??01

??商品房銷售市場處于筑底階段

??1—7月，全國商品房銷售面積78178萬平方米，同比下降23.1%，其中住宅銷售面積下降27.1%。商品房銷售額75763億元，下降28.8%，其中住宅銷售額下降31.4%。

??1-7月份，新建商品房市場銷售面跌幅略有擴大，銷售金額跌幅微弱收窄，總體下行態勢趨緩，整體處于筑底階段。房地產行業規模較大、鏈條較長、牽涉面較廣，對經濟增長和社會民生影響較大。目前部分地區出現的項目交付問題，疊加債務危機和疫情散發多發沖擊等因素，行業仍面臨較大風險。

??7月，銀保監會表示，將引導金融機構市場化參與風險處置，支持地方政府積極推進“保交樓、保民生、保穩定”工作。中共中央政治局召開會議，明確指出“壓實地方政府責任、保交樓、穩民生”，將“保交樓”提升至國家重要工作層面。各地方也針對“保交樓”推出加強預售資金監管、項目監管、現房銷售等措施。政策面對穩定市場信心，穩定預期提供利好保證。宏觀政策穩定經濟為大前提，推動房地產行業復蘇迫切性也在增加。

??單月數據來看，7月銷售面積9255萬平方米，環比減少49.1%，同比減少28.9%；銷售金額9691億元，環比減少45.4%，同比減少28.2%。房企上半年銷售沖刺任務結束，7月商品房入市節奏放緩，銷售量季節性回落，兩項指標同比跌幅再次擴大在預期之中。目前行業仍在艱難復蘇過程中，隨著各項利好政策效果顯現，市場有望逐步企穩。

??分類物業銷售看，表現各異：住宅市場量價齊跌，但銷售金額跌幅較上月有所收窄；辦公樓兩項指標保持上漲、漲幅收窄；商業營業用房，量漲價跌，其中銷售金額由漲轉跌。

??從各地區銷售情況看，商品房銷售面積和金額同比均處于負增長區域，東北地區跌幅最大；東部和東北地區兩項指標跌幅均較上月收窄，中部和西部地區跌幅繼續擴大。東部地區銷售面積及金額占全國比重分別為39.8%、56.4%，份額較上月提升0.4個和0.7個百分點。

??02

??房地產開發投資跌幅繼續擴大

??1—7月，全國房地產開發投資79462億元，同比下降6.4%；其中，住宅投資60238億元，下降5.8%。

??1-7月全國房地產投資增速繼續下行，跌幅較上月擴大1個百分點。從目前情況來看，政策利好體現在銷售層面還尚需時日，傳導至開發投資將會更晚。

??開發投資持續下降有兩個重要原因：一是投資信心嚴重不足，既有對目前市場去化難、資金短缺，債務高企的壓力，也有對未來經濟低迷，市場繼續深度下行的擔憂；二是開發企業在去杠桿的背景下，首要任務是保交樓，保生存，無力擴大投資。資金緊張導致民營房企無力參與公開市場拿地的情況下，當前行業投資中央企、國企占主導地位，且投資量難以填補民企留下的缺口。

??同時，由于民營房企信用降低，上下游企業供貨和施工也明顯放緩或停滯，開發投資進一步下滑。要提振行業投資，亟需系統化細化政策，更加堅決有力的清除地方行政性限制政策，明確市場化導向，恢復企業信心，從而恢復經營，擴大投資。

??月度數據方面，7月全國房地產開發投資11148億元，較上月減少31.1%，同比減少12.3%，同比跌幅較上月擴大2.9個百分點，這也是開發投資累計跌幅繼續擴大的原因。當前國內經濟恢復基礎尚不牢固，房地產投資下行也是固定資產投資增速下降的一個重要因素，需要房地產投資形成對整體經濟的穩定作用，至少不是向下牽動。

??從物業類別投資上看，住宅投資跌幅最小，各物業類型投資跌幅均較上月繼續擴大。住宅投資占總投資比重為75.8%，與上月持平。從地區來看，中部地區同比跌幅最小，東北地區跌幅最大；各區域投資跌幅均較上有不同程度擴大。投資規模上，東部地區高于其他三區域的總和，占總投資比重為54.0%，份額較上月提高0.1個百分點。

??03

??房屋新開工面積持續處于低位

??1—7月，房地產開發企業房屋新開工面積76067萬平方米，下降36.1%。其中，住宅新開工面積55919萬平方米，下降36.8%；辦公樓新開工面積1904萬平方米，下降35.4%；商業營業用房新開工5202萬平方米，下降37.5%。

??截至7月，房屋新開工同比跌幅持續下探，下跌周期已超過一年，按照目前態勢，明年下半年開始可能出現新建商品房供應缺口。單月數據看，7月銷售回款下降，同時部分房企處于償債高峰，投資開工動力不足。7月全國商品房新開工面積9644萬平方，同比繼續大跌，6月、7月均超45%。

??04

??房地產開發企業到位資金跌勢保持平穩

??1—7月，房地產開發企業到位資金88770億元，同比下降25.4%。其中，國內貸款11030億元，下降28.4%；利用外資53億元，增長20.7%；自籌資金31495億元，下降11.4%；定金及預收款28575億元，下降37.1%；個人按揭貸款14169億元，下降25.2%。

??1—7月，房地產開發企業到位資金同比跌勢并未進一步擴大，其中定金及預售款和個人按揭貸款跌幅持續收窄，較1-6月分別收窄0.8個和0.5個百分點。國內貸款及自籌資金跌幅較上月繼續擴大。各項資金來源占比情況與上月相比變動不大，定金及預收款和個人按揭貸款占全部資金的48.2%，自籌資金占比35.5%。

??克而瑞數據顯示，7月房企債券到期規模高達830億元，為下半年償債最高峰，隨之償債規模將逐步下降，企業壓力償債將有所減少。同時，7月證監會等部門聯合發布《關于推動債券市場更好支持民營企業改革發展的通知》，提出要加大債券融資服務力度，推動更多符合條件的優質民營企業納入知名成熟發行人名單等。房企的融資環境仍將進一步優化，資金壓力有所緩解。

??05

??土地市場仍大幅下跌，地價小幅上漲

??1—7月，房地產開發企業土地購置面積4546萬平方米，比上年下降48.1%；土地成交價款2918億元，下降43.0%；土地成交均價6319元/平方米，上漲9.9%。

??1-7月，土地市場成交量價保持大幅下跌，土地成交價款跌幅較上月略有收窄。表現在土地價格上，同比漲幅較上月提升6.1個百分點。7月上海、廣州、南京、成都、重慶等熱點城市一批優質地塊集中入市成交，一定程度上拉升了全國整體土地成交均價。從土地市場表現較熱的這些城市看，特點是拿地政策持續寬松、供應規模收縮、優質地塊供應增加。受制于資金短缺、經營壓力，土地市場依舊是央企、國企占主導地位。

??06

??商品房待售面積持續減少

??7月末，商品房待售面積54655萬平方米，比上月末減少129萬平方米。其中，住宅減少162萬平方米，辦公樓增加24萬平方米，商業營業用房減少13萬平方米。

??7月末，商品房庫存連續五個月減少，較去年同期仍有的7.5%增長，主要增長點為住宅待售面積，同比上漲14.1%；商業營業用房持續下跌，同比減少3.5%。