??2015，中國(guó)房地產(chǎn)對(duì)外投資持續(xù)升溫，房企出海“斬獲”頗多。這種情況在2016能否持續(xù)？是否有新興市場(chǎng)值得關(guān)注？對(duì)外投資還需注意什么？對(duì)此，第一太平戴維斯華北區(qū)投資部高級(jí)董事紀(jì)剛先生就中國(guó)企業(yè)的海外投資趨勢(shì)、新興市場(chǎng)等深刻闡述自己的獨(dú)到見(jiàn)解。

??2016年中國(guó)房地產(chǎn)海外投資將再創(chuàng)新高

??紀(jì)剛認(rèn)為：隨著中國(guó)機(jī)構(gòu)投資人和個(gè)人投資者對(duì)多元化投資的需求。越來(lái)越多的保險(xiǎn)公司，開(kāi)發(fā)商，投資基金，高凈值財(cái)富群體紛紛走出國(guó)門(mén)前往海外尋找投資機(jī)會(huì)。尤其是一帶一路政策的推出，國(guó)家開(kāi)始積極鼓勵(lì)企業(yè)對(duì)外投資。中國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)在2012年修改規(guī)則，允許保險(xiǎn)公司在大陸和香港之外進(jìn)行房地產(chǎn)投資。這促使大量保險(xiǎn)資金尋找海外資產(chǎn)配置。這些資金非常看好房地產(chǎn)投資的高回報(bào)率、較低風(fēng)險(xiǎn)以及組合的多元化所帶來(lái)的優(yōu)勢(shì)。

??我們預(yù)計(jì)新的一年，中國(guó)投資機(jī)構(gòu)無(wú)論是主權(quán)基金還是保險(xiǎn)公司資金都將加大海外房地產(chǎn)投資并不斷增加房地產(chǎn)投資占其整體投資的比重。過(guò)去一年中有大約20%的保險(xiǎn)資金海外投資進(jìn)入了房地產(chǎn)領(lǐng)域。包括平安保險(xiǎn)和安邦保險(xiǎn)在內(nèi)的中國(guó)大保險(xiǎn)商都成為全球市場(chǎng)中的大買(mǎi)家。中國(guó)第二大保險(xiǎn)商平安保險(xiǎn)在早些時(shí)候完成了對(duì)倫敦塔樓廣場(chǎng)寫(xiě)字樓的3.27億英鎊收購(gòu)交易，公司還在之前購(gòu)買(mǎi)了勞合社倫敦保險(xiǎn)大樓。安邦保險(xiǎn)在以19.5億美元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了希爾頓集團(tuán)在紐約的華爾道夫酒店。

??紀(jì)剛強(qiáng)調(diào)：已邁出海外的中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，諸如綠地，萬(wàn)達(dá)，首開(kāi)都會(huì)加快其投資拿地開(kāi)發(fā)的腳步。而個(gè)人投資者還會(huì)更偏重于住宅投資，譬如回報(bào)穩(wěn)定的倫敦，悉尼，紐約等城市。也有很多個(gè)人投資者因?yàn)橐泼竦男枨笠矔?huì)加大其在移民目的地國(guó)家的房地產(chǎn)投資。

??綜上所述，受人民幣貶值、保險(xiǎn)資金投資配置，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、海外營(yíng)商環(huán)境優(yōu)越、高品質(zhì)的成熟物業(yè)回報(bào)等驅(qū)使，我們認(rèn)為2016年中國(guó)房地產(chǎn)海外投資還將再創(chuàng)新高。

??美、英、澳、日仍是中投資者首選地

??紀(jì)剛認(rèn)為，全球資產(chǎn)配置要看不同市場(chǎng)處于的房地產(chǎn)周期的不同階段，房地產(chǎn)又是宏觀經(jīng)濟(jì)的晴雨表，所以海外地產(chǎn)投資需要考慮當(dāng)?shù)睾暧^經(jīng)濟(jì)周期處于什么周期。

??當(dāng)然總體來(lái)說(shuō)，美國(guó)、英國(guó)、澳大利亞、日本仍然是中國(guó)資本海外地產(chǎn)投資的首選目的地。過(guò)去兩年，對(duì)這幾個(gè)國(guó)家的投資占中國(guó)全部海外房地產(chǎn)投資的70%，其中，紐約、倫敦和悉尼占比最大。舉幾個(gè)例子：復(fù)星國(guó)際曾耗資數(shù)十億元在倫敦、紐約、日本收購(gòu)辦公樓，去年該公司旗下的復(fù)星地產(chǎn)又聯(lián)合澳大利亞一家房產(chǎn)投資管理公司，收購(gòu)了名為“米勒街73號(hào)”的悉尼辦公樓；綠地集團(tuán)在北美首個(gè)項(xiàng)目總投資10億美元的洛杉磯綠地中心開(kāi)工建設(shè)，目標(biāo)是打造美國(guó)洛杉磯市中心高端商務(wù)酒店；萬(wàn)達(dá)集團(tuán)以2.65億歐元，收購(gòu)位于馬德里廣場(chǎng)內(nèi)的地標(biāo)性建筑西班牙大廈，并計(jì)劃在2020年之前將其打造成集酒店、零售店鋪、住宅式公寓于一體的綜合項(xiàng)目。

??紀(jì)剛建議，在投資目的地的選擇上，投資者可以考慮成熟的英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。倫敦房產(chǎn)市場(chǎng)的回報(bào)率從歷史數(shù)據(jù)看總體上是好于紐約的，這是因?yàn)槠淙谫Y成本低、需求量大，購(gòu)買(mǎi)限制較少，法律稅收政策環(huán)境自由。選擇市場(chǎng)不僅考慮中國(guó)的購(gòu)買(mǎi)者，還要考慮國(guó)際化的買(mǎi)家，包括本地人和其他國(guó)際化買(mǎi)家。此外，美國(guó)一些城市也值得關(guān)注，例如華盛頓，地價(jià)房?jī)r(jià)比較低，值得關(guān)注。

在新興市場(chǎng)、金磚四國(guó)中的一些對(duì)大宗商品依賴(lài)較高的市場(chǎng)——比如受油價(jià)下跌和西方制裁影響的俄羅斯、幣值不穩(wěn)定的巴西、也會(huì)出現(xiàn)金融性投資機(jī)會(huì)。