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??中房網(wǎng)訊 （曲濤/文）3月20日，“2024房地產(chǎn)TOP500測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)暨房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展高峰論壇”在北京舉行。會(huì)上，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院聯(lián)合發(fā)布了《2024房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力測(cè)評(píng)研究報(bào)告》，業(yè)內(nèi)備受關(guān)注的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500”等測(cè)評(píng)成果正式揭曉。（點(diǎn)擊查看完整測(cè)評(píng)研究成果>>）這項(xiàng)開(kāi)展了16年的測(cè)評(píng)研究工作，已成為全面評(píng)判房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。

??本次發(fā)布的測(cè)評(píng)研究報(bào)告指出，房企經(jīng)營(yíng)格局在近幾年發(fā)生了巨大變化，房企排名經(jīng)歷了大幅度洗牌。進(jìn)入2024年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然面臨下行壓力，但市場(chǎng)規(guī)模仍然存在，房企仍存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

??對(duì)于行業(yè)目前的困難和壓力，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)馮俊在發(fā)布會(huì)上表示，房地產(chǎn)企業(yè)要把視野放寬一點(diǎn)，放長(zhǎng)遠(yuǎn)一點(diǎn)，不要因暫時(shí)的困難而喪失信心。“就像走夜路，老惦記著什么時(shí)候能見(jiàn)到日出，就會(huì)越來(lái)越覺(jué)得路長(zhǎng)；把心態(tài)放正，辨證地看問(wèn)題，其實(shí)要走的路長(zhǎng)是客觀的，并不是情緒所決定的，只要一步一步往前走，總會(huì)度過(guò)難關(guān)，迎來(lái)新的明天。”

??發(fā)布會(huì)舉辦的當(dāng)天，也恰逢是中國(guó)的節(jié)氣日——春分。它象征著冬天的結(jié)束和春天的開(kāi)始，是四季輪回中的一個(gè)重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)。與會(huì)的專(zhuān)家和嘉賓在對(duì)2024年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)、新時(shí)期的企業(yè)策略等進(jìn)行了深入交流后，也相信——只要堅(jiān)守初心、回歸產(chǎn)品、做好服務(wù)，必將迎來(lái)行業(yè)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，就像春分之后的白天越來(lái)越長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)的日子也會(huì)越來(lái)越好。

??那么，讓我們看看，參與本次高峰論壇的經(jīng)濟(jì)學(xué)家、業(yè)內(nèi)專(zhuān)家、優(yōu)秀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、供應(yīng)鏈企業(yè)領(lǐng)袖和金融投資機(jī)構(gòu)精英代表，對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)發(fā)展給出了什么樣的建議和答案，讓我們感受到了如春日般的希望氣息。

??中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)馮俊

??馮俊：有三件事情房企應(yīng)當(dāng)主動(dòng)做、盡早做

??中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)馮俊表示，目前房地產(chǎn)下行的時(shí)間有點(diǎn)長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨困難有點(diǎn)大，市場(chǎng)情緒有點(diǎn)迷茫沮喪，市場(chǎng)修復(fù)還需要一個(gè)過(guò)程。但有兩個(gè)問(wèn)題必須要清醒認(rèn)識(shí)：一是，供需矛盾發(fā)生了重大變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模和增速已經(jīng)不太可能回到以前的位勢(shì)上；二是，住房需求并不因?yàn)楝F(xiàn)時(shí)的市場(chǎng)低迷而消失。在人的美好生活追求中，居住條件的持續(xù)改善仍是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要方面。

??馮俊認(rèn)為，歷經(jīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的起伏，必須對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的舊模式認(rèn)真反思。對(duì)舊模式的弊端，應(yīng)該從供給端、需求端、治理方式和企業(yè)形態(tài)四個(gè)方面去認(rèn)識(shí)，深入分析制度環(huán)境造就市場(chǎng)結(jié)果的形成機(jī)理。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，必須改變靠規(guī)模擴(kuò)張、債務(wù)高啟的發(fā)展模式，重新定義發(fā)展路徑。

??關(guān)于構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，馮俊建議房企的思維方式不能再以原來(lái)的市場(chǎng)條件、制度環(huán)境來(lái)謀劃發(fā)展戰(zhàn)略，不能簡(jiǎn)單地等待政策，或者被動(dòng)地等待需求好轉(zhuǎn)，而需要有新認(rèn)知，調(diào)整發(fā)展思路和發(fā)展方式。

??在馮俊看來(lái)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要任務(wù)是改善預(yù)期，修復(fù)信心，重建信用。有三件事情房企應(yīng)當(dāng)主動(dòng)做、盡早做。一是，依靠科技進(jìn)步改變建造方式，用數(shù)字化、工業(yè)化方式建造房子，提高住房質(zhì)量；二是，始終把防風(fēng)險(xiǎn)放在重要位置，決策機(jī)制必須把供給與需求契合度放在首要位置；三是，重構(gòu)交易的信用關(guān)系。

??上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)、克而瑞集團(tuán)董事長(zhǎng)丁祖昱

??丁祖昱：筑底之后就能進(jìn)入平穩(wěn)階段

??上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)、克而瑞集團(tuán)董事長(zhǎng)丁祖昱表示，大家都感覺(jué)今年前兩月的市場(chǎng)壓力有所放大，數(shù)據(jù)上看，一二月份銷(xiāo)售面積同比下降20%，特別是住宅銷(xiāo)售面積下降24.8%。銷(xiāo)售額下降29.3%，住宅銷(xiāo)售額下降32.7%，都是最近幾年來(lái)一二月份壓力比較大的同期狀況。從頭部房企來(lái)看，TOP20房企銷(xiāo)售基本腰斬，也反應(yīng)出整個(gè)行業(yè)的壓力。不過(guò)，好在三月份市場(chǎng)整體開(kāi)始慢慢回穩(wěn)。包括從政策到企業(yè)，再到市場(chǎng)都出現(xiàn)了一定程度的回穩(wěn)跡象，大家身上的壓力稍微減緩一點(diǎn)。

??在丁祖昱看來(lái)，央國(guó)企現(xiàn)在是整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的中流砥柱。近五年拿地金額TOP20的房企中，央國(guó)企從2019年的20%已經(jīng)上升到去年65%。目前房企還在不斷調(diào)整企業(yè)架構(gòu)，最近很多企業(yè)繼續(xù)調(diào)整區(qū)域和城市結(jié)構(gòu)，以適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化及企業(yè)自身要求。從規(guī)模角度看，房企漸漸不再追求規(guī)模，從城市的分化角度，企業(yè)也在不斷調(diào)整相應(yīng)的結(jié)構(gòu)。

??丁祖昱認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)從2023年已經(jīng)全面進(jìn)入到筑底階段。今年的一二月份也在筑底，什么時(shí)候能把這個(gè)底筑的相對(duì)穩(wěn)健，然后進(jìn)入到平穩(wěn)階段，還需要進(jìn)一步觀察。目前行業(yè)還在繼續(xù)洗牌過(guò)程中，今年還會(huì)有一部分企業(yè)發(fā)生一些變化。對(duì)此，丁祖昱預(yù)計(jì)央國(guó)企占比還會(huì)進(jìn)一步提升，但提升速率有所放緩，頭部房企市場(chǎng)占有率會(huì)進(jìn)一步提高，穩(wěn)定性也會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。未來(lái)中小房企可能一方面會(huì)有很多的變化，另一方面，一部分中小房企會(huì)出圈。

??國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)王小魯

??王小魯：房地產(chǎn)的宏觀應(yīng)對(duì)策略有三個(gè)方法

??國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)王小魯指出，未來(lái)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間上，預(yù)計(jì)我國(guó)人均居住面積將達(dá)42平米，到2035年基本飽和。根據(jù)人口普查的情況，人均住房建筑面積已經(jīng)超過(guò)37平米，目前全部住房存量面積482億平米，距人均居住飽和大約還有106億平米的空間，這就是未來(lái)12年間的市場(chǎng)空間。

??王小魯建議，將拉動(dòng)房地產(chǎn)的宏觀應(yīng)對(duì)策略放在以下幾點(diǎn)：

??第一，減緩沖擊，把硬著陸變成軟著陸。政府可以采取一些措施，包括銀行的貸款償還等，以減輕房地產(chǎn)企業(yè)面臨的沖擊，但最終不可能由政府和銀行兜底；第二，政府收購(gòu)適用的滯銷(xiāo)商品房，改造為保障性住房，一方面解決城鎮(zhèn)低收入居民的住房困難，另一方面帶動(dòng)房地產(chǎn)存量房屋出清；第三，在土地制度方面需要推進(jìn)改革措施，實(shí)現(xiàn)多渠道供地，允許農(nóng)村集體建設(shè)用地以同等身份進(jìn)入市場(chǎng)。

??同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，需要積極壓縮在建規(guī)模和待售面積，促進(jìn)銷(xiāo)售，減少資金占?jí)汉拓?fù)債，加快周轉(zhuǎn)；同時(shí)，積極配合參與保障性住房建設(shè)。此外，需要轉(zhuǎn)變急功近利的經(jīng)營(yíng)方式，做好應(yīng)對(duì)沖擊的準(zhǔn)備，積極、穩(wěn)妥地做好經(jīng)營(yíng)，立足于長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展。

??華發(fā)股份市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)管理中心總經(jīng)理賀傳浪

??賀傳浪：企業(yè)要著重產(chǎn)品力，回歸居住價(jià)值是安身立命根本

??華發(fā)股份市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)管理中心總經(jīng)理賀傳浪表示，產(chǎn)品是取得成功的核心，在過(guò)去經(jīng)營(yíng)決策過(guò)程中，不管是主動(dòng)或是被動(dòng)的選擇，有非常大的影響。過(guò)去這些年，華發(fā)股份圍繞不同城市，不同項(xiàng)目，都扎根在產(chǎn)品上。同時(shí)按照住建部最新的提法，也在試點(diǎn)新一代的“四化”住宅，像造汽車(chē)一樣造房子。

??賀傳浪認(rèn)為，企業(yè)要與時(shí)俱進(jìn)，根據(jù)行業(yè)的變化打造企業(yè)組織。同時(shí)，為應(yīng)對(duì)快速的市場(chǎng)變化，華發(fā)股份做了一些階段性調(diào)整，叫工作小組機(jī)制。過(guò)去有很多的合作伙伴爆雷，為此成立風(fēng)控小組，來(lái)應(yīng)對(duì)合作伙伴爆雷的問(wèn)題。

??對(duì)國(guó)企和央企來(lái)講，如何快速應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，做一些階段性調(diào)整很重要。而華發(fā)在人才戰(zhàn)略上，不同于其他的企業(yè)，過(guò)去三年招聘了大量的行業(yè)優(yōu)秀人才。只要有人在，就有需求在，就有更高的改善性的想法在。所以未來(lái)企業(yè)要立足產(chǎn)品，回歸居住的本質(zhì)和價(jià)值，這是安身立命的根本。

??河南金沙集團(tuán)總裁張永濤

??張永濤：企業(yè)要端正態(tài)度堅(jiān)守初心，把房子做好才有未來(lái)

??河南金沙集團(tuán)總裁張永濤表示，房地產(chǎn)業(yè)的明天是什么？美好生活少不了好的住房，既然少不了好的住房，房地產(chǎn)業(yè)就不會(huì)消亡，會(huì)一直存在。但好房子才有生命力，所以美好的明天是給那些建好房子的企業(yè)。要堅(jiān)守初心，把房子和服務(wù)做好。

??張永濤指出，面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)要堅(jiān)守賽道，經(jīng)得起誘惑，耐得住寂寞。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不到位。在這場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，規(guī)規(guī)矩矩端正態(tài)度，把房子做好的企業(yè)才有未來(lái)。

??此外，張永濤強(qiáng)調(diào)，企業(yè)要對(duì)賽道有正確的認(rèn)識(shí)，作為一個(gè)小草根企業(yè)，對(duì)于資金、人才和其他資源的獲取與國(guó)央企不在一個(gè)起跑線。所以，不要嘗試上規(guī)模，要做的就是經(jīng)得住寂寞，控制好規(guī)模和欲望。

??中金公司研究部執(zhí)行負(fù)責(zé)人、董事總經(jīng)理張宇

??張宇：房地產(chǎn)需要當(dāng)下不雜，心有繁花

??中金公司研究部執(zhí)行負(fù)責(zé)人、董事總經(jīng)理張宇表示，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)目前遭遇的調(diào)整和未來(lái)的發(fā)展，可以借用曾國(guó)藩講過(guò)的話來(lái)總結(jié)，那就是“既往不戀，當(dāng)下不雜”。對(duì)于過(guò)去的事情，房企們應(yīng)該不再留戀，而更應(yīng)在當(dāng)下保持心態(tài)，讓心境平穩(wěn)，不雜亂。

??但在這個(gè)基礎(chǔ)上，張宇強(qiáng)調(diào)，應(yīng)該再補(bǔ)充四個(gè)字——心有繁花。就像之前火熱的電視劇《繁花》里呈現(xiàn)的，在那個(gè)年代怎么打拼，最后贏得更好的局面。因此，廣大房企在保持心態(tài)的同時(shí)，也要“心有繁花”，帶著樂(lè)觀主義精神和情懷，邁向新模式，迎接新發(fā)展。

??綠城中國(guó)執(zhí)行董事、副總裁李駿

??李駿：行業(yè)未來(lái)可能將呈現(xiàn)低增長(zhǎng)、低利潤(rùn)和低容錯(cuò)的特點(diǎn)

??綠城中國(guó)執(zhí)行董事、副總裁李駿表示，人口增長(zhǎng)情況、城市化，居民消費(fèi)情況的變化，以及政策等原因讓房地產(chǎn)行業(yè)本輪調(diào)整持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，不過(guò)仍是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)之一。現(xiàn)在市場(chǎng)調(diào)整筑底跡象越來(lái)越明顯，未來(lái)穩(wěn)定之后也比較難現(xiàn)大幅度反彈，可能會(huì)維持在10萬(wàn)億左右的規(guī)模。原來(lái)房企高杠桿，高周轉(zhuǎn)，高負(fù)債、急劇擴(kuò)張的模式難以為繼。未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)可能會(huì)存在低增長(zhǎng)、低利潤(rùn)和低容錯(cuò)的特點(diǎn)。

??對(duì)于本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，李駿表示，隨著各項(xiàng)政策落地，效果不斷顯現(xiàn)。而對(duì)于行業(yè)筑底的時(shí)間，他希望L型的這一橫盡量的早一點(diǎn)，逐步略微有所復(fù)蘇。

??中海發(fā)展康養(yǎng)公司總經(jīng)理郭鑫

??郭鑫：做好康養(yǎng)有兩個(gè)根本點(diǎn)

??中海發(fā)展康養(yǎng)公司總經(jīng)理郭鑫表示，康養(yǎng)最近比較火，看過(guò)去十年的市場(chǎng)，2013年是中國(guó)康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)新元年，到現(xiàn)在為止大家還在談元年的問(wèn)題，說(shuō)明這條路并不好走。

??到目前為止，康養(yǎng)市場(chǎng)有幾個(gè)趨勢(shì)。第一，政策更加精準(zhǔn)，政策是推動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)發(fā)展的重要的點(diǎn)，尤其康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，只有當(dāng)土地和金融兩條腿打通之后，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)才能真正的起來(lái)；第二，從供給側(cè)來(lái)看，房地產(chǎn)是單一屬性的產(chǎn)品，但養(yǎng)老不是，養(yǎng)老包括衣食住行用所有的需求總合；第三，從客戶(hù)分析角度，目前客戶(hù)的感知有幾個(gè)非常明顯的變化：首先是認(rèn)為康養(yǎng)住區(qū)或者康養(yǎng)機(jī)構(gòu)的服務(wù)是專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)；其次是消費(fèi)力逐步提升了。這兩個(gè)顯著變化對(duì)下一階段的康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會(huì)產(chǎn)生新的變化；第四，是康養(yǎng)參與的主體，原來(lái)前100強(qiáng)很多公司參與到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)當(dāng)中來(lái)，而現(xiàn)在國(guó)字頭紛紛進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，早期的房地產(chǎn)公司有一部分退出，保險(xiǎn)系也有一些分化，市場(chǎng)也呈現(xiàn)了極大的分化。

??面對(duì)新發(fā)展環(huán)境的調(diào)整和變化，郭鑫認(rèn)為，先看大勢(shì)，做好企業(yè)判斷和組織管理。具體的策略，走入到持有性物業(yè)以后，根本的兩點(diǎn)很重要，其一，產(chǎn)品和服務(wù)的關(guān)系，好產(chǎn)品和服務(wù)必須在一起；其二，要把資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和退出放在一起考慮。

??融者共創(chuàng)建管集團(tuán)執(zhí)行總經(jīng)理朱瑤瑤

??朱瑤瑤：存量資產(chǎn)為代建企業(yè)創(chuàng)造機(jī)會(huì)

??融者共創(chuàng)建管集團(tuán)執(zhí)行總經(jīng)理朱瑤瑤在論壇上指出，資源的不斷集中，使得地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈更加細(xì)分，所以給擁有產(chǎn)品力、品牌力和綜合解決能力的企業(yè)機(jī)會(huì)，去做一些存量市場(chǎng)。疫后很多城投在托底，很多資產(chǎn)都需要高效變現(xiàn)、提升運(yùn)營(yíng)價(jià)值，保證資產(chǎn)價(jià)值，這些存量市場(chǎng)都給到了代建企業(yè)一些機(jī)會(huì)。

??同時(shí)，朱瑤瑤強(qiáng)調(diào)，在過(guò)去行業(yè)變化過(guò)程中，大家對(duì)房子的需求也一直在變。從原來(lái)極強(qiáng)的投資屬性到現(xiàn)在把投資屬性拋掉，回歸居住屬性。市場(chǎng)也隨之由賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)換到買(mǎi)方市場(chǎng)，客戶(hù)對(duì)于房子的要求更高。好房子承載著人們對(duì)美好生活的向往，對(duì)每個(gè)從業(yè)者來(lái)說(shuō)，都是一個(gè)挑戰(zhàn)。企業(yè)要從規(guī)劃到配套再到戶(hù)型等方面，更加迎合客戶(hù)生活場(chǎng)景的營(yíng)造，而不再是做出一個(gè)冰冷的建筑。

??樂(lè)邁石晶亞洲副總裁陳大男

??陳大男：好房子是新質(zhì)生產(chǎn)力的要求

??樂(lè)邁石晶亞洲副總裁陳大男表示，好房子是房地產(chǎn)發(fā)展的新模式，這種新模式就是保障房與商品房一體兩翼共同發(fā)展，在制度建設(shè)、企業(yè)發(fā)展、金融支持方面共贏共享。

??同時(shí)，好房子是新質(zhì)生產(chǎn)力的要求，它必然是科技創(chuàng)新發(fā)揮主導(dǎo)作用，擺脫傳統(tǒng)增長(zhǎng)的過(guò)程和途徑。此外，好房子是人民群眾對(duì)美好生活的向往，所以一個(gè)好房子可以幸福一家人。

??陳大男表示，中國(guó)家居即將進(jìn)入一個(gè)一站式環(huán)保整裝的時(shí)代。好房子、好家居也是在這個(gè)過(guò)程中逐漸由個(gè)別的裝飾裝修變成一站式的全屋整裝，全屋整裝既有住宅產(chǎn)業(yè)化的精裝修，也有以大規(guī)模、中等小型規(guī)模的各類(lèi)裝飾公司來(lái)實(shí)現(xiàn)。

??老板電器工程總經(jīng)理洪偉光

??洪偉光：聚焦烹飪賽道，對(duì)產(chǎn)品有敬畏之心

??老板電器工程總經(jīng)理洪偉光認(rèn)為，市場(chǎng)有下滑，但不是從有到無(wú)。對(duì)于企業(yè)來(lái)講，增長(zhǎng)是硬道理，可以通過(guò)一系列戰(zhàn)略舉措改善“橫盤(pán)”現(xiàn)狀。

??對(duì)產(chǎn)品有敬畏之心的企業(yè)，在未來(lái)市場(chǎng)才能有機(jī)會(huì)。今年老板電器調(diào)整了新的企業(yè)定位，聚焦烹飪賽道，把烹飪前、烹飪中、烹飪后跟廚房的設(shè)施結(jié)合在一起。當(dāng)前住宅開(kāi)發(fā)中普遍廚房太小，希望通過(guò)技術(shù)迭代、設(shè)備更新，降低烹飪的難度，提升烹飪樂(lè)趣。