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??2025年上海、廣州、深圳等新房成交“開門紅”，2月成交量居前且前2月累計(jì)同比增幅均超2成，驅(qū)動(dòng)因素各有不同。

??◎  文 / 楊科偉 俞倩倩

??2025年前2月，市場(chǎng)延續(xù)止跌企穩(wěn)，百城成交規(guī)模基本與去年同期持平，不過重點(diǎn)一二線城市中仍有16城累計(jì)同比持增。為了更好的分析熱點(diǎn)城市成交結(jié)構(gòu)特征，我們選取了部分城市進(jìn)行重點(diǎn)分析，究竟增長(zhǎng)背后原因幾何？客群置業(yè)偏好又存在哪些新變化呢？

??01 滬廣深8城前2月新房成交
累計(jì)同比持增3成左右

??聚焦核心一二線城市2025年前2月新房市場(chǎng)成交面積情況，一線韌性較強(qiáng)，上海、廣州、深圳等3城累計(jì)同比增幅超2成。

??從新房成交月度變動(dòng)來看，上海、廣州2025年前2月成交月均值與2024年全年和2023年全年月均值尚有較大差距，深圳前2月成交月均值超2023年全年月均值17%，市場(chǎng)有筑底企穩(wěn)征兆。

??02 總價(jià)段：廣州依托200萬以下剛需驅(qū)動(dòng)
深圳200-400萬增幅顯著

??從成交總價(jià)段來看，三城各有不同，上海高端購買力依舊堅(jiān)挺，總價(jià)1000-3000萬成交占比由2024年19.47%增至22.79%，上漲了3.32pcts，相較而言中改即總價(jià)600-800萬跌幅最為顯著。

??深圳與上海類似，中改需求持續(xù)縮水，而剛需剛改需求穩(wěn)中有增，其中總價(jià)600-800萬跌幅最為顯著，下降1.61pcts，而總價(jià)段200-400萬2025年前2月新房成交占比近3成，漲幅為3.76pcts。

??廣州主要依托極致剛需驅(qū)動(dòng)，中改占比也有上升趨勢(shì)，高端購買力降級(jí)，總價(jià)200萬以下成交既是主力且占比增長(zhǎng)顯著，漲幅在各面積段居首；500-600萬中改高改總價(jià)段成交占比也出現(xiàn)了小幅增長(zhǎng)，而跌幅最顯著的當(dāng)屬1000-3000萬這一總價(jià)段。

??03 面積段：廣州80-90平占比顯著增長(zhǎng)
上海中等面積段需求旺盛

??從成交面積段來看，僅廣州80-90平小面積段剛需成交占比出現(xiàn)了增長(zhǎng)，深圳則為100-120平中等面積段成交占比增幅顯著，上海高改需求相對(duì)旺盛。

??受供給結(jié)構(gòu)影響，廣州80-90平既是成交主力且占比持增，剛需客群相對(duì)活躍；深圳則主要是中等面積段100-120平成交占比由2024年19.75%增長(zhǎng)了3pcts至22.75%，這一面積段多為三居室，滿足了剛改客群“一步到位”置業(yè)需求，性價(jià)比相對(duì)較高，而對(duì)于上海而言，中高改需求相對(duì)旺盛，120-140平成交套數(shù)占比持增，且增幅在不同面積段中居前。

??04 區(qū)域：上海楊浦區(qū)、廣州越秀區(qū)
深圳坪山區(qū)成交占比增幅居前

??從區(qū)域分布來看，上海、廣州、深圳次核心區(qū)成交占比持增，上海楊浦區(qū)、廣州越秀區(qū)、深圳坪山區(qū)2025年前2月成交占比均不足10%，但是增幅在同城各區(qū)域中居首，主要受到短期供給結(jié)構(gòu)影響，成交迎來一輪放量。

??以廣州越秀區(qū)為例，2024年新房成交占比不足1%，而2025年前2月飆升至2.78%，主要源于越秀區(qū)君悅府項(xiàng)目迎來了集中供應(yīng)，前2月成交套數(shù)高達(dá)197套，位列廣州成交套數(shù)榜首。

??總體來看，2025年上海、廣州、深圳等新房成交“開門紅”，2月成交量居前且前2月累計(jì)同比增幅均超2成，究其原因，驅(qū)動(dòng)因素各有不同，廣州主要依托小面積低總價(jià)剛需戶型跑量；深圳則200-400萬，100-120平剛需剛改戶型成交占比持增；上海分化持續(xù)加劇，高改市場(chǎng)相對(duì)堅(jiān)挺，而剛需客群則更多被分流至二手房市場(chǎng)。

??基于當(dāng)前不同城市新房成交特征和客群畫像，預(yù)判后市，我們認(rèn)為，短期來看，上海新房成交暫未修復(fù)至2023-2024年水平，后期新房成交能否放量主要取決于新房供給質(zhì)量；深圳得益于新政影響，剛需剛改購買力還有一波釋放空間；而對(duì)于廣州而言，當(dāng)前成交規(guī)模上升主要源于去年基數(shù)較低，市場(chǎng)暫未恢復(fù)到穩(wěn)態(tài)，成交增長(zhǎng)持續(xù)性仍有待觀察。