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??得益于一攬子金融的落實(shí)、專項(xiàng)債收儲的推進(jìn)，以及土拍熱度、房價(jià)、庫存去化等指標(biāo)的持續(xù)向好，行業(yè)有望在2025年上半年先一步達(dá)成階段性“穩(wěn)預(yù)期”。

??◎  文 / 馬千里

??5月19日上午，國家統(tǒng)計(jì)局如期發(fā)布2025年4月宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)層面，各地區(qū)各部門加緊實(shí)施更加積極有為的宏觀政策，有力有效應(yīng)對外部沖擊，生產(chǎn)需求平穩(wěn)增長，就業(yè)形勢總體穩(wěn)定，國民經(jīng)濟(jì)頂住壓力穩(wěn)定增長。工業(yè)增加值、社零均實(shí)現(xiàn)環(huán)比增長，前4月出口總額增速快于一季度1.1個(gè)百分點(diǎn)。

??地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)季節(jié)性調(diào)整，因行業(yè)交易周期性變化，4月商品房交易量環(huán)比回落，但成交面積同比降幅持續(xù)收窄，70城房價(jià)同比指數(shù)持續(xù)修復(fù)，一二線新房價(jià)格環(huán)比延續(xù)止跌，穩(wěn)市場勢頭進(jìn)一步延續(xù)。得益于中央和地方主管部門在供給側(cè)的有力調(diào)整，2025年土地交易量持續(xù)低于新房成交，且擬收儲宅地規(guī)模已經(jīng)超過6000公頃，預(yù)計(jì)將為需求端去庫存提速至少50%，再加之閑置土地回收和保障房建設(shè)的推進(jìn)，行業(yè)供求關(guān)系正在持續(xù)加速修復(fù)。

??國家統(tǒng)計(jì)局披露數(shù)據(jù)顯示，從40個(gè)重點(diǎn)城市1-4月新建商品住宅銷售面積和銷售額同比分別增長0.1%和2%。核心城市成交量同比延續(xù)企穩(wěn)，一二線房價(jià)環(huán)比穩(wěn)中有升，4月份行業(yè)供求關(guān)系與市場信心均在持續(xù)修復(fù)。

??01

??4月宏觀經(jīng)濟(jì)在壓力中穩(wěn)增長

??積極政策促供應(yīng)、消費(fèi)指標(biāo)持續(xù)向好

??2025年4月，面對國際貿(mào)易形勢的劇烈變化，中央部委及時(shí)出臺了一系列穩(wěn)市場穩(wěn)信心的宏觀政策，再加之各地主管部門的積極落實(shí)，國民經(jīng)濟(jì)頂住壓力穩(wěn)步增長，延續(xù)向新向好態(tài)勢。具體來看：

??第一，工業(yè)生產(chǎn)較快增長，裝備制造業(yè)和高技術(shù)制造業(yè)增勢較好。4月份，全國規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長6.1%，環(huán)比增長0.22%。高技術(shù)制造業(yè)增加值增長10.0%，分別快于全部規(guī)模以上工業(yè)增加值3.7和3.9個(gè)百分點(diǎn)。第二，市場銷售穩(wěn)定增長，以舊換新相關(guān)商品增長較快。4月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額37174億元，同比增長5.1%；環(huán)比增長0.24%。消費(fèi)品以舊換新政策持續(xù)顯效，限額以上單位家用電器和音像器材類、文化辦公用品類、家具類、通訊器材類商品零售額分別增長38.8%、33.5%、26.9%、19.9%。第三，固定資產(chǎn)投資持續(xù)擴(kuò)大，制造業(yè)投資增長較快。扣除房地產(chǎn)開發(fā)投資，全國固定資產(chǎn)投資增長8.0%。分領(lǐng)域看，基礎(chǔ)設(shè)施投資同比增長5.8%，制造業(yè)投資增長8.8%。第四，貨物進(jìn)出口持續(xù)增長，貿(mào)易結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化。4月份，貨物進(jìn)出口總額38391億元，同比增長5.6%。其中，出口22645億元，增長9.3%；進(jìn)口15745億元，增長0.8%。第六，就業(yè)形勢總體穩(wěn)定，城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率下降。1-4月份，全國城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率平均值為5.2%，與上年同期持平。4月份，全國城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為5.1%，比上月下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。

??從4月金融數(shù)據(jù)來看，M1同比增長1.5%，連續(xù)5個(gè)月正增長，M2同比8.0%,較上月同比增速提升1個(gè)百分點(diǎn)。自2024年12月以來，M1-M2剪刀差已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月低于7個(gè)百分點(diǎn)，消費(fèi)意愿持續(xù)恢復(fù)。本月雖然國際關(guān)稅出現(xiàn)較大波動(dòng)，但得益于中央的提前布局，短期內(nèi)并未對生活造成過多影響，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)仍在穩(wěn)步復(fù)蘇。隨著5月份關(guān)稅因素的緩和，以及中央一攬子金融政策的繼續(xù)推出，降準(zhǔn)降息將推動(dòng)貨幣供應(yīng)指標(biāo)持續(xù)向好。

??4月末居民中長期貸款62.4萬億元，同比增長3.6%，同比增速較上月提升了0.1個(gè)百分點(diǎn)。前4月住戶貸款增加5184億元，其中，短期貸款減少2416億元，居民中長期貸款增加7601億元。環(huán)比3月末來看居民中長期貸款雖然小幅回落了0.1萬億，仍在正常波動(dòng)范圍之內(nèi)。當(dāng)前商品房銷售規(guī)模較行業(yè)峰值下降超過40%，中長期貸款總量終將會(huì)逐漸調(diào)整至與當(dāng)時(shí)銷售規(guī)模匹配的水平，現(xiàn)階段中長期貸款能夠保持同比正增，已經(jīng)體現(xiàn)2025年以來穩(wěn)市場政策的積極成效。

??4月末，廣義貨幣(M2)余額325.17萬億元，同比增長8%。狹義貨幣(M1)余額109.14萬億元，同比增長1.5%。流通中貨幣(M0)余額13.14萬億元，同比增長12%。前四個(gè)月凈投放現(xiàn)金3193億元。月末人民幣貸款余額265.7萬億元，同比增長7.2%。4月末社會(huì)融資規(guī)模存量為424萬億元，同比增長8.7%。

??02

??新房交易同比邊際修復(fù)

??季節(jié)性波動(dòng)未改穩(wěn)中向好

??4月份，因行業(yè)周期性因素，新房市場交易規(guī)模季節(jié)性環(huán)比回落，不過同比來看仍保持復(fù)蘇態(tài)勢。CRIC數(shù)據(jù)顯示，鄭州、南寧、合肥、常州、徐州等城市迎來階段性修復(fù)期，4月成交同環(huán)比齊增，尤其是鄭州，得益于專項(xiàng)債收儲、配售型保障房等穩(wěn)市場政策的快速推進(jìn)，市場供求關(guān)系加快修復(fù)，4月住宅成交同比增長42%，成交金額同比增長29%。月內(nèi)重點(diǎn)城市平均去化率同步季節(jié)性回調(diào)至37%，同比仍上升13pcts，延續(xù)復(fù)蘇走勢。成都、長沙、鄭州等城市得益于適銷對路紅盤入市，去化率仍超過六成。譬如龍湖中原頌作為西區(qū)首個(gè)第四代產(chǎn)品，得益于自身的優(yōu)秀產(chǎn)品打造、周邊成熟配套，以及105-120%的高得房率，月內(nèi)兩次開盤，首開售罄、次開亦實(shí)現(xiàn)熱銷。

??根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)計(jì)算，4月全國新建商品房銷售面積6393萬平方米、銷售額6237億元，同比分別同比下降2%和7%。自2024年10月份以來，單月商品房銷售面積同比降幅已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月低于5%，為2021年下半年以來首次出現(xiàn)，需求側(cè)筑底企穩(wěn)信號愈加明確。2025年一季度商品房成交面積同比下降2.8%，創(chuàng)近22個(gè)月累計(jì)同比降幅新低。

??2025年4月以來，中央部委進(jìn)一步鞏固市場穩(wěn)預(yù)期信心，中共中央政治局會(huì)議明確將從三方面發(fā)力，其一，加力實(shí)施城市更新行動(dòng)，有力有序推進(jìn)城中村和危舊房改造；其二，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大高品質(zhì)住房供給；其三，優(yōu)化存量商品房收購政策，持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢。發(fā)改委更是在4月末明確，穩(wěn)市場新政“成熟一項(xiàng)推出一項(xiàng)”。及至5月初，金融主管部門即如期發(fā)布了一攬子金融政策，降低存款準(zhǔn)備金率，降低LPR，降低公積金貸款利率，繼續(xù)進(jìn)一步鞏固房地產(chǎn)市場回穩(wěn)勢頭。克而瑞研判5月份核心城市新房銷售將延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢，武漢、天津等二線城市短期內(nèi)市場有止跌企穩(wěn)態(tài)勢，后續(xù)成交有望延續(xù)穩(wěn)中有增。

??03

??各能級房價(jià)同比降幅持續(xù)收窄

??一二線城市連續(xù)5個(gè)月環(huán)比止跌

??以2021年1月為基點(diǎn)來看70城新建商品住宅和二手住宅價(jià)格指數(shù)走勢，4月份房價(jià)環(huán)比走勢持續(xù)趨穩(wěn)。統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，各線城市商品住宅銷售價(jià)格同比降幅均持續(xù)收窄，4月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降2.1%，降幅比上月收窄0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，上海上漲5.9%，北京、廣州和深圳分別下降5.0%、6.3%和3.0%。二、三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比分別下降3.9%和5.4%，降幅分別收窄0.5個(gè)和0.3個(gè)百分點(diǎn)。

??環(huán)比來看，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.1%轉(zhuǎn)為持平。其中，北京和上海分別上漲0.1%和0.5%，廣州和深圳分別下降0.2%和0.1%。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平，與上月相同。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.2%，降幅與上月相同。本月共有25個(gè)城市新房價(jià)格環(huán)比止跌，連續(xù)6個(gè)月止跌城市數(shù)量大于20個(gè)，而在2024年的二三季度，每個(gè)月房價(jià)環(huán)比上漲的城市均不足10個(gè)。

??2025年4月，政治局、發(fā)改委接連發(fā)聲，通過城中村改造、優(yōu)化存量商品房收購、專項(xiàng)債收儲等舉措，推動(dòng)行業(yè)庫存快速下降。并進(jìn)一步加大高品質(zhì)住房供給，以優(yōu)質(zhì)增量拉動(dòng)新質(zhì)購房需求，促進(jìn)新房價(jià)格持續(xù)企穩(wěn)。4月份新房成交出現(xiàn)季節(jié)性環(huán)比波動(dòng)，但從房價(jià)角度來看，仍然延續(xù)了環(huán)比繼續(xù)向好的勢頭。

??04

??新開工單月新低，狹義庫存加速去化

??1—4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積62億平方米，同比下降9.7%。其中，住宅施工面積4.3億平方米，下降10.1%。房屋新開工面積1.8億平方米，下降23.8%。其中，住宅新開工面積1.3億平方米，下降22.3%。 

??4月份新開工規(guī)模4840萬平方米，同比下降22%，為2019年以來單月新低1。前4月新開工1.8億平方米，僅為同期新房交易量的63%，助力行業(yè)狹義庫存加速去化。以新開工-銷售口徑計(jì)算，2025年前4月行業(yè)的狹義庫存下降超過1億平方米，按照9.5億平方米左右的年交易量計(jì)算，相當(dāng)于全行業(yè)狹義庫存去化周期已下降1.3個(gè)月。

??2025年4月份，房屋竣工面積2588萬平方米，同比下降16.9%，降幅較3月擴(kuò)大了2.6個(gè)百分點(diǎn)，為近2020年以來的單月新低。與行業(yè)銷售規(guī)模的調(diào)整同步，房屋竣工面積的下降在情理之中。因竣工指標(biāo)統(tǒng)計(jì)方式的差異，大量竣工會(huì)在年末12月計(jì)入，與銷售、新開工等指標(biāo)的同期規(guī)模不具備可比性。但長期過低的竣工規(guī)模，還是不免會(huì)引起輿論對于“保交房”的擔(dān)憂，建議后期統(tǒng)計(jì)局在相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)布時(shí)，可進(jìn)行適當(dāng)?shù)难a(bǔ)充說明。

??05

??開發(fā)投資額與土地供求共同縮量

??廣義庫存加速減壓

??1—4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資2.77萬億元，同比下降10.3%。 4月份房地產(chǎn)開發(fā)投資7826億元，同比下降11.3%，降幅較前3月擴(kuò)大了1.3個(gè)百分點(diǎn)。 

??與開發(fā)投資下行同步，2025年以來土地供求規(guī)模延續(xù)同比收縮。前4月全國土地成交建面1.7億平方米，僅為同期新房交易量的62%，再加之專項(xiàng)債收儲的快速推進(jìn)，前4月全國擬收儲宅地公告規(guī)模已超過6500公頃，兩者合計(jì)為2025年房地產(chǎn)廣義庫存下降超過2.3億平方米，按前4月行業(yè)交易流速計(jì)算，相當(dāng)于為行業(yè)廣義庫存減負(fù)3.5個(gè)月以上。再加之存量房收儲、閑置用地回收等舉措的快速推進(jìn)，行業(yè)正在向新的供求平衡點(diǎn)快速邁進(jìn)。土地市場熱度也因此持續(xù)回升，1-4月土拍溢價(jià)率均高于8%，上一次有如此熱度，還是在2021年上半年。 

??就中期發(fā)展來看，與土地交易規(guī)模的下降同步，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模也會(huì)延續(xù)低位。不過受到往期開發(fā)項(xiàng)目投資的影響，開發(fā)投資指標(biāo)存在一定滯后性，開發(fā)投資指標(biāo)的調(diào)整時(shí)間會(huì)慢于新房銷售、一二手房價(jià)、新開工、土地交易等指標(biāo)。對標(biāo)歷史行業(yè)投資-銷售數(shù)據(jù)比例來看，在房地產(chǎn)投資回落到與商品房銷售規(guī)模更加匹配的水平之前，該指標(biāo)的下行調(diào)整還將持續(xù)一到兩年時(shí)間。

??綜上，我們對于后市給出如下判斷：

??得益于中央部委及時(shí)有效的宏觀調(diào)控，以及各地主管部門的積極落實(shí)，預(yù)計(jì)2025年房地產(chǎn)穩(wěn)市場穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)將進(jìn)一步深入落實(shí)。與經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的企穩(wěn)一致，房地產(chǎn)市場也將在2025年邁出一步步堅(jiān)實(shí)的穩(wěn)市場之路。正如4月末發(fā)改委的表態(tài)，預(yù)計(jì)接下來穩(wěn)市場新政還將“成熟一項(xiàng)推出一項(xiàng)”，5月初的一攬子金融政策只是本輪新政的開頭，未來還將有更多有力的政策值得期許，并從根本上破除原有痼疾，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

??聚焦行業(yè)數(shù)據(jù)，得益于一攬子金融的落實(shí)、專項(xiàng)債收儲的推進(jìn)，以及土拍熱度、房價(jià)、庫存去化等指標(biāo)的持續(xù)向好，從信心角度來看，行業(yè)有望在2025年上半年先一步達(dá)成階段性“穩(wěn)預(yù)期”。得益于高品質(zhì)住房發(fā)展的如期落實(shí)，專項(xiàng)債收儲的深入推進(jìn)，以及城中村改造的全面實(shí)施，控制土地供應(yīng)的適量有序，行業(yè)的供求關(guān)系會(huì)進(jìn)一步企穩(wěn)向好。再加之國內(nèi)對于穩(wěn)經(jīng)濟(jì)促消費(fèi)等政策的支持，隨著經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的復(fù)蘇，2025年房地產(chǎn)將進(jìn)一步加快企穩(wěn)。

??預(yù)計(jì)2025年上半年新房交易量將延續(xù)筑底企穩(wěn)勢頭，得益于近年來在土地供給、新房上市節(jié)奏的有效控制，以及利率下調(diào)、稅費(fèi)減免等一系列政策的落實(shí)，越來越多城市將迎來新的交易量平臺期。而隨著新一代“高品質(zhì)”住宅逐漸成為新增供應(yīng)的主力，以及存量房回購、專項(xiàng)債收儲政策對于供求預(yù)期的持續(xù)改善，更多二三線城市新房價(jià)格走勢有望進(jìn)一步邊際修復(fù)，二手房價(jià)格也有望繼新房之后迎來筑底。投資開工方面，在達(dá)成穩(wěn)市場階段性目標(biāo)之前，預(yù)計(jì)新開工面積在兼顧去庫存和保熱度的前提下，均將處于階段性低位，開發(fā)投資、竣工、施工等指標(biāo)也將同步調(diào)整，共同助力房地產(chǎn)發(fā)展新模式的更快到來。