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??導語

??短期看，當前房地產(chǎn)行業(yè)風險仍在出清的過程中，各大銀行對于房地產(chǎn)業(yè)貸款的態(tài)度仍為謹慎。

??◎  文 / 房玲、易天宇 、洪宇桁

??01

??房企融資持續(xù)低迷
政府支持改善非國有房企融資環(huán)境

??1、2023年房企融資繼續(xù)惡化，且持續(xù)向央國企集中（部分略）

??縱觀近年來房企的融資情況，可以發(fā)現(xiàn)其大規(guī)模收縮始于2020年8月“三條紅線”的出臺，隨著政策將房企融資的監(jiān)管重點由渠道監(jiān)管轉(zhuǎn)向因“企”監(jiān)管，房企降負債成為主基調(diào)，融資規(guī)模于2020年11月之后開始回落。進入2021年下半年之后，由于疫情以及行業(yè)下行的影響，房企開始頻頻曝出債務違約事件，越來越多的房企出現(xiàn)流動性危機。行業(yè)的低迷、政策的限制再加上房企自身的風險提高都使得房企在資本市場上的融資難度加大，因此房企的融資規(guī)模出現(xiàn)了斷崖式的減少，且長期保持著較為低迷的狀態(tài)。

??2022年11月開始，房企融資政策迎來轉(zhuǎn)向，紓困方向從此前“救項目”轉(zhuǎn)換至“救項目與救企業(yè)并存”。2022年11月8日中國銀行間市場交易商協(xié)會官網(wǎng)發(fā)布，表示繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具；11月12日央行和銀保監(jiān)會又聯(lián)合發(fā)布了《關于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（“金融16條”），從供需兩端全面支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，為房企的經(jīng)營性融資以及“保交樓”專項融資提供了改善支持。11月28日，證監(jiān)會又公布了“股權融資優(yōu)化5條新政”，幫助房企打通股權融資渠道。至此信貸、債券、股權融資各方面政策皆有所松動。

??進入2023年之后，政府繼續(xù)頻頻推出房企融資的支持性政策，對于房企的境內(nèi)外貸款、債券、增發(fā)配股以及IPO等多方面融資都進行了支持。同時也加大了對于存量資產(chǎn)盤活的支持，包括允許基金投資存量住宅以及市場化租賃住房項目、鼓勵房企發(fā)行CMBS、ABS等資產(chǎn)支持證券等。雖然政策頻出，但是由于政策的落地難度以及市場信心不足等原因，房企融資整體仍然較為低迷。據(jù)不完全統(tǒng)計，2023年80家典型房企累計融資總量為5752.28億元，同比減少30.38%；從單月情況來看，也僅有3月份的融資規(guī)模達到了2022年的月平均值，單月融資規(guī)模也屢創(chuàng)新低。

??2、政府要求銀行重點支持非國有房企，11月以來銀企合作大幅增加（部分略）

??2023年10月31日中央金融工作會議提出了要一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，此后政府也在多個場合對此進行反復強調(diào)，民營房企的融資需求獲得了更多的重視。而隨著金融監(jiān)管部門在11月17日召開的金融機構座談會上提出了 “三個不低于”，包括：“1）各家銀行自身房地產(chǎn)貸款增速不低于銀行行業(yè)平均房地產(chǎn)貸款增速；2）對非國有房企對公貸款增速不低于本行房地產(chǎn)增速；3）對非國有房企個人按揭增速不低于本行按揭增速。”商業(yè)銀行對民營房企和混合所有制房企的支持力度開始大幅提高。據(jù)不完全統(tǒng)計，自11月21日起已經(jīng)有至少12家商業(yè)銀行以座談會或一對一走訪的形式與多家房企展開了溝通，支持這些房企的合理融資需求。而隨著平安銀行在1月16日將41家房企列入了可獲融資支持名單，其中不僅有保利、中海、華潤等28家央國企和萬科、綠城和金地三家混合所有制企業(yè)，還包括了龍湖、濱江、美的置業(yè)等10家民營房企。未來這種“白名單”做法可能會有更多銀行效仿，惠及更多房企。值得注意的是，作為出險房企的碧桂園也出現(xiàn)在了工商銀行、廣發(fā)銀行和光大銀行的座談名單里，這對于部分出險房企而言是一個利好。

??02

??2022年底銀行對房企集中授信
并未有效改善房企融資

??1、“16條”后銀行集中授信，但是落地難度較大（略）

??2、2023年初房企貸款規(guī)模短暫反彈，民營房企貸款流入長期萎縮（部分略）

??從國家統(tǒng)計局公布的2020年以來各月房地產(chǎn)投資國內(nèi)貸款增量規(guī)模來看，2020年之后各月基本處于緩慢減少的態(tài)勢，進入2022年后單月貸款的增量規(guī)模開始加速減少，到了11月僅有1037億元，創(chuàng)下了2020年以來的新低。而在”16條”出臺之后，在政策的激勵下，2022年12月起對房地產(chǎn)投資貸款出現(xiàn)了一定的增加，但是這股反彈僅持續(xù)到了2023年4月，此后各月對房地產(chǎn)投資貸款的增量又重回了低迷的態(tài)勢，8月份甚至僅有939億元，近年來首次跌破千億。

??03

??六大行對公房地產(chǎn)貸款態(tài)度謹慎
上半年凈增約2500億

??1、六大行房地產(chǎn)貸款規(guī)模超4萬億，占比壓縮至3.9%（部分略）

??從六大商業(yè)銀行（包括中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國建設銀行、中國郵政儲蓄銀行、交通銀行）來看，歷年六大行的房地產(chǎn)業(yè)貸款[1]規(guī)模保持正增長，但增速回落，增速從2020年的增速17%下落至10%之下。此外六大行的房地產(chǎn)業(yè)貸款增速于2020年超過總貸款增速，但自2021年就出現(xiàn)增速低于總貸款增速的現(xiàn)象，從增速的變化也能看出六大行對房地產(chǎn)業(yè)貸款態(tài)度的變化。雖然2022年末出臺了“三支箭”等一系列政策扶持，六大行也集中授信房企，但從2023年上半年來看，較年初增長了6.5%，仍然低于總貸款增速9.21%。截止2023年上半年的六大行房地產(chǎn)業(yè)貸款合計為40899億元，相比年初凈增加2495億元。

??由于房地產(chǎn)貸款增速要遠低于總貸款，六大行的房地產(chǎn)業(yè)貸款在總貸款中的占比也在持續(xù)壓縮。2020年六大行的房地產(chǎn)業(yè)貸款占比還能達到4.27%，2023年上半年已逐步下降至3.9%。由此可見，雖然房地產(chǎn)業(yè)貸款余額仍能保持正增長，但不管是從占比還是從增速放緩，都能看出六大行對房地產(chǎn)貸款投放趨于謹慎，且2023年上半年這一現(xiàn)象仍未有明顯改觀。

??2、房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率達5.02%，遠高于其他行業(yè)（略）

??3、整體歸母凈利潤增速降至2.58%，凈息差持續(xù)收窄（略）

??04

??市場化機制下維持嚴格監(jiān)管
未來或以三大工程為主

??從短期來看，當前房地產(chǎn)行業(yè)風險仍在出清的過程中，各大銀行對于房地產(chǎn)業(yè)貸款的態(tài)度仍為謹慎。

??如針對房地產(chǎn)風險情況，中信銀行風險總監(jiān)胡罡在2023年半年度業(yè)績發(fā)布會上表示，目前對公情況有以下六大特點：一、采取白名單準入，并由總行審批；二、從區(qū)域分布上，一線和二線城市的余額占90%；三、從擔保情況來看，95%貸款有抵押物，98%抵押物在一二線城市、長三角、珠三角區(qū)域，5%的信用貸款集中在頭部房企；四、對公房地產(chǎn)的貨值覆蓋比較高，達2:1；五、撥備充足，目前房地產(chǎn)領域撥備覆蓋率7.31%，較年初增長1.2個百分點；六、對房地產(chǎn)開發(fā)貸管理較為嚴格。

??雖然自2023年11月開始，各地密集召開銀企座談會，被市場視作是銀行業(yè)落實中央金融工作會議，以及三部門聯(lián)合召開的金融機構座談會的重要措施，但從上半年六大行的財報來看，目前房地產(chǎn)業(yè)務不良貸款率仍遠高于其他行業(yè)，預計銀行業(yè)加大對公房地產(chǎn)貸款投放預計仍有嚴格監(jiān)管要求。

??目前，銀行發(fā)放貸款主要依據(jù)擔保物價值。如工商銀行年報披露，會基于對交易對手的信用風險評估決定需要取得的擔保物金額及類型。辦理貸款抵質(zhì)押擔保時，優(yōu)先選取價值相對穩(wěn)定、變現(xiàn)能力較強的擔保物，一般不接受不易變現(xiàn)、不易辦理登記手續(xù)或價格波動較大的擔保物。這也造成了當前一些資不抵債的出險房企，或擁有較少抵押貸款標的的房企，在市場化機制下不太可能取得銀行貸款。

??雖然在2023年11月也有市場消息稱，或可能“允許向房企提供無抵押的流動資金貸款，房企不需要提供土地等抵質(zhì)押物”。但從后續(xù)監(jiān)管機構的表態(tài)來看，是否有優(yōu)質(zhì)的抵押物仍然至關重要。2024年1月12日，住建部及國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的通知》，其中強調(diào)“協(xié)調(diào)機制根據(jù)房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設情況及項目開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、信用、財務等情況，按照公平公正原則，提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目名單，向本行政區(qū)域內(nèi)金融機構推送。同時，對存在重大違法違規(guī)行為、逃廢金融債務等問題的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項目，要提示金融機構審慎開展授信。”

??此外中國銀行黨委書記、董事長葛海蛟于2023年12月6日接受采訪時表示，要“堅持市場化、法治化原則，在風險可控、依法合規(guī)的前提下，保持房地產(chǎn)企業(yè)融資平穩(wěn)有序”。2024年1月24日，中國人民銀行辦公廳、金融監(jiān)管總局辦公廳聯(lián)合印發(fā)《關于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》, 重申商業(yè)銀行要按照市場化、法治化原則，依法合規(guī)開展經(jīng)營性物業(yè)貸款業(yè)務。對規(guī)范經(jīng)營、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，全國性商業(yè)銀行在風險可控、商業(yè)可持續(xù)基礎上，除發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款用于與物業(yè)本身相關的經(jīng)營性資金需求、置換建設購置物業(yè)形成的貸款和股東借款等外，還可發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款用于償還該企業(yè)及其集團控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領域相關貸款和公開市場債券。商業(yè)性房地產(chǎn)包括但不限于商業(yè)綜合體、購物中心、商務中心、寫字樓、酒店、文旅地產(chǎn)項目等，不包括商品住房、租賃住房。經(jīng)營性物業(yè)貸款額度原則上不得超過承貸物業(yè)評估價值的70%。

??需注意的是，若要堅持市場化、法治化，對于商業(yè)銀行而言在具體實操中就不可避免要進行風險管控，考慮到當前房地產(chǎn)行業(yè)的高風險貸款可能出現(xiàn)的壞賬率,預計銀行對于此類貸款投放仍保持相對謹慎。

??另外，2024年1月2日，央行披露重啟投放PSL 3500億元，業(yè)界普遍認為PSL重啟將主要投向“三大工程”。2024年1月5日，央行、金監(jiān)總局發(fā)布《關于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》，其中 “團體購買”條款更是引發(fā)市場廣泛關注。可以預測的是，2024年的工作重點，一個是保持存量貸款的穩(wěn)定增長，目的是配合“保交樓”相關工作，而增量資金或更多投放于“三大工程”領域，引導行業(yè)實現(xiàn)轉(zhuǎn)型。相關房企，尤其是民營房企，應當提前做好企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，主動轉(zhuǎn)型以契合行業(yè)的新發(fā)展形勢。