政策篇、行業篇、土地篇

01 政策篇

三季度中央穩、熱點緊，四季度仍將穩中趨緊

??2020年上半年，中央政策層面繼續堅持“房住不炒”的定位，落實城市主體責任，落實穩地價穩2020年三季度，住建部連續兩次召開房地產工作座談會，深圳、杭州等14城參會，重申堅持“房住不炒”的定位，落實穩地價、穩房價、穩預期的長期目標；央行“三道紅線”倒逼房企去杠桿、降負債；熱點城市如深圳、杭州、寧波、南京、成都、常州等10余城相繼升級調控，其中深圳政策力度最為嚴苛。與此同時，多城支持剛需優選購房，株洲、鄭州購房補貼也相繼落地。

??展望四季度，對標“三道紅線”，房企融資環境整體趨緊。居民部門穩杠桿，熱點城市限貸政策將進一步收緊，嚴防首付貸、消費貸、經營貸等違規流入房地產市場；地方政策整體維穩，銀川、唐山、西寧等房價漲幅居前的城市或將升級調控，寧波、南京等熱點城市也不排除進一步加碼可能。壓力城市仍需為市場減壓、企業紓困，弱三、四線城市在需求層面予以刺激，購房補貼、稅費減免皆是可以操作選項。

總結

　　01 堅持“房住不炒、因城施策”，落實穩地價穩房價穩預期目標

（本節有刪減）

……略……

??7月24日，住建部召開房地產工作座談會，北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙等10城參會。會議提出，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，因城施策差異化調控，確保房地產市場平穩健康發展。并要實施好房地產金融審慎管理制度，穩住存量、嚴控增量，防止資金違規流入房地產市場。

??7月30日，中央政治局會議部署下半年經濟工作，明確提出財政政策要更加積極有為、注重實效，貨幣政策要更加靈活適度、精準導向，并要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產市場平穩健康發展。

??8月26日，住建部再次召開房地產工作會商會，沈陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等6城參會，其中沈陽、成都已是兩次參會。會議強調，毫不動搖堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，保持調控政策連續性穩定性，確保房地產市場平穩健康發展。

??02 融資“三道紅線”嚴控負債規模，倒逼房企去杠桿降負債（略）

??03 杭州、寧波、南京等10城政策加碼，深圳政策力度最為嚴苛

??受限于熱點城市房地產市場出現過熱征兆，多城市項目頻現“萬人搖”，杭州、寧波、南京等10城相繼升級調控，其中深圳政策力度最為嚴苛。

??7月2日，杭州進一步規范高層次人才優先購房，但自網簽之日起5年內不得上市交易；補充“無房家庭”認定標準，戶籍在本市非限購范圍內的家庭，在原有規定基礎上，新增在限購范圍連續繳滿1年社保或個稅的要求。

??7月6日，寧波限購區域擴容，由原來的老三區擴大至市五區，鎮海、北侖納入限購范圍；嚴格執行差異化個人住房信貸政策，加強對購房人在市五區家庭住房套數、住房貸款等情況的審核認定，嚴禁信貸資金違規進入房地產市場。

??7月15日，深圳調控政策再升級，重點涉及以下四方面內容：其一，升級限購，深圳戶籍家庭、成年單身人士連續繳滿3年個稅或社保，方可購買商品住房，這在全國尚屬首次。其二，升級限貸，調升非普通住房首付比例，無房有貸家庭購買非普通住房首付不低于60%，二套非普通住房首付不低于80%。其三，增加一、二手房交易稅，普通住房認定標準進一步收緊，新增實際成交總價低于750萬元這一限定條款。另外，個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整到5年。其四，加強市場監管，房屋抵押合同應通過房地產信息平臺進行網簽，嚴禁房抵貸等違規信貸資金再次流向房地產市場。

??7月24日，南京限購政策“打補丁”，嚴堵政策監管漏洞，任何一方在夫妻離異2年內購房，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。

??7月25日，東莞限購、限售政策雙升級，首次將二手房納入限購范圍，非戶籍家庭購房資格僅與社保繳納年限掛鉤，個稅證明不再作為審核材料。延長一、二手房限售年限，由原先的2年提升至3年。

??8月6日，陜西省咸陽市落地限價、限貸政策，2020年-2022年，主城區新房均價年漲跌幅不超10%，各縣市新房均價年漲跌幅控制在25%以內。首次購買普通住房首付比例不低于25%，首套房首付不低于30%，二套首付不低于40%。

??8月18日，南京收緊土拍新政，具體涉及提高準入門檻，宅地競買人應具備房地產三級及以上開發資質；提高宅地競買保證金比例，由出讓起始價的20%調整為20%-80%，熱點區域不低于50%，并在一個月內付清全部土地成交價款；加強資金監管，宅地競買保證金及后續購地資金須為自有資金；而在同一批次出讓公告中，同一競買人及同一集團成員企業不得競得兩塊及以上宅地。

??8月30日，無錫完善限購政策，夫妻離異后2年內購房，其擁有住房套數按離異前家庭在市區范圍內擁有住房套數計算。升級限貸，二套貸款未結清首付比例由40%調升至60%。增加二手房交易稅，市區住房轉讓增值稅征免年限由2年調整到5年。

??9月4日，杭州調控政策再升級，住房貸款成重點監管領域，涉及強化借款人資格審查，嚴格執行收入認定標準和月供收入比要求，嚴防消費貸、經營貸等違規流入房地產市場。完善限購政策，以父母投靠成年子女方式落戶，須滿3年方可在限購范圍內購房。與此同時，調整無房家庭認定標準，30歲以上未婚單身且在限購范圍無房、離異單身滿3年且在限購范圍無房記錄滿3年，可認定為無房家庭，以免“誤傷”剛需購房。

??9月6日，沈陽限貸政策加碼，首套房首付比例不低于30%，二套首付提高到50%，且首付款須一次性支付，禁止分期支付和“首付貸”。個人住房轉讓增值稅免征年限也由2年調整到5年。

??9月11日，南京進一步收緊土地競買政策，同一競買人及同一集團成員企業在同一批出讓公告中不得競得兩塊及以上宅地，也不得同時報名競買同一幅宅地，以期引導土拍市場逐漸回歸理性。

??9月11日，常州市區（不含金壇區）限貸、限售政策雙升級，二套貸款未結清首付比例調整為不低于60%，嚴防居民挪用消費貸、經營貸等購房；新購住房（含二手房）限售年限由原先的2年提升至4年。

??9月12日，成都加碼調控，涉及嚴查購房首付資金來源，嚴防消費貸、經營貸等違規挪用于購房；個人住房轉讓增值稅征免年限也由2年調整到5年。

??04 杭州、寧波等支持剛需優先購房，株洲、鄭州落地購房補貼（略）

展望

??05 以“三道紅線”為房企降負債，熱點城市居民購房“限貸”升級

??展望未來，四季度貨幣政策整體仍將保持寬松基調，但邊際放松空間有限。房地產信貸政策整體中性偏積極，堅決遏制房地產金融化泡沫化，嚴防信貸資金違規流向房地產市場。

　　以“三道紅線”為綱，房企融資環境整體趨緊，倒逼房企去杠桿、降負債。預計四季度房企融資將轉向去杠桿、降負債，避免房地產行業一家獨大、尾大不掉，確保新增融資重點流向制造業、中小微企業。

　　而在實際執行層面，“三道紅線”將成為房企融資重要的參照標準。一方面，首批12家試點房企或將進一步擴容，更多房企將依據“三道紅線”觸線情況，分檔設定有息負債規模的增速閾值。另一方面，銀行貸款、海外發債、房地產信托等各類房企融資渠道或將適度收緊，參照“三道紅線”標準，針對性地調整各類房企授信額度以及融資成本。預計那些暫被劃定紅檔、橙檔的房企，為了確保有息負債規模少增長乃至不增長，融資困難程度或將加劇。

　　居民部門仍需穩杠桿，確保居民杠桿率和負債率不再繼續上升。依據各城市房地產市場實際情況，居民限貸政策或將有所分化。

　　一方面，熱點城市限貸政策或將進一步收緊，具體涉及調升二套或非普通住房首付比例以及貸款利率，強化借款人資格審查，嚴格執行收入認定標準和月供收入比要求，尤其要嚴防挪用首付貸、經營貸等違規信貸資金購房。

　　另一方面，部分壓力城市或在現有限貸政策框架范圍內適度放松限貸，放松公積金貸款、下調房貸利率、調降首付比例皆是可以操作的選項。不過，認房不認貸、二套貸款結清算首套等重磅刺激性政策較難落地。

??06 地方“緊多松少”，熱點城市調控加碼、壓力城市刺激減壓

??地方因城施策、一城一策，調控政策大概率繼續維穩，更好地落實穩地價、穩房價、穩預期的長期目標。 

??熱點城市 “四限”調控延續更長時間，部分熱點城市或將調控再加碼。具體而言，房價仍是紅線，銀川、唐山、西寧等房價漲幅居前的城市，政策加碼的可能性頗高。而在調控升級后，寧波、南京等房地產市場依舊火熱，未來也不排除政策繼續加碼的可能性。 

??限購政策或將進一步升級，涉及限購區域擴容，將二手房納入限購范圍等，嚴堵通過假離婚等方式獲取購房資格。 

??相較于限購，限售較為溫和，出于維穩市場預期的現實需求，預計熱點三、四線城市更可能加碼限售，涉及延長住房限售年限，將二手房納入限售范圍等。 

??壓力二、三線城市有望從保市場主體出發為市場減壓、企業紓困。具體而言，那些人口長期凈流出、市場需求相較羸弱乃至房地產庫存高企的壓力城市，更可能在土地出讓以及房地產交易環節給予企業更大力度的支持。 

??土地供應要有供有限，適度調降土地出讓價格。一方面，供地整體過剩的弱三、四線城市要調降供地指標，助力房地產市場逐步恢復至供求平衡。另一方面，增加平價地以及低價地供應，給予企業一定的讓利空間。 

??支持企業促銷售、抓回款，弱三、四線城市可能在需求層面予以刺激。一方面，支持剛需購房，調降無房家庭、進城農民等剛需客群置業門檻。另一方面，購房補貼、稅費減免仍是可以操作的選項，其對市場拉動力也將更為直接有效。

??附表：2020年三季度重要政策匯總（見文末）

02 行業篇

??預計拿地新開工與投資增速回落，銷售規模持平微增2020年第三季中國經濟穩定恢復，住建部適時地與熱門城市及主要房企座談，重申了疫后“房住不炒”主基調。十余城市樓市調控政策相繼收緊下，商品房銷售規模仍強力恢復，前8月銷售額同比增1.6%。前8月房地產業開發投資額增長4.6%，但融資“三條紅線”明確后房企對資金運用趨于審慎，開工、拿地等增速均會受到一定影響。

總結

??01 前8月銷售金額回正增1.6%，全年商品房銷售規模大概率創新高

（本節有刪減）

……略……

??2020年全年行業銷售規模從前8月商品房銷售體量預計，全年商品房銷售金額大概率創新高、銷售面積或將微跌。樂觀而言，以后續4個月單月同比增速保持與8月一致計算，全年商品房銷售面積、金額將分別增4%和12%。保守而言，假定前8月全國商品房銷售規模占全年銷售規模比例與2019年一致，預計全年商品房銷售面積、金額將分別降3%和微增2%。

??02 新開工面積同比增速沖高回落，土地購置累計降幅連續擴大

……略……

??03 建安與土地投資下行使開發投資增長趨緩，預計全年開發投資額增7%

（本節有刪減）

??國家統計局數據顯示：前8月，全國房地產開發投資88454億元，同比增長4.6%，增速比前7月提高1.2個百分點。其中，住宅投資65454億元，增長5.3%，增速提高1.2個百分點。單月來看，8月全國房地產開發投資13129億元，同比增長11.77%。

??受房屋新開工與土地購置兩方面影響，第三季度開發投資額增速增長明顯趨平。8月全國房地產開發投資額累計同比增速及同比增速漲幅較7月分別下降0.3個百分點和3個百分點。正如上文所說，開發投資額增速增長放緩主因是房企融資環境預期收緊下新開工與土地購置投資削減。中央放出房企融資“三條紅線”門檻后，8月房企房屋新開工同比增速較7月收窄8.9個百分點；土地成交價款累計同比增速回落1個百分點。

……略……

??從前8月開發投資規模預計，全年行業投資規模預計將增長6%左右。以后續4個月單月開發投資額同比增速較8月略降計算，全年房地產開發投資額同比增長7%。

展望

??04 經濟走穩、刺激退出，降負債下投資增速趨緩，行業銷售規模料將持平微增

??疫情后，國內經濟穩定恢復，生產消費需求穩定回升，就業與收入總體穩定，內循環與外循環驅動下發展動力進一步增強，房地產業V型逆轉后發揮了宏觀經濟穩定器作用，一系列對沖疫情影響的寬松措施也將陸續退場，房地產行業也將重回自身運動規律。我們對于后市有如下幾點判斷： 

??一是從商品房銷售來看，東部地區核心城市商品房銷售量價齊升帶動全行業強力復蘇， 2020年全年有望實現銷售面積再創新高；同時今年另一個重要特征既是城市分化和區域分化，中部、東北部地區也值得關注，謹防市場下行帶來庫存壓力二次上升。 

??二是新開工面積增長動力略有不足，一方面融資收緊預期下，受房企融資難，資金面趨緊等因素制約，新開工面積增速也難有亮眼表現。另一方面即將到來的冬季，許多北方城市會迎來停工期，對新開工等指標會產生一定負面影響。 

??三是土地購置面積同比增速將顯著回落。融資“三條紅線”，地方調控持續升級，土地供應節奏、結構變化等因素影響，熱點城市供地力度將進一步減弱，成交規模縮減，另一方面去年四季度土地市場成交規模回升使得基數較高。 

??四是基于對房屋新開工、土地購置、建安投資的判斷，房地產開發投資額整體仍將保持增長，但預計增速將趨平。

03 土地篇

　　第三季度成交量縮價跌，預計四季度溢價率將繼續走低2020年第三季度，土地市場成交量價齊跌，溢價率也因優質地塊的成交占比降低而呈現下行趨勢，競拍熱度較上一季度明顯回落；而就前三季度同比表現來看，土地成交面積累計同比增速已經回正，金額更是同比增加了11%，土地市場成交已經回到正軌。聯系溢價率來看，長三角城市的市場熱度仍然居高不下，上海、寧波、徐州等城市地價不斷創新高，溢價率也處于相對高位，特別是上海，更是在7月份兩度刷新全國土地市場年內成交最高單價，市場熱度較高。

總結

??01 第三季度土地市場量價齊跌，“三道紅線”新規下9月溢價率顯著下滑

（本節有刪減）

??1）土地成交量逐月遞減，各能級城市表現均不及二季度。自7月開始，全國336城土地市場成交量由高位逐漸下降至低谷；截止9月20日，第三季度經營性土地成交建面達到58533萬平方米，環比第二季度下降20%，同比去年第三季度增加1%。前三季度成交總建筑面積為172426萬平方米，同比增加了1%。

??分城市能級來看，各能級城市成交表現均不及二季度，尤其是一線城市，三季度成交量環比下滑了34%，但同比卻依然上漲23%；二線、三四線城市成交建面也環比分別下降23%和19%，供地量較二季度明顯在縮減。前三季度累計來看，一線城市表現較為突出，成交量高達3632萬平方米，同比去年同期漲幅高達44%，供地力度明顯增大；二、三線城市成交量則與去年同期基本持平，市場相對平穩。

??2）熱點城市調控政策紛紛加碼、融資渠道收緊，第三季度平均樓板價高位回落。價格方面，第三季度的土地成交均價主要表現為高位回落，7月份土地成交均價為2789元/平方米，截至數據統計日，9月地價為2492元/平方米。第三季度的整體成交均價為2684元/平方米，環比下降8%，一方面是受到熱點城市高價優質地塊成交減少、成交結構變動的影響，另一方面則是在“三道紅線”融資監管新規之下房企融資有所收緊，拿地積極性也有所降低，底價成交地塊比重明顯上升，從而使得土地成交均價有所下調。

??3）整體溢價率逐月環比下滑，9月降溫趨勢愈發顯著（略）

??02 優質土地增多帶動中西部城市地價上漲，長三角市場競拍熱度最高

（本節有刪減）

??從重點監測城市的土地成交情況來看，中西部省會城市仍是成交主力，成交量TOP5城市有3個位于中西部區域。其中，排名第一的是西安，尤其是6月份以來西安土地供應持續發力，前3季度總成交建筑面積高達2606萬平方米，較去年同期成交量增加了近三成，成交價格也比去年同期上漲了2%。事實上，不只是西安，鄭州、長沙、成都等中西部城市前三季度的樓板價相比去年同期均有不同程度的上漲，主要是優質地塊供應明顯增加，尤其是新城核心板塊宅地供應明顯增加，帶動整體地價上漲。

??03 三季度流拍現象明顯好于去年同期，政策收緊下四季度流拍或再度增多（略）

??04 四季度溢價率大概率走低，預計全年成交規模將會超過2019年

??2020年三季度，受各城市供地節奏調整影響，土地市場成交量較二季度明顯下滑，成交價格也因優質地塊入市占比減少而下滑，同時溢價率也出現了下滑趨勢，土地市場熱度相比二季度確實有所降低。結合政策層面來看，7月份以來中央多部委強調“房住不炒”，多個熱點城市也相繼收緊了調控政策，如南京更是多次修改土拍規則，以控制地價、平穩市場；鑒于當前部分城市地市熱度仍在較高水平，預計四季度整體政策面也是以收緊為主。在此影響下，土地市場成交溢價率大概率會進一步走低。

??而在價格方面，在各城市供地主力區域由主城區逐漸向郊區轉移的影響下，第三季度地價有所回落，各能級城市地價均出現了環比下滑趨勢。接下來，隨著優質土地入市比例更一步下滑、熱點城市紛紛采取措施控地價等因素的影響，四季度地價將會進一步走低。不過，熱點城市優質地塊的競爭仍然會更加激烈，如東莞、南京等城市優質地塊仍多以最高限價成交，上海多宗外郊環地塊更是刷新了片區成交最高單價。

??至于成交規模方面，截止9月20號全國土地市場成交量已經超出去年同期水平，在財政壓力下，各地也會持續加大土地供應，預計2020年全年全國土地市場成交規模仍然有望超過2019年。

本文為《2020年三季度全國房地產總結與展望》刪減版

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