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??中房網(wǎng)訊 （蘇曉/文）房地產(chǎn)行業(yè)延續(xù)筑底回穩(wěn)態(tài)勢，但挑戰(zhàn)依然嚴峻。

??債務(wù)重組作為房企紓困的重要手段，其進展備受市場關(guān)注。開年以來，部分房企債務(wù)重組取得了積極進展，為行業(yè)復(fù)蘇注入了新的希望。

??8家房企債務(wù)重組迎積極進展

??據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計，截至目前，今年已有遠洋集團、龍光集團、佳兆業(yè)、世茂集團、碧桂園、金科股份、融創(chuàng)中國和華夏幸福8家房企債務(wù)重組取得積極進展。

??在境外債方面，多家房企連獲突破。2月27日，龍光集團公布其境外債務(wù)重組最新進展顯示，截至2月27日下午五時正，持有公司境外債務(wù)本金總額其中的62.07億美元 （包括現(xiàn)有票據(jù)、股本掛鉤證券、現(xiàn)有貸款以及結(jié)構(gòu)性融資及擔保債務(wù)），超過80.8%的同意債權(quán)人已加入整體CSA。由于進展順利，一般CSA費用已于2月27日截止。

??2月24日，世茂集團召開境外債務(wù)重組債券持有人會議。此次債務(wù)重組總規(guī)模約115.74億美元，2079名持票人出席并投票。其中，2053名債券持有人投票贊成重組計劃，這部分持票人持有債權(quán)總額約110.41億美元，占出席并投票債權(quán)總額的95.39%。世茂方面稱，重組計劃已獲所需多數(shù)計劃債權(quán)人批準，接下來將尋求高等法院批準及裁決，聆訊定于3月13日進行。

??2月19日，遠洋集團宣布境外債務(wù)重組重大進展，香港協(xié)議安排呈請于2月19日聆訊，已獲香港法院批準。

??2月7日，佳兆業(yè)披露境外債務(wù)重組資料并公布計劃會議安排稱，佳兆業(yè)香港計劃會議定于2025年2月28日上午9時舉行，而佳兆業(yè)開曼計劃會議則安排在同一天的上午10時。瑞景香港計劃會議和瑞景英屬處女群島計劃會議分別定于同一天的上午11時和中午12時進行。

??較早前，碧桂園于1月9日披露公告稱，境外債重組提案的關(guān)鍵條款已與由七家知名銀行組成的協(xié)調(diào)委員會達成共識。若重組提案落實，將實現(xiàn)大幅去杠桿化，減少債務(wù)最多116億美元，還包括將債務(wù)到期時間延長至最多11.5年以及將加權(quán)平均借貸成本從重組前的每年約6%降低至重組后的每年約2%。

??境內(nèi)債方面，多家房企也取得一定進展。

??2月21日，華夏幸福披露截至2025年1月31日公司股權(quán)抵償債務(wù)情況進展顯示，公司以下屬公司股權(quán)搭建的“幸福精選平臺”及“幸福優(yōu)選平臺”股權(quán)抵償金融及經(jīng)營債務(wù)合計金額為218.35億元。

??2月18日，金科股份司法重整召開第二次債權(quán)人會議，因部分債權(quán)人提出表決需一定周期完成內(nèi)部審批程序，經(jīng)法院批準，確定表決時間截止至2025年3月31日18時。自2024年4月重慶市第五中級人民法院受理重整申請以來，金科已先后完成一債會召開、投資人招募、重整計劃（草案）修訂等工作。目前，金科的重整已經(jīng)到了關(guān)鍵時刻。

??1月21日，融創(chuàng)中國154億元境內(nèi)債重組成功，十筆債券重組方案均通過相關(guān)債券持有人會議審議。方案組合現(xiàn)金要約收購、股票及/或股票經(jīng)濟收益權(quán)兌付、以資抵債、留債展期四種方式，預(yù)計削降超50%境內(nèi)公司債務(wù)，留債最長展期9.5年，5年內(nèi)無兌付壓力。

??此外，境外債務(wù)重組方案獲批之后，遠洋集團已著手處理境內(nèi)債務(wù)。2月25日，遠洋集團旗下債券H18遠洋1、H19遠洋1、H19遠洋2、H21遠洋1四只債券停牌，四只公司債面臨償付，但均有30天寬限期條款。發(fā)行人北京遠洋控股集團有限公司稱，公司將在寬限期內(nèi)持續(xù)與投資人溝通，努力制定和落實相關(guān)問題解決方案，爭取妥善解決相關(guān)債務(wù)問題。

??部分房企債務(wù)重組仍在博弈

??一些房企進展較為順利的同時，也有部分房企仍在就化債事宜爭取更多時間。

??2月26日，據(jù)市場消息，禹洲集團委任的年利達律師事務(wù)所律師Christopher Hunker，在紐約舉行的破產(chǎn)法院聆訊上表示，禹洲將用未來六個月的時間“充實流動資金，趕在重組生效日的款項支付之前”。據(jù)悉，該公司本月早些時候在一份交易所文件中表示，融資困難導(dǎo)致重組計劃推遲實施。債權(quán)人上周同意了禹洲集團將債務(wù)重組計劃最后截止日期從2月28日延長至8月31日的提議。

??2月21日，寶龍地產(chǎn)公告，為爭取更多時間達成重組條件，已就建議將截止日期延長至5月31日尋求計劃債權(quán)人同意，并就建議延長向法院提交申請。持有現(xiàn)有債務(wù)工具本金額約68.56%的計劃債權(quán)人已就建議延長提交投票，其中約50.77%表明支持建議延長。但事與愿違，于2月21日舉行的聆訊上，法院駁回有關(guān)建議延長。公司預(yù)計部分重組條件2月28日仍無法達成，重組生效日期或推遲，計劃2月28日后失效。

??1月23日，弘陽地產(chǎn)宣布了一項涉及16億美元的境外債務(wù)重組計劃，建議取消原有債務(wù)，已經(jīng)有大約33%的債權(quán)人簽署了支持協(xié)議。不過，2月12日，一些持反對意見的債權(quán)人表示，他們已經(jīng)收集到了超過弘陽地產(chǎn)美元債券面值25%的反對票，并且正在籌備成立一個美元債券持有人小組。弘陽地產(chǎn)境外債務(wù)重組計劃在債權(quán)人內(nèi)部引發(fā)的分歧，使得其重組進程面臨一定變數(shù)。

??年初，正榮地產(chǎn)曾公告披露，其境外債務(wù)重組支持協(xié)議因未滿足先決條件，于2024年12月31日自動失效。

??雖然部分房企債務(wù)重組工作暫未取得實質(zhì)進展，但債務(wù)重組本身就不是一蹴而就的事情。房企債務(wù)重組涉及多方利益與巨額債務(wù)，而且政策環(huán)境和債權(quán)人權(quán)益保障各不相同，方案制定與談判復(fù)雜，所以化債進度與難度各異。

??2025房企債務(wù)仍面臨大考

??自2024年四季度以來，新房銷售規(guī)模持續(xù)轉(zhuǎn)好，歲末新房成交面積止跌，成交金額連續(xù)兩個月回正，更多城市迎來房價轉(zhuǎn)漲。

??對此，克而瑞研究中心指出，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了“標本兼治化解風險”的發(fā)展新階段，正式進入了風險化解新周期。不過，目前房企的債務(wù)壓力仍不容忽視。

??根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2024年房企債券到期規(guī)模達4828億，而發(fā)行規(guī)模僅有2158億，無法通過借新還舊覆蓋到期債務(wù)，2025年房企的債務(wù)壓力同樣較大，到期規(guī)模甚至要高于2024年，達到5257億元。

??同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)認為，房企化債取得新進展是相關(guān)方積極努力的結(jié)果，鑒于今年仍是債務(wù)集中到期的時間點，預(yù)計房企化債工作將會進一步提速。

??同時，宋紅衛(wèi)表示，當下房企債務(wù)重組成功有三個核心因素：首先是強救市政策下，給房企融資以及資產(chǎn)處置方面帶來較大的支持；其次是債權(quán)方心態(tài)發(fā)生了改變，降低預(yù)期是推動債務(wù)重組的必要條件；第三是從實際情況來看，化債宜早不宜遲，越推遲則化債難度越大，債權(quán)方面臨的損失會更大。

??此外，業(yè)內(nèi)人士強調(diào)，當下房企債務(wù)重組的背景是市場止跌回穩(wěn)。債務(wù)重組完成只是走出債務(wù)危機的第一步，房企仍需要充分改善經(jīng)營基本面。企業(yè)應(yīng)把握好政策窗口期，提高項目產(chǎn)品力，加大營銷力度，或可與政府部門積極對接土地調(diào)規(guī)、退地換地政策，回籠資金或換倉促進去化。