??2022年以來，中央密集表態穩地產，地方政策接連松綁托市，但政策效果并不明顯。3月，房地產市場整體依舊低迷，百城成交同比跌幅擴至51%。為何穩地產政策效果欠佳？未來還需要哪些刺激性政策才能有效激活市場熱度？

??中央密集穩地產

??地方接連松綁托市但收效甚微

??3月百城成交跌幅擴至51%

??2022年以來，中央密集表態穩地產。例如金融委強調，要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案。隨后銀保監會、央行、證監會和外匯局紛紛部署落實工作，財政部也表示，今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。

??居民按揭貸款政策邊際改善，主要涉及放寬公積金貸款、下調首付比例、局部放松限貸、下調房貸利率、縮短放貸周期等。例如鄭州認貸不認房，已有一套房且貸款結清的，再次申請按揭貸款執行首套房貸款政策。

??鄭州、福州等放松“四限”調控，昆明、惠州等財稅刺激托市。例如福州局部放松限購，非戶籍家庭無需繳納社保或個稅即可在五城區購買一套144平方米以下的住房，長樂區戶籍則可以在五城區購買兩套住房。又如惠州大亞灣區實施人才購房補貼，各類人才在大亞灣區首次購買唯一新建商品住房，每平方米補貼100-250元。

??不過，穩地產政策效果并不明顯，房地產市場繼續下行。3月，100個重點監測城市商品住宅成交面積2584萬平方米，環比增長33%，但同比跌幅擴至51%。各城市市場加劇分化，西安、海口等部分城市市場回穩，成交同比跌幅明顯收窄乃至轉正，但重慶、長春、鹽城等市場下行壓力加劇，成交同比跌幅達到80%以上。

??市場需求及購買力皆透支

??疊加房企暴雷市場信心缺失

??現有政策較難扭轉頹勢

??我們認為穩地產政策效果欠佳，究其原因不乏以下三方面因素：

??第一，市場需求透支，房地產行業規模基本見頂。主要體現在以下五個方面：其一，城鎮化進程減速換擋，城鎮人口增量由峰值2949萬人跌至1205萬人。其二，二孩、三孩新政不改出生率下行趨勢，出生人口由峰值1973萬人降至1062萬人。其三，人口老齡化問題愈加嚴重，65歲以上老人突破2億人，老年撫養比高達21.1%。其四，需求結構由增量剛需過渡至存量改善，三房、四房成交占比高達75%。其五，住房需求趨于飽和，全國商品房銷售面積連續5年高位保持17億平方米，人均居住面積超40平方米。

??第二，市場購買力透支，居民繼續加杠桿購房的空間顯著受限。主要體現在以下三個方面：其一，居民現實購買力透支，M1增速低至4.7%。其二，房價持續上漲透支未來預期，城市低收入群體、新市民購房貴且難問題日益嚴重。其三，居民過度加杠桿購房，按揭貸款余額躍升至38.3萬億元。

??第三，導火索則在于房企債務違約事件頻繁發生，市場信心明顯缺失。隨著房地產行業轉向去杠桿，企業面臨巨大危機，銷售、融資急劇下滑，房企債務違約事件爆發更加頻繁，且涉及企業規模也更大。受此影響，購房者普遍擔憂項目交付困難甚至爛尾，市場信心明顯缺失，市場觀望情緒愈加濃重。

??因此，現有穩地產政策力度不夠，且未觸及到市場需求及購買皆透支、市場信心缺失這些根本問題，實難扭轉市場持續下行的頹勢。

??控制去杠桿節奏引導問題房企有序出清

??并提高居民收入預期及購房入市情緒

??我們認為當務之急在于恢復市場信心，重點涉及以下兩方面內容：

??其一，房地產金融政策應當從去杠桿到穩杠桿，適度控制去杠桿節奏和力度。基于防范化解房地產企業風險，涉房融資理應解凍，房企整體融資環境應明顯改善。具體而言，支持房企的合理融資需求，支持優質房企開展并購貸款融資，有序引導企業銷售、購地、融資等經營行為逐步回歸常態。

??更為重要的是，對于房企債務違約問題也要給出實際的解決方案，引導問題房企有序出清，最大程度維護住房消費者的合法權益，至少要保證問題項目都能順利交付，決不能突破“保交樓”的政策底線。

??其二，全面落實經濟穩增長，提高居民收入增長預期。用發展的眼光看待現階段居民購買力透支的問題，把經濟穩增長放在更加突出的位置，更好地解決居民就業，多渠道促進居民增收，全面提高居民收入增長預期，讓更多的潛在置業群體都能安心買房、放心消費。

??放松限貸支持改善群體購房

??理想預期下各線城市樓市輪動回穩

??土拍熱度改善

受限貸政策影響，大量改善性需求被壓制。2021年，改善性需求相對堅挺，據CRIC重點監測的 194個樣本城市成交結構數據顯示，三房成交套數占比高達54.5%，四房成交占比穩步提升至20.7%。但受限貸政策影響，不少城市二套房首付比例都在50%以上，部分城市更是達到70%乃至80%，很大程度上提升了改善性客群首付款支出壓力，大量改善性需求被壓制。

??在市場需求層面，還是要予以適當刺激，限貸政策應當有所放松，尤其要下調二套房首付比例，才能有效激活相對充裕的改善性購房消費，屆時房地產市場回穩將是大概率事件。

??其一，下調二套房首付比例。例如認貸不認房，首套住房貸款已結清，再次申請按揭貸款按首套房貸款政策執行。其二，調降二套房貸利率。下調二套房貸利率的上浮比例，盡量向五年期以上LPR4.6%靠攏。其三，縮短按揭放款周期。改善性客群只要具備購房及還貸能力，均能正常辦理按揭貸款，商業銀行應依據合規的操作流程予以審核盡早放貸。

??理想情況下，隨著相對充裕的改善性需求持續釋放，各線城市房地產市場有望輪動回穩，市場熱度將由一線城市到二線城市最后三四線城市梯次傳導。具體而言，一線城市市場需求及購買力最為堅挺，房地產市場有望率先企穩。二線城市市場需求相對充裕，但居民購買力有所透支，房地產市場或將輪動企穩。三、四線城市市場回穩需要較長時間周期，尤其是那些市場需求及購買力嚴重透支的弱三、四線城市，房地產市場或將繼續盤整。

??可以期許的是，隨著房地產市場回穩，疊加企業融資、銷售預期明顯改善，土地市場也將回穩。具體而言，倘若房企資金周轉壓力大幅緩解，企業拿地情緒便能有所提升，土地流拍現象或將明顯改善，絕大多數城市無需城投公司繼續托底拿地。尤其是那些供地相對緊俏的核心一、二線城市，整體土拍熱度有望明顯提升，主城區優質宅地或將高溢價出讓。