??1、多城市調(diào)控升級，8月地市量價齊跌

??2、23家房企新增貨值破千億，強者恒強格局不改

??3、龍頭房企拿地最為謹(jǐn)慎，部分國企、央企8月拿地積極

??4、一二線投資占比近五成，中西部仍是百強布局要塞

??5、宏觀調(diào)控下投資仍需審慎，關(guān)注強二三線城市新中心

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??榜單解讀

??前言：熱點城市核心地塊供應(yīng)減少、調(diào)控政策不斷出臺的情況下，8月土地市場有所降溫，溢價率已經(jīng)實現(xiàn)3月連降，達到15.8%。

??百強投資來看，拿地銷售比為0.43，且拿地態(tài)度顯著分化。10強房企拿地銷售比為0.35，仍然在各梯隊中位列最末，第二、三梯隊房企拿地銷售比維持在0.5以上的高位。

??單月來看，在回歸核心一二線策略下，8月份綠地、中海、華發(fā)和融信的投資力度較大，拿地金額超過百億，拿地銷售比遠高過行業(yè)平均。

??投資結(jié)構(gòu)依舊保持穩(wěn)定，長三角、中西部仍然是企業(yè)重點投資區(qū)域，武漢重新成為百強房企年內(nèi)拿地最多的城市，其土地市場在疫情過后已明顯修復(fù)。

??隨著“三條紅線”政策落地，部分房企融資將會進一步受困，預(yù)計土地市場熱度也將繼續(xù)下行。建議投資策略仍聚焦核心一二線城市，關(guān)注強三線城市新中心和產(chǎn)業(yè)新區(qū)。

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??多城調(diào)控升級、優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)減少

??8月土地市場量價齊跌

??2020年8月土地市場整體呈現(xiàn)量價齊跌的格局，主要原因有二：一方面杭州、南京、南寧等熱點城市高價優(yōu)質(zhì)地塊明顯減少，帶動平均樓板價下降，溢價率也延續(xù)7月的下行趨勢；另一方面，中央多次重申“房住不炒”，南京、廣州南沙更是出臺“地價觸頂后搖號”新政，嚴(yán)格的政策調(diào)控意在控制土地市場的熱度。

??從8月競拍情況來看，重點監(jiān)測的企業(yè)中有6成未參與重點地塊的競拍，27%企業(yè)參拍次數(shù)在5次以內(nèi)，僅有9%的企業(yè)積極參與了10次以上。其中，重點地塊競拍成功率較高的企業(yè)有綠地、融信、保利、榮安等，競拍成功率達到3成以上。整體而言企業(yè)的參拍積極性較之前有所下降。

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??六成新增貨值集中于銷售20強

??23家房企新增貨值破千億

??截止至8月末，新增貨值百強門檻為148.55億元，新增土地價值、新增土地建面的百強門檻分別為51.54億元和92.75萬平方米，三項指標(biāo)較去年同期均有較大程度的提升，尤其拿地價值百強門檻同比漲幅達到近4成。

??本月恒大、碧桂園、融創(chuàng)位列新增貨值TOP3，其中恒大和碧桂園年內(nèi)新增貨值已超過4000億，新增貨值TOP10房企中有9家年內(nèi)新增貨值突破2000億，新增貨值超千億房企達到23家，較上月新增4家。

??集中度來看，短期內(nèi)強者恒強的格局不會被改變。銷售TOP10房企1-8月新增貨值集中度達到39%，第二梯隊房企新增貨值占百強的22%。換而言之，銷售20強房企占據(jù)了六成新增貨值。

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??龍頭房企拿地銷售比最低

??各梯隊投資態(tài)度明顯分化

??拿地銷售比方面，截止至8月末百強房企整體拿地銷售比為0.43，較7月末提升5個百分點，整體拿地態(tài)度相對積極。

??但從各梯隊表現(xiàn)來看，拿地態(tài)度仍然有明顯的分化：10強房企拿地銷售比為0.35，較7月末有所提升，但仍在各梯隊中最低；第二、三梯隊房企拿地態(tài)度最為積極，拿地銷售比持續(xù)高位，分別為0.54和0.57，沖擊規(guī)模的野心明顯。其中典型房企如綠城1-8月拿地銷售比達到0.68，且拿地主要集中于北京、杭州、寧波等核心一二線城市，在積極納儲的支持下，綠城操盤金額排名穩(wěn)步前進，1-8月操盤金額成功進入TOP10行列。

??從單月拿地來看，仍有部分企業(yè)拿地態(tài)度保持謹(jǐn)慎，操盤金額TOP50房企中有22%房企本月都未有新增土儲入賬，34%的房企單月拿地金額不足5億。

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??濱江、首開、中駿等前八月增儲充裕

??部分國企、央企8月拿地較為積極

??前八月的投資意愿而言，新城、金科、濱江、首開等企業(yè)表現(xiàn)積極，拿地銷售比均超過行業(yè)平均和梯隊平均。如首開、濱江1-8月拿地銷售比達到1.14和1.33。一方面是擴規(guī)模的戰(zhàn)略需要，另一方面也與這些企業(yè)布局高能級城市不無關(guān)系。其中濱江前8月新增拿地有七成位于杭州，首開也積極在北京納儲。

??此類房企前8月的新增貨值排名遠高于其銷售，首開、中駿、華宇、弘陽等新增土儲貨值均排在前五十名，普遍高出銷售15位以上，為未來規(guī)模增長和進階夯實基礎(chǔ)。值得注意的是，在積極拿地的同時，這些企業(yè)投資策略仍是以深耕大本營為主，擴張布局均選擇了都市圈高能級城市。

??單月來看，在經(jīng)歷了疫情后期補土儲的階段后，百強房企拿地節(jié)奏略有放緩。操盤金額TOP50房企中有兩成企業(yè)本月尚未納儲。但部分央企、國企拿地相對積極，如中海、綠地、華發(fā)等，單月投資金額突破百億的同時，拿地銷售比均達到0.6以上。

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??一二線投資占比近五成

??中西部仍是百強布局要塞

??整體來看，百強房企拿地建面在能級、區(qū)域分布上依然穩(wěn)定，一、二線城市占比合計47%，三四線城市占比53%，中西部、長三角仍是主要成交區(qū)域， 前8月成交占比分別達到37%和31%，而環(huán)渤海珠三角兩個區(qū)域合計成交占比為32%。

??值得一提的是，將百強房企在不同區(qū)域的拿地細分至市級層面，僅有長三角城市百強房企在縣級市拿地占比達到11%，其他區(qū)域縣級市土地成交占比均在5%以下。可見，在長三角一體化的東風(fēng)以及市場快速恢復(fù)的助力下，投資較為火熱。

??截止至8月末，武漢已經(jīng)重新回到百強房企拿地TOP1城市，前8月百強房企拿地建面突破1400萬平方米，其次杭州、西安、重慶和成都分列前5，TOP4城市年內(nèi)土地供應(yīng)已達到千萬平方米或以上，核心的省會城市還是房企投資布局的重點。

??百強房企拿地城市TOP20還是以一二線城市為主，其中僅有4個三四線城市，分別為溫州、南通、惠州和東莞，可見房企在投資拿地中仍然聚焦高能級城市和強三線城市，未來不同城市之間的土地市場熱度還將持續(xù)分化。

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??政策調(diào)控、融資收緊下投資仍需審慎

??關(guān)注強二三線城市新中心

??結(jié)合近期市場動向來看，隨著監(jiān)管層對房企設(shè)置的“三道紅線”逐步落地，融資收緊已成為房企“懸頂之劍”。同時中央多次強調(diào)“房住不炒”，近期土地市場火熱的城市如杭州、寧波、南京、東莞等紛紛收緊調(diào)控。因此，我們認(rèn)為短期土地市場熱度仍會所下降。

??對于房企而言，政策尚不寬松的背景下，“促銷售、穩(wěn)現(xiàn)金流”仍是第一要務(wù)，尤其是在上半年疫情修復(fù)期經(jīng)歷一輪補庫存后，整體投資仍需要保持審慎的態(tài)度。

??策略上持續(xù)聚焦人口流入數(shù)量較多、經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好的核心城市圈內(nèi)，尤其以強二三線城市為主。重點關(guān)注城市新中心和產(chǎn)業(yè)新區(qū)，主力供地區(qū)域在向城市外圈擴張之時，這些區(qū)域的投資價值、利潤指標(biāo)并不弱于核心區(qū)域，且有諸多規(guī)劃利好，整體投資前景同樣值得期待。

??值得注意的是，政策收緊同時，核心區(qū)域供地力度也在下降，僧多粥少之下競爭勢必還會加劇，尤其是當(dāng)前部分城市熱點板塊地價已漲至高位，房企投資仍需控制成本，避免后期利潤空間不足的風(fēng)險。