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??近期，上海市人民政府辦公廳印發《上海市城市更新行動方案（2023—2025年）》（以下簡稱《方案》），以區域更新為重點，聚焦開展綜合區域、人居環境、公共空間、歷史風貌、產業園區和商業商務項目改造六大行動，分層、分類、分區域、系統化推進城市更新，從而推動城市高質量發展。

??一、 政策核心內容 

??1、 明確城市更新目標 《方案》明確了總體目標，以區域更新為重點，分層、分類、分區域、系統化推進城市更新，更好推動城市現代化建設。到 2025 年，城市更新行動全面有序開展，適應高質量發展的城市更新體制機制和政策體系健全完善，有機更新理念深入人心，城市更新工作邁上新臺階，為建設具有世界影響力的社會主義現代化國際大都市奠定堅實基礎。

??2、 堅持六大工作原則 《方案》提出六大工作原則，包括規劃引領，試點先行；區域統籌，整體推進；民生為先，品質為重；綠色低碳，安全韌性；傳承文化，弘揚精神；政府引導，共建共享。特別提到堅持自上而下的規劃引導與自下而上的更新需求相結合，堅持問題導向、試點先行、以點帶面、項目化推進，探索城市更新的新模式、新路徑、新機制。堅持“留改拆”并舉，以保留、利用、提升為主，統籌建筑空間、濱水空間、街道空間、綠色空間和地下空間全要素管控，推動區域整體更新。3、 重點開展城市更新六大行動 《行動方案》提出要重點開展城市更新六大行動：（1）綜合區域整體煥新行動。提升發展能級，統籌推進綜合性區域的城市更新，聚焦重點領域和重點地區，強化分類引導，加強全要素統籌協調。到 2025年，重點開展 10 個以上綜合性區域更新項目，重點推進“一江一河”沿岸地區、外灘“第二立面”、衡復歷史風貌區、北外灘、吳淞創新城、虹橋國際中央商務區等區域更新。

??（2）人居環境品質提升行動。推動人居環境品質提升，不斷改善居住條件。加快“兩舊一村”改造，到 2025 年，全面完成中心城區零星二級舊里以下房屋改造，基本完成小梁薄板房屋改造。中心城區周邊“城中村”改造項目全面啟動。實施 3000 平方米各類舊住房更高水平改造更新，完成既有多層住宅加裝電梯9000 臺等。

??（3）公共空間設施優化行動。優化功能品質，打造高品質城市公共空間。完善基礎設施和公共服務設施，提升公共服務水平，系統提高城市應對風險能力。到 2025 年，完成 1000 萬平方米居住建筑節能改造，完成 1200 萬平方米既有公共建筑節能改造，推進若干綠色生態城區（更新城區）建設等。

??（4）歷史風貌魅力重塑行動。加強保護傳承，促進歷史文化遺產活化利用，將歷史風貌保護與人民城市發展需求有機結合，合理引導空間載體活化利用。到2025 年，完成 3 個以上歷史風貌保護區、風貌保護街坊、風貌保護道路項目，推進 3 個以上歷史古鎮保護修繕和更新利用示范項目，打造 15 個以上歷史建筑保護修繕和活化利用示范項目。推進山陰路風貌保護區城市更新等項目。

??（5）產業園區提質增效行動。服務產業升級，推動產業園區提質增效，推動存量工業用地轉型升級、創新發展，促進空間利用向集約緊湊、功能復合、低碳高效轉變，培育新興產業發展優勢。到 2025 年，推進 3 個以上重點產業集聚區提質增效，盤活產業用地 3 萬畝。

??（6）商業商務活力再造行動。盤活存量資源，煥發商業商務區嶄新活力，營造布局合理、結構靈活、功能多元的新業態環境，輻射帶動周邊區域。到 2025年，推動 3 個以上市、區級傳統商圈改造升級，打造 6 個國家級“一刻鐘便民生活圈”和 100 個市級“一刻鐘便民生活圈”，完成 5 個以上商務樓宇改造升級或轉化利用項目。

??二、 政策意義

??上海作為超大型城市，城市建設發展模式已率先從外延擴張進入內涵提升、大規模增量建設轉向存量更新為主的階段。此次發布的《方案》有助于有序推進上海的城市更新行動，從而推動城市高質量發展。

??1、 上海建立了較為完善的全類別、全流程的一體化城市更新制度體系，標志著上海城市更新進入新階段。 2021 年 8 月 25 日，上海市十五屆人大常委會第三十四次會議表決通過了《上海市城市更新條例》，該條例自 2021 年 9 月 1 日起正式施行，意味著上海從地方性法規層面為有效推進城市更新工作提供了有力法治保障。2022 年 11 月 12日，由上海市規劃和自然資源局牽頭制定并與市住房和城鄉建設管理委員會、市經濟與信息化委員會、市商務委員會聯合頒布了《上海市城市更新指引》，定位指導全市城市更新實施的綱領性文件，全面指導上海城市更新活動開展。12 月30 日，上海市規劃和自然資源局印發《上海市城市更新操作規程（試行）》，以進一步提高城市更新工作質量和效率，明晰城市更新工作路徑。此次《方案》的出臺，明確了近三年的重點任務，有助于聚焦區域，分類梳理，形成可復制、可推廣的經驗，有助于保障城市更新進程的有序推進，加速城市更新行動高質量可持續發展。

??2、 企業可以積極關注綜合性區域更新、產業用地盤活、 商 業商 務 盤 活 以及城中村 改 造 等項目機會。 （1）綜合性區域更新項目。綜合性區域更新項目包括“一江一河”沿岸地區、外灘“第二立面”、衡復歷史風貌區、北外灘、吳淞創新城、虹橋國際中央商務區等區域。根據《上海市城市更新指引》，屬于歷史風貌保護、產業園區轉型升級等項目，市、區人民政府可以指定統籌主體、組合供應土地，因此企業實力較強、資金實力雄厚、運營經驗豐富的企業可以積極關注區域更新。

??（2）產業用地盤活項目。上海近三年計劃推進 3 個以上重點產業集聚區提質增效，盤活產業用地 3 萬畝。而這些產業用地大部分位于上海市屬國企手中。根據上海市規劃和自然資源局的初步排摸，上海 33 家市屬國企在全市擁有存量土地總面積約 270 平方公里。因此，未來三年上海國企要抓住存量土地資源盤活的政策窗口期，科學制定存量盤活利用規劃，加強重點地塊的市場研判和精準定位。具有產業資源的相關企業可以積極探索和國企的合作模式。

??（3）商業商務盤活項目。商圈的改造升級，對于提升人民的幸福指數意義重大。到 2025 年，上海推動 3 個以上市、區級傳統商圈改造升級，完成 5 個以上商務樓宇改造升級或轉化利用項目等。近幾年上海港匯恒隆廣場、華潤時代廣場的改造升級，不僅使得項目本身的商業價值得到大幅提升，同時也給區域商圈帶來了新的變化。因此，有強大商業運營能力的企業可以積極關注不良資產的收并購。

??（4）城中村改造項目。截至 2022 年底，上海中心城區剩余零星二級舊里以下房屋約 38 萬平方米，涉及 1.3 萬戶；不成套舊住房總量約 659 萬平方米，約16.8 萬戶；全市還有“城中村”點位約 679 個，涉及農戶約 10.73 萬戶。今年，上海明確要完成 12 萬平方米中心城區零星舊改，完成 28 萬平方米不成套舊住房改造，還要啟動 10 個城中村改造項目。因此，房企可以關注代建以及后期運營機會。