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??12月9日，中央政治局會(huì)議召開(kāi)，為即將召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)。此次政治局會(huì)議提出“穩(wěn)住樓市”的政策導(dǎo)向，屬于政治局會(huì)議的第一次。其對(duì)于我們明確2025年房地產(chǎn)工作方向和工作重心具有積極作用。本報(bào)告對(duì)該政策導(dǎo)向的時(shí)代背景、總體目標(biāo)、政策環(huán)境和工作要點(diǎn)等進(jìn)行分析。

??一、時(shí)代背景

??此次提及“穩(wěn)住樓市”，具有非常重要的時(shí)代背景，即“十四五”向“十五五”轉(zhuǎn)化的關(guān)鍵時(shí)期。此次政治局會(huì)議明確2025年經(jīng)濟(jì)工作方向，即高質(zhì)量完成“十四五”規(guī)劃目標(biāo)任務(wù)，為實(shí)現(xiàn)“十五五”良好開(kāi)局打牢基礎(chǔ)。這也就意味著一切經(jīng)濟(jì)工作都需要兼顧十四五和十五五的相關(guān)要求。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)工作也是如此。“穩(wěn)住樓市”，既是希望高質(zhì)量完成十四五階段房地產(chǎn)工作的目標(biāo)任務(wù)，也是希望為十五五階段房地產(chǎn)工作打牢基礎(chǔ)。從工作基礎(chǔ)來(lái)看，尤其是要在庫(kù)存出清、風(fēng)險(xiǎn)有效防范化解和助力行業(yè)走上新發(fā)展模式之路等方面打好基礎(chǔ)。而這個(gè)基礎(chǔ)就是要在2025年充分做好“穩(wěn)住樓市”的相關(guān)工作。

??二、總體目標(biāo)

??此次明確要大力提振消費(fèi)、提高投資效益，全方位擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求。這也是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)工作要牢牢把握的重點(diǎn)目標(biāo)。“穩(wěn)住樓市”，就是要為全方位擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求提供產(chǎn)業(yè)支撐和支持。一是要從提振消費(fèi)的角度穩(wěn)住樓市。從今年10月份開(kāi)始樓市行情表現(xiàn)來(lái)看，各地剛性和改善型住房需求積極釋放，體現(xiàn)了穩(wěn)住樓市消費(fèi)需求政策已經(jīng)有了較好的表現(xiàn)。而后續(xù)則需要持續(xù)在保障各類購(gòu)房需求、挖掘各類需求方面發(fā)力，持續(xù)提振住房消費(fèi)，為行業(yè)消費(fèi)提振增添動(dòng)力。二是要從提高投資效益的角度落實(shí)工作。和傳統(tǒng)的投資工作有差異的是，2025年是積極落實(shí)“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量和提高質(zhì)量”的實(shí)踐年和關(guān)鍵年。從投資效益的角度看，房地產(chǎn)方面要重點(diǎn)做好優(yōu)化存量的效益。以近期各地收購(gòu)庫(kù)存商品房和閑置土地的工作為例，后續(xù)一系列資金會(huì)加快到位，包括城中村專項(xiàng)借款、保障房再貸款和存量土地專項(xiàng)債等。此類資金到位，就更加要從提高投資效益角度出發(fā)，提高資金和項(xiàng)目的匹配度，高效率高質(zhì)量促進(jìn)庫(kù)存商品房和閑置土地的出清，并為去庫(kù)存和優(yōu)化土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)等創(chuàng)造更好的條件。

??三、政策環(huán)境

??要深刻理解“穩(wěn)住樓市”所處的歷史大環(huán)境和好環(huán)境，尤其是要結(jié)合此次宏觀經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的重要新表述進(jìn)行。比如說(shuō)，“實(shí)施更加積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”表述是首次。其對(duì)于“穩(wěn)住樓市”具有非常重要的啟發(fā)。2024年房地產(chǎn)一系列寬松政策，和財(cái)政政策以及貨幣政策都有非常直接關(guān)系。其中財(cái)政政策包括房屋交易減稅政策、發(fā)行專項(xiàng)債等。貨幣政策則包括降低首付比例、降低房貸利率、增強(qiáng)房貸投放等。當(dāng)前提及更加積極的財(cái)政政策以及適度寬松的貨幣政策，說(shuō)明2025年此類相關(guān)政策會(huì)持續(xù)發(fā)力。尤其是在財(cái)政政策方面，要重點(diǎn)關(guān)注專項(xiàng)債相關(guān)資金對(duì)存量房源和土地的消化能力，其也將促進(jìn)房地產(chǎn)供求關(guān)系積極變化和步入再均衡階段。

??四、工作要點(diǎn)

??要深刻理解“穩(wěn)住樓市”相關(guān)工作的要點(diǎn)和抓手。一是要明確該提法是建立在房地產(chǎn)市場(chǎng)四季度“止跌回穩(wěn)”基礎(chǔ)之上的，尤其是建立在較多城市和市場(chǎng)率先止跌回穩(wěn)的基本面之上。二是需要再接再厲，增強(qiáng)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的持續(xù)性和連續(xù)性。其對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)行情和穩(wěn)定預(yù)期等都有積極的作用。三是要立足問(wèn)題導(dǎo)向，對(duì)于影響穩(wěn)住樓市的因素進(jìn)行系統(tǒng)盤(pán)摸和針對(duì)性解決。比如說(shuō)各地要深刻認(rèn)識(shí)到新一輪城中村改造的新定位，即除了拉動(dòng)投資外，更是要持續(xù)挖掘和擴(kuò)大潛在需求。要對(duì)此類政策有新的認(rèn)識(shí)，研究推進(jìn)中的難點(diǎn)，在穩(wěn)住樓市方面有較好的應(yīng)對(duì)思路。四是要持續(xù)研究“穩(wěn)住樓市”的政策效應(yīng)釋放和政策儲(chǔ)備。既有的政策要落實(shí)好和消化好，創(chuàng)新型政策也要積極儲(chǔ)備。