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??導語

??梳理了12個典型城市、2980個細分板塊、99679個住宅小區的一二手房量價走勢，以此探析當前周期下不同類型板塊之間的抗跌能力。

??研究視點

??2021年下半年以來，中國房地產市場經歷了近20年時間最長、幅度最大的量價調整，為探析近年來不同地段房價的發展趨勢和市場表現，本文基于研究中心的保值力研究成果，梳理了12個典型城市、2980個細分板塊、99679個住宅小區的一二手房量價走勢，以此探析當前周期下不同類型板塊之間的抗跌能力。并進一步探究各類板塊新房市場的發展現狀和趨勢特征，為地方層面的“穩市場”和“控增量”發展目標提供相關參考。本文要點如下： 

??1.2024年房價抗跌板塊流速占比僅18%，房價跌幅超過20%的板塊占比達25%。對比2021年定基房價水平來看，有14%的板塊的房價跌幅小于5%，這些板塊一二手房交易量占比約為18%。

??2. 房價抗跌板塊的新房流速更加穩定，反彈期表現也更為搶眼。在2022年三季度、2023年二季度、2023年年末、2024年二季度的四次流速反彈周期中，抗跌板塊的成交規模回升均最為明顯，并且在2024年之前的三輪反彈周期中，抗跌板塊的流速均回到了基期的80%以上。

??3.剛需類地段中，房價抗跌板塊的流量穩定性更為突出。對于房價適中的剛需流量板塊而言，典型如北京沙河（中關村）、杭州臨平老城（生物醫藥產業園）、南京鐵心橋（軟件園區）等，由于目標客戶范圍較大，再加之二手房價格的穩定，使得購房者信心較強，板塊內新房流速持續向好，當前流速均較2021年月均交易量增長超過100%。

??4. “高端+抗跌”板塊受消費者認可，2024年平均開盤去化率高達八成。當板塊兼具“高端”和“抗跌”兩個特征時，開盤去化率呈現出了“一騎絕塵”優勢，2024年該類板塊項目的平均開盤去化率高達81%，遠高于其他各類板塊不到四成的均值。

??5.抗跌板塊市占率低位、上升空間可期，建議優化城市供給結構促信心回升。就各城市房價跌幅最小的前10%板塊來看，平均市場份額只有10%左右，仍有較大的上升空間。讓抗跌板塊占據更大的市場份額，不僅有利于加快城市的平均去化速度，相比那些大幅度打折去化的項目而言，也更有利于提振市場信心。

??6. 行業低流速下板塊供需關系脆弱，抗跌板塊仍應審慎供地、保障庫存規模穩定。尤其對于月均流速較小的優質板塊，如西安浐灞商務板塊、天津臨海新城片區、深圳紅樹灣板塊等，新增200套庫存房源，即會造成消化周期增加4個月以上。在加快供給節奏方面，仍應適度“提速”，避免短期內積壓過多庫存房源，挫傷需求側的信心恢復。

??01

??近三年全國房價下跌超一成

??典型城市僅14%板塊房價抗跌(略)

??近兩年來，受宏觀環境、經濟周期等多重因素的影響，新房市場持續承壓，二手房價格也延續相對低位。基于國家統計局發布的70城數據可見，二手房房價降幅較新房更為顯著。不過，考慮到市場分化，各板塊房產價格也呈現不同地走勢。基于CRIC監測數據，典型城市仍有14%板塊房價是比較抗跌的，2024年前9月這些抗跌板塊成交金額占比達27%。

??1、新房價格受供求結構、限價等影響較大，二手房價走勢更貼合實際動向（略）

??2、2024年抗跌類板塊流速占比不足二成，抗跌板塊成交金額TOP3均位于上海

??02

??高端板塊房價抗跌性更強

??西安此類板塊房價逆市上漲

??自2021年以后，大部分城市的房價即進入了震蕩下行通道，從各類板塊的價格動向來看，剛需類板塊房價跌幅更大，高端板塊的房價相對更為堅挺。并且在2022年年中的保交樓，以及2023年上半年的短暫反彈周期中，高端板塊的房價領漲表現也更為搶眼，上海、西安兩地的高端板塊表現尤為搶眼。對比2021年的房價水平來看，廣州、西安、重慶的高端板塊則表現出了更強的抗跌性。

??1、近年反彈周期均為高端板塊房價領漲，2024年剛需板塊加速下跌

??為探析不同板塊的房價發展趨勢，研究中心以12個典型城市的2980個板塊為樣本，根據各板塊二手房掛牌價格，將板塊分為剛需、改善、高端三類（以全市中位數的1倍、1.8倍為分隔點）。根據掛牌參考價的相對變化幅度，測算各類板塊的房價發展趨勢。

??測算過程中發現，剛需、改善房價高點都出現在2021年，故以2021年為基期，計算了2020年1月以來各類板塊的房價發展指數。分板塊類型來看，高端板塊房價最為堅挺，2023年末房價仍高于2021年，直至2024年才真正進入下跌通道，跌幅為各類板塊中最小，2024年三季度末高端板塊房價定基指數為96，僅較2021年下跌了4%。即便與2022年年中的高點相比，高端板塊房價降幅也僅為8%，仍是各類板塊中最低。

??改善類板塊跌幅居中，在房價的反彈周期中，與剛需類板塊房價指數相近，但是在房價的持續下跌階段中，改善類板塊跌幅均小于剛需。2024年三季度末改善板塊房價定基指數為88.2，較2021年下跌了11.8%。

??剛需類板塊跌幅最大，房價抗跌性明顯弱于與改善、高端板塊，且2024年以來與改善板塊差距明顯拉大，2024年三季度末剛需板塊房價定基指數為84.2，較2021年下跌15.8%。自2024年1月份以來，剛需板塊的房價定基指數已經連續9個月低于改善類板塊超過3個百分點，在2024年三季度末，二者的差距達到4.0個百分點。

??2、高端板塊較2021年降幅僅4%，京滬穗深鎬此類板塊抗跌能力最強（略）

??3、北京、深圳改善板塊房價最為堅挺，二線城市中西安抗跌性表現突出（略）

??4、武漢、南京剛需板塊領跌，一線城市剛需板塊平均跌幅亦超過10%（略）

??5、一線城市抗跌板塊市占率更高，南京無一板塊房價降幅低于5%

??03

??房價抗跌板塊的新房流速更加穩定

??反彈期表現也更為搶眼

??追溯新房交易規模發展趨勢，2024年三季度，典型城市流速僅為2021年平均的四成，諸如南京、武漢、重慶等城市的交易量跌幅均在七成左右或更高。從細分板塊來看，房價抗跌性更強的板塊，其流速曲線的下降更為平緩，并且在剛需類板塊中，這一差異更為顯著。

??1、四輪成交量反彈期抗跌板塊均表現突出，近一年領跌板塊流量愈加低迷

??按板塊房價的定基指數劃分，縱觀2021年以來各類板塊的新房流速變化情況，可見在2022年三季度、2023年二季度、2023年年末、2024年二季度的四次流速反彈周期中，抗跌板塊的成交規模回升均最為明顯，并且在2024年之前的三輪反彈周期中，抗跌板塊（房價定基指數跌幅低于5%）的流速均回到了基期的80%以上。

??典型如西安奧體中心板塊，當前新房均價1.7萬元/平方米左右，消化周期常年維持在10個月以下，板塊房價也持續穩定，2021年以來的月度板塊房價定基指數均維持在85以上，2024年三季度末房價僅較2021年下降4%。2023年四季度西安奧體中心板塊月均新房成交套數達到951套，較2021年月均流速持平，諸如鼎誠御峰里、西派璟悅、西派麟悅等項目均取得了七成以上的開盤去化率。

??在更為堅挺的房價支撐下，這些板塊往往擁有著更好的發展預期，去化壓力也相對較輕，因此在歷次市場反彈周期中，也往往能夠取得更為明顯的交易量回升。再加之當前中央部委“嚴控增量、優化存量、提高質量”的政策導向，新房市場發展也會更加偏向于這些房價指標維穩的優質板塊。其新房成交規模也有望先一步企穩。

??至于房價領跌板塊方面，（房價定基指數跌幅高于30%），不僅歷次反彈周期中新房交易規模的回升幅度均為最小，并且2024年以來，與其他各類板塊的差距進一步拉大。至2024年三季度，領跌板塊新房流速較2021年下跌70%,為各類板塊降幅最大。

??典型如南京江北核心區，近三年以來大量項目房價從4萬+的單價，驟降至3萬元/平方米以下。作為國家級新區的核心板塊，板塊發展定位高、且原為大片荒地或低效使用土地，土地收儲成本極低，在前期出讓了大量土地，導致板塊廣義庫存規模高企。在新房市場熱度處于高位的2019-2021年，江核不斷涌現的“板塊地王”和新盤開盤，持續刺激著板塊的房價和成交量上行，超前透支了板塊的住房需求和價格上漲空間，因此在2022年以來的市場調整期中，江核出現了斷崖式的量價齊跌。在2021年，江核板塊月均新房成交近800套，是全市流量最大的板塊，但2024年三季度新房交易流速則只有80套左右，僅為2021年的十分之一。

??2、剛需類地段中：抗跌板塊交易量降幅最小，優質郊區板塊表現突出（略）

??3、杭州剛需抗跌板塊流速最為穩定，交易量較2021年降幅不足一成（略）

??4、改善類地段中：抗跌板塊流速穩定性不再突出，供給不足制約板塊流量（略）

??5、領跌高改板塊交易量大幅收縮，合肥、南京尤為典型（略）

??04

??當前房價領跌板塊普遍庫存承壓

??高端抗跌板塊多去化無憂

??進一步聯系到新房市場現狀來看，二手房價格的穩定與否，代表著購房者對于板塊的信心，房價抗跌性更強的板塊，其新房市場大多能夠取得更加穩健的表現。2024年北京、上海、杭州等地高端板塊稀缺項目的優秀表現，即印證了這一點。

??另一方面，對于部分本身板塊客源相對充沛、且發展前景較佳的剛需板塊而言，堅挺的二手房價格，隨著優質項目的入市，提升板塊產品質量上限的同時，也保障著板塊流速穩定。并且這一現象在一線城市更為常見，2024年以來北京昌平沙河板塊、上海寶山西城板塊、深圳龍崗布吉板塊新房交易量同比均有所上升。

??1、房價抗跌板塊成交同比跌幅更小，供給不足導致部分板塊表現不佳（略）2、房價領跌板塊庫存壓力更大，此類剛需板塊消化周期超33個月

??結合去化壓力表現來看，房價領跌的板塊庫存壓力更大。房價較2021年降幅大于30%的板塊，平均消化周期達到了30個月以上，而抗跌板塊（跌幅小于5%）的平均消化周期則僅有15個月，尚在合理可控范圍之內。

??分板塊類型來看，剛需板塊去化壓力明顯更大，改善和高端板塊相對稍好。但即便如此，對于房價降幅大于30%的改善板塊而言，其平均消化周期也達到了28個月，此類剛需板塊的消化周期更是接近33個月。按住建部和國土資源部控庫存的相關意見來看，已處于需要減少和控制土地出讓規模的范疇。

??高端板塊方面，整體來看房價降幅、消化周期均優于剛需和改善類板塊。僅房價降幅在5%-10%的板塊消化周期較高，達到了2年以上，明顯高于同類的剛需和改善板塊。主要原因是高端板塊的這一分類中，存在著較多的“不急賣”項目，如廣州天河區的金融城板塊、深圳南山區的高新板塊等均是如此。以廣州金融城板塊為例，板塊近四成庫存來自于天河·江源半島，該項目的近800套房源自2010年即已領取銷許，2010年成交均價2萬元/平方米左右，2024年成交均價8萬元/平方米左右，項目年交易量大多在10-30套之間，至今仍有380套待售。去除此類項目對庫存指標的“注水”后，房價降幅在5%-10%的高端板塊平均消化周期約為14個月，仍優于剛需和改善類板塊。

??結合近期中央部委“嚴控增量”的調控意見來看，基于大多數房價驟降的板塊所面臨的超高去化壓力，未來較長一段均將面臨新增供地規模驟降的境況；而那些消化周期超過36個月的高流量板塊，同樣應停止供地以恢復供求關系，如廣州增城的朱村街道，武漢漢南的紗帽板塊等均是如此。

??在沒有新盤刺激板塊熱度的情況之下，這些板塊若要走出庫存泥淖，一方面需要進一步調整新房售價，使得房價與房產的使用價值相當或更低；另一方面也適當調整新出讓或已出讓地塊的相關控規，打造更具有競爭力的產品上市銷售。

??3、高端抗跌板塊受消費者認可，2024年平均開盤去化率高達八成

??在不分板塊檔次的視角下，抗跌板塊并沒有呈現出明顯的去化率優勢。2024年，房價較2021年跌幅在5%以內的板塊平均開盤去化率為36%，與房價跌幅在5%-10%的板塊相比并沒有拉開明顯差距，甚至相比跌幅在10-20%的板塊來看，開盤去化率優勢也不顯著。但是分板塊檔次來看，當板塊兼具“高端”和“抗跌”兩個特征時，開盤去化率呈現出了“一騎絕塵”優勢，2024年該類板塊項目的平均開盤去化率高達81%，遠高于其他各類板塊。

??至于房價降幅大于30%的剛需、改善類板塊，2024年開盤去化率分別只有4%和11%，其去化率意料之中的處于低位。如上海崇明島、北京大興龐各莊、武漢漢陽黃金口等遠郊剛需板塊的新房項目，板塊房價的大幅下跌，進一步削減了城區客戶的外溢置業需求，即便2024年開盤去化率均不及10%。如北京六環外的龐各莊某項目，2024年3月各戶型推盤價格較2023年售價下調一成，價格營銷可謂誠意滿滿，但開盤去化率仍不及3%。

??從抗跌高端板塊的具體項目表現來看，在單次推盤量較大的典型項目中，絕大多數項目的開盤去化率均高于70%,且均為各城市的頂豪類項目，上海、北京、深圳此類新盤的推案價格均在13萬元/平方米以上，天津小白樓的信達房價也高達7.6萬元/平方米。這些頂豪項目的客群，面向著全國乃至國際的高收入群體，在資產投資渠道稀缺的經濟背景之下，作為中國一線城市核心板塊不可復制的不動產，“供不應求”的開盤場景仍在這些項目持續上演。典型如上海黃浦區豫園板塊的融創外灘壹號院二期和徐匯區龍華板塊的中海領邸，每平方米房價分別高達17萬元和14萬元，2024年均是2次開盤2次當日售罄。

??不過也有少數抗跌高端板塊的開盤去化表現相對一般，如武漢二七濱江，雖然板塊整體去化壓力不高，目前仍在18個月以內，但受制于城市整體去化表現的低迷，2024年某加推項目的開盤去化率僅有一成左右，明顯低于其他城市的同類項目。該項目售價4.6萬元/平方米左右，與周邊二手房大致持平。受制于武漢房價的大幅下跌，2023年以來武漢高端項目推案節奏明顯放緩，以二七濱江為例，2024年至今供應套數尚不足400套，而在2018、2019、2021、2022四年間，二七濱江的新房供應均在1500套以上。受供應端收窄影響，2024年前三季度武漢4萬元以上新房交易量同比下跌超過50%。

??4、抗跌板塊新房市場表現更佳，北京、杭州、南京等尤為突出（略）

??05

??總結：抗跌板塊反彈潛力較強

??建議適度加快供應、助力穩

??從規模視角來看，2024年在各類板塊之中，抗跌板塊的流速占比尚不到二成，大多數房產交易仍來自于房價明顯下跌板塊，需求側情緒的持續低迷也在情理之中。就地方主管部門角度，為穩定需求側信心，建議在供給側做出更多有效舉措，如穩定領跌板塊房價、減緩房價下跌板塊、適度增加抗跌板塊土地供給份額、加快適銷高品質住宅的上市節奏等。

??1、房價抗跌促板塊新房交易穩定，高流量剛需板塊尤為明顯（略）2、2024年10月領跌板塊成交亦大幅反彈，但流速較2021年降幅仍達43%2024年10月，得益于行業的大量利好政策刺激，典型城市新房交易量大幅回升。對比2024年前三季度交易量看，各類板塊交易量均大幅回升。房價跌幅大于30%的領跌板塊，交易量增加了86%，但是對比2021-2023年交易量可見，這更多的還是由于2024年前三季度基期數值過低的緣故。譬如廣州增城的石灘板塊，2024年10月新房成交140套，較前三季度月均增長了133%，但是相比2021年月均350套的交易量來看，流速降幅仍高達60%，2024年10月消化周期仍高達36個月。房價降幅在20%-30%之間的板塊，年內交易量回升幅度最大，較2024年前三季度月均流量增長了110%，在經過了三年的房價調整后，不少板塊的房價已經基本達到了自住型購房者的心理價位，再加之最新的政策面刺激，10月份交易量大幅提升。典型如天津空港經濟區，2024年10月新房成交370套，較年內月均流速增長110%，較2021年月均交易量增幅也超過100%，板塊內四代宅項目綠城桂月雲翠持續熱銷，10月份單盤交易107套，連續兩個月備案成交金額超過2億元。房價降幅在5-10%之間板塊，10月交易規模變動表現最佳，流速已經回到2021年的高點。不僅較年內均值增幅超過九成，較2022-2023年增幅超過四成，相比2021年高點的降幅也僅有4%。不過交易量的大幅反彈，也基本兌現了此類板塊的整體上升空間，除非個別板塊發展預期出現明顯轉變，未來交易量進一步上行的難度較大。而房價跌幅在5%以內的抗跌板塊，交易量仍有進一步上升的空間。對比2024年前三季度月均來看，這些板塊流速僅上升了57%，為各類板塊中最小。固然，這一方面是由于此類板塊基期數值較高的緣故，但更多的還是受制于供給端的不足，諸如上海嘉定新城、南翔、深圳寶安新安、杭州新天地、西安草灘、田家灣等，消化周期指標均相對健康，但2024年10月交易量較2021年月均降幅仍超過50%，板塊內有效新增供應不足，大大制約了這些板塊的去化速度。

??3、抗跌板塊市占率低位、上升空間可期，建議優化供給結構促信心回升

??考慮到各城市房價漲跌幅差異較大，就各城市房價跌幅最小的前10%板塊來看，除合肥、西安之外，各城市價格最穩定板塊并沒有在市場份額上形成明顯優勢，平均市場份額仍然只有10%左右。在目前各城市交易量較2021年平均下降過半的背景之下，這些優質抗跌板塊的市場份額仍有較大的上升空間。讓抗跌板塊占據更大的市場份額，不僅有利于加快城市的平均去化速度，相比那些大幅度打折去化的項目而言，也更有利于提振市場信心。 

??典型如武漢、蘇州等房價跌幅較大的城市，對于房價穩定、且庫存指標相對健康的板塊，可適當加大這些板塊的新增供應規模，如蘇州獨墅湖、婁江創新城，武漢二七濱江等均是如此。譬如武漢二七濱江目前消化周期在18個月左右， 2024年前三季度供應套數尚不足400套，而在2018、2019、2021、2022四年間，二七濱江的新房供應均在1500套以上。受供應端收窄影響，2024年前三季度武漢二七濱江僅成交新房410套，僅為上年同期的四成。 

??建議地方政府可增加城市優質板塊的市場占有率，促進需求側預期的轉好。一方面加強房價抗跌板塊的供給，適度增加優質土地供給、加快報建審批、縮短上市周期，另一方面，對于房價領跌板塊則要審慎控制增量供應，鑒于平均去化周期31個月的、平均開盤去化率僅有10%的現況，大部分此類板塊應當暫停非重大項目的土地供給，并適度放緩相關板塊的規劃發展進度預期。據研究中心測算，若抗跌板塊的市場份額提升至20%，則樣本城市的平均消化周期則可從20個月降至18個月，重新回到合理范圍之內。

??4、低流速下板塊供需關系脆弱，抗跌板塊也應審慎供地、保庫存規模穩定（略）

??5、大力發展中高端標桿項目、提升片區認可度，助力板塊房價與流量企穩

??在個體項目層面，建議地方主管部門持續重視標桿項目的打造。產品品質高、物業服務好的明星項目，在客觀上提升了購房者對于板塊的觀感和認知，有利于板塊房價穩定，進而助力消費者信心恢復，為板塊流量回升帶來更多客源。

??結合克而瑞研究中心保值力研究成果來看，對于評分較高的優質項目的所在板塊，在其優質口碑和房價穩定的帶動之下，板塊房價跌幅普遍較小。典型如杭州綠城留香園，2024年項目房價接近8萬元/平方米，甚至較2021年上漲了二成左右，在該項目的帶動下，杭州金融城房價僅僅較2021年下跌5%，周邊房價較低的攬潮譽道望座、翡翠錦和府、德信大家錢江府等項目也保持著不錯的一二手房交易量。

??為穩定需求側信心，建議地方主管部門持續大力發展標桿住宅項目，在控制庫存規模的前提下，增加優質產品的市場份額。并且不僅是抗跌板塊如此，對于長期發展前景較佳、而短期庫存壓力較大的板塊，同樣作用明顯。通過標桿類產品的升級換代，改變購房者的決策邏輯，可以讓因房價下跌預期而改變購房需求重新入場。譬如南京江北核心區的的保利四代宅項目，10月初洋房開盤即告售罄，遠超該板塊近年來一成左右的開盤去化率，且該項目熱銷也在客觀上拉動了周邊新房項目的來訪量上升，2024年10月，臨近的中海觀江樾、金基山川江樾等項目交易量環比增幅均超過100%。