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??導語

??10月因核心一二線城市利好新政持續發酵，整體成交回歸年內高位，11月隨著新政利好效應遞減，疊加季節性因素，市場增長動能放緩預期小幅回落。

??得益于新政利好和房企大折扣力度促銷積極“自救”，10月新房供應回落近4成而成交延續U型走勢達到年內次高，10月單月成交環比上漲44%，較三季度月均上45%。二手房成交走強，環比上升25%，同比增18%，前10月累計同比與去年持平。土地成交規模延續同比下行，熱度略有回落，10月平均溢價率3.8%，較上月全月下降0.3個百分點。

??01新增供應

??環比降38%顯著不及Q3月均，穗漢津蘇等縮量顯著

??10月供應規模階段性回落，不及三季度月均。30個重點城市新增供應715萬平方米，環比下降38%，同比下降24%，與三季度月均相比降幅21%，前10月累計同比降幅為32%。

??一線供應大幅回落，回歸7-8月水平。4個一線城市整體預計供應面積164萬平方米，環比下降38%，同比下降8%，較三季度月均水平降幅達12%。僅深圳一城同環比齊增12%和65%，較三季度月均增幅高達54%，基于新政后市場良好的反饋，疊加上月基數較低，房企普遍加強了推盤節奏，整體供應量穩中有增。上海、廣州同環比齊降；北京因去年基數較低同比倍增，前10月累計同比降幅僅為2%。

??二三線城市供應跌幅不及一線，累計同比降幅仍在3成以上。26個重點二三線城市合計供應551萬平方米，環比下降38%，同比下降28%，累計同比降幅為34%。從變化情況來看，武漢、天津、佛山、昆明、長沙、蘇州、南寧、徐州等城市環比降幅均超5成，對于武漢、蘇州等城市而言，經歷了上月供應放量，本月迎來了推盤空窗期；還有部分城市諸如昆明、南寧、徐州等因市場緩慢修復，房企推盤積極性也并不高漲。部分城市諸如長春、珠海、寧波等供應量穩中有增，主要源于上月基數較低，同比延續降勢。

??02新房成交

??環增44%達年內單月次高，一線新政利好顯著放量

??得益于新政持續效應和傳統營銷旺季，10月成交止跌企穩，延續9月回升態勢，達到年內次高。據CRIC監測數據，10月30個重點城市整體成交1405萬平方米，環比上漲44%，同比持平去年，與三季度月均值相比增長45%，前三季度累計同比下降30%。

??一線城市是新政直接受益者，成交同環比齊增。4個一線環比上升61%，同比上升21%，較三季度月均增長49%，累計同比降幅收窄至22%。除北京同比下降外，上海、廣州、深圳三個一線城市均同環比齊增，其中廣州、深圳漲幅顯著，環比均有7成及以上顯著回升，主要源于新政刺激使得短期欲購房的存量客戶加速入市，上海主要源于新政利好效應有限，疊加供給限制和二手房分流影響，新政對成交的刺激作用不如廣深顯著。

??二三線城市成交環比增幅不及一線，同比持降，累計同比降幅顯著高于一線。可以將各城市劃分為以下幾類：（1）成交排名居前類城市成都、武漢、天津、西安、杭州等環比持增，但同比回落，雖短期市場熱度延續，但與去年同期已經不可同日而語；值得關注的是天津10月中旬全面取消限購、限價，短期內的確刺激了一波剛需剛改客群入市，使得整體樓市有企穩回升的征兆。（2）近半數弱二三線城市同環比齊增，以蘇州、寧波、南京、濟南、昆明、南寧、廈門、福州、佛山、惠州、常州等為典型代表，經歷了前期深度調整，10月因中央新政利好維穩市場信心和部分房企加強營銷力度，成交出現了回升態勢，累計同比降幅持續收窄。（3）長春、珠海等同環比延續降勢，整體成交仍延續低位徘徊。

??03項目去化

??開盤縮量提質，平均去化率增6pcts至34%

??10月房企推盤積極性不如9月，不過推盤量延續高位顯著高于7-8月，21個重點城市10月首開和加推共計243次，環比微降4%；市場熱度穩中有增，據CRIC調研數據，重點城市10月平均開盤去化率為34%，同環比漲幅均為6pcts；和三季度相比增幅為7pcts，延續弱復蘇走勢。

??分城市來看，成都、天津、重慶熱度居前，10月去化率均在5成以上。而從變化趨勢來看，大體可分為以下幾類：一是新政利好型城市，以廣州、深圳、天津為典型代表，得益于“四限”松綁，短期內項目來訪、認購穩中有增，前期存量客戶持續釋放；相較而言京滬“四限”松綁程度有限，因而對于開盤去化率提振作用并不顯著，個盤延續分化走勢。二是西安、南京、合肥、廈門等因供給結構原因，去化率穩中有降；三是半數城市得益于中央利好發聲和房企加強營銷積極自救，去化穩中有增，迎來階段性復蘇。

??04庫存

??供求比0.51致庫存同環比齊跌

       廈甬佛等20城去化周期改善

??10月，因供應回落而成交持增，30個重點監測城市整體供求比由上月的1.18降至0.51，僅深圳、西安維持供求持穩，其余28城供求比均在1以下。30城庫存面積為23338萬平方米，環比下降2.9%，同比下降2%。

??22城消化周期環比有所縮短，降幅多為10%以內，寧波、佛山、廈門因短期供應激增，去化周期和環比降幅較為顯著。不過當前30個重點城市消化周期均高于去年同期，顯示庫存壓力有增無減。從絕對量來看，仍有7成城市消化周期超過18個月。

??05二手住房

??成交環同比分別25%和18%，尤其一線同環比增5成

??10月，18個重點城市二手房成交面積預計為971萬平方米，環比增長25%，同比增長18%。前10月累計成交面積預計為8804萬平方米，累計同比增長2%。

??環比來看，一系列政策刺激下，10月二手房市場有所升溫，除蘇州、揚州等4城外，其余14個城市成交均回升，特別是深圳、上海等成交領漲，環比增幅分別達到90%和65%，深圳更是創下2022年以來單月新高。同比來看，重點城市漲跌參半，京滬深杭等核心城市成交規模普遍高于去年同期，特別是深圳更是同比倍增，北京、上海等增幅也在50%左右，但蘇州、成都、佛山等城市成交表現依然弱于去年同期。預判后市，政策效應疊加年末沖量，預計下月二手房成交仍有望延續增長勢頭，但環比增幅可能略有收窄。

??06土地市場

??成交量價齊跌且溢價率下行，上海土拍熱度創新低

??10月，土地市場供地節奏不及上年同期。截止10月27日，全國300城10月經營性土地成交規模7370萬平方米，同環比分別下降40%和11%，土地成交金額2158億元，同環比分別下降48%和18%。熱度方面，至截稿時10月平均溢價率3.8%，較上月全月下降0.3個百分點。本月各地土拍熱度延續分化，僅杭州、揚州等地單月平均溢價率突破10%，更多的城市還是以低溢價成交為主，北京、上海、西安、長沙等城市本月絕大多數地塊仍是底價成交。

??各能級城市表現各異，一、三線同環比量跌價漲，二線同環比量價齊降。CRIC監測數據顯示，截止10月27日，一線城市本月共成交土地116萬平方米，環比上月下降53%，同比降幅更是高達76%；成交金額298億元，環比下降35%，同比大降72%，由于本月北京、上海均有高價地塊成交，帶動成交均價一定程度上升，環比增加37%，增至25756元/平方米。具體來看，上海成交規模最高，達56萬平方米，涉及4宗宅地和4宗商辦，金額150億元，除楊浦定海地塊2.32%低溢價成交外，其余7宗宅地均底價成交，整體溢價率僅有0.5%，總體來看市場熱度仍舊處于相對低位。其次是深圳，成交規模31萬平方米，涉及1宗宅地、1宗商辦，均底價成交，金額68元。北京月內成交4宗宅地，分別位于通州、豐臺、昌平和延慶區，均底價成交，金額達78億元。此外，廣州底價成交4宗商辦地，成交金額僅2億元。

??二線城市同環比量價齊降。具體來看，至27日二線城市成交建面931萬平方米，環比下降32%，同比大降55%。樓板價同環比亦下降，環比降幅達11%，降至4757元/平方米。具體到城市來看，榜首西安成交建面160萬平方米，金額59億元，涉及13宗涉宅地和6宗商辦地，均底價成交。居于第二位的長沙成交建面129萬平方米，金額僅28億元，涉及11宗地，均底價成交。居于第三位的寧波成交建面105萬平方米，涉及7宗宅塊和3宗商辦地塊，除寧海縣躍龍街道22-12地塊經過154輪競拍，被得力以總價2.08億元、77%溢價率競得，其余地塊均底價成交。其余城市成交建面均不足50萬平方米，成交規模較低。熱度方面，除杭州由于拱墅區、上城區兩宗地高溢價成交的影響，土地熱度相對較高，其他城市熱度均處于低位，溢價率多在1%以下。

??三四線城市同環比表現為量跌價漲。截止10月27日，總成交建面6324萬平方米，環比下降6%，同比更是大降三成；成交均價環比上漲4%，增至2241元/平方米。在CRIC重點監測的三四線城市中，徐州、鹽城和揚州三個城市成交規模超過100萬平方米，榜首徐州成交建面192萬平方米，鹽城、揚州分別位于第二、三位，成交建面分別為154、141萬平方米。本月熱度最高的城市為揚州，儀征市多宗純宅地超高溢價成交，使得揚州本月整體溢價率顯著上升，成為三四線城市中熱度最高的城市，其余大多數城市以底價成交為主，市場熱度延續低位。

??07綜觀

??熱度“前高后低”新政效果遞減

       預期11月成交動能放緩或小幅回落

??預判11月，我們認為，10月因核心一二線城市利好新政持續發酵，整體成交回歸年內高位，11月隨著新政利好效應遞減，疊加季節性因素，市場增長動能放緩預期小幅回落。

??事實上，從10月核心一二線城市周度新房成交面積變動情況來看，的確存在“先升后降”，10月第四周（10.21-10.27）30城新房成交面積環比微降2%，由增轉降；而從廣州、深圳等城市來訪、認購情況來看，也出現了增長疲軟態勢；二手房如是，據CRIC監測，10月第四周（10.21-10.27）14個重點監測城市二手房成交面積194.5萬平方米，成交套數總計20351套，環比均下降2%。由此可以看出，新政利好效應呈現遞減態勢，存量客戶釋放趨近于階段性尾聲。

??分城市來看，廣深津等因“四限”政策放松力度較大，整體新房成交預期延續小幅微增態勢，北京、上海利好空間有限，隨著存量客戶持續釋放，增長動能或將放緩；而對于多數二三線城市而言，短期因房企大折扣促銷帶動的剛需剛改客戶入市，預期也將隨著折扣力度回收，成交再度回落。

??二手房市場仍處于高位震蕩行情，市場份額占比還將進一步增長。因剛需購房客群基數較大，疊加二手房業主延續以價換量策略，市場韌性還是略好于新房，預期11月整體成交規模還將延續高位。