??導(dǎo)讀

??短期來(lái)看，市場(chǎng)仍處于筑底盤整階段，盈利仍將繼續(xù)承壓，但中長(zhǎng)期企穩(wěn)回升的預(yù)期存在。

??2022年上半年，市場(chǎng)繼續(xù)下行探底，行業(yè)整體營(yíng)收與利潤(rùn)規(guī)模雙雙呈現(xiàn)明顯負(fù)增長(zhǎng)。同時(shí)，各項(xiàng)利潤(rùn)率指標(biāo)也降至新低，部分規(guī)模房企毛利率已跌至10%左右。此外，受下行壓力，投資物業(yè)、存貨等資產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)加劇，導(dǎo)致一些企業(yè)深陷虧損“泥潭”。

??顯然，當(dāng)前行業(yè)難抵下行大勢(shì)，“向管理要效益”仍道阻且長(zhǎng)。但市場(chǎng)不確定性加劇，分化也在加劇，央國(guó)企正在快速崛起，精細(xì)化管理成效顯著，銷管費(fèi)用率整體優(yōu)于民企。

??短期來(lái)看，市場(chǎng)仍處于筑底盤整階段，盈利仍將繼續(xù)承壓，但中長(zhǎng)期企穩(wěn)回升的預(yù)期存在。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，積極適應(yīng)市場(chǎng)變化、制定應(yīng)對(duì)策略穩(wěn)住局面是第一步。如在投資端，做好項(xiàng)目利潤(rùn)把控與平衡；在經(jīng)營(yíng)端，注重效率提升，控制成本費(fèi)用；在產(chǎn)品端，保證交付質(zhì)與量，提高溢價(jià)能力等，這些不僅是當(dāng)前穿越周期的突破口，也是未來(lái)立足行業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

??01

??行業(yè)營(yíng)收及利潤(rùn)規(guī)模呈負(fù)增長(zhǎng)

??盈利水平持續(xù)下行

??1、營(yíng)收及利潤(rùn)規(guī)模繼續(xù)探底，盈利指標(biāo)全面陷入負(fù)增長(zhǎng)

??在政策調(diào)控常態(tài)化、市場(chǎng)持續(xù)低迷背景下，房企盈利持續(xù)面臨挑戰(zhàn)。2022年上半年，多地疫情反復(fù)、疊加行業(yè)流動(dòng)性危機(jī)持續(xù)，項(xiàng)目建設(shè)、交付結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏受到相當(dāng)?shù)臎_擊，行業(yè)盈利狀況進(jìn)一步惡化。

??報(bào)告期內(nèi)，行業(yè)整體營(yíng)收與利潤(rùn)規(guī)模雙雙呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)面臨著嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。行業(yè)典型上市房企1整體實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入19359億元，同比下降12.6%；總營(yíng)業(yè)成本為15738億元，同比下降8.5%。可以發(fā)現(xiàn)，營(yíng)業(yè)成本的下降幅度明顯低于營(yíng)業(yè)收入，導(dǎo)致利潤(rùn)空間進(jìn)一步受到嚴(yán)重?cái)D壓。

??上半年，利潤(rùn)規(guī)模降幅更為顯著，整體實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)3298億元、歸母凈利潤(rùn)為672億元，分別同比下降27.6%、62.5%。

??總體來(lái)看，今年行業(yè)營(yíng)收規(guī)模增長(zhǎng)失速，首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，同時(shí)利潤(rùn)規(guī)模負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)也進(jìn)一步加深，增長(zhǎng)狀況不可同日而語(yǔ)。后期規(guī)模增長(zhǎng)仍要依靠銷售市場(chǎng)回暖以及項(xiàng)目建設(shè)、交付節(jié)奏的把控。

       1 萬(wàn)科A、大悅城、華僑城A、金融街、榮安地產(chǎn)、金科股份、陽(yáng)光城、中交地產(chǎn)、中南建設(shè)、招商蛇口、榮盛發(fā)展、濱江集團(tuán)、保利發(fā)展、宋都股份、城建發(fā)展、華發(fā)股份、首開(kāi)股份、金地集團(tuán)、迪馬股份、綠地控股、信達(dá)地產(chǎn)、光明地產(chǎn)、新城控股、北辰實(shí)業(yè)、金隅集團(tuán)、天譽(yù)置業(yè)、朗詩(shī)地產(chǎn)、保利置業(yè)集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、正商實(shí)業(yè)、瑞安房地產(chǎn)、深圳控股、眾安集團(tuán)、中國(guó)海外發(fā)展、合生創(chuàng)展集團(tuán)、中國(guó)金茂、建業(yè)地產(chǎn)、旭輝控股集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、路勁、華潤(rùn)置地、時(shí)代中國(guó)控股、寶龍地產(chǎn)、力高集團(tuán)、禹洲集團(tuán)、合景泰富集團(tuán)、景瑞控股、建發(fā)國(guó)際、中駿集團(tuán)控股、弘陽(yáng)地產(chǎn)、碧桂園、德信中國(guó)、大唐集團(tuán)控股、祥生控股集團(tuán)、佳源國(guó)際、中梁控股、富力地產(chǎn)、融信中國(guó)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、龍光集團(tuán)、雅居樂(lè)集團(tuán)、綠城中國(guó)、美的置業(yè)、大發(fā)地產(chǎn)、正榮地產(chǎn)、三巽集團(tuán)、上坤地產(chǎn)、港龍中國(guó)地產(chǎn)、領(lǐng)地控股、金輝控股、仁恒置地

??2、利潤(rùn)率指標(biāo)持續(xù)下行，利潤(rùn)空間受多重因素?cái)D壓

??從利潤(rùn)率指標(biāo)來(lái)看，今年上半年全面延續(xù)2018年以來(lái)的下行趨勢(shì)。行業(yè)典型上市房企毛利率中位數(shù)為16.9%，較2021年同期下降4.9個(gè)百分點(diǎn)；凈利率中位數(shù)為4.4%，同比下降5.0個(gè)百分點(diǎn)；歸母凈利率中位數(shù)為2.1%，同比下降4.4個(gè)百分點(diǎn)。利潤(rùn)率指標(biāo)總體表現(xiàn)低迷，均已降至2014年以來(lái)最低。

??面對(duì)行業(yè)利潤(rùn)空間的持續(xù)收窄，主要有以下幾方面原因：首先，前幾年高價(jià)地結(jié)轉(zhuǎn)的影響仍在持續(xù)傳導(dǎo)，低利潤(rùn)項(xiàng)目結(jié)算仍較為集中；其次，近年來(lái)基于各類負(fù)面因素影響疊加，房企承受較大去化壓力，營(yíng)銷端口普遍采取打折促銷的方式加速去化；第三，重點(diǎn)一二線城市的限價(jià)監(jiān)管依舊嚴(yán)格，較高的地價(jià)房?jī)r(jià)比進(jìn)一步壓縮項(xiàng)目的利潤(rùn)空間，毛利率下降已成為行業(yè)主要趨勢(shì)。此外，市場(chǎng)下行所帶來(lái)投資物業(yè)、存貨等賬面價(jià)值縮水，也都在沖擊著企業(yè)的盈利能力。

??3. 短期市場(chǎng)筑底盤整，企穩(wěn)回升緩慢而溫和（略）

??02

??近六成房企現(xiàn)“雙減”困境

??ROE跌至歷史最低點(diǎn)

??1、近六成房企面臨“減收減利”，部分房企難抵虧損

??具體從企業(yè)層面來(lái)看，2022年上半年，在行業(yè)持續(xù)下行期、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算遇阻態(tài)勢(shì)下，超6成典型上市房企營(yíng)業(yè)收入同比下降。同時(shí)，約7成典型上市房企毛利潤(rùn)（剔除稅金及附加）、凈利潤(rùn)同比下降，且降幅較去年末進(jìn)一步擴(kuò)大。整體來(lái)看，“減收減利”現(xiàn)象較為普遍，即營(yíng)業(yè)收入與毛利潤(rùn)同時(shí)降低，融信中國(guó)、龍光集團(tuán)等中大型房企也不例外。

??此外，還有近20家典型上市房企凈利潤(rùn)陷入虧損，富力地產(chǎn)、融信中國(guó)、陽(yáng)光城、正榮地產(chǎn)等出險(xiǎn)房企均在其列。其中富力地產(chǎn)虧算最為嚴(yán)重，上半年凈利潤(rùn)虧損69億元，一方面企業(yè)深陷流動(dòng)性危機(jī)，債務(wù)問(wèn)題棘手，難以支持項(xiàng)目如期建設(shè)、交付，同時(shí)嚴(yán)重打擊了購(gòu)房者信心，去化也受阻。另一方面，由于外部融資停滯，企業(yè)通過(guò)資產(chǎn)變現(xiàn)補(bǔ)充流動(dòng)性，虧損出售了附屬公司、合營(yíng)企業(yè)股權(quán)等，整體經(jīng)營(yíng)狀況舉步維艱。

??（部分略）

??2、行業(yè)進(jìn)入低利潤(rùn)時(shí)期，部分規(guī)模房企毛利率跌破10%

??2022年上半年，利潤(rùn)率指標(biāo)普降態(tài)勢(shì)進(jìn)一步加劇，毛利率（A股扣除稅金及附加）同比降低企業(yè)占比超7成，部分規(guī)模房企禹洲集團(tuán)、中南建設(shè)、中交地產(chǎn)等規(guī)模房企毛利率均跌破10%左右。

??值得注意的是，在下行大勢(shì)下，仁恒置地實(shí)現(xiàn)了逆勢(shì)上漲，毛利率達(dá)35.6%，同比上升8.9個(gè)百分點(diǎn)；凈利率和歸母凈利率為15.5%和12.1%，分別較去年同期上升3.6個(gè)百分點(diǎn)和5.9個(gè)百分點(diǎn)。毛利率、凈利率與歸母凈利率增長(zhǎng)的主要原因，一是仁恒置地今年上半年交付的產(chǎn)品多位于一二線，其中深圳、南京等項(xiàng)目銷售良好；其次，在銷管費(fèi)用上實(shí)行有效管控，降低了成本。

??此外，房企為了維持自身的利潤(rùn)率，不僅在開(kāi)發(fā)投資與費(fèi)用管控上下功夫，還在多元化業(yè)務(wù)上越來(lái)越重視。其中，華潤(rùn)置地上半年毛利率為26.9%，歸母凈利率14.5%。企業(yè)在行業(yè)內(nèi)擁有較高的盈利水平也與旗下發(fā)展良好的多元化業(yè)務(wù)密不可分，其購(gòu)物中心一直保持較高的收益率，盡管受疫情減租的影響今年上半年小幅下降，但剔除減租部分，毛利率可達(dá)71.8%。

??行業(yè)整體已進(jìn)入低利潤(rùn)時(shí)期，增長(zhǎng)瓶頸已然出現(xiàn)。除了平衡財(cái)務(wù)杠桿、提升運(yùn)營(yíng)效率、降低成本費(fèi)用，積極尋找“第二增長(zhǎng)曲線”、深入挖掘已有多元業(yè)務(wù)價(jià)值將成為房企未來(lái)發(fā)力的關(guān)鍵點(diǎn)。

表：2022年上半年典型房企毛利率及歸母凈利率后十位（略）

??3、典型房企ROE普降，行業(yè)中位數(shù)僅為1.4%（略）

??03

??資產(chǎn)價(jià)值損益波動(dòng)加劇

??央國(guó)企銷管費(fèi)率優(yōu)于民企

??近兩年，市場(chǎng)持續(xù)呈現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)，連帶資產(chǎn)價(jià)值損益波動(dòng)加劇，房企普遍面臨投資物業(yè)重估收益減少、資產(chǎn)減值損失等問(wèn)題，此外持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)、合作開(kāi)發(fā)不確定也增加，都給企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益帶來(lái)了較大的沖擊。

??1、存貨周轉(zhuǎn)率下降至0.24，六成房企周轉(zhuǎn)效率下滑

??投資物業(yè)重估收益，是企業(yè)所持有的商業(yè)、酒店、辦公等投資物業(yè)，在報(bào)告期內(nèi)按照公允市值波動(dòng)進(jìn)行重新估值后發(fā)生的市值差額，并計(jì)入當(dāng)期損益，反映投資物業(yè)布局的價(jià)值回報(bào)。

??2022年上半年，投資物業(yè)重估收益減少、虧損現(xiàn)象普遍，建業(yè)地產(chǎn)、融信中國(guó)、合景泰富、碧桂園等近40家典型房企都出現(xiàn)不同程度的虧損，其中建業(yè)地產(chǎn)由盈轉(zhuǎn)虧，虧損額度高至15.1億元。

??此外，還有部分典型房企盡管投資物業(yè)重估收益為正，但是下行幅度也比較顯著，如龍光集團(tuán)、禹州集團(tuán)投資物業(yè)重估收益為2.7億元、1.6億元，分別同比下降79.2%、76.4%。

??在虧損、普降大勢(shì)下，更加考驗(yàn)房企投資物業(yè)的資產(chǎn)質(zhì)量，分化也在加劇。合生創(chuàng)展、中海地產(chǎn)等憑借核心區(qū)域、規(guī)模化布局，投資物業(yè)重估收益規(guī)模及增長(zhǎng)在行業(yè)領(lǐng)先，并很好作用到歸母凈利率的實(shí)現(xiàn)上。合生創(chuàng)展、中海地產(chǎn)投資物業(yè)重估收益66.3億元、25.0億元，均顯著高于2021年同期的0.2億元、20.3億元，其中，合生創(chuàng)展主要還是受益于可供出售的物業(yè)轉(zhuǎn)撥至投資物業(yè)，截至2022年6月30日，共擁有19項(xiàng)投資物業(yè)，而2021年同期為15項(xiàng)。

??2、資產(chǎn)減值損失沖擊持續(xù)，萬(wàn)科、招商等頭部房企受影響小

??在市場(chǎng)降溫、去化不濟(jì)的壓力下，推動(dòng)各大房企展開(kāi)資產(chǎn)減值計(jì)提工作，其中存貨價(jià)值變動(dòng)占最重頭。從2022年上半年典型房企披露數(shù)據(jù)來(lái)看，資產(chǎn)減值損失沖擊仍在持續(xù)，其中，建業(yè)地產(chǎn)存貨減值損失也達(dá)到17.36億元，是2021年同期近7倍。

??此外，出險(xiǎn)房企藍(lán)光發(fā)展、陽(yáng)光城資產(chǎn)減值損失規(guī)模繼續(xù)保持在高位，分別為29.35億元、17.33億元。

??值得注意的是，部分房企繼2021年大額計(jì)提資產(chǎn)減值之后，今年上半年計(jì)提規(guī)模顯著縮小，以頭部房企最為明顯。如萬(wàn)科地產(chǎn)、招商蛇口均未計(jì)提，新城控股大幅減少僅為1.63億元。這也透露出市場(chǎng)正在筑底盤整，企穩(wěn)預(yù)期加強(qiáng)，未來(lái)資產(chǎn)減值損失對(duì)企業(yè)效益的影響將逐步減弱，部分計(jì)提的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備日后也將有機(jī)會(huì)可以轉(zhuǎn)回，增強(qiáng)行業(yè)盈利增長(zhǎng)預(yù)期。

??3、投資物業(yè)運(yùn)營(yíng)承壓，龍湖、中海持續(xù)發(fā)力實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)（略）

??4、合作紅利消退，約4成典型房企合營(yíng)聯(lián)營(yíng)出現(xiàn)虧損(略)

??5、8成典型房企銷管費(fèi)削減，央國(guó)企銷管費(fèi)率更具備優(yōu)勢(shì)

??進(jìn)入理紅利時(shí)代，“向管理要效益”已經(jīng)成為行業(yè)共識(shí)，房企也是越來(lái)越重視優(yōu)化組織架構(gòu)，向精細(xì)化管理轉(zhuǎn)型。銷管費(fèi)用控制作為一項(xiàng)重點(diǎn)工作，部分房企也取得了階段性成效。

??2022年上半年，整體銷管費(fèi)用規(guī)模下行，其中8成典型上市房企的銷管費(fèi)用同比下降。但從銷管費(fèi)率（銷管費(fèi)用/報(bào)告期內(nèi)操盤銷售金額）來(lái)看，普遍走高，仍有相當(dāng)壓力，典型上市房企的銷管費(fèi)率平均值為4.8%，中位數(shù)為5.6%，分別較去年同期上升1.6和2.2個(gè)百分點(diǎn)。主要原因即在于，今年上半年市場(chǎng)持續(xù)低迷，去化壓力驟升，銷售規(guī)模普降，這是銷管費(fèi)用減少的一大主因。但房企品牌宣傳、線上線下推廣等投入仍在繼續(xù)，甚至相對(duì)力度加大，導(dǎo)致銷售操盤金額同比降幅顯著高于銷管費(fèi)用，拉高了銷管費(fèi)率。

??值得注意的是，優(yōu)質(zhì)企業(yè)管控成效顯著，央國(guó)企的銷管費(fèi)率較民企更具備優(yōu)勢(shì)，如央企保利發(fā)展、招商蛇口、中海地產(chǎn)銷管費(fèi)率分別為2.38%、2.4%、2.5%，國(guó)企越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、首開(kāi)股份分別為2.88%、3.34%、3.37%，均顯著行業(yè)平均水平。此外，濱江集團(tuán)、綠城中國(guó)等部分優(yōu)質(zhì)民企銷管費(fèi)率也位于行業(yè)低位。

??目前，房企盈利持續(xù)承壓，提高運(yùn)營(yíng)效率、降低本增效仍是一大重任，尤其對(duì)于多數(shù)民企來(lái)說(shuō)，道阻且長(zhǎng)，有待進(jìn)一步優(yōu)化。

??總結(jié)：

??2022年上半年，行業(yè)整體營(yíng)收、利潤(rùn)規(guī)模雙雙呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，各項(xiàng)利潤(rùn)率指標(biāo)也繼續(xù)下探，創(chuàng)下歷年新低，房企層面虧損也不在少數(shù)，盈利形勢(shì)嚴(yán)峻。且從目前來(lái)看，行業(yè)仍處于筑底盤整階段，高價(jià)地結(jié)轉(zhuǎn)、降價(jià)促銷、資產(chǎn)減值等影響仍在持續(xù)，短期盈利大概率將繼續(xù)承壓。 

??從中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)來(lái)看，各房企對(duì)盈利短期預(yù)期也是不容樂(lè)觀，都在積極制定對(duì)策。中海地產(chǎn)表示，在未來(lái)一兩年，毛利率、凈利率可能會(huì)承壓。龍湖集團(tuán)也認(rèn)為市場(chǎng)下滑，地產(chǎn)銷售毛利率下降是目前最大挑戰(zhàn)，現(xiàn)在地產(chǎn)收入占90%左右，地產(chǎn)利潤(rùn)大概占75%，未來(lái)收入占比會(huì)降到70-80%，利潤(rùn)占比會(huì)下降到50%。此外，萬(wàn)科地產(chǎn)積極調(diào)整銷售盈利政策，表示要做好投資提高毛利率。

??中長(zhǎng)期來(lái)看，如果盈利回升企穩(wěn)仍需具備以下幾點(diǎn)支撐。一方面，集中供地政策下，土拍規(guī)則不斷優(yōu)化，拿地溢價(jià)率得到有效管制，保證項(xiàng)目利潤(rùn)空間預(yù)留，這將在未來(lái)結(jié)轉(zhuǎn)上體現(xiàn)出來(lái)。另一方面，投資物業(yè)價(jià)值重估、存貨減值等情況好轉(zhuǎn)。更重要的是，新環(huán)境下，經(jīng)營(yíng)邏輯正在加速轉(zhuǎn)變，企業(yè)將更多“向管理要效益”，通過(guò)提高經(jīng)營(yíng)效率、打造產(chǎn)品力等保證利潤(rùn)空間。相信經(jīng)歷此輪調(diào)整“剩者為王”，行業(yè)也將打開(kāi)新的局面。