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??導(dǎo)語(yǔ)

??房屋養(yǎng)老金并非變相的房地產(chǎn)稅。要讓房屋養(yǎng)老金這樣的好制度發(fā)揮出好效力，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步完善監(jiān)管機(jī)制，強(qiáng)化收支等信息披露，建立資金挪用的預(yù)防和追責(zé)機(jī)制，筑牢資金安全防線。

??◎  文 / 楊科偉、李詩(shī)昀

??8月23日住建部副部長(zhǎng)提到的“房屋養(yǎng)老金”制度引發(fā)廣泛熱議。房屋養(yǎng)老金試點(diǎn)已取得哪些進(jìn)展？為什么在已經(jīng)有了專(zhuān)項(xiàng)維修資金的情況下還要另立公共賬戶(hù)？養(yǎng)老金的資金來(lái)源和支出責(zé)任劃分如何確定？哪類(lèi)房屋持有者將從中受益？

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??22城開(kāi)啟房屋養(yǎng)老金試點(diǎn)，提法已有3年、重慶等地已有進(jìn)展

??8月23日，國(guó)務(wù)院“推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)董建國(guó)在闡釋房地產(chǎn)發(fā)展新模式時(shí)提到，研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長(zhǎng)效機(jī)制。房屋體檢、養(yǎng)老金、保險(xiǎn)三項(xiàng)制度互為銜接，通過(guò)體檢發(fā)現(xiàn)房屋潛在風(fēng)險(xiǎn)隱患，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后，可通過(guò)物業(yè)費(fèi)、維修基金、房屋養(yǎng)老金三位一體的“養(yǎng)老體系”，實(shí)現(xiàn)“小修小補(bǔ)、大修大補(bǔ)”。房屋保險(xiǎn)是要借助保險(xiǎn)市場(chǎng)化作用，為房屋使用安全提供巡查、檢測(cè)、監(jiān)測(cè)、賠付服務(wù)，降低房屋安全風(fēng)險(xiǎn)，最終形成給房屋提供全生命周期安全保障的閉環(huán)。

??目前，上海等22個(gè)城市正在試點(diǎn)，房屋養(yǎng)老金個(gè)人賬戶(hù)通過(guò)繳納住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金已經(jīng)有了，試點(diǎn)的重點(diǎn)是政府把公共賬戶(hù)建立起來(lái)。22個(gè)試點(diǎn)城市包括上海、北京、廣州、深圳、杭州、南京、蘇州、成都、重慶、武漢、天津、青島、長(zhǎng)沙、鄭州、西安、沈陽(yáng)、合肥、福州、廈門(mén)、濟(jì)南、寧波、無(wú)錫。

??事實(shí)上，這并不是官方首次提及房屋養(yǎng)老金制度，早在2022年“4·29”長(zhǎng)沙居民自建房倒塌事件后，住建部部署開(kāi)展全國(guó)自建房安全專(zhuān)項(xiàng)整治工作，指出要研究建立房屋養(yǎng)老金制度，更好解決既有房屋維修資金來(lái)源問(wèn)題，5月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《全國(guó)自建房安全專(zhuān)項(xiàng)整治工作方案》提出，要“完善房屋質(zhì)量安全強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，研究建立房屋定期體檢、房屋養(yǎng)老金和房屋質(zhì)量保險(xiǎn)等制度”。2023年3月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等15個(gè)部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)性自建房安全管理的通知》，4月，全國(guó)自建房安全專(zhuān)項(xiàng)整治工作電視電話會(huì)議召開(kāi)，提出“積極推進(jìn)房屋養(yǎng)老金、房屋定期體檢、房屋質(zhì)量保險(xiǎn)‘三項(xiàng)制度’試點(diǎn)”，6月，住建部部長(zhǎng)指出提高住房品質(zhì)，探索建立房屋養(yǎng)老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障。

??地方層面試點(diǎn)探索也取得一些進(jìn)展。青海省發(fā)文鼓勵(lì)各地在公租房、保障性租賃住房、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造等城鎮(zhèn)保障性安居工程項(xiàng)目中開(kāi)展房屋體檢、養(yǎng)老、保險(xiǎn)三項(xiàng)制度探索試點(diǎn)。廣州市提出在部分條件成熟的范圍內(nèi)率先試點(diǎn)推行房屋安全保險(xiǎn)制度。四川省發(fā)布提出要積極開(kāi)展房屋保險(xiǎn)制度試點(diǎn)。滄州市開(kāi)展住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金增值收益購(gòu)買(mǎi)房屋全生命周期保險(xiǎn)試點(diǎn)。今年3月，重慶首筆房屋安全綜合保險(xiǎn)賠款3.8萬(wàn)元已由保險(xiǎn)公司賠付到位。

??02

??現(xiàn)有專(zhuān)項(xiàng)維修資金存在資金沉淀、支取手續(xù)繁瑣、結(jié)構(gòu)性不均、續(xù)籌困難等問(wèn)題

??為什么要建立房屋養(yǎng)老金制度？是因?yàn)橛写罅看媪糠看蘅樉S護(hù)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)城鎮(zhèn)存量住房規(guī)模已超過(guò)300億平方米，2000年以前建造的房屋占比接近3成，隨著時(shí)間推移，越來(lái)越多的住房將步入老齡，未來(lái)維修需求和資金使用量都將呈快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

??為什么還要另立公共賬戶(hù)？是因?yàn)楝F(xiàn)有專(zhuān)項(xiàng)維修資金存在資金沉淀、支取手續(xù)繁瑣、結(jié)構(gòu)性不均、再籌集困難等問(wèn)題。

??第一，專(zhuān)項(xiàng)維修資金啟用程序繁瑣，不少城市使用率不到5%。按照《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，對(duì)于資金還未劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理的，要使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金，需要占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主討論通過(guò)。支取程序繁瑣導(dǎo)致專(zhuān)項(xiàng)資金使用率并不高，譬如株洲披露2020年全市維修資金繳存額達(dá)到40億元，而使用量為2700萬(wàn)元，使用率僅為0.6%左右。

??第二，專(zhuān)項(xiàng)維修資金沉淀，結(jié)余額或超1萬(wàn)億元。專(zhuān)項(xiàng)資金使用率不高，所以經(jīng)過(guò)20余年運(yùn)行，賬戶(hù)內(nèi)沉淀了大量資金。有報(bào)道稱(chēng)，全國(guó)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金結(jié)余超過(guò)1萬(wàn)億元，上海、北京、杭州等城市結(jié)余超過(guò)百億元。

??第三，余額結(jié)構(gòu)性不均，新房用不完、老房沒(méi)錢(qián)用。近20年內(nèi)開(kāi)發(fā)的次新房基本都足額繳納了專(zhuān)項(xiàng)維修資金，而且因?yàn)榉魁g低、維護(hù)成本不高，賬戶(hù)普遍有結(jié)余，而不少上世紀(jì)建造的老舊小區(qū)并沒(méi)有被追繳過(guò)專(zhuān)項(xiàng)維修資金，又面臨高昂的維護(hù)成本，賬戶(hù)余額更加吃緊。以濟(jì)南市公布的2023年專(zhuān)項(xiàng)維修資金年度賬單為例，截止去年底，全市維修資金結(jié)余總額241億元，其中商品住宅維修資金223億元、已售公有住房（房改房）維修資金僅18億元。

??第四、資金續(xù)籌困難。按照規(guī)定，首期繳存數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%，當(dāng)業(yè)主分戶(hù)賬面住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。但實(shí)際情況是，續(xù)籌維修資金困難重重，有報(bào)道稱(chēng)上海通過(guò)銀行寄送續(xù)籌通知單掛號(hào)信，然而掛號(hào)信的退信率高達(dá)八九成，即使收到了交款通知，實(shí)際繳納的也極少。

??03

??公共賬戶(hù)由地方籌資、不增加居民負(fù)擔(dān)，但并非房地產(chǎn)稅，老破小或率先受益

??關(guān)于房屋養(yǎng)老金制度，市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)在三方面：一是錢(qián)從哪里來(lái)？居民住房持有成本是否會(huì)因此增加？二是支出責(zé)任如何劃分？誰(shuí)能從中受益？三是養(yǎng)老金是不是等同于變相開(kāi)征房地產(chǎn)稅？

??房屋養(yǎng)老金由個(gè)人賬戶(hù)和公共賬戶(hù)兩部分組成，個(gè)人賬戶(hù)是業(yè)主交存的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，交存按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。公共賬戶(hù)資金來(lái)源包括土地出讓金、地方財(cái)政、老舊小區(qū)改造資金等，由政府負(fù)責(zé)建立，并實(shí)行統(tǒng)籌管理，不需要居民額外繳費(fèi)，不會(huì)增加個(gè)人負(fù)擔(dān)。

??房屋養(yǎng)老金主要用于房屋的體檢、保險(xiǎn)、維修三方面。其中，個(gè)人賬戶(hù)資金專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造，并遵循現(xiàn)有的專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理規(guī)定，公共賬戶(hù)資金主要用于房屋體檢和保險(xiǎn)等支出。

??在這樣的資金籌集和支出模式下，誰(shuí)會(huì)從中受益？個(gè)人賬戶(hù)仍按照“誰(shuí)受益誰(shuí)出錢(qián)”原則管理，而公共資金賬戶(hù)則具有公益和救濟(jì)導(dǎo)向，有“借新養(yǎng)舊”的意味，新房業(yè)主實(shí)際繳納的土地出讓金支撐起了公共賬戶(hù)，但新房的體檢、保險(xiǎn)費(fèi)用可能遠(yuǎn)低于高齡小區(qū)，因此年久失修的老舊小區(qū)才是養(yǎng)老金公共賬戶(hù)的主要支出對(duì)象和受益者。

??值得一提的是，房屋養(yǎng)老金并非變相的房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅每年征收，房屋養(yǎng)老金僅在新房購(gòu)置及賬戶(hù)余額不足兩種情況下繳納。房地產(chǎn)稅的稅基是房屋價(jià)值（包含土地價(jià)值），價(jià)值越高稅基甚至稅率都會(huì)相應(yīng)提高，而房屋養(yǎng)老金個(gè)人繳納部分僅僅與建安成本有關(guān)，與房屋自身價(jià)值無(wú)關(guān)，核心地段房產(chǎn)未必會(huì)比郊區(qū)多繳養(yǎng)老金。

??我們認(rèn)為，房屋養(yǎng)老金制度設(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)無(wú)疑是好的，之所以引發(fā)市場(chǎng)熱議，甚至受到部分群眾抵觸，歸根到底是因?yàn)樾畔⑴哆€不夠及時(shí)透徹，加上過(guò)去房地產(chǎn)行業(yè)降標(biāo)減配成風(fēng)、預(yù)售資金松懈導(dǎo)致資金挪用時(shí)有發(fā)生，使得群眾對(duì)行業(yè)監(jiān)管缺乏足夠信任。因此，要讓房屋養(yǎng)老金這樣的好制度發(fā)揮出好效力，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步完善監(jiān)管機(jī)制，強(qiáng)化收支等信息披露，建立資金挪用的預(yù)防和追責(zé)機(jī)制，筑牢資金安全防線。