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??增債6萬億置換隱性債務，助力經濟循環與房地產去庫存，完善住房保障。

??◎  文 /楊科偉

??11月8日下午，全國常委會辦公廳召開新聞發布會，由全國常委會預算作委員會和財政部介紹審議增加地?政府債務限額置換存量隱性債務議案的有關情況。這也是9·26政治局會議后各部委一系列重要政策措施中財政支持政策的延續，尤其是明確要求“促進房地產市場止跌回穩”，對改善房地產市場預期尤為為關鍵。通過增加地方政府債務限額置換存量隱性債務，為地方政府騰出空間更好發展經濟、保障民生。為后續發行地方政府專項債收儲存量住房、回購閑置土地和城中村改造的貨幣化安置騰挪更大空間，是房地產行業“去庫存”和完善住房保障體系的有力舉措，是實現“促進房地產市場止跌回穩”，構建房地產發展新模式的重要支持。

??01 債務置換釋放地方壓力、提升企業投資活力、改善消費預期，實現經濟良性循環

??全國人大財政經濟委員會副主任委員、全國人大常委會預算工作委員會主任許宏才在新聞發布會上介紹，議案提出，為便于操作、盡早發揮政策效用，新增債務限額全部安排為專項債務限額，一次報批，分三年實施。按此安排，2024年末地方政府專項債務限額將由29.52萬億元增加到35.52萬億元。許宏才表示，議案已經全國人大常委會批準，國務院財政部門將按程序盡早下達分地區限額，地方政府將依法做好債券置換工作，各級人大及其常委會將依法做好監督工作。

??依此來看，將增加地方政府債務限額6萬億元，2024年—2026年每年2萬億元，支持地方用于置換各類隱性債務，為地方政府騰出空間更好發展經濟、保障民生。

??發布會公布，到2023年末經過逐個項目甄別、逐級審核上報，全國隱性債務余額為14.3萬億元。另據10月29日財政部公布數據顯示，截至2024年9月末，全國地方政府債務余額44.74萬億元。政府債券44.57萬億元，非政府債券形式存量政府債務1662億元。今年前9月，全國發行地方政府債券合計6.7萬億元，其中新增地方政府債4.23萬億元，再融資地方債2.47萬億元。前9月，地方政府債券到期償還本金26991億元，其中發行再融資債券償還本金23005億元、安排財政資金等償還本金3986億元，地方政府債券支付利息10346億元。由此可見，政府債務規模總量和還本付息的壓力較大，極大制約地方施政空間。

??此次通過較大規模增加債務額度，支持地方化解隱性債務，地方可以騰出更多精力和財力空間來促發展、保民生。支持地方特別是高風險地區化解存量債務風險和清理拖欠企業賬款等。可以加大對重點群體的支持保障力度，提升整體消費能力。疊加運用地方政府專項債券、專項資金、稅收政策等工具，支持推動房地產市場止跌回穩。最終促進經濟運行總體平穩、穩中有進，實現投資-消費良性循環。

??02 騰挪地方收儲存量商品房和回購存量土地資金空間，通過市場化方式實現多重目標

??5月份五部委在“切實做好保交房工作配套政策”說明會上，央行首次提出設立3000億元保障性住房再貸款。9月份將資金支持比例將由60%提高至100%，資金總規模達5000億元。10月份，財政部也表態在確保項目融資收益平衡的基礎上，地方可安排專項債券收購存量商品房用作保障性住房。目前，已有超過50個城市表態支持國有企業收儲，29個城市已落地首批房源征集細則，明確參與征集商品房需滿足的條件，標志著存量房收儲進入落地期。

??但從當前各城市政府收儲落地情況看，仍存在一些現實問題。最突出的是與收儲條件匹配度較低，合規適格房源規模小。已建成現房尚未出售的商品房僅占庫存三成左右，即便全部收儲也對當前各城市恢復供求在平衡作用相對有限。主要集中在城市外圍近郊和遠郊，配套不太完善，很難滿足后期配售保障房和保租房運營入住要求。

??在未來地方專項債資金支持下，各城市可以根據自身供求關系特點作相應的調整，比如擴大收儲范圍，不局限于現房，部分進入建設尾聲結構性封頂的期房也可納入收儲范圍；可以實現房型面積段、項目區域、價格檔次多元化收儲，更好實現收儲房源適銷對路、供需平衡。

??與此同時，地方專項債可用于支持地方回購存量土地。優先回購企業無力開發或者不愿繼續開發、尚未動工建設的住宅、商服用地，及時匹配專項債券等資金。研究設立收購存量土地專項借款，作為專項債券的補充，中國人民銀行提供專項再貸款支持。對于收回來的土地，再次組織供應用于房地產的，將嚴格把控。市場確有需求的，才可以優化條件、精準投放，但必須控制在收回收購總量的一定比例之內。

??我們認為，這兩項舉措都能快速助力消化存量，促進房地產市場回歸供需平衡。支持使用地方專項債用于收儲存量商品房閑置土地，可以有效補充收儲資金來源，解決保障性住房再貸款資金規模有限、商業銀行發放貸款積極性不高導致收儲進度遲緩的問題，進而推進地方收儲進展，完成消化存量住房和保障性住房籌建的雙重目標，有效降低房地產企業資金流負擔，有助于促進房地產市場止跌回穩。

??03 為后續發行地方專項債推動100萬套城中村改造貨幣化安置提供強有力資金支持

??在10月17日的財政部等五部委國新辦會議上，住建部部長倪虹表示，在前期城中村和危舊房改造基礎上，今年將再增加100萬套城中村改造，并通過貨幣化方式安置。為此將提供五方面支持：一是重點支持地級以上城市。二是開發性、政策性金融機構可以給予專項借款。三是允許地方發行政府專項債。四是給予稅費優惠。五是商業銀行根據項目評估還可以發放商業貸款。

??獲得政策支持的項目需具備兩點條件，第一，群眾改造意愿強烈、安全隱患比較突出的。第二，項目的兩個方案要比較成熟，一個是征收安置方案要做得扎實，能夠確保征收工作順利推進，另一個是資金大平衡方案能夠做到項目總體平衡，避免新增地方債務風險。

??我們認為，財政支持允許地方發行政府專項債無疑為實現100萬套城中村改造貨幣化安置目標、增強安置居民信心繼而加快改造進程提供強有力的資金支持。新增100萬套城中村改造，并實行貨幣化補貼，可以釋放出規模可觀的增量購房需求，有助于存量住房消化。參照我們此前對2015-2017年的棚改貨幣化安置效果測算，2017年全國開工609萬套棚改，其中貨幣化安置約360萬套，假設每套棚改貨幣化安置對應購置85平方米的住房，共計撬動3.1億平方米的住宅銷售，占當年銷售份額的21.5%。以此粗略推算，100萬套的城中村改造或將帶動近1億平方米住宅銷售。

??總的來看，一次性增加6萬億元債務限額置換地方政府存量隱性債務的舉措，可以有效釋放地方壓力、提升企業投資活力、改善消費預期，實現經濟良性循環。通過地方政府專項債支持地方收儲存量住房、回購閑置土地和城中村改造的貨幣化安置，是房地產行業“去庫存”和完善住房保障體系的重要舉措，是實現“促進房地產市場止跌回穩”，構建房地產發展新模式的重要舉措。這項舉措有利于通過市場化方式實現多重目標，一是有利于加快存量商品房去庫存以及盤活閑置土地資源，改善房地產行業供求關系失衡預期。二是有助于加快保障性住房供給，收購后的商品房用作配售型或配租型保障性住房，能夠更好滿足低收入群體和新市民的多層次住房需求。三是助力保交樓和改善房企資金狀況實現保主體和保就業。