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??—01—本月樓市政策聚焦

??中央打出“四個取消、四個降低、兩個增加”政策組合拳，二三線城市加快政策調(diào)整落實

??2024年10月，我國房地產(chǎn)政策寬松持續(xù)升級。中央層面，住建部、財政部、自然資源部、人民銀行、金融監(jiān)管總局等部門打出“四個取消、四個降低、兩個增加”的政策組合拳并持續(xù)推進(jìn)政策落地，財政部明確支持地方政府使用專項債券回收符合條件的閑置存量土地和收購存量房用作保障性住房，提出加快研究明確與取消普通住宅和非普通住宅相銜接的增值稅、土地增值稅政策等，助力房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

??地方層面，本月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策83條，為2024年以來次高。其中，寬松性政策74條、中性政策3條、緊縮性政策6條。繼9月末北上廣深四個一線城市大幅優(yōu)化住房限購和信貸政策后，本月二三線城市房地產(chǎn)政策也迎來密集調(diào)整，各地一方面加快落實“四個取消、四個降低、兩個增加”，另一方面，發(fā)放購房財稅補貼、加大房票安置力度、優(yōu)化住房公積金政策支持、推動住房“以舊換新”等常規(guī)性政策舉措持續(xù)發(fā)力。本期報告主要對10月房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。

??— 02—

??中央政策：打出“四個取消、四個降低、兩個增加”政策組合拳

??1. 政策跟蹤

??2. 政策小結(jié)

??10月資金面整體保持穩(wěn)定，資金價格明顯下行，但流動性分層加劇。公開市場操作方面，10月逆回購累計投放49758億元，到期49953億元，累計凈回籠195億元，其中，自中旬開始，7天逆回購力度逐漸加大，下旬逆回購單日投放規(guī)模多在2000億元以上；央行開展7000億元MLF操作，到期7890億元，凈回籠890億元；此外，央行以固定數(shù)量、利率招標(biāo)、多重價位中標(biāo)方式開展了5000億元買斷式逆回購操作，并開展了公開市場國債買賣操作，凈買入債券面值2000億元，對市場流動性形成有效補充。資金利率方面，10月DR001、DR007運行中樞較9月分別下行21bp、14bp，DR014運行中樞基本與前值1.9%持平，R007與DR007利差均值較9月抬升至25bp，流動性分層現(xiàn)象較9月加劇。LPR方面，1年期LPR、5年期以上LPR分別為3.1%、3.6%，均較前值下降25bp。

??在房地產(chǎn)方面，10月12日，財政部在“推動高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會上表示，支持地方政府使用專項債券回收符合條件的閑置存量土地，支持收購存量房用作保障性住房，抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅、土地增值稅政策。10月17日，住建部在“推動高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會上表示，自9月26日中央政治局會議強調(diào)“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，嚴(yán)控增量，優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”后，住建部會同財政部、自然資源部、人民銀行、金融監(jiān)管總局等部門，打出了一套政策“組合拳”，主要包括“四個取消、四個降低、兩個增加”，下一步，住建部將會同有關(guān)部門，堅決貫徹黨中央、國務(wù)院決策部署，一項一項抓落實，把政策效應(yīng)充分釋放出來，更多惠及人民群眾。此外，住建部還對建設(shè)“好房子”提出了四方面要求：一是綠色，讓人們住得健康，舒心；二是低碳，房子全生命周期的使用要省錢節(jié)能；三是智能，通過現(xiàn)代化技術(shù)和數(shù)字方式讓居民更方便；四是安全。要將新一代的信息技術(shù)、綠色低碳技術(shù)、新型建造技術(shù)，以及一些新產(chǎn)品、新材料、新工藝，能夠應(yīng)用到房屋建設(shè)中，推動建設(shè)不同面積、不同價位的“好房子”。

??— 03—

??地方政策：二、二三線城市加快推進(jìn)落實“四個取消、四個降低、兩個增加”

??1. 寬松性政策

??（1）行政干預(yù)政策

??（2）公積金政策

??（3）人口人才政策

??（4）其他政策

??2. 中性政策

     （1） 住房保障政策

??（2）其他政策

??3. 緊縮性政策（1） 市場監(jiān)管政策

??（2）行政干預(yù)政策

??4. 政策小結(jié)

??地方加快落實“四個取消、四個降低、兩個增加”，政策頻次重回年內(nèi)高位

??中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，2024年10月，地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策83條，為2024年以來次高。其中，寬松性政策74條，主要涉及優(yōu)化住房信貸政策、放寬商品房限售限價、優(yōu)化公積金貸款政策、鼓勵住房“以舊換新”和房票安置、推動房地產(chǎn)“白名單”機制覆蓋范圍、支持高品質(zhì)住宅建設(shè)等；中性政策6條，主要涉及保障性住房建設(shè)管理和加大購/租保障性住房支持力度；緊縮性政策3條，主要涉及房源信息發(fā)布行為規(guī)范、商品房信息安全管理等。總的來看，在9月下旬中央定調(diào)要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)并打出系列政策組合拳推動下，地方寬松性政策密集發(fā)布，內(nèi)容多以貫徹落實中央政策為主，如降低二套房最低首付比例、下調(diào)存量房貸利率、支持開展并購貸款等業(yè)務(wù)、擴大房地產(chǎn)“白名單”機制覆蓋范圍等。此外，延續(xù)購房財稅補貼政策、推動商品住房“以舊換新”、加大房票安置力度、優(yōu)化住房公積金支持政策等常規(guī)性政策舉措持續(xù)助力樓市止跌企穩(wěn)。

??行政干預(yù)核心舉措包括優(yōu)化住房信貸政策、放寬商品房限售限價、發(fā)放購房財稅補貼等

??在行政干預(yù)方面，核心舉措主要包括優(yōu)化住房信貸政策、放寬商品房限售限價、發(fā)放購房財稅補貼、鼓勵房票安置、支持房企合理融資需求、推進(jìn)住房“以舊換新”等。典型代表有：杭州明確新出讓住宅用地不再設(shè)置限價要求，首套、二套住房最低首付比例統(tǒng)一為15%；海南省東方市、澄邁縣取消住房限購政策和轉(zhuǎn)讓限制年限規(guī)定；威海全面放開商品住房轉(zhuǎn)讓限制，首套、二套住房最低首付比例統(tǒng)一為15%；泉州取消鯉城區(qū)、豐澤區(qū)、泉州開發(fā)區(qū)新出讓住宅用地公證搖號政策，不設(shè)置購房條件，全市新出讓住宅用地不再限制住宅、車位銷售價格；烏魯木齊取消新建商品住房銷售價格指導(dǎo)，首套、二套住房最低首付比例統(tǒng)一為15%；呼和浩特取消新建商品住房銷售價格調(diào)控限制，由企業(yè)自主調(diào)整銷售價格；天津取消新建商品住房和二手房購買、轉(zhuǎn)讓等方面限制，取消新建商品住房價格上限指導(dǎo)，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)；西安取消商品住房轉(zhuǎn)讓限制，新建商品住房不再實施價格指導(dǎo)，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)等；桐鄉(xiāng)、杭州、嘉興、邯鄲、東營、煙臺、常德、張家界、泉州、資陽、自貢、達(dá)州、西昌、大連、固原、武漢市經(jīng)開區(qū)等地發(fā)布購房財稅補貼政策；達(dá)州、自貢、遂寧、日照、棗莊及陜西、云南、遼寧、河北等多地鼓勵或進(jìn)一步加大房票安置力度等。

??公積金政策核心舉措包括上調(diào)公積金最高貸款額度、下調(diào)最低首付比例、支持提取公積金支付購房首付款等

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調(diào)公積金最高貸款額度、下調(diào)公積金貸款最低首付比例、支持提取公積金支付購房首付款、減少公積金提取限制等。典型代表有：寧波將首套住房最高貸款額度提高至130萬元/戶，二套住房最高貸款額度提高至110萬元/戶，支持在繳職工及其配偶、父母、子女提取公積金用于支付購房首付款；杭州將公積金最高貸款額度提高至130萬元，統(tǒng)一首套房和二套房貸款最低首付比例為20%；重慶將個人最高貸款額度提高至80萬元，家庭最高貸款額度提高至120萬元，二套房最低首付比例下調(diào)至20%；成都將單繳存職工家庭最高貸款額度提高至60萬元，雙繳存職工家庭最高貸款額度提高至100萬元，支持提取本人父母、子女的住房公積金用于新購住房，取消四川省內(nèi)公積金提取工作地或戶籍所在地限制；泉州將二套房最低首付比例下調(diào)至20%，單繳存職工家庭最高貸款額度提高至60萬元，雙繳存職工家庭最高貸款額度提高至100萬元；上海將臨港、青浦、嘉定、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區(qū)最低首付比例下調(diào)至20%，其他區(qū)域最低首付比例下調(diào)至25%等。

??人口人才政策主要涉及放寬落戶、發(fā)放購房補貼等

??人口人才政策主要涉及放寬落戶門檻、發(fā)放購房補貼等。典型代表有：長沙調(diào)整放寬五條落戶政策，包括購房落戶、投資落戶、就業(yè)落戶、租房落戶等；成都提出購買商品住房或二手住房即可落戶，其配偶、未成年子女、老年父母符合投靠條件的，可申請辦理戶口隨遷；桐鄉(xiāng)對首次引進(jìn)的各類人才購房給予50%的購房補助，重點高校全日制本科生最高不超過10萬元，全日制碩士生最高不超過25萬元，全日制博士生最高不超過50萬元；常德給予在市中心城區(qū)購買新建商品住房的博士生、正高級職稱人員、高級技師及以上職業(yè)資格等級人員200元/平方米的購房補貼，給予碩士生、副高級職稱人員及技師150元/平方米的購房補貼，給予本科生、中級職稱人員及高級工120元/平方米的購房補貼，給予專科生及中級工100元/平方米的購房補貼；大連對符合條件的青年才俊、高端人才、領(lǐng)軍人才、尖端人才，分別給予30萬元、120萬元、260萬元、500萬元的安家費等。

??中性政策主要涉及保障性住房建設(shè)管理和加大保障性住房需求側(cè)支持

??中性政策主要涉及保障性住房建設(shè)管理和加大購/租保障性住房支持力度。典型代表有：南寧將申請住房公積金貸款購買保障性住房最低首付比例下調(diào)至15%，支持租住保障性租賃住房繳存人按實際支出提取住房公積金支付房租；上海出臺保障房配建實施意見，要求新出讓土地、用于開發(fā)建設(shè)商品住房的建設(shè)項目，應(yīng)按照不低于該建設(shè)項目住房建筑總面積5%的比例配建保障房及相應(yīng)產(chǎn)權(quán)車位；福建出臺公共租賃住房租后管理辦法，明確常態(tài)化騰退的待分配房源，應(yīng)優(yōu)先安排符合條件的低保家庭、分散供養(yǎng)特困人員、低保邊緣家庭、剛性支出困難家庭等低收入群體和特殊住房困難群體，要求主管部門建立完善本地公租房調(diào)換和互換制度和公租房使用情況入戶走訪制度，推動完善公租房退出管理機制等。

??緊縮性調(diào)控主要涉及房源信息發(fā)布行為規(guī)范、商品房信息安全管理

??緊縮性政策主要涉及房源信息發(fā)布行為規(guī)范、商品房信息安全管理等。典型代表有：西安發(fā)布規(guī)范房源信息發(fā)布行為的通知，提出嚴(yán)格房源發(fā)布程序、規(guī)范房源發(fā)布內(nèi)容、強化房源信息審核、強化主體管理責(zé)任等多項內(nèi)容；日照提出進(jìn)一步加強商品房信息安全管理，要求住建局建立健全房地產(chǎn)領(lǐng)域商品房信息保密制度，房企加強企業(yè)及商品房承銷機構(gòu)工作人員保密教育，加強銷售臺賬管理等。

??— 04—

??10月重要事項復(fù)盤

??— 05—

??重點40城現(xiàn)行房地產(chǎn)核心政策一覽

??1. 行政限制類政策

??根據(jù)中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，截至2024年10月31日，40個重點城市中：

??（1）限購方面，執(zhí)行全域限購政策的城市有4個，分別為北京、上海、深圳、海口；其他36個城市均不限購。

??（2）限售方面，執(zhí)行限售政策的城市有6個，其中，北京、上海限售期最長達(dá)到5年。

??（3）限地價方面，土地拍賣仍設(shè)定最高限價的城市僅剩北京，其他城市已基本取消土地最高限價。

??（4）與上月相比，本月天津住房限購、限售政策全面取消；西安、成都、佛山取消住房限售政策，杭州10月9日后新出讓的地塊不再限售。

??2. 住房信貸及稅收減免政策

??根據(jù)中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，截至2024年10月31日，40個重點城市中：

??（1）40個城市均已跟進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，即居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在該市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策；

??（2）40城二手房交易中，北京普通住宅滿兩年免征增值稅，非普通住宅滿兩年征收差額增值稅，滿五唯一免征個人所得稅；上海、深圳普通住宅滿兩年免征增值稅，非普通住宅滿五年差額征收增值稅，滿五唯一免征個人所得稅；其他城市二手房交易基本執(zhí)行滿兩年免征增值稅、滿五唯一免征個人所得稅政策。

??（3）與上月相比，本月40個重點城市住房信貸政策無重要調(diào)整。

??— 06—

??房地產(chǎn)政策展望

??1. 中央層面

??10月18日，人民銀行行長潘功勝在2024金融街論壇年會上發(fā)表主題演講指出，當(dāng)前經(jīng)濟運行中出現(xiàn)的情況和問題，在宏觀層面上主要表現(xiàn)為有效需求不足，社會預(yù)期偏弱，物價低位運行等，需要實施較強的宏觀總量支持政策。人民銀行將聚焦服務(wù)高質(zhì)量發(fā)展這一首要任務(wù)，加強貨幣政策和宏觀審慎政策逆周期調(diào)控力度，提升金融支持政策的精準(zhǔn)性、有效性，為經(jīng)濟穩(wěn)定增長、結(jié)構(gòu)調(diào)整創(chuàng)造良好的貨幣金融環(huán)境，穩(wěn)步擴大金融高水平開放，促進(jìn)經(jīng)濟動態(tài)平衡。短期流動性方面，根據(jù)中信證券研究測算，完全排除MLF以及逆回購到期的因素，11月存在約1000億元的流動性缺口，資金面存在一定壓力，但在貨幣政策中性偏寬基調(diào)下，年內(nèi)降準(zhǔn)或MLF超額續(xù)作的可能性仍然存在。

??在房地產(chǎn)方面，“止跌回穩(wěn)”是當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要目標(biāo)，中央多部門已聯(lián)合打出“四個取消、四個降低、兩個增加”等政策組合拳，后續(xù)加快政策落地見效將是關(guān)鍵工作，尤其是涉及的新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造、年底前房地產(chǎn)“白名單”項目信貸規(guī)模增加到4萬億、支持地方利用專項債券和保障性安居工程補助資金等收購消化存量房等，仍需要中央層面牽頭推進(jìn)或給予地方更大力度支持。

??2. 地方層面

??根據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)，10月，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)升溫跡象。TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額4354.9億元，環(huán)比增長73%，業(yè)績規(guī)模達(dá)到年內(nèi)次高；同比增長7.1%，年內(nèi)首次實現(xiàn)單月業(yè)績同比正增長。重點30城商品住宅新增供應(yīng)715萬平方米，環(huán)比下降38%、同比下降24%，供應(yīng)規(guī)模階段性回落；成交1405萬平方米，環(huán)比增長44%，同比基本持平，成交面積為年內(nèi)次高。市場的總體回暖主要得益于9月底以來中央及地方樓市利好政策的持續(xù)發(fā)酵，尤其是一線城市受益更加明顯，成交面積環(huán)比增長61%、同比增長21%。在此情形下，一方面，需要警惕利好政策效應(yīng)邊際遞減，在經(jīng)濟、居民收入及房地產(chǎn)市場預(yù)期未得到根本性改善情況下，后續(xù)若無有力支持性政策跟進(jìn)，房地產(chǎn)市場增長動能或?qū)⒃俣融吶酢Ａ硪环矫妫瑢τ诖蠖鄶?shù)二三線及更低能級城市而言，商品房去庫存的緊迫性依然很高，必須進(jìn)一步加強主觀能動性，既要進(jìn)一步加大購房政策的支持力度和宣傳引導(dǎo)力度，也要用好中央支持利用專項債和保障性安居工程補助資金收購存量房用作保障性住房等利好政策，加緊加快政策的可行性研究和落地推進(jìn)工作。