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??點擊查看完整版報告：[易居研究院]中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神學(xué)習(xí)

??2023年12月11日-12日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議召開。此次會議召開，正值我國經(jīng)濟(jì)回升向好態(tài)勢鞏固和增強(qiáng)的關(guān)鍵階段。相關(guān)工作精神和要求，為2024年高質(zhì)量發(fā)展和高質(zhì)量安全的工作開展明確了方向。此次會議提及9項重點工作，其中風(fēng)險防范和城鄉(xiāng)融合都涉及房地產(chǎn)內(nèi)容。本報告從房地產(chǎn)業(yè)的角度對此做深入學(xué)習(xí)和分析。

??一、房地產(chǎn)相關(guān)政策表述

??1、房地產(chǎn)風(fēng)險相關(guān)提法

??持續(xù)有效防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險。要統(tǒng)籌化解房地產(chǎn)、地方債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等風(fēng)險，嚴(yán)厲打擊非法金融活動，堅決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線。積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”。完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。統(tǒng)籌好地方債務(wù)風(fēng)險化解和穩(wěn)定發(fā)展，經(jīng)濟(jì)大省要真正挑起大梁，為穩(wěn)定全國經(jīng)濟(jì)作出更大貢獻(xiàn)。

??2、城鎮(zhèn)化相關(guān)提法

??推動城鄉(xiāng)融合、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。要把推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村全面振興有機(jī)結(jié)合起來，促進(jìn)各類要素雙向流動，推動以縣城為重要載體的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，形成城鄉(xiāng)融合發(fā)展新格局。實施城市更新行動，打造宜居、韌性、智慧城市。充分發(fā)揮各地區(qū)比較優(yōu)勢，按照主體功能定位，積極融入和服務(wù)構(gòu)建新發(fā)展格局。優(yōu)化重大生產(chǎn)力布局，加強(qiáng)國家戰(zhàn)略腹地建設(shè)。大力發(fā)展海洋經(jīng)濟(jì)，建設(shè)海洋強(qiáng)國。

??二、房地產(chǎn)相關(guān)提法分析

??1、房地產(chǎn)風(fēng)險依然是最大的風(fēng)險

??此次9項重點工作中，在科技創(chuàng)新、國內(nèi)需求、重點領(lǐng)域改革、對外開放的相關(guān)論述之后，在第5項重點工作中明確提及房地產(chǎn)風(fēng)險內(nèi)容。1）房地產(chǎn)領(lǐng)域的工作重心和重點在于防范化解風(fēng)險。此次會議沒有直接提及“支持合理住房消費需求”等內(nèi)容，更加說明在房地產(chǎn)領(lǐng)域，防范化解風(fēng)險工作的重要性、迫切性和優(yōu)先性。這充分體現(xiàn)了黨中央對房地產(chǎn)金融風(fēng)險防范化解的高度重視。2）風(fēng)險防范化解強(qiáng)調(diào)“統(tǒng)籌化解”概念，要求對房地產(chǎn)風(fēng)險的化解具備系統(tǒng)和全面思路。同時從排序來看，房地產(chǎn)風(fēng)險排在地方債務(wù)和中小金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險之前，說明其是2024年要警惕的最大風(fēng)險。三類風(fēng)險防范化解的關(guān)鍵，在于做好房地產(chǎn)風(fēng)險的相關(guān)化解工作。3）會議相關(guān)精神總體延續(xù)了此前中央金融工作會議精神，說明對風(fēng)險的判斷和認(rèn)識逐漸成熟。同時，會議強(qiáng)調(diào)了底線思維，即堅決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線。底線思維要求各地對房地產(chǎn)風(fēng)險認(rèn)識上升到新高度，即從流動性風(fēng)險、債務(wù)風(fēng)險等層面上升到系統(tǒng)性風(fēng)險和國家安全的新高度。4）化解風(fēng)險的工作抓手，不在于消費端，而在于房企端。主要策略在于，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求。各地2024年金融風(fēng)險防范化解工作方面，更要重視房企融資工作，積極落實“三個不低于”等工作。

??2、新模式需要“先立后破”

??此次會議明確，完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。這充分說明，對于房地產(chǎn)發(fā)展新模式的制度建立，具有重要性和迫切性，但同時需要遵循循序漸進(jìn)的思路。1）該表述吻合此前中央政治局“先立后破”總體要求。房地產(chǎn)新發(fā)展模式要建立，就必須“先立”而非“先破”。此次提及完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，也說明“先立”基礎(chǔ)性的制度，“后破”房地產(chǎn)各類舊模式和制度。2）此類制度建立或體現(xiàn)在“人房地錢”四個字上，預(yù)計2024年會有系列工作開展。要對相關(guān)制度改革動作有充分的認(rèn)識和準(zhǔn)備。

??3、經(jīng)濟(jì)大省為地方債化解的主力

??此次會議明確，統(tǒng)籌好地方債務(wù)風(fēng)險化解和穩(wěn)定發(fā)展，經(jīng)濟(jì)大省要真正挑起大梁，為穩(wěn)定全國經(jīng)濟(jì)作出更大貢獻(xiàn)。1）地方債為第二大風(fēng)險源，對于此類債務(wù)的化解，需要統(tǒng)籌好與經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)系，同時需要經(jīng)濟(jì)大省發(fā)揮表率作用，扮演地方債風(fēng)險化解的主力角色。2）經(jīng)濟(jì)大省要挑起大梁，就意味著2024年要持續(xù)發(fā)力經(jīng)濟(jì)，同時“以進(jìn)促穩(wěn)”。其中也會涉及房地產(chǎn)的各類發(fā)展工作。包括土地供應(yīng)力度加大、營商環(huán)境優(yōu)化、金融支持傾斜等，都是值得期待的地方。

??4、城鎮(zhèn)化地位再次拔高

??從此前中央政治局會議及此次經(jīng)濟(jì)工作會議來看，“城鎮(zhèn)化”地位再次拔高。1）最核心表述在于“要把推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村全面振興有機(jī)結(jié)合起來，促進(jìn)各類要素雙向流動”。此次經(jīng)濟(jì)工作會議提及“堵點”一詞。從城鎮(zhèn)化角度看，新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村全面振興的工作沒有有效銜接，導(dǎo)致工作孤立、效果不佳。此次明確將兩個工作做結(jié)合，對于更好理解新格局下的“新型城鎮(zhèn)化”工作具有較大的幫助。2）要重視縣城功能。此次提及“推動以縣城為重要載體的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，形成城鄉(xiāng)融合發(fā)展新格局”。“縣城為載體的城鎮(zhèn)化”表述始于2022年中央發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)的意見》，但此次增加了“新格局”的發(fā)展目標(biāo)，意味著在內(nèi)循環(huán)機(jī)制中，縣域發(fā)展需要有更高站位，做好城鄉(xiāng)融合發(fā)展、新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村全面振興結(jié)合的重要橋梁。3）三個城市發(fā)展的領(lǐng)域?qū)⒂行碌臋C(jī)會，包括城市更新、基于主體功能定位的區(qū)域發(fā)展和國家戰(zhàn)略腹地。其對于我們理解中西部等城鎮(zhèn)化發(fā)展有較大啟發(fā)。