??熱點(diǎn)聚焦

??9月5日，濟(jì)南市國(guó)資委官網(wǎng)發(fā)布《收購(gòu)存量房源助力租賃市場(chǎng)——集團(tuán)公開(kāi)采購(gòu)社會(huì)優(yōu)質(zhì)存量房作為租賃儲(chǔ)備房源》，提及濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)所屬濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理有限公司將在全市收購(gòu)3000套商品房，用于租賃儲(chǔ)備住房，項(xiàng)目資金來(lái)源為自籌資金。

??目前，濟(jì)南市國(guó)資委官網(wǎng)已將該文章撤下，但在中國(guó)招標(biāo)投標(biāo)公共服務(wù)平臺(tái)上，仍能查閱到相關(guān)招標(biāo)公告。

??熱點(diǎn)評(píng)析

??收購(gòu)存量房一定程度上有利于緩解庫(kù)存壓力

??今年以來(lái)，濟(jì)南已經(jīng)進(jìn)行了多輪樓市松綁。5月23日，濟(jì)南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布消息，放寬限購(gòu)范圍、限售條件、提高公積金貸款額度；8月15日，濟(jì)南調(diào)降二套房公積金貸款首付款比例；8月26日，濟(jì)南市住建局再發(fā)新政，降低非本市戶(hù)籍家庭的購(gòu)房門(mén)檻。

??松綁政策頻發(fā)的背后，是樓市成交低迷。從庫(kù)存方面來(lái)看，根據(jù)濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的月度數(shù)據(jù)，截至7月底，濟(jì)南全市住宅待售面積140.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)31.2%；從銷(xiāo)售方面來(lái)看，今年1-7月濟(jì)南市商品住宅銷(xiāo)售面積470.3萬(wàn)平方米，同比下降32.5％，同期全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積下降27.1%，相較而言，濟(jì)南住宅銷(xiāo)售面積低于全國(guó)平均數(shù)據(jù)。

??此次濟(jì)南收購(gòu)部分房源作為租賃儲(chǔ)備房源，對(duì)行業(yè)而言，有利于促進(jìn)濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)，一方面，采購(gòu)存量商品房有利于加快樓市去化，降低區(qū)域庫(kù)存壓力；另一方面也可以加速租賃住房房源籌措工作，快速形成保租房供給，加快解決新市民、青年人的住房困難問(wèn)題。

??濟(jì)南方案對(duì)房源的區(qū)位、配套、品質(zhì)提出明確要求

??此前關(guān)于租賃住房房源，更多的是通過(guò)專(zhuān)門(mén)地塊供應(yīng)，由城投、區(qū)屬?lài)?guó)企獲取并建設(shè)；或在土拍時(shí)要求配建一定比例的保障房或人才公寓。相較而言，直接購(gòu)買(mǎi)存量商品住宅作為租賃住房的形式較少。但濟(jì)南并非首個(gè)提出國(guó)企收購(gòu)存量房用于租賃住房的地區(qū)，此前長(zhǎng)沙、天津也曾發(fā)布相似政策，提出以國(guó)企為試點(diǎn)企業(yè)，開(kāi)展盤(pán)活存量房用作租賃住房試點(diǎn)。就近期來(lái)看，7月初，鄭州地產(chǎn)集團(tuán)旗下鄭地住房租賃公司啟動(dòng)2批存量房源收購(gòu)，用于人才公寓；8月16日，浙江省湖州市發(fā)布穩(wěn)地產(chǎn)新政，其中提出鼓勵(lì)國(guó)企收購(gòu)困難房企的滯銷(xiāo)房作為保障安置用房。

??與其他地區(qū)不同的是，此次濟(jì)南提出的方案以支持產(chǎn)業(yè)、便于就業(yè)為重要前提，對(duì)房源的區(qū)位、配套、品質(zhì)提出了具體要求。從房源區(qū)位來(lái)看，濟(jì)南此次公布的收購(gòu)區(qū)域在歷下區(qū)、市中區(qū)、高新區(qū)、歷城區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)范圍內(nèi)，均屬于濟(jì)南主城區(qū)；從房源周邊配套來(lái)看，要求項(xiàng)目生活配套設(shè)施完善，交通便利；從房源品質(zhì)來(lái)看，公告中提到要優(yōu)先收購(gòu)知名房企的高質(zhì)量項(xiàng)目，原則上須為可實(shí)現(xiàn)封閉管理的整棟未出售的商品住宅或公寓，整院優(yōu)先。此次細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)的提出，有利于租房者解決職住分離、實(shí)現(xiàn)職住平衡。

??國(guó)企購(gòu)買(mǎi)存量住房對(duì)提振樓市作用有限，相關(guān)細(xì)則還需進(jìn)一步明確

??本次國(guó)企擬購(gòu)房用于租賃住房，更多的在于傳遞出信號(hào)意義，市場(chǎng)下行背景下，國(guó)企主導(dǎo)凸顯其地位和功能優(yōu)勢(shì)，有利于促進(jìn)國(guó)企在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)方面進(jìn)一步發(fā)揮積極作用。但從實(shí)際角度來(lái)看，此次政策的出臺(tái)，更多的是從籌集租賃房源的角度出發(fā)，暫時(shí)不會(huì)對(duì)樓市銷(xiāo)售產(chǎn)生巨大影響。根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，2022年濟(jì)南商品住宅月均銷(xiāo)售3973套，3000套房源尚未達(dá)到單月銷(xiāo)售量均值，從根本上對(duì)提振樓市效果有限。

??另一方面，從資金的角度來(lái)看，本次公告要求項(xiàng)目資金100%自籌。根據(jù)安居客新房售價(jià)數(shù)據(jù)，濟(jì)南市9月的新房均價(jià)為14399元/㎡，以每套存量房70平方米進(jìn)行粗略估算，3000套住房約需要30億資金。國(guó)企用國(guó)有資產(chǎn)消化供給，可能引發(fā)公平性焦慮，地方政府自己買(mǎi)地、發(fā)債建設(shè)、自己購(gòu)買(mǎi)的循環(huán)，也無(wú)助于達(dá)成地方政府通過(guò)出讓建設(shè)用地來(lái)增加財(cái)政收入的意愿。

??此外，此次公告尚未明確的租賃住房的適用人群，是用于保租房建設(shè)、人才公寓還是用于國(guó)企單位職工福利，仍有待進(jìn)一步探究。