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??4月15日，中共中央政治局常委、國務院總理李強在北京調研。此次調研有較大篇幅提及房地產相關內容，對于我們認清當前房地產市場和產業定位，更好做好房地產相關工作，全力支持國內大循環工作等都有重要的啟發。

??一、背景分析

??此次調研，是深入貫徹習近平總書記關于全方位擴大國內需求的重要活動。這對房地產具有非常好的啟發。1）從當前政策導向來看，要積極應對外部沖擊帶來的困難挑戰，以更大力度促進消費，擴大內需，做強國內大循環，進一步釋放我國超大規模市場的活力潛力。因此，房地產相關工作更是要緊緊圍繞促進消費，擴大內需，做強國內大循環的工作導向進行，在房地產領域發揮其積極的作用。2）此次強調了我國超大規模市場的活力潛力，也說明對房地產在整個內需的帶動效應方面做了充分肯定，也是當前增強對房地產業信心的重要體現。

??二、調研內容

??從此次調研情況看，涉及兩個內容，一個是外貿轉內銷所涉及的相關行業，一個是房地產存量盤活的相關工作。從此次外貿轉內銷的相應政策來講，明確其作為整個內需提振重要環節。此次也明確對相應企業的要求，即以優質供給創造新的需求。該表述對房地產有非常好的啟發。房地產當前要在優質供給方面做出更好工作，更好引導和創造新的需求。

??除了外貿優品轉內銷的調研板塊，另外一個調研內容就是關于存量房盤活再利用的工作，涉及到北京某庫存房轉化為人才公寓的案例調研。該調研非常重要，說明它是當前提升內需的很重要抓手，或者說是非常重要的細分領域。所以說，從這次調研可以看出來，對于今年二季度和后續的收購存量商品房轉為保障房等工作，應該是一項重點任務。

??三、房地產政策學習

??在此次調研過程中，總理提到房地產很多政策導向，這里針對此類表述進行深入學習。

??1、第一條關于收購存量商品房用作保障性住房的表述，此次明確其是促進房地產市場止跌回穩，保障和改善民生的重要抓手。就從這一表述來看，把收購存量商品房用作保障房的工作明顯提高了市場地位。當前行業正積極關注房地產止跌回穩的良好態勢。那么此次提及收購存量商品房做保障房，就說明其是鞏固止跌回穩態勢、進一步促進市場止跌回穩的重要抓手和關鍵抓手。從這個角度講，各地在二季度要進一步做好相關工作，提高意識，結合收購存量商品房工作來進一步促進房地產的止跌回穩。

??2、第二條是明確要落實好各項相關政策，在收購主體、價格和用途等方面給予城市政府更大的自主權，并及時研究推出新的支持措施。這里有兩點。一是強調了自主權，這和此前兩會相關精神一致。同時，此次也明確要及時研究推出新的支持措施。換句話講，二季度具有很大的政策想象空間。在二季度，預計在收購存量商品房用作保障房方面會有更新的政策和支持工作，利好各地政策儲備和工作推進。

??3、第三條是明確要深入推進城市更新，加力實施城中村跟危舊房的改造，通過多種方式盤活存量，優化增量。提到城市更新，今年國常會首次會議就將其作為提升內需的很重要抓手。據此認為，城中村跟危舊房的改造的力度會加大。按照現在的市場理解，各地城中村的推進節奏會加快，好項目也會增多，尤其是包括房票等一些金融創新政策也會推進。通過城中村的改造，對二季度去庫存將有非常好的支持作用。

??3、第四條是明確聚焦城市新市民住房困難問題和群眾關切，要調整完善相關政策，支持居民剛性和改善性住房需求。該表述的信號意義很強，說明各地政策還得進一步調整完善。這對于大家二季度買房的市場需求釋放有啟示。最近蘇州、南京和今天的無錫，其都有政策的調整和創新，具有非常好的啟示。尤其是像無錫，提到了低月供、精裝房比例壓縮并轉為毛坯房等，都很務實和科學，有助于更好提振購房需求。

??四、房地產總體定位把握

??此次相關新聞稿的發布，可以看出一個很關鍵的表述。總理強調，當前和今后一個時期，我國房地產市場仍有很大的發展空間，要進一步釋放市場潛力，著力推動好房子建設，加快構建房地產發展新模式，促進房地產市場平穩健康發展。這個表述非常重要，亦是理解國內大循環體系中房地產市場定位的重要內容。當前正以非常高的規格講到了房地產市場對提振內需的作用。因為房地產有較大的發展空間，也可以釋放出較大的市場潛力。所以說，該表述將明顯提振市場信心，對于我們二季度房地產工作，具有非常重要的啟示。

??而從具體的抓手來講，包括好房子建設、房地產發展新模式等工作，既是當前房地產改革所需要的，同時也體現“以優質供給來創造新的需求”的工作導向。所以總體上來講，總結此次總理北京調研，既讓我們認識到房地產業在做強國內大循環的功能，也明確了后續尤其是二季度的工作抓手。我們認為，房地產的市場和功能明顯提升，市場信心也將增強，尤其是對二季度房地產發展和策略優化有非常重要的作用。