??近年來，土地財政依賴度持續上升，尤其是三四線城市，土地出讓金漸成地方財政首要收入來源。2022年，隨著土地市場持續轉冷，哪些城市陷入土地財政崩塌的窠臼？對于財政“亞健康”城市而言，房地產市場陷入困境的癥結究竟是什么？未來還需要哪些救市政策，才能破局市場困境？

??01

??財政收入增速大幅放緩

       地方債務余額快速增長

??……略……

??一、公共預算+政府性基金占財政比重80%，社保基金收入占比逐年提升

??……略……

??二、一般公共預算收入增速放緩，收入承壓下今年仍面臨下降風險

??……略……

??三、政府性基金收入近九成來自土地出讓，占比逐年攀升

??……略……

??四、十年間地方財政自給率平均53%，債務余額激增144%

??實際上，財政收入一部分需要滿足公共需要的收支，因此財政自給率可以作為判斷一個國家或城市發展健康與否的一個重要指標。2012-2021年期間，地方一般公共預算本級收入增長82%，地方一般公共預算支出則從106947億元，增加至211271.54億元，接近翻倍，可以看出，支出的增長遠高于收入。

??而十年間財政自給率（地方一般公共預算本級收入/一般公共預算支出）維持在50%-60%區間，平均為53%，其中2020年財政自給率為48%，是歷年最低。整體走勢來看，自2014年以來，財政自給率呈現下滑趨勢，8年下降近10個百分點。2020年之后，才略有攀升，回到均值之上，主要受到疫情的影響。

??此外，從地方政府債務來看，風險同樣需要把控。絕對值而言，2014年我國地方債務余額約154074.3億元，2022年1-9月則達到347124億元，八年間增加了125%。上文所指地方政府債務主要是包括一般債務和轉向債務，從債務本身的角度看，地方債新增限額的分配通常會考慮各地區的債務風險、財力狀況、建設投資需求等因素，因此債務余額較大的仍集中在江蘇、山東、廣東和浙江等經濟富有活力、GDP水平高的省份。此外，通過舉債發展經濟也是過去地方政府的常規操作。

??從地方政府債務率來看，本文采取地方債務余額/綜合財力來計算，其中綜合財力僅考慮地方一般公共預算收入、政府性基金收入以及國有資本經營預算收入。從2014年開始計算，近八年地方債務率平均122.7%，高于國際通行的100%-120%的警戒線。走勢來看，2014、2015年債務率偏高，突破120%，2016年以來地方債務率持續走低，2018年僅為108%，較2015年高點下降23個百分點。但在疫情之后，地方政府債務率攀升，2020、2021年維持在130%以上，超過120%的警戒線，整體債務風險較大，這其中也與近兩年城投發債較多不無關系。

??02

??過半三四線土地財政依賴度高

       20%城市債務負債壓力大

??……略……

??一、全國土地財政依賴度持續走高，近三年平均41%

??……略……

??二、江浙兩省土地依賴度最高，山西、遼寧土地難賣

??……略……

??三、金華、常州土地財政依賴度超60%，半數三四線土地收入高過財政收入

??……略……

??四、兩類城市財政“高不成低不就”，但未來仍有調整發展潛力與空間

??從地方層面來看，土地出讓金作為全部留在地方的財政收入，對于各地財政收入更加舉足輕重，是地方政府進行基建設施建設、社會事業發展的重要資金來源。但土地財政依賴度較高、低不同城市有不同的成因，且高、低并不能直觀的判斷或代表城市當前發展的癥狀與問題。因此，我們通過結合地方財政自給率、債務率，對土地財政困境城市作出進一步研判。

??以全國財政自給率平均值53%、地方債務率國際警戒線120%作為基準，CRIC將90個城市劃分為四類分別進行討論。

??第一類是短期財政收支平衡但長期債務風險較高的城市，以武漢、天津等13城為代表。財政自給率高略高于平均值，尚仍處在正常區間，但該類城市債務率高。如武漢，一般公共預算收入與一般公共預算支出比值在0.7，遠高于全國平均0.53，即便是在二線城市中同樣是“佼佼者”，換而言之，算上中央補助武漢的收支基本能持平。但問題在于舉債發展模式遺留下來的地方債務偏高，2021年武漢地方政府債務余額557.73億元，綜合財力僅為3553.6億元，負債率達到157%，超出120%的警戒線，債務風險仍較高。

??第二類是短期財政收支失衡但長期債務風險可控，鹽城、宜春等15城。此類城市從債務角度來看風險較小，在城市快速發展階段并未因舉債產生大量的債務余額，如宜春、鹽城的地方債務負債率為116%。但在收支平衡上，岳陽、鹽城、開封等收入遠低于支出（不含上級補助），換而言之財政自給率偏低，如鹽城2021年財政收入451億元，支出則達到1053億元，其中財政用于民生方面支出達842.79億元，比2020年同期增長6.8%，占一般公共預算支出比重80%。實際上，雖然短期這些城市面臨財政失衡的情況，但整體城市發展仍然穩中有進，若算上中央補助和返還，此類城市調整空間仍然充裕。

??第三類是屬于財政穩健型城市，以一二線及周邊核心三四線城市為主。高能級城市中包括四個一線城市深圳、上海、北京、廣州，其中滬、深財政自給率高達92%和99%，負債率則僅有63%和24%。核心二線城市杭州、蘇州、廈門、南京等城市經濟活力高，財政相對較為穩健。值得注意的是，部分土地財政較高的三四線城市，如金華、常州、溫州等城市財政收支相對平衡，且整體負債率并不高，遠低于全國平均值，在整體經濟面有支撐、人口需求有支撐之下，較高的土地財政一定程度上有利于城市快速發展建設。

??第四類是自給率低、債務率高的城市，涵蓋了哈爾濱、柳州等18城。這一類城市多數由于缺乏產業支撐、缺乏人口導入或歷史遺留等問題，經濟活力不足、發展相對滯后。橫向對比來看，以土地財政依賴度較高的城市為主，如商丘、汕頭、柳州等，稅收不景氣疊加高土地財政依賴，整個城市發展受制于土地市場的“冷暖”，在目前非核心三四線城市市場持續低迷之下，給這些城市前景及城市發展帶來負面影響。

       03

??財政“亞健康”

       15城市場周期及樓市轉弱動因

??聚焦重點監測90城，我們認為上海、南京等44城財政自給率高且債務率低，長期財政仍將維持穩健態勢。哈爾濱、柳州等18城財政自給率低且債務率高，短期財政已然崩塌，恢復收支平衡并非易事。反觀武漢、天津等28城財政處于“亞健康”的境況，長期財政收支猶存改善的可能性。

??財政“亞健康”對房地產市場不無影響，體現于財政收支兩方面：其一，財政收入層面過度依賴土地財政，即便房地產市場進入下行周期，也難以調降供地指標，樓市供求關系或將不斷惡化。其二，財政支出層面，市政規劃實際落地進度緩慢，利好規劃難以兌現，甚至政府領導換屆后發展方向便出現轉變。那些被“拋棄”的規劃區域，由于市政配套遲遲不落地，便可能淪為“鬼城”。

??結合CRIC城市前景排行榜，重點篩選武漢、珠海、天津等15城作為樣本城市，主要原因在于這類城市房地產市場前景長期看好，短期仍可以通過一系列的政策措施促進市場回穩。

??一、武漢天津等市場復蘇現波折，蘭州珠海等成交筑底去化仍困難

??……略……

??1、武漢天津等成交回穩但節后熱度下滑，蘭州珠海等成交仍在筑底

??……略……

??2、武漢珠海去化率低于15%，天津個盤帶動升至42%但實際去化承壓

??……略……

??二、市場轉弱動因：信心缺失、需求及購買力透支、供地過量依次遞減

??……略……

??1、株洲、貴陽供地總量超標，天津、鹽城等5城供需結構性錯配

??過去幾年一些城市非理性供地，為后期房地產市場轉弱埋下了伏筆。一方面，供地顯著過量，致使新房市場供求失衡，購房者觀望情緒加重，市場競爭加劇、項目去化壓力增大，庫存風險持續積累；另一方面，供地結構不合理，加劇區域市場分化，主城區供地規模持續收縮、遠郊區域宅地超量供應，導致邊郊區域樓市供求關系加速惡化，悲觀的市場情緒也將向主城區市場傳導。具體來說：

??第一，貴陽、株洲供地持續過量，宅地消化周期超2年，中長期去化承壓。典型如株洲，2017-2018年，外來房企集中進駐，帶動株洲土拍升溫，政府借勢加速供地，主城宅地成交規模從2016年的180萬平方米，躍升至2017年的531萬平方米，同比增長近2倍，2018年進一步增至544萬平方米。土拍高熱也帶動樓市轉暖，2018年株洲新房成交規模創新高至441萬平方米。但好景不長，2019年，株洲樓市迅速轉冷，前期過量供地形成的住宅供應集中入市，項目間競爭加劇，房企紛紛選擇大幅降價跑量，同時拿地態度轉為謹慎，株洲地市驟然入冬。但即便如此，政府依然保持較快節奏供地，在3成以上土拍流拍的情況下，2019年株洲涉宅用地成交建面仍然達到255萬平方米，2020、2021年更是超過500萬平方米，受此影響，2021年株洲宅地消化周期重回2年以上，中長期去庫存壓力陡增，房地產市場步入深度調整周期。

??武漢、昆明宅地消化周期接近1.5年，也需警惕中長期庫存風險，尤其是在樓市下行、成交放緩時期，如果持續過量供地，庫存積壓將進一步加劇樓市下行壓力、滯緩市場復蘇進程。例如昆明，新房去化已經明顯承壓，2022年月均銷售面積降至40萬平方米左右，截至10月狹義庫存超900萬平方米，消化周期超20個月，唯有合理控制供地節奏，有序釋放土地供應，未來去化壓力才有望得以緩解。

       第二，天津、鹽城宅地供需結構錯配，遠郊區域供地過剩，主城區供地占比偏低，進而導致新房供需結構失衡和市場預期轉弱。以天津為例，2017年以來，和平、河西等6個核心區宅地成交建面占全市的比重都不到10%，僅2021年例外，即便加上西青、北辰等近郊4區，涉宅用地成交占比也未過半。反觀遠郊區域如武清，幾乎每年的宅地成交規模都要大于主城6區之和，2022年至今，核心6區總計成交21萬平方米宅地，占比只有7%，而武清成交建面是主城區的3倍之多，比重高達21%。樓市層面，因為疫情導致跨省通勤受阻、“高考移民”政策收緊等影響，遠郊尤其武清的購房需求已經急劇萎縮，過量供地更讓樓市雪上加霜，市場預期進一步轉弱。由此可見，土地以及新房的供需結構錯配，是近年天津樓市走弱的重要原因。

??2、人口自然、機械負增長疊加老齡化，天津、鹽城等11城需求疲軟

??天津、大連、鹽城等11城市場需求疲軟，集中體現在以下四個方面：

??其一，鹽城、大連出生率顯著偏低，連續兩年人口自然負增長。2021年，鹽城、大連人口出生率分別為4.1‰和5.4‰，明顯低于同期全國人口出生率7.5‰。受此影響，2021年鹽城出生人口跌至2.75萬人，人口自然負增長3.39萬人；大連出生人口降至3.3萬人，人口自然負增長1.6萬人。

??其二，莆田、新鄉年輕勞動力人口不斷外流，近三年人口機械負增長。例如新鄉，2020年遷入人口2.62萬人，遷出人口4.01萬人，人口機械負增長1.39萬人。又如莆田，2021年遷入人口4.61萬人，遷出人口5.59萬人，人口機械負增長0.98萬人。

??其三，鹽城、大連、宜賓、天津和株洲5城已進入深度老齡化社會，65歲及以上老年人口占比皆超14%。例如天津，2010年至2020年，65歲及以上老年人口由110萬人持續提升至205萬人，凈增長86%；占比則由8.5%大幅提升至14.8%，凈增加6.2個百分點。

??其四，新鄉、漳州、鹽城、昆明、蘭州和宿遷等6城市場需求趨于飽和，城鎮居民人均居住面積均超45平方米。例如漳州，2020年城鎮居民人均居住面積多達49.8平方米，明顯高于同期全國城鎮居民人均居住面積38.6平方米，直觀反映市場需求趨于飽和。

??3、房價上漲過快、居民過度加杠桿，漳州、宿遷等12城購買力透支

??珠海、宿遷等居民購買力明顯不濟，致使房地產市場快速轉弱。購買力透支體現在三個層面，一是過度加杠桿，居民債務負擔已然很重，限制了未來加杠桿空間，二是房價收入比畸高，房價已經嚴重脫離當地居民收入水平，三是房價過快上漲，透支未來樓市上升空間。

??

??第一，珠海、天津等居民過度加杠桿購房，住戶杠桿率和貸存比均遠超全國平均和國際紅線，導致后續加杠桿空間不足。過去20年，在房價易漲難跌慣性思維下，居民加杠桿購房意愿強烈，普遍選擇透支未來收入投入樓市，信用擴張又為之提供了有利條件。2020年，全國居民杠桿率為62%，貸存比為68%，居民部門債務負擔已經偏重，而在15個重點城市中，天津、珠海、貴陽等6城杠桿率、貸存比指標均遠超全國平均，尤其是珠海、貴陽杠桿率超過80%，珠海、宿遷等貸存比超過100%，居民債務壓力明顯過重，未來杠桿率再上升空間也將非常有限。

       典型如珠海，2015年-2016的投機炒作潮嚴重透支了未來幾年的加杠桿空間。2014年以前，珠海居民杠桿率在40%以下平穩運行。2015-2016年，一方面，“330”新政、降首付等政策出臺，鼓勵居民加杠桿購房，另一方面，一系列規劃利好使得珠海房產成為優質投資標的，投資客加速進場并用足交易杠桿，2016年，珠海居民杠桿率直線上升至81%，貸存比更是達到124%。很明顯，這一時期購房者加杠桿能力被過度透支，杠桿率和貸存比均已觸及居民購買力上限，2018年以后，珠海居民杠桿率和貸存比趨于回調，而后重歸平穩運行。

??第二，昆明、宿遷等城市房價收入比畸高，潛在住房需求釋放缺乏購買力支撐。15個典型城市中，除株洲、新鄉、宜賓以外，其他12個城市房價收入比都明顯高于7的合理上限。我們認為，對于武漢、天津等強二線城市而言，房價收入比偏高表明反映了市場對城市中長期發展前景的普遍看好、房價的總體看漲。但對于昆明等弱二線城市，以及宿遷、鹽城等三四線城市而言，房價收入比過高，則表明置業需求缺乏購買力支撐，也是近期房地產市場陷入低迷的核心動因。

??以宿遷為例，2020年城鎮居民人均可支配收入僅3.2萬元，排名江蘇省墊底，低于全國平均水平1.1萬元，但隨著棚改征拆、地價上漲，2020年宿遷成交均價已升至8千元/平方米以上，2021年上半年房價進一步走高。據我們調研了解，宿遷主力購房群體購買力已經出現見頂跡象，即便是在樓市火熱甚至一房難求的2021年二季度，宿豫區主力客戶剛需剛改依然對價格非常敏感，單價天花板鎖定在1萬元/平方米，宿城區單價高于1.3萬元/平方米的項目也面臨去化問題，銷售流速明顯放緩。

??第三，漳州、鹽城等城市房價過快上漲，收割居民未來購買力，透支樓市上升空間。典型如漳州，2016-2017年，廈門限購加碼后投資熱錢第一時間涌入漳州，通過炒作漳州港、角美等“臨廈”概念，1年內漳州房價近乎翻倍。然而隨著廈漳R3線建設計劃擱淺，投機需求驟然離場，漳州高速膨脹的房價泡沫面臨破裂風險。漳州港房價一跌再跌，較巔峰期腰斬，且由于住宅存量巨大，二手房市場有價無市，即便降價也很難出手，大量跟風買房的居民置業資金被套牢。這一輪投機炒作所帶來的的房價飛漲，嚴重透支了漳州居民的購買力，2018年以后，漳州房價進入橫盤期，一直到2021年，漳州樓市也未見明顯起色。

??4、房價及居民收入預期轉跌，武漢、蘭州等15城市場信心缺失

??武漢、蘭州、大連等15城城市場信心缺失，集中體現在以下兩個方面：

??其一，武漢、蘭州、天津等15城打折降價常態化，房價預期轉跌。2022年9月，70個大中城市，便有武漢、蘭州、天津等7城新房及二手房銷售價格指數轉跌。例如武漢，9月新房銷售價格指數環比下跌0.9%，二手房銷售價格指數環比下跌0.8%。又如珠海，基于市場競爭不斷加劇，房企持續降價促銷，房價同比跌幅在10%附近。

??其二，呼和浩特、天津等6城疫情大幅反彈，居民就業及收入預期下滑。例如呼和浩特，2022年10月新增本土確診及無癥狀病例3272例，11月1-8日新增本土確診及無癥狀病例7115例，反映疫情防控形勢依舊嚴峻。

       而受疫情影響，居民就業及收入預期明顯下滑。例如貴陽，2021年城鎮登記失業率升至4.49%，較上年增加0.45個百分點。與此同時，企業招聘崗位量明顯減少，居民就業難度增加。2022年1-9月，貴陽城鎮新增就業人數11.71萬人，同比仍下降14%。

??三、總結：癥結在于需求及購買力透支，信心缺失是制約市場復蘇的首因

??聚焦財政“亞健康”15城房地產市場所面臨的實際問題，不難發現以下三方面的典型特征：

??其一，市場信心缺失成制約市場復蘇的首要因素。15城普遍存在市場信心缺失的問題，并有進一步下探的趨勢。一方面，房地產行業拐點的真正到來，未來成交規模將步入下降通道。更為重要的是，房企爆雷愈加頻繁，問題項目停工時有發生，購房者普遍擔憂項目交付。另一方面，中國經濟正面臨供給沖擊、需求收縮、預期轉弱三重壓力，而受疫情管控影響，多領域的實際經濟陷入了經營困境，居民就業及收入預期下滑。

??其二，約8成城市市場需求及購買力明顯透支。一方面，2021年，我國正式步入深度老齡化社會，并將在2032年前后進入超級老齡化社會，人口老齡化已是大勢所趨。2022年，我國大概率將迎來人口拐點，未來多數城市將陷入人口自然負增長。而在就近城鎮化的大環境下，全國多達3.76億人的流動人口將不斷向一二線城市及經濟發達地區遷移，多數三四線城市將陷入人口機械負增長。

??另一方面，前期房價上漲過快，城市低收入群體、新市民購房貴且難問題愈加突出。2014年下半年至2018年上半年，各線城市房價輪動上漲，三四線城市房價同樣出現翻倍上漲行情，過度透支未來市場預期。而在“買漲不買跌”的心理預期下，很大程度上刺激居民不斷加杠桿購房，未來繼續加杠桿空間愈加逼仄。

??其三，近半城市土地供應過量，隨著房地產市場步入調整周期，去化壓力不斷加劇。一方面，供地規模整體超標，一旦房地產市場進入下行周期，市場供求關系將進一步失衡，供應過剩問題也將愈加突出。另一方面，供地結構性過剩，不少城市因大力發展新區便將供地指標向新區傾斜，但由于市政配套尚未真正落地，人口導入情況自然不甚理想，致使外圍區域供需周期性錯配。

      04

??提信心促需求減供地

       破局短期樓市困境

??……略……

??一、首先要提振市場信心，完善保交樓、保就業、銷售保價等兜底機制

??我們認為當務之急是要提振市場信心，緩解市場觀望情緒，主要涉及以下三方面的政策措施：

??其一，全力以赴保交樓。第一，多渠道籌集房地產紓困基金，爭取國家政策性銀行專項借款，解決保交樓所面臨的資金困境。第二，依據項目實際銷售及工程進度，分類采取有針對性的政策措施，涉及棚改統貸統還、項目并購、破產重組、保障性租賃住房等。第三，鼓勵出險企業積極開展自救，督導停工項目都能盡早復工，必要情況下可以追溯相關責任人的法律責任。

??尤其是武漢、昆明、株洲這類停工斷貸項目較多的城市，更要依據項目實際情況，及時采取有針對性的紓困政策措施，確保所有停工樓盤都能全面復工，全面落實保交樓的政策底線。

??其二，保就業、穩民生。第一，保市場主體，對于經營暫遇困難的企業提供必要的融資支持，支持企業保持資金鏈穩定。第二，鼓勵企業增加招聘需求，對于招用新增員工及就業困難人員的企業給予用工補貼。第三，幫扶有就業意愿的失業人員重新實現就業，包括崗位推薦、職業指導、技能培訓等。

??尤其是呼和浩特、蘭州、貴陽這類今年疫情出現明顯反彈的城市，更要對實體經濟加大支持力度，幫扶企業盡快擺脫經營困境，才能改善居民就業，實現收入穩定增長。

??其三，政府公信力為住房銷售保價。基于購房者擔憂房企不斷降價，等等可能更便宜的普遍心理，建議以政府公信力為背書，擇優篩選并創設優質企業、優質項目“白名單”，并對優質項目銷售進行保價，即保證未來項目售價不再降低，讓購房者能夠以最優惠的價格買到心儀的住房。

??尤其是武漢、蘭州、大連這類房價持續下滑的城市，提振市場信心還是要著手于穩房價，理想預期下以局部回穩帶動整體回穩，首先讓優質項目銷售盡快回歸穩定，最終實現市場全面回穩。

??二、需求端刺激政策應出盡出，全面放松四限、政府回購商品房等

??其次需求端刺激政策應出進出，全面支持剛需及改善性住房需求，減緩市場下行壓力，主要涉及以下三方面的政策措施：

??其一，全面放松“四限”。第一，除了一線城市之外，二、三線城市全面取消限購。第二，全面放松限貸，涉及增加居民住房按揭貸款授信額度、下調首付比例及房貸利率等，尤其要下調二套房首付比例，支持相對充裕的改善性購房消費。第三，全面取消限售，支持“賣一套再買一套”的改善性換房需求。第四，全面取消“限跌令”，鼓勵企業降價促銷，讓價格信號不再失靈。

??尤其是武漢，盡管調控政策有所松綁，但由于政策力度較弱，市場仍未真正見底。建議武漢政策力度進一步加碼，尤其要下調二套房首付比例，刺激剛需和改善性需求，促進市場盡快回穩。

??其二，財稅刺激托市。第一，下調房地產交易稅費，涉及下調住房轉讓增值稅、營業稅征免年限，按比例乃至全額補貼契稅等。第二，實行購房補貼，例如居民購買首套及二套房，按房屋總價的一定比例給予補貼，二孩、三孩家庭及各類人才則可以享受更高的補貼標準。第三，重啟房票安置，以期撬動增量購房需求，在一定程度上激活房地產市場。

??尤其是天津、武漢、鹽城這類政府綜合財力較強的城市，必要情況下可以階段性執行財稅刺激政策，并要體現一定的政策力度，以便刺激居民購房消費，減緩市場下行壓力。

??其三，政府回購商品房作為保租房、人才用房。政府可以利用財政資金回購存量商品房，既能提振市場需求，助力房企去庫存，又能增加政策性用房供應，把收購的商品房可以轉作為保租房、人才用房，可謂是一舉兩得。

??尤其是武漢、天津、珠海這類人口持續凈流入的城市，房地產市場依舊面臨結構性難題，體現于城市低收入群體及新市民購房貴且難問題突出。而在財政資金支持下，政府可以回購一定數量的商品房作為保租房、人才用房，在一定程度上解決低收入群體及新市民住房難題。

??三、合理控制土地供應時序、規模，優化供給結構推進高質量供地

??對于天津、株洲等由于供地不合理致使樓地市走弱，進而導致財政狀況惡化的城市而言，破局還需從供給端發力。從總量上來說，根據住宅去化周期和市場供需走勢，合理安排土地供應時序，控制土地供應規模；從結構上來說，優化供應結構，提升供地質量，提高土地配置和利用效率。

??第一，適當縮減供地規模，準確把握供地節奏。根據商品住宅去化周期和宅地消化周期等指標情況，科學研判短中長期庫存積壓風險，科學確定新增住宅用地規模，促進供需平衡。宅地消化周期在2年以上的城市，更應主動減少供地規模、合理控制供地節奏，有序釋放土地供應，以期緩解中長期去化壓力，促進樓市、地市平穩健康發展。

??例如株洲，2020、2021連續兩年供地顯著過量，宅地消化周期已升至2.2年。2022年，株洲供地力度不減反增，前10月主城區涉宅用地累計成交211萬平方米，同比翻番，致使樓市供求關系進一步惡化。基于市場下行的大環境，株洲理應適當縮減供地規模、保持供地節奏合理有序，才能引導市場供需逐漸恢復平衡、修復市場預期。

??第二，優化調整供地結構，提升土地供應質量。對于宅地消化周期在1.5年以下，但供地可能存在結構性過剩問題的城市，要進一步優化宅地供應結構，優先供應、增量供應核心區位、配套齊全的宅地，減少或階段性暫緩出貨量較大、庫存積壓區域宅地供應，降低遠郊區縣住宅用地供給占比，促進土地供需匹配，激發土地市場活力。要根據區域房價和市場走勢，科學制定土地出讓起拍價，優化土地出讓條件，降宅地競買保證金比例、調整土地出讓金付款期限、容缺辦理行政審批手續、緩繳報建費用等。加快土地周邊交通、醫療、學校等配套設施建設，完善“凈地”、“熟地”出讓機制，對已出讓未開發地塊，確保基礎設施建設先于項目完工或與之同步交付。

??例如天津，涉宅用地消化周期1.1年，顯示宅地供應規模總體與需求規模相匹配，但結構性供需矛盾突出，即需求疲軟的遠郊區域供地過剩，需求充裕的主城區供地偏低。因此，在保持供地規模整體穩定的情況下，天津亟需優化調整供地結構，即主城區適當增加供地，遠郊區域則調降供地指標，乃至于階段性不供地，以期解決遠郊區域庫存去化難題。

??四、明年二季度武漢等15城市場有望回穩，岳陽等13城調整周期仍長

??聚焦財政“亞健康”28城房地產市場前景，可以劃分為以下兩類：

??其一，武漢、珠海、天津等15城經濟基本面相較出眾，短期市場下行不改長期向好預期。而在一系列紓困政策的作用下，市場信心底或將出現，市場情緒、房地產交易也將逐步回歸穩定。預計到明年二季度，武漢、珠海、天津等15城市場有望逐步回穩，成交或將筑底企穩。

??其二，岳陽、開封、莆田等13城經濟基本面相較遜色，長期市場前景難言樂觀，短期市場下行壓力依舊不容小覷。預計岳陽、開封、莆田等13城本輪市場調整周期較長，市場復蘇節奏將顯著滯后于武漢、珠海、天津等15城，畢竟市場信心扭轉并非易事，市場需求及購買力更需較長時間積累。