

  這個項目也是結(jié)合醫(yī)養(yǎng)、老年綜合方式在研究，里邊很多功能、具體實施要求、運營管理要求落實結(jié)合。以上是我們設計體會，最大體會一定從定位需求研究出發(fā)，和業(yè)主、開發(fā)商共同研究定位，根據(jù)定位考慮經(jīng)濟性、合理性、前瞻性，滿足開發(fā)商運營經(jīng)濟效益，滿足市場健康發(fā)展。以上就是多年體會，我們愿意這方面更深入的研究，做出更多的工作，謝謝大家！