??【熱點聚焦】

??近日，中國證監(jiān)會辦公廳、國家發(fā)展改革委辦公廳聯(lián)合發(fā)布《關于規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關工作的通知》，推動保障性租賃住房REITs業(yè)務規(guī)范有序開展。同日，紅土創(chuàng)新深圳人才安居障房租賃住房REITs項目和中金廈門安居保障性租賃住房REITs項目分別正式報送深交所和上交所，成為全國首批兩單正式申報的保障性租賃住房REITs項目。

??與此同時，近期國務院辦公廳也發(fā)布了《國務院辦公廳關于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》，在優(yōu)化完善存量資產(chǎn)盤活方式方面，明確提出要推動基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）健康發(fā)展。進一步提高推薦、審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎設施REITs項目發(fā)行上市。

??【熱點評析】

??全國首批兩單保障性租賃住房REITs項目申報成功，標志性意義給市場傳遞積極信號

??全國首批兩單保障性租賃住房REITs項目已報送證交所，標志著保障性租賃住房發(fā)行基礎設施REITs產(chǎn)品已經(jīng)取得突破性進展和階段性成果。

??與此前租賃住房的私募REITs產(chǎn)品不同的是，本次兩個保障性租賃住房REITs項目屬于公募REITs，流動性更強。從租賃住房的角度看，發(fā)行保障性租賃住房REITs產(chǎn)品，可在一定程度上改變目前以傳統(tǒng)債務融資方式滿足保障性租賃住房融資需求的現(xiàn)狀，擴寬直接融資渠道，降低保障性租賃住房行業(yè)杠桿率和金融風險，降低政府或企業(yè)的債務負擔；同時，公募REITs為企業(yè)提供的退出渠道，可以帶動增量投資，形成“投資建設住房—REITs盤活資產(chǎn)—回收資金再投資”的資金鏈條閉環(huán)，將極大地盤活保障性租賃住房行業(yè)的流動性。

??保障性租賃住房REITs工作得到大力推進，住房租賃市場迎來發(fā)展契機

??推進保障性租賃住房REITs項目試點，是落實黨中央、國務院關于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房制度決策部署的有效政策工具，有利于拓寬保障性租賃住房建設資金來源，更好吸引社會資本參與，促進行業(yè)向新發(fā)展模式轉型，對緩解住房租賃市場結構性供給不足、推動建立租購并舉的住房制度、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展具有重要意義。

??目前來看，相關部門正積極推動保障性租賃住房REITs落地，保障性租賃住房REITs試點有望取得更大的進展，未來一段時間會有更多試點項目將落地。其中，上海證券交易所有關負責人近期表示要高度重視保障性租賃住房公募REITs試點工作，積極支持專業(yè)化、規(guī)模化的住房租賃企業(yè)開展試點，深入調(diào)研了北京、上海等多地10多家保障性租賃住房企業(yè)，統(tǒng)籌推動華潤有巢、北京保障房中心、重慶地產(chǎn)等優(yōu)質(zhì)項目開展試點工作，并緊密協(xié)同地方發(fā)改委及相關政府單位，協(xié)助解決具體技術難點，盡快落地成熟項目；深圳證券交易所對外表示將通過線上線下等多種方式對接深圳、北京、廣州、重慶、廈門等城市的保障性住房租賃企業(yè)，力爭推動保障性租賃住房REITs項目平穩(wěn)落地。此外，據(jù)了解不少相關企業(yè)也在積極推進租賃住房REITs項目申報工作。同時，在相關制度設計方面，基礎設施REITs擴募規(guī)則有望于近期出臺。

??總體而言，保障性租賃住房租金來源分散、持續(xù)穩(wěn)定，與發(fā)行公募REITs的要求較為契合。同時，保障性租賃住房REITs進一步豐富了基礎設施REITs的底層資產(chǎn)類型，REITs的信息披露、交易擴募等機制。可以預見，通過增加合格收益率為基礎的重資產(chǎn)有效供給，輔以一定的財稅補貼政策，激勵多元化市場主體參與，同時借助公募REITs這一金融創(chuàng)新工具，將是我國發(fā)展租賃住房市場的必由之路。