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??導語

??2025年一季度樓市企穩，熱點城市回暖，二季度或延續弱復蘇。

??◎  文 / 楊科偉、俞倩倩

??研究視點

??2025年一季度市場止跌企穩，隨著3月傳統營銷旺季來臨，整體樓市也有復蘇跡象，步入3月，一二手房成交回升，二手房市占率持續上升，究竟3月小陽春成色幾何？各城市復蘇有何差異化特征，基于當前市場邏輯，二季度樓市成交是否還有放量空間，哪些城市又存在結構性機會呢？

??01 引子：一季度樓市筑底企穩，新房點狀回溫，二手增速放緩（本節有刪減）

??2025年一季度市場止跌企穩，對比歷年一季度30個典型城市新房和二手房成交總量規模，可以看出2025年基本處于6年來中值水平，2025年一季度一二手房成交面積達8204萬平方米，同比增長17%。

??新房層面，得益于核心一線利好新政持續發酵，一季度115個重點城市商品住宅成交面積5131萬平方米，持平去年。從月度變化趨勢來看，自2024年2月以來，新房成交同比降幅持續收窄，至2025年3月新房成交單月同比持平去年，止跌企穩征兆初顯。

??分能級來看，一線韌性好于二線好于三四線，據CRIC監測數據，一線一季度累計同比正增26%，顯著好于二線5%，三四線“返鄉置業”爽約，疊加居民購買力疲軟，累計同比不增反降8%。

??二手房層面，增幅高于新房，但是從單月同比來看亦有放緩趨勢：據CRIC監測數據，2025年一季度，30個重點監測城市二手房累計成交面積預計為5353萬平方米，累計同比持增22%。月度走勢來看，3月同比增長22%，較2月同比增幅大幅下降。

??02 京滬杭蓉項目去化率居前，廣津漢來訪、認購“點狀回溫”

??我們選擇了部分典型城市，大體可以分為以下三類：第一類為短期內熱度較高城市，以北京、上海、杭州、成都為代表，二手復蘇行情強于新房。第二類為廣州、天津、武漢等弱復蘇類城市，經歷了前期深度調整，步入2025年3月以來，項目來訪、認購穩步回升，已修復至去年同期水平。第三類為合肥、南京等增長后勁略顯不足。具體來看，

??1、京滬杭蓉等熱點城市改善盤集中入市支撐市場高熱不退

??新房短期市場熱度延續高位震蕩的主要為北京、上海、杭州、成都等核心一二線城市，一方面3月以來四城均加快了推盤節奏并提升推盤質量，適銷對路樓盤入市一定程度上提升了居民購房積極性；另一方面京滬去年三季度末新政利好疊加項目促銷，也使得開年以來市場熱度穩步回升。

??據CRIC監測數據，自去年下半年以來，四城項目開盤去化率開始波動上行，截止2025年3月月末，開盤去化率均在6成以上，顯著好于2024年同期，值得關注的是北京開盤去化率已經達到2024年以來階段性高點。

??2、廣州、天津、武漢等項目轉化率修復至去年同期水平

??廣州、天津、武漢等城市春節之后市場穩步修復，這些城市在過去兩年市場基本都經歷了深度調整，隨著購買力逐步修復，市場開始呈現出止跌弱修復行情。

??以武漢為例，新房成交止跌回穩信號顯著，整體呈現出“比上不足比下有余”：據CRIC監測數據，2025年截止第十三周（3月30日）累計網簽量累計同比23年同期降幅-43%，同比24年同期成交增幅42%。

??從項目開盤來看，目前仍處于3-4成相對高位。據CRIC監測數據，武漢2024年去化率基本都處于3成以內低位持穩，步入2025年以來，1月因推盤提質縮量去化率一度飆升至78%，2-3月雖略有回調，但仍在3-4成相對高位。

??從前端指標項目來訪、認購來看，節后快速反彈，當前客戶轉化率仍延續增勢：據CRIC監測重點項目顯示，節后來訪、認購節節攀升，特別是進入3月以來，單盤周均來訪量基本持穩60組，認購量也均在3組以上，客戶看房欲望有所回升，客戶轉化率攀升至5.6%。

??再如天津，新房市場節后逐步修復，受房企折扣力度增強，推出特價房、工抵房等聚集人氣，吸引客戶，項目來訪量、認購量穩中有增已至年內高位，與去年同期基本持平，月末客戶轉化率沖高至9.7%。以天津為例，據CRIC監測重點項目顯示，節后來訪節節攀升，特別是進入3月以來，單周平均來訪量持穩60組，而反觀客戶轉化率，3月前3周持穩6%-7%，月末沖高至9.7%。

??3、合肥、南京等周來訪、認購前升后降，增長后勁不足

??還有部分城市諸如合肥、南京等，周度來訪、認購前高后低，導致客戶轉化率走低，購房觀望情緒依舊濃厚，短期來看增長后勁略顯不足。以合肥為例，3月前2周，重點監測樓盤盤均來訪量跳增至130組以上，盤均認購套數基本維持在8套左右，而后2周開始穩步下降，使得客戶轉化率降至5%以下。

??南京如是，短期內來訪量沖高回落，客戶轉化率穩中有降，市場增長動能略顯不足。據CRIC監測數據，3月后兩周周均來訪量穩步下行，第12周來訪量已不足8000組，較3月高點周下降15%，認購較來訪跌幅更為顯著，近乎腰斬，因而客戶轉化率持續走低，3月末已不足5%，整體水平仍不及去年四季度均值。

??03 產品力強等改善類產品托舉市場熱度，剛需盤加速“以價換量”（本節有刪減）

??從重點城市2025年一季度熱銷項目數據來看，典型特征無外乎以下幾點：一是產品強，尤其是四代宅等高得房率新規產品入市帶動了市場熱度穩中有增；二是配套優，一般項目所處區域板塊內供應稀缺，加之這類樓盤往往同時擁有學區、商圈、醫療等核心配套資源，因而使得短期內熱度較高。三是價格優勢顯著的高性價比樓盤，房企往往采取直接降價、或是強渠道營銷等策略加速項目去化。值得注意的是，熱銷樓盤的熱銷原因并不單一，往往具備了以上一項或是多項特征，在下文分析中我們將針對部分項目單一特征進行重點分析。

??1、產品力強，四代宅等高得房率產品為熱銷項目“點睛之筆”

??因城施策調減限制性措施、構建房地產發展新模式，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”等中央號召下，也使得樓市產品邏輯發生轉變，以四代宅為代表的新規類住宅不僅銷量居前且能實現高溢價，成為了當前改善產品中的寵兒。

??以上海為例，土拍雙限打開后，10%溢價上限突破，市區項目普遍溢價率普遍超15%，地價上漲10-50%，房價局部上漲，倒掛邏輯逐漸消失，核心區高端“限價”項目近期也有價格上漲趨勢，這也為產品力創新提供了更多空間。

??而從一季度熱銷項目來看，四代宅等新規產品已在多個核心二線城市逐步落地，基本也成為區域銷量王者。

??譬如武漢，準四代宅推貨節奏普遍加快，且多能實現熱銷。我們將武漢2025年一季度開盤的四代宅項目和傳統老規范項目進行對比，可以看出，四代宅去化率明顯優于傳統住宅項目。其中建發望湖、松閱等項目主要是憑借稀缺資源、高性價比和優質產品力實現首開熱銷。城投金沙樾主打武昌二環內低總價準四代宅，戶型設計新穎，產品力突出，99平南向四開間，邊戶享獨梯入戶，平均得房率達90%以上。自首開2月內三次補貨推新，月內兩次推盤補貨，市場熱度高，去化持續優異；武漢城建萬科云泊江岸首推二期準四代宅，因地塊條件不及一期故增加戶型贈送且戶型內部空間優化，得房率提升至85-90%，價格較前期有所下調，首開去化尚可。

??2、核心區域配套健全，軌交盤、學區房等成為熱銷利器

??除了產品力之外，健全配套設施也是吸引購房者的重要因素之一，尤其是交通便利的軌交盤和具備強教育資源的學區房，也成為當前撬動銷量的不二法門。下表我們羅列了部分熱銷的軌交盤和學區房項目，主要是通過優質的交通配套或教育資源獲得銷售佳績。

??軌交盤獲得了剛需、剛改客群的青睞，上海開云湖璟華庭項目以軌交作為核心賣點，低總價吸引剛需上車客戶。學區房主要依托教育資源撬動客戶需求，以長沙卓越朗宋項目為例，項目地處開福區青竹湖板塊，首開推出1、6#小高層，折后成交均價11000元/㎡（毛坯），與周邊二手房倒掛，首開即銷售了133套，去化率高達86%，主要源于項目配套湘一外國語學校本部擴建學校，是長沙的頂  級教育資源。同時戶型面積下探至88㎡，總價低，適合為學校買單的客戶。

??3、剛需盤高折扣、強渠道營銷等制造價格優勢助力走量（略）

??04 二手成交熱度不減，京滬等一線高改豪宅“越漲越買”（略）

??05核心城市半數二手小區房價上漲，市場暖意向剛需客群延伸（略）

??06二季度或延續弱復蘇走勢，新房品質升級吸引二手客群回流（本節有刪減）

??1、4月首周環比回落同比持平去年，一線韌性較強增幅顯著（略）

??2、核心一二線京滬深等熱度延續、津漢寧等或迎點狀復蘇

??而從市場熱度來看，當前房企更多依托于“提質縮量”推盤策略，因而預判后市，我們認為開盤去化率仍將延續高位波動，各城市間分化還將持續加劇。

??盤點了4月新房供應，供給量穩步回落，不過房企加強了主城區改善供應比例，預判4月新房成交還將延續弱復蘇趨勢，環比持平或小幅微降，同比持增。據CRIC監測數據，28個重點城市2025年4月預期項目平均去化率持穩5成左右，與3月基本持平。

??部分城市或將出現局部“小陽春”：熱點城市滬深杭蓉等供給約束愈發明顯，供應基本進入“空窗期”，客觀上限制了成交放量，但是“以銷定產”模式下市場熱度預期延續高位。天津、武漢、南京等經歷了前期深度調整，短期內市場有止跌企穩態勢，后續成交有望延續穩中有增的弱復蘇走勢；還有部分弱二線城市諸如福州、南寧、長春等短期內高庫存問題難解，整體去化難言樂觀。

??3、新房產品力升級刺激下，二手份額占比增速或持續放緩（本節有刪減）

??從二手房市場份額來看，一季度部分城市二手房成交占比較2024年全年已經由升轉降，典型代表為福州、昆明、濟南和佛山，同時值得關注的是核心城市諸如北京、上海、深圳、南京、合肥、長沙等二手房份額增幅較2024年同比也有增幅放緩趨勢，主要源于隨著四代宅等高得房率產品不斷入市，也吸引力部分高端客群回流，預期未來這一趨勢還將延續。