??上海易居房地產(chǎn)研究院3月12日發(fā)布了《2020年2月金融環(huán)境與房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)》。報(bào)告指出，2020年2月，房地產(chǎn)行業(yè)金融環(huán)境相比上個(gè)月小幅寬松。其中，M1同比增速探底回升，住戶部門貸款余額同比增速繼續(xù)回落，一年期國(guó)債收益率較上個(gè)月下降，首套房貸平均利率微幅下降。2月末，住戶部門貸款余額同比增速再創(chuàng)2011年以來(lái)新低。受疫情影響，2月住房成交大幅下降，住戶部門中長(zhǎng)期貸款同比少增1855億元。

??易居研究院研究員沈昕表示，房地產(chǎn)業(yè)融資環(huán)境目前來(lái)看仍難樂(lè)觀。3月3日央行會(huì)同財(cái)政部、銀保監(jiān)會(huì)召開(kāi)電視電話會(huì)，再次強(qiáng)調(diào)：堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”要求，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。2月份以來(lái)，央行已多番強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，房地產(chǎn)業(yè)融資環(huán)境目前來(lái)看還不會(huì)大幅放松。

??報(bào)告顯示：

??2月末M1余額同比增長(zhǎng)4.8%；住戶部門貸款余額同比增長(zhǎng)13.8%，增速再創(chuàng)2011年以來(lái)新低

??M1，狹義貨幣供應(yīng)量， M1=M0+企業(yè)活期存款+機(jī)關(guān)團(tuán)體部隊(duì)存款+農(nóng)村存款+個(gè)人持有的信用卡類存款。M1是經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)和價(jià)格波動(dòng)的先行指標(biāo)，M1增速高，則樓市升溫；M1增速低，則樓市降溫。

??自1997年商業(yè)銀行開(kāi)辦個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)以來(lái)，住戶部門債務(wù)中個(gè)人住房貸款一直占據(jù)主體地位。從央行公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，2008年以來(lái)，個(gè)人住房貸款余額在住戶部門貸款余額中的占比保持在45%～54%，變化不大。考慮到央行每個(gè)季度公布個(gè)人住房貸款余額，本報(bào)告采用住戶部門貸款余額的月度數(shù)據(jù)進(jìn)行研究。

??2月末，M1余額同比增長(zhǎng)4.8%，增速分別比上月末和上年同期高4.8個(gè)和2.8個(gè)百分點(diǎn)。

??2月末，住戶部門貸款余額同比增長(zhǎng)13.8%，增速分別比上月末低0.7個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期低3.3個(gè)百分點(diǎn)，增速再創(chuàng)2011年以來(lái)新低。從房貸來(lái)看，今年2月住戶部門貸款減少4133億元，其中能夠反映房貸變化的中長(zhǎng)期貸款增加371億元，2019年這一數(shù)字為增加2226億元，這意味著，今年2月同比少增1855億元。

??從這兩組數(shù)據(jù)的歷史走勢(shì)來(lái)看，兩者走勢(shì)基本同向，M1同比增速走勢(shì)領(lǐng)先于住戶部門貸款余額同比增速走勢(shì)。2011年至今，M1同比增速和住戶部門貸款余額同比增速分別有2個(gè)階段高點(diǎn)，前者領(lǐng)先后者時(shí)間分別為6個(gè)月和8個(gè)月。2011年至今，M1同比增速有2個(gè)階段性低點(diǎn)，前者領(lǐng)先后者時(shí)間分別為6個(gè)月和16個(gè)月，后一次領(lǐng)先的時(shí)間較長(zhǎng)，主要原因是2014年1月M1同比增速創(chuàng)階段新低后，至2015年一季度，M1同比增速均在低位徘徊，期間創(chuàng)下幾個(gè)次低點(diǎn)。

??2月20日1年期LPR下降10個(gè)基點(diǎn)，5年期LPR下降5個(gè)基點(diǎn)。5年期LPR下降幅度小于1年期LPR，說(shuō)明此次LPR降低的主要目的是降低企業(yè)融資成本，為實(shí)體經(jīng)濟(jì)注入活力。1月M1同比增速為0，是該指標(biāo)有統(tǒng)計(jì)以來(lái)的首次，與春節(jié)錯(cuò)位有關(guān)，2月隨著春節(jié)因素的影響消退，以及實(shí)體經(jīng)濟(jì)流動(dòng)性的改善，M1同比增速探底回升。目前來(lái)看，1月份很有可能是本輪周期M1同比增速的低點(diǎn)。

??3月3日央行會(huì)同財(cái)政部、銀保監(jiān)會(huì)召開(kāi)電視電話會(huì)，再次強(qiáng)調(diào)：堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”要求，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。2月份以來(lái)，央行已在多個(gè)場(chǎng)合表態(tài)要堅(jiān)定“房住不炒”，說(shuō)明不會(huì)給房地產(chǎn)大放水。受疫情影響，2020年一季度商品房成交量將會(huì)大幅下降，住戶部門貸款余額同比增速將繼續(xù)收窄，二季度后隨著商品房成交量的回升增速會(huì)提高，一季度有可能見(jiàn)到本輪周期住戶部門貸款余額同比增速的階段性低點(diǎn)。

??2月末中國(guó)一年期國(guó)債收益率1.93%，創(chuàng)2015年7月以來(lái)新低；2月份全國(guó)首套房貸平均利率5.5%，連續(xù)三個(gè)月微幅下降

??一年期國(guó)債屬于短期國(guó)債，主要受利率政策和短期流動(dòng)性的影響，能夠更好地反映利率周期與社會(huì)資金價(jià)格變化。2月末，中國(guó)一年期國(guó)債收益率為1.93%，比上月末低0.16個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期低0.37個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)2015年7月以來(lái)的四年多新低。

??融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2020年2月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.5%，環(huán)比微降0.01個(gè)百分點(diǎn)，同比下降0.13個(gè)百分點(diǎn)。需要注意的是，2月20日央行公布最新一期LPR報(bào)價(jià)，5年期以上LPR為4.75%，較前值下調(diào)了5BP,但融360此次發(fā)布的數(shù)據(jù)采集均在2月20日之前，對(duì)應(yīng)期限的5年期以上LPR水平仍是4.8%。預(yù)計(jì)隨著LPR的下調(diào)，后續(xù)全國(guó)首套房貸平均利率還將繼續(xù)小幅下降。

??從這兩組數(shù)據(jù)的歷史走勢(shì)來(lái)看，兩者走勢(shì)基本同向，一年期國(guó)債收益率走勢(shì)領(lǐng)先于全國(guó)首套房貸平均利率走勢(shì)。2011年至今，一年期國(guó)債收益率和全國(guó)首套房貸平均利率分別有3個(gè)階段高點(diǎn)，前者領(lǐng)先后者的時(shí)間分別為4個(gè)月、6個(gè)月和8個(gè)月。2011年至今，一年期國(guó)債收益率和全國(guó)首套房貸平均利率分別有2個(gè)階段性低點(diǎn)，前者領(lǐng)先后者的時(shí)間分別為4個(gè)月和13個(gè)月。后一次領(lǐng)先的時(shí)間較長(zhǎng)，主要原因是2015年6月一年期國(guó)債收益率創(chuàng)階段新低后，至2016年三季度，國(guó)債收益率均在低位徘徊，期間創(chuàng)下幾個(gè)次低點(diǎn)。

??后續(xù)來(lái)看，新冠肺炎疫情發(fā)生后，為穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期和支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，未來(lái)MLF和LPR利率繼續(xù)下行或可期，中國(guó)一年期國(guó)債收益率2020年上半年有望繼續(xù)小幅下行。

??全國(guó)首套房貸平均利率不僅與市場(chǎng)利率有關(guān)，也受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響。此次疫情對(duì)包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的大多數(shù)行業(yè)均有影響，雖然已有不少城市出臺(tái)新政支持房地產(chǎn)行業(yè)，主要目的是為了穩(wěn)樓市，刺激需求端的政策不會(huì)大面積發(fā)布。從央行連續(xù)多次“房住不炒”和“不將不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的表態(tài)來(lái)看，不會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)大放水。預(yù)計(jì)2020年上半年房貸利率會(huì)跟隨5年期LPR下調(diào)而適當(dāng)下降，但幅度可能不會(huì)很大。

??預(yù)計(jì)一季度住戶部門貸款余額同比增速還會(huì)回落

??住戶部門貸款余額同比增速和全國(guó)首套房貸平均利率是與房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)的兩個(gè)數(shù)據(jù)，將兩者歷史走勢(shì)結(jié)合來(lái)看，整體上呈反向走勢(shì)，首套房貸平均利率走勢(shì)領(lǐng)先于貸款余額同比增速走勢(shì)。2011年至今，首套房貸平均利率共有3個(gè)階段高點(diǎn)，前兩個(gè)高點(diǎn)分別領(lǐng)先住戶部門貸款余額同比增速階段低點(diǎn)7個(gè)月和11個(gè)月。2011年至今，首套房貸平均利率共有2個(gè)階段低點(diǎn)，分別領(lǐng)先住戶部門貸款余額同比增速階段高點(diǎn)10個(gè)月和9個(gè)月。

??參考以往規(guī)律，考慮到疫情對(duì)居民購(gòu)房和消費(fèi)的影響，以及目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策，預(yù)計(jì)一季度住戶部門貸款余額增速會(huì)繼續(xù)回落。隨著疫情的消退，此前積壓的購(gòu)房需求和消費(fèi)需求會(huì)逐漸釋放，二季度和下半年住戶部門貸款余額增速大概率會(huì)有所回升。

??全國(guó)首套房貸平均利率與全國(guó)商品房銷售面積

??經(jīng)過(guò)各組金融數(shù)據(jù)與全國(guó)商品房銷售數(shù)據(jù)比較，發(fā)現(xiàn)全國(guó)首套房貸平均利率和全國(guó)商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速走勢(shì)相關(guān)性比較明顯，兩者基本呈反向走勢(shì)，全國(guó)首套房貸平均利率走勢(shì)略領(lǐng)先于全國(guó)商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速走勢(shì)。2011年至今，首套房貸平均利率共有3個(gè)階段高點(diǎn)，前兩個(gè)高點(diǎn)分別領(lǐng)先全國(guó)商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速階段低點(diǎn)2個(gè)月和8個(gè)月。2011年至今，首套房貸平均利率共有2個(gè)階段低點(diǎn)，與全國(guó)商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速階段高點(diǎn)的關(guān)系分別為領(lǐng)先5個(gè)月和滯后3個(gè)月。

??2018年12月至2019年5月，首套房貸利率連續(xù)6個(gè)月下降，但降幅較小，且連續(xù)下降時(shí)間較短，對(duì)樓市的刺激作用偏弱。6-11月首套房貸利率連續(xù)半年小幅上升，12月至2020年2月小幅下降，2020年上半年首套房貸利率預(yù)計(jì)將繼續(xù)小幅下降。受疫情影響，預(yù)計(jì)2020年一季度全國(guó)商品房銷售面積同比將大幅下降，二季度后隨著前期購(gòu)房需求的釋放，商品房銷售面積同比降幅會(huì)逐漸收窄，一季度有望見(jiàn)到本輪周期的全國(guó)商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速最低值。

??M1同比增速與百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅

??將M1同比增速和百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅進(jìn)行對(duì)比。數(shù)據(jù)顯示，二者整體走向基本一致，M1同比增速走勢(shì)領(lǐng)先于百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅走勢(shì)。2011年至今，M1同比增速和百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅分別有2個(gè)階段高點(diǎn)，前者領(lǐng)先后者的時(shí)間均為11個(gè)月。2011年至今，M1同比增速有3個(gè)階段性低點(diǎn)，前兩個(gè)低點(diǎn)分別領(lǐng)先百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅低點(diǎn)5個(gè)月和14個(gè)月。后一次領(lǐng)先的時(shí)間較長(zhǎng)，主要原因是2014年1月M1同比增速創(chuàng)階段新低后，至2015年一季度，M1同比增速均在低位徘徊，期間創(chuàng)下幾個(gè)次低點(diǎn)。

??2020年1月M1同比增速創(chuàng)新低，2月隨著春節(jié)因素的影響消退，以及實(shí)體經(jīng)濟(jì)流動(dòng)性的改善，M1同比增速探底回升。目前來(lái)看，1月份很有可能是本輪周期M1同比增速的低點(diǎn)。從歷史規(guī)律來(lái)看，百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅還未達(dá)到最低值，還將繼續(xù)收窄。而且從同比漲幅絕對(duì)值來(lái)看，前兩輪調(diào)整均進(jìn)入負(fù)區(qū)間，目前仍在正區(qū)間，預(yù)計(jì)上半年同比漲幅大概率會(huì)進(jìn)入負(fù)區(qū)間。

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