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??— 01—本月樓市政策聚焦

??中央統(tǒng)籌穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險，地方需求側(cè)政策持續(xù)加碼助力市場企穩(wěn)復(fù)蘇

??2023年12月，我國房地產(chǎn)政策延續(xù)寬松走向。中央層面，中央經(jīng)濟(jì)工作會議將房地產(chǎn)列為防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險的首位，強(qiáng)調(diào)要積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議則明確要堅持“房住不炒”定位，適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化新形勢，優(yōu)化房地產(chǎn)政策，持續(xù)做好保交樓保民生保穩(wěn)定工作，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。此外，兩次重要會議均提出，要加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式等。

??地方層面，本月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策67條，連續(xù)三個月減少。其中，寬松性政策56條，中性政策4條，緊縮性政策7條。總的來看，京滬住房信貸政策再優(yōu)化，進(jìn)一步向市場釋放積極信號，二三線城市則以加大住房公積金支持、推行房票安置、加大購房財稅補(bǔ)貼力度等需求側(cè)政策支持為主。本期報告主要對12月房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。

??— 02—

??中央政策：統(tǒng)籌化解房地產(chǎn)風(fēng)險，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場

??1. 政策跟蹤

??2. 政策小結(jié)

??12月資金面總體相對平穩(wěn)。公開市場操作方面，盡管央行月初通過逆回購持續(xù)回籠資金，對市場流動性形成一定沖擊，但中旬開始重新加大了逆回購?fù)斗牛聦?shí)現(xiàn)逆回購凈投放1580億元，同時，MLF超額續(xù)作實(shí)現(xiàn)凈投放8000億元創(chuàng)歷史新高，對流動性形成較好補(bǔ)充。資金利率方面，DR001總體呈下降趨勢，DR007波動性下降，全月均值降至1.84%，基本維持在政策利率附近。LPR方面，1年期及5年期以上LPR分別維持3.45%和4.20%不變。

??在房地產(chǎn)方面，中央經(jīng)濟(jì)工作會議及全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議作出重要部署。其中，中央經(jīng)濟(jì)工作會議將房地產(chǎn)放在防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險的首位，強(qiáng)調(diào)要積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求等，充分體現(xiàn)了房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險化解工作的重要性和緊迫性；全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議則是對2024年住房工作作出系統(tǒng)部署，明確要堅持“房住不炒”定位，適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求變化發(fā)生重大變化新形勢，優(yōu)化房地產(chǎn)政策，滿足剛性和改善性住房需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，持續(xù)抓好保交樓保民生報穩(wěn)定工作等。此外，兩次重要會議都明確提出，要實(shí)施好“三大工程”建設(shè)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式等，房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展新階段有序過渡。

??— 03—

??地方政策：京滬住房信貸政策再優(yōu)化，二三線城市財稅政策持續(xù)發(fā)力

??1. 寬松性政策（1）行政干預(yù)政策

??（2）公積金政策

??（3）人口人才政策

??（4）其他政策

??2. 中性政策（1） 住房保障政策

??（2） 土地政策

??（3） 其他政策

??3. 緊縮性政策（1） 市場監(jiān)管政策

??（2） 土地政策

??4. 政策小結(jié)京滬加大政策寬松力度傳遞積極信號，二三線城市持續(xù)加大住房需求側(cè)政策支持力度

??中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，2023年12月，地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策67條，連續(xù)三個月減少。其中，寬松性政策56條，內(nèi)容主要涉及優(yōu)化住房信貸政策、發(fā)放購房財稅補(bǔ)貼、加大住房公積金政策支持、優(yōu)化房企預(yù)售監(jiān)管、鼓勵支持房企合理融資需求等；中性政策4條，內(nèi)容主要涉及保障性住房建設(shè)和管理；緊縮性政策7條，內(nèi)容主要涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)監(jiān)管和房企預(yù)售資金監(jiān)管等。總的來看，本月地方政策延續(xù)寬松導(dǎo)向。部分城市緊抓年末房企營銷節(jié)點(diǎn)，適度加大了購房財稅補(bǔ)貼等住房需求支持力度。此外，京滬兩地房貸首付比例及房貸利率雙降，并優(yōu)化普通住房標(biāo)準(zhǔn)，政策調(diào)整力度較大，向市場傳遞出積極信號。

??縱觀2023年，地方累計出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策800條，處于歷史高位。其中，寬松性政策704條，占比高達(dá)88%，較2022年提升近8個百分點(diǎn)。尤其自7月中共中央政治局會議定調(diào)“房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”后，中央及地方房地產(chǎn)政策逐漸由“托而不舉”向“托舉并用”轉(zhuǎn)變，大部分二三線城市行政限制類措施相繼取消，一線城市房地產(chǎn)政策也積極優(yōu)化，房地產(chǎn)政策環(huán)境已接近近十年來最寬松階段。

??行政干預(yù)核心舉措包括優(yōu)化住房信貸政策、發(fā)放購房財稅補(bǔ)貼、推行房票安置等

??在行政干預(yù)方面，核心舉措主要包括優(yōu)化住房信貸政策、發(fā)放購房財稅補(bǔ)貼、推行房票安置、支持房企讓利促銷、優(yōu)化房企預(yù)售監(jiān)管等。典型代表有：連云港繼續(xù)推進(jìn)以“房票”為主的征收安置模式，鼓勵團(tuán)購商品房并給予一定補(bǔ)貼；溫州優(yōu)化商品房銷售方式和商品房價格會商服務(wù)機(jī)制，繼續(xù)實(shí)施商品住房換購補(bǔ)貼，并探索“房票”用于購房首付等；唐山取消限購限售政策，并將首套房、二套房商業(yè)貸款最低首付比例分別統(tǒng)一為20%、30%；西藏將首套房、二套房最低首付比例分別統(tǒng)一為20%、30%，將二套房房貸利率下限調(diào)整為西藏一般商業(yè)性貸款利率加點(diǎn)20BP；北京、上海將首套房最低首付比例降至30%，二套房最低首付比例根據(jù)地區(qū)降為50%或40%，房貸利率也各有不同程度下調(diào)等。此外，梧州、防城港、安順、撫州市東鄉(xiāng)區(qū)、株洲市攸縣等多地進(jìn)一步優(yōu)化房企預(yù)售監(jiān)管，蘇州、三明、連云港、梧州、防城港、余姚、商丘、沈陽、玉溪等多地發(fā)布了購房補(bǔ)貼政策。

??公積金政策核心舉措包括上調(diào)最高貸款額度、下調(diào)最低首付比例、放寬公積金貸款限制等

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調(diào)公積金最高貸款額度、降低公積金貸款最低首付比例、放寬公積金貸款申請限制和提取限制等。典型代表有：信陽將首套房住房公積金貸款最低首付比例降至20%，二套房最低首付比例維持30%不變；亳州將單繳存職工家庭住房公積金貸款最高額度由33萬元提高至45萬元、雙繳存職工由43萬元提高至55萬元，并將首次及二次申請公積金貸款最低首付比例分別降至20%、30%；徐州將市區(qū)個人公積金貸款最高額度調(diào)整至60萬元，夫妻雙方貸款最高額度調(diào)整至100萬元，支持職工提取住房公積金支付首付款；恩施州支持“帶押過戶”，并將住房公積金異地貸款購房范圍由期房擴(kuò)大到期房、一手現(xiàn)房，最低首付比例為30%等。

??人口人才引入核心舉措主要包括放寬落戶、放寬人才購房限制、發(fā)放人才購房補(bǔ)貼等

??在人口人才方面，核心舉措主要包括放寬落戶、放寬人才購房限制、發(fā)放人才購房補(bǔ)貼等。典型代表有：武漢取消原購房落戶業(yè)務(wù)中“首次交易商品房”以及購房面積、金額等條件限制；北京給予符合條件的養(yǎng)老服務(wù)人才引進(jìn)落戶資格或積分落戶加分傾斜；宜賓市三江新區(qū)對符合條件的F類及以上人才，以網(wǎng)簽合同備案面積為準(zhǔn)給予一次性購房補(bǔ)貼；安順強(qiáng)化人才安居政策支持，對符合條件的第一、第二、第三、第四層次人才購房，分別給予最高100萬元、60萬元、30萬元和10萬元的購房補(bǔ)貼；紹興市柯橋區(qū)實(shí)施“青年安家”購房計劃，根據(jù)房屋面積給予最高不超過25萬元的購房補(bǔ)貼。

??中性政策主要涉及保障性住房建設(shè)管理

??中性政策主要涉及保障性住房建設(shè)管理。典型代表有：杭州市臨平區(qū)明確公共租賃住房租金有關(guān)事項(xiàng)，即第一檔、第二檔租金與廉租房政策維持不變，第三檔承租對象按各鎮(zhèn)街實(shí)行差別化租金標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行政府定價，不得浮動。第四檔承租對象按各鎮(zhèn)街實(shí)行差別化租金標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行政府指導(dǎo)價；福州發(fā)布存量房改建保障性租賃住房實(shí)施細(xì)則，明確房源監(jiān)管、出租管理、價格監(jiān)管等具體事項(xiàng)。此外，上海宣布延續(xù)實(shí)施調(diào)整后的房產(chǎn)稅原值減除比例政策，北京明確商品住宅用地項(xiàng)目相關(guān)土地價款有關(guān)事項(xiàng)等。

??緊縮性調(diào)控主要涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)監(jiān)管和房企資金監(jiān)管

??緊縮性政策主要涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)監(jiān)管和房企資金監(jiān)管。典型代表有：成都、廣州嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案制度、加強(qiáng)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員管理、嚴(yán)格落實(shí)明碼標(biāo)價制度、規(guī)范房源信息發(fā)布等；佛山將存量房交易資金監(jiān)管業(yè)務(wù)作為存量房交易的必要環(huán)節(jié)，實(shí)施系統(tǒng)默認(rèn)監(jiān)管模式；西安發(fā)布商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理實(shí)施細(xì)則，要求房企設(shè)立“預(yù)售資金監(jiān)管專戶”，要求監(jiān)管銀行與項(xiàng)目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會進(jìn)行每月不少于1次的人工對賬，對賬內(nèi)容包括但不限于監(jiān)管賬戶余額、收款、付款、沖正、結(jié)息、解除監(jiān)管等信息。

??— 04—

??12月重要事項(xiàng)復(fù)盤

??— 05—

??重點(diǎn)40城現(xiàn)行房地產(chǎn)核心政策一覽

??1. 行政限制類政策

??根據(jù)中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，截至2023年12月31日，40個重點(diǎn)城市中：

??（1）限購方面，執(zhí)行全域限購政策的城市有4個，分別為北京、上海、深圳、海口；執(zhí)行區(qū)域限購政策的有7個，分別為廣州、成都、西安、杭州、蘇州、長沙、天津；其他29個城市均不限購；

??（2）限售方面，執(zhí)行限售政策的城市有15個，其中，北京、上海、杭州、海口及廈門部分樓盤限售期最長達(dá)到5年，廈門特殊樓盤限售期最長達(dá)到8年；

??（3）限地價方面，土地拍賣仍設(shè)定最高限價的城市有3個，分別為北京、上海、深圳，其他城市已基本取消土地最高限價。

??2. 住房信貸及稅收減免政策

??根據(jù)中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，截至2023年12月31日，40個重點(diǎn)城市中：

??（1）40個城市均已跟進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，即居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在該市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策；

??（2）40城二手房交易中，北京普通住宅滿兩年免征增值稅，非普通住宅滿兩年征收差額增值稅，滿五唯一免征個人所得稅；上海、深圳普通住宅滿五年免征增值稅，非普通住宅滿五年差額征收增值稅，滿五唯一免征個人所得稅；其他城市二手房交易基本執(zhí)行滿兩年免征增值稅、滿五唯一免征個人所得稅政策。

??— 06—

??房地產(chǎn)政策展望

??1. 中央層面

??12月27日，中國人民銀行貨幣政策委員會2023年第四季度例會召開。會議指出，當(dāng)前外部環(huán)境更趨復(fù)雜嚴(yán)峻，我國經(jīng)濟(jì)回升向好、動力增強(qiáng)，高質(zhì)量發(fā)展扎實(shí)推進(jìn)，但仍面臨有效需求不足、社會預(yù)期偏弱等挑戰(zhàn)。要穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)，加大宏觀政策調(diào)控力度，不斷鞏固穩(wěn)中向好的基礎(chǔ)。精準(zhǔn)有效實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，更加注重做好逆周期和跨周期調(diào)節(jié)，更好發(fā)揮貨幣政策工具的總量和結(jié)構(gòu)雙重功能，著力擴(kuò)大內(nèi)需、提振信心，推動經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)。宏觀經(jīng)濟(jì)政策維持寬松預(yù)期。短期流動性方面，年初政府債融資節(jié)奏通常偏緩，春節(jié)居民、企業(yè)部門取現(xiàn)壓力及1月信貸開門紅所帶來的繳準(zhǔn)需求增長或?qū)Y金面造成一定擾動，預(yù)計央行將通過逆回購等公開市場操作、以積極的流動性投放對沖資金面波動，資金面偏緊局面有望得到緩解。

??在房地產(chǎn)方面，中央經(jīng)濟(jì)工作會議將房地產(chǎn)風(fēng)險置于防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險的首位，圍繞房企的金融支持政策有望加快細(xì)化落實(shí)。全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議則明確了2024年房地產(chǎn)的政策方向，重點(diǎn)聚焦“支持剛性和改善性住房需求”“穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險”“加快三大工程建設(shè)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”等三個方面。

??2. 地方層面

??根據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)，12月重點(diǎn)30城新建商品住宅供應(yīng)略顯乏力，成交略有提升。具體來看，12月30城新房新增供應(yīng)1362萬平方米，環(huán)比下降2%、同比下降20%，為近五年最低；新房成交1448萬平方米，環(huán)比上升15%、同比下降17%。總的來看，核心城市如北京、上海、杭州、成都等，受益于新政影響，市場維持較高熱度，但大部分二三線城市寬松政策邊際效應(yīng)減弱，部分城市房地產(chǎn)市場頹勢加劇。基于此，地方房地產(chǎn)政策仍需進(jìn)一步優(yōu)化。一線城市仍有較大松綁空間，如進(jìn)一步優(yōu)化區(qū)域限購、適當(dāng)調(diào)降購房準(zhǔn)入門檻、下調(diào)二手房交易稅費(fèi)征免年限、放寬“法拍房”及離婚購房限制等，二三線城市則需進(jìn)一步加大住房需求側(cè)支持，如加大購房財稅補(bǔ)貼、降低房貸利率、降低交易稅費(fèi)、完善農(nóng)民進(jìn)城購房落戶及后續(xù)配套服務(wù)、加大引才用才留才力度等。