??近期，熱點城市漸次擴容，長沙、成都、武漢等中西部二線城市房地產(chǎn)市場熱度明顯提升，房價上漲動力強勁，反觀西安房價仍處低位，尤其是媒體報道“河南人在西安團購買房、北上廣深投資客國慶期間在西安大量掃樓”，認為西安低價就是價值洼地，存在投資獲利空間，西安房價會如期“補漲”嗎？

??年度土地供應(yīng)持續(xù)超2500萬方，致前景看淡、底價成交成常態(tài)

??縱觀西安土地市場量價表現(xiàn)，可以簡單劃分為兩個階段：其一，2011-2014年，地方政府一味追求城市面貌日新月異，土地供應(yīng)力度空前，成交規(guī)模持續(xù)高位運行，尤其是2012年經(jīng)營性土地成交建面突破4000萬平方米。隨著前期出讓地塊陸續(xù)進入銷售階段，新增項目供應(yīng)量顯著超出市場自然承受的區(qū)間上限，樓市庫存量直線攀升，西安就此轉(zhuǎn)變?yōu)楦邘齑娴娘L(fēng)險城市之一；其二，自2015年以來，得益于“有供有限”政策從緊執(zhí)行，地方政府大幅調(diào)降供地指標，土地成交規(guī)模明顯回落。

??西安土地市場依舊冷清，土地溢價率長期維持在較低水平，僅熱點板塊出讓部分高溢價土地。主要原因有以下兩點：其一，受困于樓市高庫存風(fēng)險，企業(yè)拿地態(tài)度普遍謹慎，土拍競爭自然不甚激烈，底價成交漸成常態(tài)；其二，市內(nèi)六區(qū)以城市舊改地塊為主，需要企業(yè)進入一級市場開發(fā)投資，土拍市場近乎斷供。與此同時，熱點區(qū)域如高新、曲江核心區(qū)已基本開發(fā)殆盡，新晉出讓地塊大都來自于遠郊區(qū)縣，自然難以激發(fā)企業(yè)高價拿地的熱情。

??庫存風(fēng)險仍在高位，小產(chǎn)權(quán)房充斥市場，企業(yè)溢價空間有限

??盡管西安土地價格相較理性，地價房價比長期在1.0-2.0的區(qū)間范圍內(nèi)徘徊，但是“理性”背后的深層次因素不容忽視。受制于前期土地供應(yīng)過量，西安房地產(chǎn)市場庫存風(fēng)險猶在高位，購房者置業(yè)需求相較穩(wěn)定，短期內(nèi)成交量難以再上一個新的臺階，預(yù)示著去庫存需要經(jīng)歷更長的時間周期。更為重要的是，西安房地產(chǎn)市場充斥著大量的小產(chǎn)權(quán)房，購房者受惑于小產(chǎn)權(quán)房低價優(yōu)勢，可能置產(chǎn)權(quán)風(fēng)險于不顧，轉(zhuǎn)而購買小產(chǎn)權(quán)房。因此，西安商品房同質(zhì)化競爭過于激烈，熱銷項目往往是以價格制勝，市場需求難見爆發(fā)式增長。我們認為西安商品房市場尚需較長時間的積累及培育期，企業(yè)產(chǎn)品溢價空間著實有限，市場風(fēng)險不可不察。

??經(jīng)濟“后發(fā)優(yōu)勢”并不明顯，收入水平低、人才流失嚴重形成惡性循環(huán)

??西安宏觀經(jīng)濟尚處較快增長態(tài)勢，2015年GDP同比增長8.2%，相較于中西部其他二線城市仍存在一定差距。人均GDP僅66739元，顯著低于長沙、武漢等市，說明企業(yè)競爭尚處初級階段，更多的還是在比拼人力成本優(yōu)勢，從而決定了較低的生產(chǎn)效率及利潤率水平。整體而言，在產(chǎn)業(yè)逐漸由東南沿海城市向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移的過程中，西安并未占據(jù)絕對的競爭優(yōu)勢，經(jīng)濟“后發(fā)優(yōu)勢”并不明顯。

??根據(jù)《西安城市總體規(guī)劃(2008-2020年)》顯示，2020年西安常住人口將邁入千萬大關(guān)。2015年西安常住人口達871萬人，同比增長0.91%，按照目前的增速推算，2020年市域人口規(guī)模突破千萬尚存一定的壓力。當(dāng)然，隨著城市化進程的不斷推進，西安在陜西省域范圍內(nèi)比較優(yōu)勢凸顯，省內(nèi)三四線城市人口將持續(xù)向西安聚集。

??盡管西安聚集多所高等院校，城市經(jīng)濟發(fā)展有著完善的資源拼圖，但是企業(yè)乃至地方政府并未有效利用現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)高校資源。在中西部區(qū)域內(nèi)，西安城鎮(zhèn)居民人均可支配收入水平明顯不及長沙、武漢兩市，更是與南京、蘇州等東南沿海城市存在較大差距。西安人才流失現(xiàn)象突出，更多的高校畢業(yè)生不愿意留在本地工作、生活，而是向東南沿海經(jīng)濟發(fā)達城市遷移，高素質(zhì)人才流失進一步拉低了全市居民收入水平。正由于相較低廉的收入水平，本地居民對于高端產(chǎn)品接受度普遍不高，改善性需求占比始終維持在較低水平，且提升空間有限。

??綜上所述，西安樓市不溫不火背后有著深層次的因素，前期土地供應(yīng)過量引致的高庫存風(fēng)險懸而未決，居民收入水平偏低、人才流失嚴重更是給城市經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場發(fā)展蒙上了一層陰影，在小產(chǎn)權(quán)房等基本制度建設(shè)尚未健全的情況下，西安房價補漲的可能性不大。

??對于房產(chǎn)投資駕輕就熟的北上深的投資客來說，房價5年不漲、絕對價格低就有投資價值了嗎？顯然鼓吹投資客掃樓又是自編自演的鬧劇罷了。