??【熱點聚焦】

??12月16日至18日，中央經濟工作會議在北京召開。會議充分肯定了過去一年來我國在統籌疫情防控和經濟社會發展取得的重大工作成果，并提出必須清醒認識到，疫情變化和外部環境存在諸多不確定性，我國經濟恢復基礎尚不牢固。要堅持穩中求進工作總基調，立足新發展階段，貫徹新發展理念，構建新發展格局，以推動高質量發展為主題，以深化供給側結構性改革為主線，以改革創新為根本動力，以滿足人民日益增長的美好生活需要為根本目的，扎實做好“六穩”工作、全面落實“六保”任務。

??會議強調，明年宏觀政策要保持連續性、穩定性、可持續性。要繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，保持對經濟恢復的必要支持力度，政策操作上要更加精準有效，不急轉彎，把握好政策時度效。積極的財政政策要提質增效、更可持續，保持適度支出強度；穩健的貨幣政策要靈活精準、合理適度，保持貨幣供應量和社會融資規模增速同名義經濟增速基本匹配，保持宏觀杠桿率基本穩定，處理好恢復經濟和防范風險關系。

??會議確定，明年要重點抓好強化國家戰略科技力量、增強產業鏈供應鏈自主可控能力、堅持擴大內需這個戰略基點、全面推進改革開放等八大重點任務。其中，關于房地產方面的政策單列為第七點任務，解決好大城市住房突出問題。對比近三年中央經濟工作會議關于房地產政策的表述如下表所示。

??【熱點評析】

??適度寬松的經濟政策更加注重精準有效，對樓市利好有限

??會議強調，明年宏觀政策要保持連續性、穩定性、可持續性，繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，總體方針與2019年中央經濟工作會議所提基本一致。不同的是，2020年中央經濟工作會議提出，政策操作上要更加精準有效，把握好政策時度效，關于穩健的貨幣政策表述也由2019年的“穩健適度、合理充裕”調整為“靈活精準、合理適度”。這一系列表述，一方面穩定了當前市場對于明年經濟政策的預期，短期內貨幣政策將不會出現明顯收緊，宏觀經濟環境仍將維持適度寬松；另一方面“精準有效”的反復強調，也明確了明年資金流向仍將以支持實體經濟為主，類似股市、樓市等領域資金進出依舊要受到嚴控甚至監管力度會有加強。總體上來說，相對寬松的宏觀經濟環境對樓市有利，但利好有限。

??“房住不炒”國策指導下，解決好大城市住房問題提至突出位置

??自2016年中央經濟工作會議首次提出堅持“房住不炒”定位以來，中央層面重要會議已多次重申這一論調，2020年中央經濟工作會議也不例外，“房住不炒”已是我國一項長期國策。與2018年、2019年不同的是，2020年中央經濟工作會議再度將房地產工作單獨作為八大重點任務之一，可見當前中央層面對房地產工作高度重視。在內容方面，中央將解決好大城市住房突出問題放在了突出位置，為2021年房地產調控工作明確了方向。從實際情況來看，當前大城市存在的住房問題主要有：第一，房價高企，居民尤其是新市民購房壓力大，部分城市仍存在惡意炒房、房價增長遠超居民收入增長等問題；第二，住房供需矛盾大，一方面，人口持續流入導致大城市住房需求不斷增長，但城市受限于規模、規劃等因素，總供給有限；另一方面，過高的房價導致很多人買不起房，而租賃市場又存在租金較高、針對中低收入者保障性住房供應不足等問題。因此，如何控制城市房價、加強住房租賃市場尤其是中低收入者保障性住房建設將是2021年大城市房地產調控主要研究課題。

??住房租賃市場建設是2021年房地產市場發展重要內容

??住房租賃市場也是今年中央經濟工作會議在房地產工作指導方面的重要亮點。同去年中央經濟工作會議僅提出“大力發展租賃住房”不同，今年關于住房租賃市場的表述占據了房地產部分近三分之二的篇幅，內容也深入到具體的工作指導，如高度重視保障性住房建設、推動“租購同權”、加強租賃住房土地供應、降低租賃住房稅費負擔、對租金水平進行合理調控等。無論是從篇幅還是從內容來看，中央對住房租賃市場的重視已上升至前所未有的高度，租賃住房建設無疑將是2021年房地產市場發展重要內容。其中，“租購同權”有望在更大范圍、更寬領域深入推進，“控租金”或成為2021年房地產調控新的方向。

??【政策精讀】

??“七是解決好大城市住房突出問題。”

??中央經濟工作會議公報中明年重點任務中，第七部分是解決好大城市住房突出問題，直指問題核心。大城市住房問題哪方面比較突出？房價高、供應量不足、新市民及住房家庭住房困難，且難以解決。市場炒作行為泛濫，一些地方突破限購政策，出現代持等操作手法。脫離了房住不炒大原則底線。如果以前的政策是給出大的原則，不要炒房，要市場穩定，此次會議政策所指，則是市場反應特別大的，具象的大城市住房問題。

??“住房問題關系民生福祉。”

??住房問題是經濟問題還是民生問題，或者哪個方面更重要？這次會議是給出了明確的回答。民生福祉是當前中央首要考慮的問題，因為政府的工作要“以人民為中心”。相關住房政策的制定和實施，都是圍繞民生福祉來展開。

??“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進房地產市場平穩健康發展。”

??繼續提出堅持“房住不炒”，這一原則不動搖，國策不改變，且長期執行下去，業界需要有更加清醒的認識。“因地制宜、多策并舉”與此前的“因城施策”有何異同？主要不同點還是在多策并舉上，治理房價問題，市場交易秩序問題，解決住房民生問題，不要指望畢其功于一役，要多角度綜合治理，要考慮不同區域市場的個性特點，根據城市的具體情況制定相關的政策，不是一策，而是多策，最終目的是保持房地產市場平穩健康發展。

??“要高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規范發展長租房市場。”

??此次會議將保障性租賃住宅建設提到了前所未有的高度，濃墨重彩。提出建設與規范并重。建設方面，租購同權獲得更加詳細的闡述，且使用“逐步”表示，政策的提出更加務實，也給租賃市場的發展提供了一個培育期，新增與租賃市場相適應的“權利”資源，也要有一個增長與調配的過程，急不得。

??長租房市場是近幾年我國住房供應市場重要的組成部分。在一定程度上，機構化運營的長租房，提供了相對規范、統一、市場化的租賃住房供應，這是以個人為提供主體的傳統租賃市場所無法達到的。長租房市場在發展過程中暴露了不少的問題，如資本跑路、暴雷、壟斷等，需要制度方面的完善和規范。可以肯定的是，長租房是未來我國租賃市場的重要組成部分，市場份額會繼續上升，也有更好的發展前景。

??“土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃 “

??至少到目前，土地供應的主體還是銷售型住房，純租賃住房用地只占很少一部分。主要原因還是土地財政問題。地方政府能不能拿出魄力來，讓土地供應向租賃住房建設傾斜？這里面也涉及到政府短期利益與長期利益的均衡問題。另外，傾斜多少比例算傾斜到位呢？其實也還存在很大不確定性。但至少可以明確的是，中央層面越來越傾向用租賃住房解決大城市居民住房困難問題，尤其是在城市化進入常規階段后，增量人口的住房問題需要通過相對低負擔的租賃住房解決。

??“探索利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設租賃住房，國有和民營企業都要發揮功能作用。”

??98房改，其本意是取消福利分房，實行市場化購房，但實際上，不少單位，尤其是軍隊、央企、國企等依然存在自建房，且占比不低。這次中央經濟工作會議，明確提出有關單位可以利用自有閑置土地建設租賃住房，單位自建房得以正名。無論是國企還是民企，社會功能再次加大。集體建設用地建設租賃住房由于涉及到城鄉土地問題，確實需要探索，一旦走通，這一塊的住房供應是一片藍海，對現行房地產市場的影響是巨大的。

??“要降低租賃住房稅費負擔，整頓租賃市場秩序，規范市場行為，對租金水平進行合理調控。”

??針對租賃市場，中央經濟工作會議不但給出了政策原則，還提出了具體措施。降低住房稅費，直接的作用就是降低最終居住者的負擔，也有利于提高租房運營企業的積極性。租金水平調控，防止個別企業壟斷市場，哪怕是區域市場，造成租房市場階段性的租金價格過低或過高。

??【媒體問答】

??這次關于樓市的政策指向與往年有哪些不同？您認為最大的看點是什么？

??最大看點是明確了租賃房在解決居住問題上的作用，或者租賃住房是未來解決大城市住房困難的主要方向和著力點。而不是共有產權房，不是商品房等。與此前會議只提出宏觀指導思想不同，這次會議不但提出了方向，還配套了明確可執行的落地措施，如“土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃” 。探索利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設租賃住房，國有和民營企業都要發揮功能作用。

??本次會議特別強調了“大城市住房”和“租賃”，這背后的用意是什么？對于未來房地產市場產生哪些影響？

??城市越大，人口和資源越集中，土地和住房供應越緊張。人和地，人和房的供需矛盾始終存在。解決這個問題，主要靠購買這條路徑是不行的，必須發揮政府的宏觀調控能力，在體制機制、土地供應，價格方面進行適度優先安排，引導居民進行合理住房消費，新進人口困難群體主要靠租賃方式解決住房問題。

??對房地產市場而言，雙體系格局更加明確。整體市場規模觸頂，但保障性住房體系則繼續有發展空間，商品房增量部分規模有收縮，但商品房的層次、價格則相對更市場化，滿足高端消費者的需求。

??能否請您預測2021年中國主要城市樓市的趨勢和走向？

??樓市走勢要綜合考量政策、金融、人口等要素。政策方面，我認為不會有方向性的調整，“房住不炒”是主要原則，因城施策是各地具體落實方法，保持房地產市場平穩健康發展是最終目標。具體而言，一線城市除北京外，都在積極引進人才，降低落戶門檻，住房需求持續增長，因此市場交易量和價格也將繼續上升。前期大漲過的城市，如果被判定屬于“市場不穩”，則有可能出臺地方政策進行調控。北京前期漲幅不大，甚至有所下跌，2021年可能會出現補漲行情。

??（內容來源：中房研協測評研究中心）