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??01—本月樓市政策聚焦

??中央延續(xù)“穩(wěn)預(yù)期、促需求、優(yōu)供給、降風(fēng)險(xiǎn)”工作主線，熱點(diǎn)城市樓市支持性政策持續(xù)加碼

??2025年4月，我國(guó)房地產(chǎn)政策寬松預(yù)期增強(qiáng)。中央層面，政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，加大實(shí)施城市更新行動(dòng)，有力有序推進(jìn)城中村和危舊房改造，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大高品質(zhì)住房供給，優(yōu)化存量商品房收購(gòu)政策，持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)；金融監(jiān)管總局發(fā)文支持受困房企項(xiàng)目紓困風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展等。5月7日，央行、金融監(jiān)管總局發(fā)布一攬子金融政策，為房地產(chǎn)政策進(jìn)一步優(yōu)化和市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展創(chuàng)造有利條件。

??地方層面，本月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策38條，其中，寬松性政策31條、中性政策6條、緊縮性政策1條。房地產(chǎn)調(diào)控頻次較上月減少，但熱點(diǎn)城市樓市支持性政策持續(xù)加碼，如：無(wú)錫全面取消限售并暫停限價(jià)政策；杭州優(yōu)化主城區(qū)契稅優(yōu)惠住房套數(shù)認(rèn)定規(guī)則；南京、廈門(mén)升級(jí)房票安置政策等。本期報(bào)告主要對(duì)4月房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。

　　02—

??中央政策：穩(wěn)預(yù)期、促需求、優(yōu)供給、降風(fēng)險(xiǎn)

??1.政策跟蹤

??2.政策小結(jié)

??4月資金投放“穩(wěn)中趨松”，資金利率中樞高位下移。公開(kāi)市場(chǎng)操作方面，質(zhì)押式逆回購(gòu)凈投放3208億元，月末逆回購(gòu)余額升至16178億元，為歷年同期最高水平；MLF凈投放5000億元，創(chuàng)2023年12月以來(lái)新高；買(mǎi)斷式逆回購(gòu)凈回籠5000億元，為2024年10月以來(lái)首次凈回籠。資金利率方面，4月DR001運(yùn)行中樞環(huán)比下行10BP至1.67%，DR007運(yùn)行中樞環(huán)比下行15BP至1.73%。LPR方面，1年期LPR、5年期以上LPR分別繼續(xù)維持3.1%、3.6%。

??在房地產(chǎn)方面，繼續(xù)圍繞“穩(wěn)預(yù)期、促需求、優(yōu)供給、降風(fēng)險(xiǎn)”工作主線。中共中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，加大實(shí)施城市更新行動(dòng)，有力有序推進(jìn)城中村和危舊房改造，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大高品質(zhì)住房供給，優(yōu)化存量商品房收購(gòu)政策，持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)等。金融監(jiān)管總局發(fā)文提出，做強(qiáng)做優(yōu)不良資產(chǎn)收購(gòu)處置業(yè)務(wù)，服務(wù)化解中小金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)等領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，積極落實(shí)國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)政策，支持受困房企項(xiàng)目紓困風(fēng)險(xiǎn)等。此外，5月7日，央行、金融監(jiān)管總局等發(fā)布一攬子金融政策，其中涉及降低住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)、加快出臺(tái)與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的系列融資制度等多項(xiàng)舉措，對(duì)提振住房消費(fèi)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展具有積極意義。

??— 03—

??地方政策：熱點(diǎn)城市支持性政策持續(xù)加碼，樓市調(diào)控寬松預(yù)期增強(qiáng)

1. 寬松性政策（1）行政干預(yù)政策

　　（2）公積金政策

??（3）人口人才政策

　　（4）其他政策

　　2. 中性政策

　　（1）住房保障政策

　　（2）其他政策

　　3. 緊縮性政策

　　（1）市場(chǎng)監(jiān)管政策

??4. 政策小結(jié)

??熱點(diǎn)城市樓市支持性政策加碼，政策寬松預(yù)期增強(qiáng)

??中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，2025年4月，地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策38條。其中，寬松性政策31條，內(nèi)容主要涉及取消限售、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、加大住房公積金支持、加大房票安置力度等；中性政策6條，內(nèi)容主要涉及保障性住房規(guī)劃建設(shè)、配售型保障性住房管理等；緊縮性政策1條，內(nèi)容主要涉及住房租賃市場(chǎng)管理等。總的來(lái)看，雖然本月地方調(diào)控頻次較上月減少，但杭州、青島、無(wú)錫、武漢等熱點(diǎn)城市樓市支持性政策持續(xù)加碼，政策寬松預(yù)期持續(xù)增強(qiáng)。

??行政干預(yù)核心舉措包括發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼或稅費(fèi)優(yōu)惠、加大房票安置力度、取消限售等

??在行政干預(yù)方面，核心舉措主要包括發(fā)放購(gòu)房財(cái)稅補(bǔ)貼或給予稅費(fèi)優(yōu)惠、加大房票安置力度、鼓勵(lì)住房“以舊換新”、取消住房限售等。典型代表有：無(wú)錫全面取消限售，自4月14日起，商品住房取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書(shū)后即可上市交易，并暫停限價(jià)政策；常州給予住房困難工薪群體購(gòu)買(mǎi)自住新建商品住房（建筑面積140平方米及以下）15%但不超過(guò)20萬(wàn)元的購(gòu)房資助；杭州將購(gòu)買(mǎi)上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)范圍內(nèi)住房限售契稅優(yōu)惠住房套數(shù)查詢(xún)范圍縮小至購(gòu)房所在行政區(qū)域；青島實(shí)施住房“以舊換新”促進(jìn)住房領(lǐng)域消費(fèi)工作方案，建立“2+10”的收購(gòu)實(shí)施主體模式；四川發(fā)文全省取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)符合條件的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售繼續(xù)免征土地增值稅等。此外，無(wú)錫、青島、武漢等地發(fā)布購(gòu)房財(cái)稅補(bǔ)貼政策，并鼓勵(lì)針對(duì)青年群體提供特色化住房貸款服務(wù)，南京、廈門(mén)進(jìn)一步升級(jí)房票補(bǔ)償安置政策等。

??公積金政策核心舉措包括上調(diào)公積金最高貸款額度、下調(diào)最低首付比例、放寬公積金申請(qǐng)限制等

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調(diào)公積金最高貸款額度、下調(diào)公積金貸款最低首付比例、放寬公積金申請(qǐng)限制等。典型代表有：濟(jì)南將購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房住房公積金最高貸款額度上調(diào)10%，即單繳存職工家庭最高貸款額度66萬(wàn)元，雙繳存職工家庭最高貸款額度110萬(wàn)元；青島取消異地繳存人在青島使用住房公積金貸款的戶(hù)籍條件限制，取消對(duì)貸款存續(xù)期間還款方式變更的限制，加大對(duì)多子女家庭、靈活就業(yè)人員以及購(gòu)買(mǎi)商品房現(xiàn)房、高品質(zhì)住宅及綠色住宅群體的住房公積金支持力度；常州將單繳存職工家庭最高貸款額度提高至80萬(wàn)元，雙繳存職工家庭最高貸款額度提高至120萬(wàn)元；海南將購(gòu)買(mǎi)新房的單繳存職工家庭最高貸款額度提高至80萬(wàn)元，雙繳存職工家庭最高貸款額度提高至110萬(wàn)元，購(gòu)買(mǎi)二手住房的單繳存職工家庭最高貸款額度提高至60萬(wàn)元，雙繳存職工家庭最高貸款額度提高至90萬(wàn)元，同時(shí)，將保障性住房以外自住住房最低首付比例首套和二套統(tǒng)一調(diào)整至20%，保障性住房最低首付比例15%等。

??人口人才政策主要涉及發(fā)放人才房票補(bǔ)貼、提高人才住房公積金最高貸款額度等

??人口人才政策主要涉及發(fā)放人才房票補(bǔ)貼、提高人才住房公積金最高貸款額度等。典型代表有：太倉(cāng)市發(fā)布人才房票政策，對(duì)入選國(guó)家級(jí)重大人才工程的、入選省、蘇州、太倉(cāng)雙創(chuàng)人才計(jì)劃的及太倉(cāng)市級(jí)宣傳文化旅游、教育、衛(wèi)生等專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域認(rèn)定的特聘人才給予最高150萬(wàn)元房票補(bǔ)貼；常州提高符合條件的退役軍人、現(xiàn)役軍人配偶、35周歲以下碩士研究生、經(jīng)市委人才辦認(rèn)定的人才禮遇服務(wù)對(duì)象的住房公積金最高貸款額度；吉林提出符合吉林省人才分類(lèi)定級(jí)標(biāo)準(zhǔn)或在吉林創(chuàng)業(yè)就業(yè)的高校畢業(yè)生畢業(yè)后兩年內(nèi)，在吉林購(gòu)房申請(qǐng)住房公積金貸款，不受住房公積金賬戶(hù)余額倍數(shù)限制，可貸至最高貸款額度等。

??住房保障政策主要涉及保障性住房規(guī)劃建設(shè)、配售型保障性住房管理等

??中性政策主要涉及保障性住房規(guī)劃建設(shè)、配售型保障性住房管理等。典型代表有：青島發(fā)布配售型保障性住房購(gòu)買(mǎi)有關(guān)事宜的通知，明確政策性租賃住房保障群體購(gòu)買(mǎi)配售型保障性住房相關(guān)流程和手續(xù)，同時(shí)，提出延長(zhǎng)城鎮(zhèn)住房保障家庭租賃補(bǔ)貼期限，其中，符合條件的城市低保、低收入住房困難家庭和分散供養(yǎng)特困人員以實(shí)物保障為主，城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無(wú)房職工、穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員以住房租賃補(bǔ)貼保障為主；成都、合肥印發(fā)配售型保障性住房管理辦法，從保障性住房籌集方式、戶(hù)型設(shè)計(jì)、保障群體及配售規(guī)則等多方面作出具體規(guī)定。

??緊縮性調(diào)控主要涉及住房租賃市場(chǎng)管理

??緊縮性政策主要涉及住房租賃市場(chǎng)管理。鄭州發(fā)布進(jìn)一步加強(qiáng)房屋租賃市場(chǎng)管理工作的通知，明確住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和轉(zhuǎn)租住房達(dá)到10套（間）及以上的個(gè)人應(yīng)當(dāng)依法辦理市場(chǎng)主體登記，遵守《條例》相關(guān)規(guī)定，住房租賃企業(yè)須按要求開(kāi)設(shè)住房租賃交易資金監(jiān)管專(zhuān)用賬戶(hù)，企業(yè)向承租人單次收取的租金金額一般不得超過(guò)3個(gè)月等。

??— 04—

??4月重要事項(xiàng)復(fù)盤(pán)

??05—

??房地產(chǎn)政策展望

??1.中央層面

??4月28日，國(guó)新辦舉行新聞發(fā)布會(huì)。會(huì)上，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)鄒瀾表示，美國(guó)宣布對(duì)多個(gè)經(jīng)濟(jì)體大幅加征關(guān)稅，引發(fā)全球金融市場(chǎng)劇烈波動(dòng)，嚴(yán)重沖擊全球經(jīng)濟(jì)秩序，破壞全球經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)，單一市場(chǎng)、單一資產(chǎn)的變動(dòng)對(duì)我國(guó)外匯儲(chǔ)備的影響有限。下一階段，央行將繼續(xù)實(shí)施好適度寬松的貨幣政策，加力支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，并適時(shí)降準(zhǔn)降息，保持流動(dòng)性充裕。5月7日，央行發(fā)布三大類(lèi)政策共十項(xiàng)措施，包括降低存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)、下調(diào)政策利率0.1個(gè)百分點(diǎn)、下調(diào)結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具利率0.25個(gè)百分點(diǎn)、降低個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)等，資金面維持寬松預(yù)期。

??在房地產(chǎn)方面，4月25日中共中央政治局會(huì)議對(duì)下一階段房地產(chǎn)工作作出了重要部署，主要聚焦三個(gè)方面：一是“加力實(shí)施城市更新行動(dòng)，有力有序推進(jìn)城中村和危舊房改造”，政策支持城市范圍、資金支持力度等有望繼續(xù)擴(kuò)大；二是“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大高品質(zhì)住房供給”，與此緊密相關(guān)的房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度、“人房地錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制等將加快改革完善，圍繞高品質(zhì)住房建設(shè)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范和政策支持也將不斷健全和加碼；三是“優(yōu)化存量商品房收購(gòu)政策”，4月15日國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)在北京調(diào)研時(shí)即提出，要在收購(gòu)主體、價(jià)格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)，并及時(shí)研究推出新的支持措施，或意味著相關(guān)支持性政策將繼續(xù)加碼。 2. 地方層面

??根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2025年4月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額2846.8億元，同比下降8.7%，環(huán)比下降10.4%。重點(diǎn)30城商品住宅新增供應(yīng)908萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)3.1%，同比下降33%；成交986萬(wàn)平方米，環(huán)比下降26%，同比基本持平，其中，一線和二三線城市單月同環(huán)比降幅與總體基本一致。總的來(lái)看，4月市場(chǎng)熱度較3月明顯回落，但總體仍延續(xù)弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。結(jié)合近期外部環(huán)境不確定性加大和我國(guó)宏觀政策持續(xù)寬松，房地產(chǎn)相關(guān)政策優(yōu)化空間加大、寬松預(yù)期增強(qiáng)，重點(diǎn)關(guān)注政策落實(shí)和深化，如房貸利率調(diào)降、城中村和老舊住房改造及“房票”制度推進(jìn)、財(cái)稅政策持續(xù)發(fā)力、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)改善、地方收儲(chǔ)政策優(yōu)化及北上深限制性政策松綁等。

??執(zhí)筆 | 王錚嶸

??中房研協(xié) 測(cè)評(píng)研究中心 研究員