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??在國家統(tǒng)計局以可比口徑計算同比的情況下，開發(fā)投資依然連續(xù)下降，降幅擴大，顯示即便政策口徑持續(xù)寬松，扶持力度不斷加大，開發(fā)企業(yè)的投資信心、投資能力、投資意愿依然沒有恢復(fù)到位，且還在深度調(diào)整的過程中。我們可以看到市場銷售數(shù)據(jù)已經(jīng)有了暖意，但細究結(jié)構(gòu)，依然是區(qū)域回暖，細分市場分化。在“保交樓、保穩(wěn)定、保民生”的政策指引下，資源更多集中在存量項目的施、竣工，而作為市場先行指標(biāo)的投資、新開工指標(biāo)持續(xù)回落，可能才真正顯示了市場溫度幾何。

??— 01—商品房銷售市場持續(xù)向好

??1—4月，商品房銷售面積37636萬平方米，按可比口徑計算同比下降0.4%，其中住宅銷售面積增長2.7%。商品房銷售額39750億元，按可比口徑計算同比增長8.8%，其中住宅銷售額增長11.8%。

??1-4月新建商品房銷售市場繼續(xù)向好，銷售面積跌幅進一步收窄，銷售金額同比漲幅擴大。銷售金額增速與銷售面積增速差距拉大，反映出平均房價呈持續(xù)回升態(tài)勢。城市層面看，市場不均衡程度加大，熱點一、二城市恢復(fù)節(jié)奏較快，三、四線城市市場回穩(wěn)基礎(chǔ)薄弱，市場下行壓力依然較大。房地產(chǎn)行業(yè)整體情況與宏觀經(jīng)濟運行表現(xiàn)一致，主要是恢復(fù)性的，內(nèi)生動力不強，需求仍然不足。

??4月底召開的中央政治局會議對于房地產(chǎn)行業(yè)定位不改，政策環(huán)境持續(xù)保持寬松的同時要繼續(xù)做好風(fēng)險管控。同時，大城市城中村改造、公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和保障房規(guī)劃建設(shè)也是未來要積極開展的工作。地方層面，重點城市在限制性政策方面還有放松空間，或?qū)⒏鶕?jù)市場走勢決策進一步調(diào)整和優(yōu)化。

??單月數(shù)據(jù)來看，4月銷售面積和銷售金額較3月明顯回落，除受周期性回落外，也有需求集中釋放后進入調(diào)整期的原因。同比數(shù)據(jù)方面，由于統(tǒng)計局在對統(tǒng)計違法案件中查處涉及的部分地區(qū)同期基數(shù)進行了改正，按可比口徑計算得出4月銷售面積同比上漲5.5%，后續(xù)走勢仍有不確定性。

??分類物業(yè)銷售看，商品住宅市場銷售面積及金額漲幅進一步擴大，市場持續(xù)向好；辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房兩項指標(biāo)持續(xù)下降，跌幅有不同程度收窄，辦公樓改善更為明顯。

??從各地區(qū)銷售情況看，地區(qū)表現(xiàn)各異。東部、和東北地區(qū)市場持續(xù)向好，銷售面積和銷售金額同比漲幅繼續(xù)擴大；中部地區(qū)兩項指標(biāo)持續(xù)下滑，跌幅收窄；西部地區(qū)則表現(xiàn)為量跌價漲，銷售面積跌幅進一步擴大。東部地區(qū)銷售面積及金額占全國比重分別為42.9%、50.1%，份額分別比上月提升1.4個和1.1個百分點。

??— 02—

??房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)下行

??1—4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資35514億元，按可比口徑計算同比下降6.2%；其中，住宅投資27072億元，下降4.9%。

??1-4月重點城市銷售回暖提升了開發(fā)企業(yè)對部分區(qū)域的投資信心，在核心城市投資拿地積極性明顯增加，但整體未出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，全國房地產(chǎn)投資同比跌幅略有擴大。在銷售整體恢復(fù)基礎(chǔ)不牢固、開發(fā)企業(yè)資金依然承壓的背景下，房地投資分化的格局不會改變，東部地區(qū)有望率先恢復(fù)。全面恢復(fù)任重道遠，也有賴于經(jīng)濟形勢逐步改善和消費信心的提升。

??月度數(shù)據(jù)方面，4月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資9540億元，較上月減少22.5%，按可比口徑計算同比減少9.7%，單月走勢波動相對明顯。雖然銷售端持續(xù)向好，但預(yù)期不穩(wěn)，開發(fā)企業(yè)投資信心偏弱，短期內(nèi)難有明顯改善。

??從物業(yè)類別投資上看，全國投資跌幅擴大主要受住宅投資影響，跌幅較上月擴大0.8個百分點，占總投資比重提升0.1個百分點至76.2%。辦公樓投資較上月有所改善，跌幅收窄2.3個百分點。

??從地區(qū)來看，各區(qū)域投資同比繼續(xù)減少，西部地區(qū)跌幅最大。開發(fā)企業(yè)投資重點仍集中在東部地區(qū)，占總投資比重為59.3%，較上月提升0.7個百分點，對該區(qū)域投資持續(xù)改善，跌幅收窄1.3個百分點，其他區(qū)域同比跌幅較上月均有不同程度擴大。

??— 03—房屋新開工面積處歷史低位

??1—4月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積31220萬平方米，同比下降21.2%。其中，住宅新開工面積22900萬平方米，下降20.6%。

??1-4月，全國商品房新開工面積同比跌幅繼續(xù)下行，4月新開工規(guī)模7099萬平方米，單月開工規(guī)模為近幾年新低。當(dāng)前企業(yè)第一要務(wù)仍是“保交樓”，房屋竣工面積同比漲幅持續(xù)擴大。開發(fā)企業(yè)資金承壓企業(yè)新開工意愿不足，同時土地市場整體成交量下滑也持續(xù)制約新開工速度。目前還未形成銷售回暖、投資意愿恢復(fù)、資金面良好的正向循環(huán)，短期內(nèi)難以傳導(dǎo)至新開工。

??— 04—房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金持續(xù)負增長

??1—4月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金45155億元，同比下降6.4%。其中，國內(nèi)貸款6144億元，下降10.0%；利用外資12億元，下降69.6%；自籌資金12965億元，下降19.4%；定金及預(yù)收款15925億元，增長4.0%；個人按揭貸款8222億元，增長2.5%。

??1—4月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位各項資金來源中，定金及預(yù)收款和個人按揭貸款占全部資金的53.5%，較上月提升1.4個百分點；自籌資金占28.7%，國內(nèi)貸款占13.6%，占比均較上月降低。同比數(shù)據(jù)看，企業(yè)各項資金來源走勢分化，定金及預(yù)收款、個人按揭貸款在銷售持續(xù)回暖基礎(chǔ)下，實現(xiàn)由跌轉(zhuǎn)正；國內(nèi)貸款、利用外資和自籌資金跌幅有所擴大，其中自籌資金跌幅擴大1.5個百分點。

??可以看出，在銷售回暖影響下，定金及預(yù)收款對房地產(chǎn)資金來源形成一定支撐，但企業(yè)融資端并未有根本性改善。當(dāng)前市場風(fēng)險依然較大，企業(yè)積極探尋債務(wù)全面解決方案，但仍有不少企業(yè)債務(wù)重組未有實質(zhì)性進展，多家上市房企面臨較大退市壓力。企業(yè)需要通過積極營銷強化自身造血能力，才能確保債務(wù)償付和可持續(xù)經(jīng)營。

??— 05—商品住宅待售面積較上月小幅減少

??4月末，商品房待售面積64487萬平方米，較上月減少283萬平方米。其中，住宅減少412萬平方米，辦公樓增加35萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房增加41萬平方米。

??4月末商品房待售面積較上月末小幅減少；與去年同期相比上漲15.7%，漲幅略有擴大。庫存去化僅存在于住宅市場，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房庫存仍繼續(xù)增加。