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??· 核心觀點 ·

??1、政策篇：寬松基調不變、金融支持加力，二季度因城施策預期強

??2、行業篇：一季度整體低迷，二季度延續筑底修復之勢

??3、土地投資篇：成交量同比如期上漲，京滬蘇杭土拍顯著升溫

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??壹、政策篇

??2024年一季度，兩會等定調房地產政策持續寬松主基調不變?！叭蠊こ獭边M入加速推進階段，PSL、專項借款、專項債等資金端支持持續加碼，試點城市范圍擴大。供需兩端金融支持加力，落地融資協調機制、放松經營性物業貸款、支持租賃市場發展、調降5年期及以上LPR等均是體現。地方調控政策持續優化，全國超127省市出臺152次寬松性政策，北上廣深杭等核心城市先后松綁限購，預示地方因城施策空間進一步打開。

??展望未來，中央層面將持續推動房企融資和“三大工程”相關支持政策落地見效，并有望調整各類住房交易稅費促進購房消費。地方層面，需求端調控政策繼續松綁，一線城市或將放寬乃至取消非核心區域限購、放寬多孩家庭信貸套數認定等，二三線城市行政交易限制有望全面解除，并加大購房補貼、稅費減免、公積金支持等政策力度，供給端圍繞“滿足多樣化改善性需求”要求，放寬限價、戶型比例要求、郊區“限墅令”等，以此鼓勵住宅產品供給多元化、品質化。

??總結

??01

??兩會定調繼續優化房地產政策，住建部強調防風險、穩市場、促轉型（略）

??02

??“三大工程”加速推進，城中村改造及保障房試點擴圍并獲資金馳援

??2024年一季度，城中村改造、保障性住房建設等“三大工程”加速推進。

??資金端支持持續加碼。第一，央行投放5000億PSL用于支持“三大工程”建設，2023年12月央行重啟PSL，規模3500億元，達到單月凈投放歷史第三高，2024年1月又凈投放1500億元，累計投放量5千億元，用于支持“三大工程”等建設。第二，政策性銀行授信萬億、累計投放千億專項借款支持城中村改造，據公開數據，截至3月上旬，國開行已發放城中村改造專項借款614億元，涉及北京、上海、廣州、武漢等33個城市的271個項目，惠及城中村居民約36萬戶，支持建設安置房69.5萬套。農發行累計投放城中村改造專項借款567.46億元，簽訂借款合同累計金額4948.67億元，惠及村居民29.8萬戶，建設安置房54.8萬套。除了已經發放的專項借款外，據統計，各地獲得的政策性銀行專項借款授信額度合計已經超過1萬億。第三，地方專項債增加細分投向，專項債保障性安居工程領域新增城中村改造、保障性住房兩個細分投向。第四，保障房及城改納入2024中央預算內投資支持范圍，保障性住房、城中村改造已列入2024年中央預算內投資支持范圍，申報成功后項目總投資的50%左右可享受中央預算內投資補助。

??試點城市擴圍，城改擴至52城，保障房擴至106城。據報道，納入城中村改造的城市由城區常住人口超過300萬的擴至省會城市或城區常住人口超過200萬的城市，較此前新增蘭州、中山、惠州、汕頭、臨沂、淄博、溫州、呼和浩特、等17城，城市總量擴至52城。保障性住房試點城市擴圍至省會城市或城區常住人口超過100萬的城市，較此前新增洛陽、邯鄲、珠海、南通、包頭等城市，城市數量擴充至106個。

??多地已公布城中村改造和保障性住房建設推進計劃。合肥、南京、蘇州、杭州等均已落地首筆城中村改造專項借款，典型如上海，今年啟動10個“城中村”改造項目，在2月19日國開行上海分行向金橋集團發放首筆城中村改造專項借款15.58億元。

??03

??供需兩端金融支持加力，落地融資協調機制、調降5年期LPR25BP（略）

??04 

??一季度127省市152次政策放松，北上廣深杭等齊聚松綁限購

??2024年一季度，地方房地產調控政策繼續優化，北上廣深杭等核心城市先后松綁限購，預示地方因城施策空間進一步打開。據CRIC統計，全國至少127個省市出臺152次寬松性政策，頻次同比增長約4成。

??聚焦需求端政策內容，主要包括以下幾方面：第一，北京、上海等15城放松限購，例如北京放寬通州“雙限購”，上海放寬外環外單身限購、青浦和奉賢調降限購社保要求，廣州放開120平以上大戶型限購、支持“租/賣一買一”，深圳落戶即可購房、調降非戶籍購房社保要求至3年，杭州放開二手房限購；第二，廣州、重慶等24省市放松限貸，比如廣州將自有住房用于長租或掛牌出售，可核減“限貸”套數，重慶多孩家庭購買二套房享受首套房貸款政策；第三，寧德、陽江等4城放松限價，比如寧德擬取消中心城區新建商品住房限價，由開發企業自行上報備案價格；第四，晉江等3城放松限售，例如泉州晉江新購買一、二手住房的，不限售；第五，濟南、合肥等75省市放松公積金貸款，比如濟南將二套房的最高貸款額度上調至與首套房一致、多孩家庭和高品質住宅公積金貸款額度分別上浮25%和20%；第六，杭州、重慶等6城減免交易稅費，杭州個人出售住房的增值稅征免年限統一調整為2年，不再要求“唯一住房”；第七，大連、拉薩等63城發布購房補貼，比如大連房交會期間購房補貼每平米200元。

??展望

??05 

??中央：繼續落實融資白名單，財稅發力調整住房交易稅費（略）

??06 

??地方：需求側一二線限制性逐步退出，供給側放寬限價、容積率等限制

??基于“房地產市場供需關系發生重大轉變”研判、住建部部長“充分賦予城市調控自主權”表態以及北上廣深杭陸續放寬限購的示范效應，我們認為，需求側一線調控趨松、二三線全面放開的總趨勢不會變，供給側也將圍繞“滿足多樣化改善性需求”要求優化各類政策。

??北京、上海、廣州、深圳等一線城市“四限”等政策或將進一步松綁，譬如放寬甚至取消非核心區域限購，放寬主城區單身限購，再比如限貸政策，對于多孩家庭適當放寬信貸套數認定。杭州、成都、西安等強二線城市有望全面放開限購等住房行政交易限制，充分釋放住房消費需求潛力。其余多數城市限制性政策基本已經解除，未來增加購房補貼力度、稅費減免、放寬公積金貸款等方面政策仍有一定發力空間。

??供給側則將圍繞“滿足多樣化改善性需求”要求優化各類政策，比如放寬限價，鼓勵優質優價，給予開發企業更高定價自主權，又比如放開戶型比例要求，放寬郊區“限墅令”，優化容積率計算辦法和限制等，鼓勵住宅產品供給多元化、品質化。

??貳、行業篇

??3月18日上午，國家統計局公布了1-2月的宏觀經濟和房地產行業數據。經濟層面，隨著宏觀組合政策靠前發力，一季度經濟運行持續恢復，生產需求穩中有升，就業形勢總體穩定，居民消費價格同比由降轉漲，發展質量不斷改善。而房地產數據則顯示出行業仍處于調整轉型的筑底過程中，銷售面積、金額同比下跌，新開工、竣工增速也雙雙走弱。房地產開發投資在前兩個月出現積極變化，降幅比上年全年收窄0.6個pcts。

??總結

??01

??開年經濟平穩起步，居民中長貸款受地產調整仍然疲弱（略）

??02 

??前兩月商品房銷售面積同比降20.5%，以價換量是常態

??1—2月份，新建商品房銷售面積11369萬平方米，同比下降20.5%。新建商品房銷售額10566億元，下降29.3%。二者較2023年末同比降幅擴大12個pcts和22.8個pcts。

??2024年伊始，房地產行業整體仍處在觸底、調整的趨勢中，銷售的壓力依然不容小覷。前兩月銷售面積、金額絕對值均為近7年同期新低（剔除2020年疫情影響），同比降幅較2023年1-2月分別擴大11.6個pcts和25.9個pcts，同樣為近七年同期低點（剔除2020年疫情影響）。

??銷售的走弱一方面與供應持續低迷密切相關，前兩月房企推盤的積極性并不高，根據CRIC監測，1-2月30個重點城市商品住宅供應面積累計同比下跌22%；另一方面，購房預期、信心尚在修復，多數城市微觀項目來訪、認購持續走低。

??值得注意的是，1-2月商品房銷售金額跌幅超過面積，一定程度上反映了當前市場“以價換量”的趨勢，商品房成交均價連續四個月下降，而1-2月住宅成交均價也較去年同期下降10.5%。

??03 

??新開工保持低位運行，竣工面積同比增速由正轉負（略）

??04 

??開發投資低位企穩，前兩月同比降幅收窄0.6個百分點至9%

??1—2月份，全國房地產開發投資11842億元，同比下降9.0%，其中，住宅投資8823億元，下降9.7%。

??從房地產開發投資來看，前兩個月有一些積極的變化。盡管投資總體上呈現下降趨勢，但相比較2023年全年的數據，降幅已經收窄了0.6個百分點，顯示出市場情緒已經有了一定程度的穩定和改善，而整體開發投資額回到2018年-2019年同期水平。

??另外，分區域來看，依舊呈現東部>中部>西部>東北地區，1-2月東部地區房地產開發投資額同比下降5.6%，降幅遠小于其他區域。

??展望

??05 

??二季度延續筑底修復態勢，銷售、新開工、竣工等保持低位但降幅收窄

??2024年一季度在去年高基數以及購房信心、收入預期仍未恢復之下，整體表現相對慘淡。但春節后在以價換量的帶動下，部分城市新房來訪量和二手房帶看、成交等快速回升，備案數據雖未明顯提升，但購房情緒已在好轉，部分城市迎來“小陽春”行情。二季度政策仍有寬松的空間，尤其是一線城市核心區域限購以及部分二線城市限制性政策的全面解綁預期，或將加劇市場的企穩回升。

??我們預計，商品房銷售面積、金額累計同比增速繼續保持低位但降幅逐步收窄，城市分化將進一步加劇。由于去年3-4月份基數較高，因此二季度金額、面積同比增速難有較大起色，考慮到二季度政策空間猶在，且部分城市延續“小陽春”行情，降幅將逐步收窄。綜合而言，上半年房地產市場銷售預計仍以筑底修復態勢為主。

??受制于銷售萎靡、現金流壓力等影響，二季度房地產新開工面積將繼續保持低位運行，基于前期基數較低，同比降幅或收窄至20%以內。但我們認為短期新開工的意愿難以大幅提升，一方面過去兩三年城投拿了較多的土地，但開發時間滯后；另一方面，部分爆雷房企資金聚焦保交樓。

??預計在“保交樓”政策的推動下，2024年二季度的竣工面積仍有支撐，但整體仍呈現下降趨勢。作為近兩年市場核心關注點，“保交樓”情況關乎到市場信心的恢復，因此規模雖在高基數效應下出現下滑，但整體仍有支撐。

??“三大工程”是將是未來房地產開發投資的企穩的有效支撐，疊加二季度在土拍逐漸恢復，土地購置等先行指標回升，預計房地產開發投資在二季度延續企穩回升的態勢。

??叁、土地投資篇

??2024第一季度，受2023年預供地延遲入市、低基數的影響，成交規模同比上漲7%，但相比往年仍在歷史低位。市場熱度方面，得益于京滬蘇杭等熱點城市核心板塊地塊的出讓熱度，平均溢價率增至4.5%，環比2023年四季度有所回升。就土拍熱度表現來看，2024一季度與2023年基本持平。

??展望未來，考慮到近期熱點城市新政不斷，廣州120平方米以上、香港取消限購、杭州也全面取消二手房限購，一場限購放松的競賽或將在一線和新一線城市中逐漸展開，這在一定程度上勢必提振房企信心，土地市場熱度大概率在二季度有所提升；但市場熱度能否延續，仍需要根據樓市回暖情況來做進一步判斷。

??總結

??01

??一季度土地成交量漲價平，京滬蘇杭土拍升溫、溢價率環比上

??受2023年預供地延遲入市低基數的影響，成交規模同比上漲7%。一季度，全國300城經營性土地成交建筑面積1.44億平方米，同比來看，受2023年預供地新規開始實施的影響，大部分城市的供地時段均有所延遲，受低基數影響，2024年土地成交建面同比上漲7%。分月來看，受春節錯期影響，2月份土地成交量同比下降，3月表現也不佳，不及去年同期，不過由于1月同比去年同期大漲39%，因此一季度成交規模反超去年同期，但和往年相比仍在歷史低位。

??一線樓板價同比大漲65%，二線同比下降25%。一季度，全國300城經營性土地成交樓板價為2364元/平方米，同比微降1%，環比下降了15%。雖然一線樓板價同比大漲，但由于一線城市占比明顯下降，因此整體樓板價同比去年變化不大。

??各能級城市平均樓板價同比表現明顯分化，一線大漲、二線明顯下降，三四線微降。具體來看，一線城市京、滬、廣、深四城均有宅地成交，其中京、滬均有多宗優質地塊封頂成交，使得一線城市樓板價增至25357元/平方米，同比大漲65%；二線城市雖然蘇、杭、長沙、西安等城市集中土拍，但由于優質地塊比重相對較低，二線城市平均樓板價也由此降至3882元/平方米，同比下降25%；三四線城市由于一季度熱點城市土拍較少，成交樓板價同比下滑，降至1386元/平方米。

??溢價率環比增1個百分點，達2023年下半年以來新高。在北京、上海、杭州等城市優質地塊高溢價成交的帶動下，環比上浮1個百分點，達到了4.5%，達到了2023年下半年以來的新高，不過與2023年一季度相比，仍下降0.6個百分點。分月來看，一季度各月溢價率分別為4.5%、4.8%和3.9%。

??一二線城市土拍熱度明顯上升，如上海、北京均出現了多宗地塊觸頂成交的現象，限價取消的蘇州、杭州、合肥等城市也拍出了多宗超高溢價地塊；在此影響下，一、二線城市溢價率也均呈環比上升趨勢，較去年第四季度分別上漲了1.2、2.3個百分點至5.5%、5.5%。三四線土拍熱度略有下降，較2023年四季度下降了0.3個百分點，一季度平均溢價率僅有3.2%。

??02 

??北京高居金額榜首，上海、蘇州、杭州、長沙、合肥等城市競拍熱度較高

??從成交金額TOP20城市來看，一線四城均入榜，北京以424億元金額高居榜首，西安、杭州、上海分別位列二、三、四位成交金額均超200億元。熱度方面，市場持續分化。就溢價率指標來看，長三角城市溢價率相對突出，上海、杭州、合肥、蘇州溢價率分別達到了8%、14%、27%和9%。除長三角城市外，北京、長沙、紹興、成都、濟南表現也較為突出，溢價率均超5%。值得注意的是，西安、濟南、石家莊、南京、廣州城市土拍熱度降至冰點，所拍地塊以底價成交為主。

??03 

??整體流拍率較上年四季度略有加劇，三四線城市成為流拍主力

??土地流拍方面。以重點監測的城市來看，2024年一季度，土地流拍現象較上年年末略有加劇，整體流拍率達12%，較2023年第四季度增加了1個百分點。流拍的加劇，主要是受房企資金壓力依舊較大的影響，除京、滬、杭等核心城市的優質地塊房企競拍比較積極外，其余城市均以底價成交為主。此外，西安、石家莊、哈爾濱等城市均出現了多宗宅地流拍，單單1月份，西安有4宗出現流拍，行業信心依舊處于低位。

??04 

??拿地金額TOP100門檻降低32%，央企、城投仍是土地市場主力軍

??由于一季度多數城市供地計劃尚未發布，尤其是核心城市推地節奏略有放緩，少量多次的策略下，企業拿地積極性受到一定影響。

??這一點體現在前兩月新增貨值、總價、建面TOP100門檻均同比出現下滑。截止到2月，新增土儲貨值、總價以及建面百強門檻值分別為10.1億元、2.7億元和10.8萬平方米，同比均下跌，跌幅范圍在29%至35%。

??從拿地企業來看，央企和城投是今年一季度土地市場的主力軍。前兩月，央國企成為拿地金額TOP100中的拿地主力，拿地金額占比達到37%，與城投拿地金額占比持平。而民企投資力度則依然在三類房企中墊底。

??其中，一季度參與拿地企業基本均是“老面孔”。中海地產、保利發展、招商蛇口、華潤置地、越秀地產等央國企在核心城市積極拍地。

??值得注意的是，從城市選擇來看，典型房企無一例外均是以核心城市核心地塊為主，如保利發展2月在太原、西安分別獲得一塊地，華潤2月在廣州、北京、杭州均有斬獲。

??在投資聚焦分化之下，截止2月末，新增貨值、總價和建面百強的總額分別為3934億元、1540億元和2753萬平方米，同比均表現為上漲，漲幅分別為9%、13%和2%。由此可見，在整體門檻下滑、拿地謹慎之下，投資的集中度在不斷走高。

??展望

??05 

??二季度土拍熱度有望整體升溫，但延續性仍有賴于樓市回暖表現

??截止3月24日，全國300城經營性土地成交規模1.44億平方米，同比2023年同期微漲7%。在北京、上海、杭州等城市優質地塊高溢價成交的帶動下，一季度溢價率環比顯著上漲，環比上浮1個百分點，達到了4.5%，達到了2023年下半年以來的新高，與2023年全年熱度基本持平。典型城市如上海、北京均出現了多宗地塊觸頂成交，限價取消的蘇州、杭州、合肥等城市也拍出了多宗超高溢價地塊，熱點地塊房企競價盛況再現。不過，整體市場來看，這也僅僅是點狀高熱，與去年一季度相比，溢價率仍下降了0.6個百分點，整體上市場熱度處于相對低位，土地市場依然分化。

??二季度，城市土拍、企業拿地的各自分化還將繼續：市場關注度集中于一二線城市，但熱度的延續性和覆蓋率方面，仍依賴于各地樓市交易回暖表現；企業拿地方面，在各地住建部協助推進融資協調機制下，房地產“白名單”項目融資逐步落實，但這部分融資僅能用于項目的開發建設和“保交付”，在向投資面傳導時，必然會存在時間上的延期和一定中間損耗，短期內投資主力仍然局限于國央企和部分民企，全面復蘇仍需更長時間。