中國(guó)住房發(fā)展波瀾壯闊，新房交易10年翻一番

??3月5日，全國(guó)兩會(huì)政府工作報(bào)告發(fā)布。2023年是特殊的一年，既是二十大開(kāi)局之年，也是政府換屆之年。兩會(huì)政府工作報(bào)告，承上啟下，對(duì)于我們明確今年以及未來(lái)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展具有積極的作用。本報(bào)告對(duì)兩會(huì)政府工作報(bào)告房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行學(xué)習(xí)，我們認(rèn)為，住房是房地產(chǎn)領(lǐng)域的核心內(nèi)容，所以我們的政策梳理更加側(cè)重于住房方面的政策。另外，我們也對(duì)這10年中國(guó)住房市場(chǎng)尤其是新建商品住宅市場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，這是高速發(fā)展的10年。而當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸走出了低谷，迎來(lái)了復(fù)蘇曙光。在住房政策的大力支持推動(dòng)下，中國(guó)住房市場(chǎng)將繼續(xù)向好發(fā)展，為解決居民家庭和群眾百姓的安居提供扎實(shí)基礎(chǔ)。

??一、 對(duì)2023年兩會(huì)政府工作報(bào)告的精神學(xué)習(xí)

??3月5日，兩會(huì)政府工作報(bào)告發(fā)布。此次報(bào)告明確了2023年8項(xiàng)重點(diǎn)工作，包括著力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求、加快建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系、切實(shí)落實(shí)“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”、更大力度吸引和利用外資、有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)定糧食生產(chǎn)和推進(jìn)鄉(xiāng)村振興、推動(dòng)發(fā)展方式綠色轉(zhuǎn)型、保障基本民生和發(fā)展社會(huì)事業(yè)。在這8項(xiàng)重點(diǎn)工作中，其中有兩項(xiàng)和房地產(chǎn)直接相關(guān)，值得重點(diǎn)關(guān)注。

??1、 兩大工作任務(wù)：防風(fēng)險(xiǎn)和促需求

??此次報(bào)告指出，有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)。此處提及的兩項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)，即房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)和地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告認(rèn)為，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無(wú)序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。1）今年是落實(shí)資產(chǎn)負(fù)債表優(yōu)化的關(guān)鍵年，優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)化解工作將繼續(xù)。各地在防范風(fēng)險(xiǎn)方面，要重點(diǎn)關(guān)注頭部房企的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2）此次對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范，也說(shuō)明對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的重視。各地要在去年解決房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的基礎(chǔ)上，繼續(xù)做好相關(guān)工作，尤其是要從金融穩(wěn)定的角度理解房地產(chǎn)的健康發(fā)展。

??同時(shí)，此次報(bào)告提出，保障基本民生和發(fā)展社會(huì)事業(yè)。加強(qiáng)住房保障體系建設(shè),支持剛性和改善性住房需求,解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題。這句話是兩會(huì)房地產(chǎn)領(lǐng)域最重要的表述。1）兩會(huì)報(bào)告的發(fā)言稿中，單獨(dú)提及了“支持剛性和改善性住房需求”，所以說(shuō)明今年房地產(chǎn)工作的重中之重是提振住房消費(fèi)需求。換句話說(shuō)，相比房住不炒的落實(shí)、保交樓工作推進(jìn)、解決債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題、預(yù)售資金監(jiān)管問(wèn)題、新發(fā)展模式推進(jìn)等，住房消費(fèi)需求的提振是“NO.1工程”，各地要充分把握這個(gè)核心內(nèi)容。2）住房消費(fèi)需求支持的提法，在這兩年都有，但此次提及并非老生常談。此次提及住房消費(fèi)需求，是站在2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)大降溫的背景下而提出的，有非常明確的歷史背景和針對(duì)性。同時(shí)，提振住房方面的市場(chǎng)信心、激活合理住房消費(fèi)需求，是防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的最重要工作。今年主抓住房消費(fèi)提振工作，思路清晰，也需要各地積極消化此類(lèi)政策內(nèi)容。

??2、 市場(chǎng)疑問(wèn)：房住不炒刪除了嗎

??此次報(bào)告在2023年房地產(chǎn)重點(diǎn)工作部署中，其實(shí)并沒(méi)有提及“房住不炒”的內(nèi)容，這就引起了一些市場(chǎng)參與者的疑問(wèn)，即房住不炒的內(nèi)容不提了嗎？對(duì)于此類(lèi)內(nèi)容，需要客觀看待。1）在報(bào)告的回顧部分，其實(shí)已經(jīng)提及過(guò)“房住不炒”。而在今年8項(xiàng)重點(diǎn)工作中，確實(shí)沒(méi)有提及房住不炒。但實(shí)際上，這里提及的8項(xiàng)重點(diǎn)內(nèi)容，是當(dāng)前最核心、最需要關(guān)注的內(nèi)容。或者說(shuō)，從房地產(chǎn)的角度看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的矛盾點(diǎn)是購(gòu)房需求不足的問(wèn)題，而非炒房的問(wèn)題。所以市場(chǎng)的主要矛盾發(fā)生了變化，政策表述自然會(huì)出現(xiàn)變化。2）合理的住房消費(fèi)需求提振，是今年的主要工作。此類(lèi)需求不會(huì)包括炒房需求。近期房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的過(guò)程中，其實(shí)也出現(xiàn)了一些新的炒作現(xiàn)象，包括部分銀行房貸創(chuàng)新缺乏邊界、部分城市房東針對(duì)二手房進(jìn)行抱團(tuán)漲價(jià)、部分違規(guī)資金進(jìn)入到購(gòu)房領(lǐng)域等。從這個(gè)角度看，各地依然要把房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整頓作為一項(xiàng)常規(guī)工作去抓，要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)交易穩(wěn)定和健康。

??二、 近10年政府工作報(bào)告的住房政策梳理

??1、 2014年：公租房和廉租房并軌

??完善住房保障機(jī)制。以全體人民住有所居為目標(biāo)，堅(jiān)持分類(lèi)指導(dǎo)、分步實(shí)施、分級(jí)負(fù)責(zé)，加大保障性安居工程建設(shè)力度，今年（2014年）新開(kāi)工700萬(wàn)套以上，其中各類(lèi)棚戶區(qū)470萬(wàn)套以上，加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)。提高大城市保障房比例。推進(jìn)公租房和廉租房并軌運(yùn)行。創(chuàng)新政策性住房投融資機(jī)制和工具，采取市場(chǎng)化運(yùn)作方式，為保障房建設(shè)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定、成本適當(dāng)?shù)馁Y金支持。各級(jí)政府要增加財(cái)政投入，提高建設(shè)質(zhì)量，保證公平分配，完善準(zhǔn)入退出機(jī)制，年內(nèi)基本建成保障房480萬(wàn)套，讓翹首以盼的住房困難群眾早日遷入新居。針對(duì)不同城市情況分類(lèi)調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

??2、 2015年：堅(jiān)持分類(lèi)指導(dǎo)和因地施策

??加大城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造力度。今年保障性安居工程新安排740萬(wàn)套，其中棚戶區(qū)改造580萬(wàn)套，增加110萬(wàn)套，把城市危房改造納入棚改政策范圍。農(nóng)村危房改造366萬(wàn)戶，增加100萬(wàn)戶，統(tǒng)籌推進(jìn)農(nóng)房抗震改造。住房保障逐步實(shí)行實(shí)物保障與貨幣補(bǔ)貼并舉，把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房。對(duì)居住特別困難的低保家庭，給予住房救助。堅(jiān)持分類(lèi)指導(dǎo)，因地施策，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??3、 2016年：提高棚改貨幣化安置比例

??推進(jìn)城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。今年棚戶區(qū)住房改造600萬(wàn)套，提高棚改貨幣化安置比例。完善支持居民住房合理消費(fèi)的稅收、信貸政策，適應(yīng)住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。建立租購(gòu)并舉的住房制度，把符合條件的外來(lái)人口逐步納入公租房供應(yīng)范圍。

??4、 2017年：關(guān)注三四線城市庫(kù)存問(wèn)題

??因城施策去庫(kù)存。目前三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存仍然較多，要支持居民自住和進(jìn)城人員購(gòu)房需求。堅(jiān)持住房的居住屬性，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，健全購(gòu)租并舉的住房制度，以市場(chǎng)為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)調(diào)控，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規(guī)范開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、中介等行為，遏制熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。目前城鎮(zhèn)還有幾千萬(wàn)人居住在條件簡(jiǎn)陋的棚戶區(qū)，要持續(xù)進(jìn)行改造。今年再完成棚戶區(qū)住房改造600萬(wàn)套，繼續(xù)發(fā)展公租房等保障性住房，因地制宜、多種方式提高貨幣化安置比例，加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)，讓更多住房困難家庭告別棚戶區(qū)，讓廣大人民群眾在住有所居中創(chuàng)造新生活。

??5、 2018年：建立租購(gòu)并舉的住房制度

??更好解決群眾住房問(wèn)題。啟動(dòng)新的三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，今年開(kāi)工580萬(wàn)套。加大公租房保障力度，對(duì)低收入住房困難家庭要應(yīng)保盡保，將符合條件的新就業(yè)無(wú)房職工、外來(lái)務(wù)工人員納入保障范圍。堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)地方主體責(zé)任，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，建立健全長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。支持居民自住購(gòu)房需求，培育住房租賃市場(chǎng)，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓廣大人民群眾早日實(shí)現(xiàn)安居宜居。

??6、 2019年：老舊小區(qū)改造登上舞臺(tái)

??深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化。堅(jiān)持以中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展。抓好農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶，推動(dòng)城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)覆蓋常住人口。更好解決群眾住房問(wèn)題，落實(shí)城市主體責(zé)任，改革完善住房市場(chǎng)體系和保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。繼續(xù)推進(jìn)保障性住房建設(shè)和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，保障困難群體基本居住需求。繼續(xù)推進(jìn)地下綜合管廊建設(shè)。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣，要大力進(jìn)行改造提升，更新水電路氣等配套設(shè)施，支持加裝電梯和無(wú)障礙環(huán)境建設(shè)，健全便民市場(chǎng)、便利店、步行街、停車(chē)場(chǎng)等生活服務(wù)設(shè)施。新型城鎮(zhèn)化要處處體現(xiàn)以人為核心，提高柔性化治理、精細(xì)化服務(wù)水平，讓城市更加宜居，更具包容和人文關(guān)懷。

??7、 2020年：堅(jiān)持房住不炒定位

??深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化。發(fā)揮中心城市和城市群綜合帶動(dòng)作用，培育產(chǎn)業(yè)、增加就業(yè)。堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。完善便民、無(wú)障礙設(shè)施，讓城市更宜業(yè)宜居。

??8、 2021年：解決大城市住房問(wèn)題

??保障好群眾住房需求。堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。解決好大城市住房突出問(wèn)題，通過(guò)增加土地供應(yīng)、安排專(zhuān)項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

??9、 2022年：探索新發(fā)展模式

??繼續(xù)保障好群眾住房需求。堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

??10、 2023年：剛性和改善性住房需求獲支持

??加強(qiáng)住房保障體系建設(shè),支持剛性和改善性住房需求,解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題。

??三、 2023年住房市場(chǎng)與政策趨勢(shì)

??1、 近10年：新房成交翻番

??我們對(duì)近10年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行回顧和總結(jié)。應(yīng)該說(shuō)，2013-2022年是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展的10年，波瀾壯闊、成績(jī)矚目，充分體現(xiàn)了新型城鎮(zhèn)化背后的市場(chǎng)潛力和動(dòng)力，也充分體現(xiàn)了住房政策的正確性。從2013年開(kāi)始，中國(guó)新建商品住宅成交面積躍入10億平方米大關(guān)，在這10年中保持了較高水平的增長(zhǎng)和規(guī)模。統(tǒng)計(jì)顯示，2003-2012年這10年全國(guó)新建商品住宅成交面積總計(jì)67億平方米，而2013-2022年這10年全國(guó)新建商品住宅成交面積總計(jì)134平方米。對(duì)比顯示，近10年新房交易規(guī)模增速恰好為100%，即翻了一番。這個(gè)成績(jī)來(lái)之不易。此處我們統(tǒng)計(jì)的僅僅是新建商品住宅，若是加上二手住房、保障性住房和保障性租賃住房等，那么實(shí)際的住房交易規(guī)模要更大，真正地解決了居民家庭的住房問(wèn)題。而在2023年一季度，房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)明顯提振，為新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇開(kāi)了好局。

??2、 2023年：市場(chǎng)朝著蓬勃發(fā)展方向前進(jìn)

??歷次兩會(huì)都對(duì)住房問(wèn)題給予了積極的關(guān)注。2023年兩會(huì)政府工作報(bào)告把提振剛性和改善性住房需求作為重中之重，充分說(shuō)明對(duì)于住房消費(fèi)的重視。當(dāng)前各地對(duì)于住房消費(fèi)已經(jīng)有了積極全面的支持，包括行政、金融和財(cái)稅等領(lǐng)域的政策。其中行政政策是指限購(gòu)限售等政策的取消、金融政策是指降低首付比例和房貸利率等、財(cái)稅政策是指契稅補(bǔ)貼和個(gè)稅減免等內(nèi)容。此類(lèi)政策在今年會(huì)延續(xù)，為購(gòu)房需求的積極釋放降低成本、保駕護(hù)航。

??我們認(rèn)為，中國(guó)住房市場(chǎng)的蓬勃健康發(fā)展，很大的一個(gè)動(dòng)力在于新型城鎮(zhèn)化率繼續(xù)在上升。近期國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了《2022年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》。 公報(bào)顯示，2022年年末全國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率為65.22%，比上年末提高0.50個(gè)百分點(diǎn)。此次兩會(huì)報(bào)告也明確，我國(guó)仍處于城鎮(zhèn)化進(jìn)程中,每年有上千萬(wàn)農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)。從這個(gè)角度看，城鎮(zhèn)化背后釋放的住房消費(fèi)需求依然強(qiáng)勁。對(duì)于2023年以及未來(lái)中國(guó)住房市場(chǎng)的發(fā)展，應(yīng)該有充足的信心和底氣。