??【熱點聚焦】

??3月23日，哈爾濱市人民政府官網(wǎng)顯示，經(jīng)報請市政府同意，鑒于《哈爾濱市人民政府辦公廳關于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（以下簡稱《通知》）已完成其階段性調(diào)控使命，擬予以廢止。

??據(jù)悉，根據(jù)上述《通知》，哈爾濱市2018年5月起實行區(qū)域性限售政策，在主城區(qū)六區(qū)（道里區(qū)、南崗區(qū)、道外區(qū)、香坊區(qū)、平房區(qū)和松北區(qū)）區(qū)域范圍內(nèi)，取消建設單位網(wǎng)簽合同備案信息注銷權限。凡新購買商品住房的，自商品房網(wǎng)簽合同簽訂之日起滿3年方可上市交易。此外，《通知》還提出，自2018年5月起，提高公積金貸款條件，進一步降低個人債務風險，在延續(xù)現(xiàn)有公積金貸款規(guī)定的同時，將個人貸款還貸能力系數(shù)由0.5調(diào)整為0.4，嚴格執(zhí)行差別化的住房信貸政策，嚴格控制二套以上購房的首付和利率標準等。

??【熱點評析】

??樓市下行壓力巨大，哈爾濱打響省會城市取消限售第一槍    

??2021年10月，哈爾濱市出臺《關于促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》，從供需兩側出臺多條樓市紓困政策。其中，在供給側，提出降低預售許可申請標準、允許分期支付土地價款、支持房企促銷活動等；在需求側，提出為人才和新市民發(fā)放購房補貼、放寬二手房公積金貸款房齡年限等。哈爾濱也由此成為全國首個下場維穩(wěn)樓市的省會城市。半年時間不到，哈爾濱再度發(fā)文擬取消限售、放寬公積金貸款規(guī)定等，也從側面反映了當前哈爾濱市樓市仍然面臨較大的下行壓力，此前出臺的寬松性政策并未達到預期效果。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2021年哈爾濱新房供應面積540.1萬平方米，同比下降57%；成交面積411萬平方米，同比下降33%；成交金額418億元，同比下降36%；成交均價10169元/平方米，同比下降5%。2021年房地產(chǎn)市場各項數(shù)據(jù)均大幅下滑。2022年2月，哈爾濱新房價格環(huán)比下降0.9%，同比下降3.8%，二手房價格環(huán)比下降1%，同比下降3.4%。其中，新房價格已連續(xù)7個月下跌。截至2月末，哈爾濱商品房庫存同比漲幅高達120%，去化周期大于30個月，庫存去化壓力巨大。

??從此次擬調(diào)整政策內(nèi)容來看，核心在取消限售和放寬公積金貸款條件，尤其是二套房首付和利率標準，這對提振市場信心有一定積極作用，可能會激發(fā)一部分置換改善住房需求。考慮到以往限售政策主要是為了抑制投機投資等炒房行為，而當前“房住不炒”調(diào)控基調(diào)未變，加上哈爾濱正面臨經(jīng)濟持續(xù)低迷、人口流出嚴重等諸多問題，房地產(chǎn)市場支撐較弱，即使取消限售政策，也很難再吸引炒房置業(yè)需求規(guī)模涌入。因此，預計哈爾濱此次政策調(diào)整對樓市的實際提振作用有限，但從首個取消限售的省會城市角度來看，哈爾濱此次政策調(diào)整進一步釋放了當前樓市維穩(wěn)的積極信號，或?qū)⒊蔀闃鞘谐袎撼鞘蟹艑捇驈U止部分“四限”政策的開端。

??地方樓市松綁力度加大，長春、呼和浩特、大連等城市有望跟進鄭州、哈爾濱調(diào)控步伐

??進入2022年以來，在中央持續(xù)釋放房地產(chǎn)維穩(wěn)信號的同時，各地因城施策，紛紛出臺寬松性調(diào)控新政。尤其以需求側調(diào)整為主，如降低首付比例、下調(diào)房貸利率、放寬公積金貸款條件、上調(diào)公積金貸款最高額度、發(fā)放購房補貼或契稅補貼等。其中，鄭州在3月1日發(fā)布的《關于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》中提出取消“認房又認貸”“允許投靠家庭新購一套住房”等，成為本輪寬松性調(diào)控中首個放松“限購限貸”的省會城市。從進入2022年以來的地方房地產(chǎn)政策調(diào)整情況來看，類似2020年地方寬松性調(diào)控屢屢被叫停、政策“一日游”的情況鮮有發(fā)生，以往被視為紅線的“四限”政策在部分地區(qū)也逐漸松動，樓市松綁力度有所加大，地方政府自主調(diào)控空間提升。基于當前我國房地產(chǎn)行業(yè)仍處在深度調(diào)整期，大部分城市房地產(chǎn)市場依然面臨較大的下行壓力，為了避免房地產(chǎn)市場失速下滑，部分為抑制房地產(chǎn)發(fā)展過熱而出臺的政策適時性及合理性或?qū)⒌玫街匦略u估。預計后續(xù)出臺寬松性政策的城市將繼續(xù)擴容，政策調(diào)控將更加深入。

??具體到城市來看，根據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2022年2月末，全國商品住宅庫存量TOP20城市分別為：青島、沈陽、武漢、太原、惠州、成都、佛山、長春、天津、北京、廣州、臨沂、蘭州、昆明、煙臺、鄭州、大連、呼和浩特、徐州、哈爾濱，商品住宅庫存量均在1000萬平方米以上，其中青島市商品住宅庫存量超2500萬平方米。商品住宅庫存量去化周期TOP20城市分別為：防城港、連江、大連、煙臺、河源、梅州、福清、惠州、銅陵、北海、寶雞、來賓、長春、蘭州、淄博、金華、呼和浩特、洛陽、珠海、日照，去化周期均在30個月以上，其中防城港商品住宅庫存量去化周期近90個月。從城市能級來看，商品住宅庫存量TOP20以一二線重點城市為主，而商品住宅庫存量去化周期TOP20則以經(jīng)濟相對薄弱的三四線城市為主。由此來看，盡管庫存量相對較低，但由于城市基本面較弱，房地產(chǎn)市場發(fā)展缺乏有力支撐，這些三四線城市面臨的去庫存形勢更加嚴峻，調(diào)控政策松綁需求更加強烈。此外，長春、惠州、呼和浩特、蘭州、大連等二線城市同時出現(xiàn)在全國商品住宅庫存量TOP20和去化周期TOP20，樓市庫存去化壓力同樣較大。若哈爾濱取消限售等政策調(diào)整穩(wěn)妥落地，以上二線和三四線壓力城市或?qū)㈥懤m(xù)跟進出臺更深層次的樓市寬松性調(diào)控措施。

??（內(nèi)容來源：中房研協(xié)測評研究中心）