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杭州土拍再現(xiàn)“火熱”,民企復(fù)蘇釋放積極信號(hào)

2023-02-08 09:29:06來源:中房網(wǎng)

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時(shí)間:2023-02-08
  • 報(bào)告類型:土地交易分析
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞

??導(dǎo)語

??作為2022年最后一輪、同時(shí)也是2023年的首次土拍,杭州表現(xiàn)出的熱度回升、民企復(fù)蘇,對于市場可謂是一劑強(qiáng)心針。

??◎  文 / 謝楊春、吳嘉茗

??杭州于2月7日完成了2022年12月公告的第五輪集中供地,與同日鄭州2023年首輪城投托底、一宗流拍的“低溫”相比,在僅有5宗精品地塊供應(yīng)的情況下,本輪杭州集中供地?zé)岫阮H高。5宗地塊全部成交,總價(jià)89.6億元,整體溢價(jià)率達(dá)到10.9%,刷新杭州2022年集中供地溢價(jià)率最高值,且有3宗地塊觸頂搖號(hào)。與此同時(shí),民企重返土拍,成為本輪的投資主力,對于行業(yè)整體而言也釋放出積極信號(hào),接下來其余城市首輪集中供地在優(yōu)質(zhì)地塊頻出之下,土地市場或迎來一波“小陽春”。

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??01 第五批供地規(guī)模雖小但質(zhì)量高
2022年集中供地成交額超2000億

??作為2022年最后一批“上架”的地塊,杭州去年12月份發(fā)布的第五批集中供地僅有5宗地,總建面59.6萬平方米,與第四批的供應(yīng)體量相近,但與前三批相比供應(yīng)量大幅下降。如果說前三批是供地“正餐”,第四、五批則是集中供地的“加餐”,但就地塊質(zhì)量而言,第四、五批供應(yīng)雖然量小、質(zhì)量卻頗高。

??第五批供應(yīng)的5宗地塊中,3宗位于上城區(qū),2宗位于臨平區(qū)。其中3宗上城區(qū)地塊中,丁橋1宗、艮北2宗。丁橋地塊臨近地鐵3號(hào)線,靠近同協(xié)路、桃花湖公園站,周邊已有龍湖丁橋天街、西子丁蘭廣場等;艮北的2宗地塊僅相隔一條馬路,靠近1號(hào)線七堡站,周邊公共交通、商業(yè)、醫(yī)療、公園等設(shè)施配套齊全,艮北也是主城區(qū)近幾年的熱門板塊,項(xiàng)目去化難度較低。

??臨平區(qū)雖非杭州主城區(qū),但本次地塊拿出的2宗地塊質(zhì)量都不錯(cuò)。一宗位于崇賢新城核心區(qū),且體量高達(dá)33萬平方米,是一宗大型商住地塊,預(yù)計(jì)將打造核心區(qū)域的大型商業(yè)體;另一宗地塊則位于臨平經(jīng)開區(qū),周邊有地鐵9號(hào)線五洲路站,商業(yè)、教育資源完善,且周邊已經(jīng)有較多品牌開發(fā)商入住,片區(qū)內(nèi)已形成較好的居住氛圍。

??除了高質(zhì)量供應(yīng)以外,本輪延續(xù)了之前的土拍規(guī)則,設(shè)定土地上限價(jià)格(溢價(jià)率不高于12%),當(dāng)土地競價(jià)達(dá)到上限價(jià)格時(shí),通過公開搖號(hào)的方式確定競得人,且規(guī)定的配建要求較低,除了崇賢核心商住地塊以外,其他地塊的配套僅有養(yǎng)老用房、嬰幼兒用房等基本要求。

??整體而言,2022年杭州五輪集中供地共計(jì)成交2003.5億元,較2021年集中供地減少9%,總成交金額僅次于上海。

??02 3宗地塊搖號(hào)、溢價(jià)率五輪新高
優(yōu)質(zhì)地塊帶動(dòng)土地市場熱度攀升

??在優(yōu)質(zhì)供應(yīng)的帶動(dòng)下,本輪杭州土拍迎來新年“小陽春”,土拍熱度明顯提高:5宗地塊中有3宗經(jīng)過20多輪近30輪競拍,達(dá)到最高限價(jià),進(jìn)入線下?lián)u號(hào)環(huán)節(jié);還有1宗地經(jīng)過11輪競價(jià)后成交,溢價(jià)率達(dá)到9.5%;底價(jià)成交地塊僅有1宗。

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??縱向?qū)Ρ群贾?022年的五次集中供地,觸頂成交的比例維持在40%左右,但第五輪則大幅提升到60%。此前,底價(jià)成交一直是市場的主流,占比持續(xù)在五成及以上,而本輪杭州首次實(shí)現(xiàn)了觸頂成交比例高于底價(jià)成交比例。

??結(jié)合近期不斷放松的地產(chǎn)政策來看,隨著銷售端的預(yù)期向好,預(yù)計(jì)2023年各城市首輪集中供地在優(yōu)質(zhì)地塊的推動(dòng)下,土拍熱度或?qū)@著回升,形成銷售帶動(dòng)投資回暖的良性循環(huán)。

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??03 民企積極拿地提振市場信心
近一年新城首次在集中供地補(bǔ)貨

??聚焦到拿地企業(yè),本輪土拍釋放出的積極信號(hào)是民企投資出現(xiàn)復(fù)蘇跡象,5宗地塊中有3宗被民企斬獲,拿地企業(yè)包括中天美好、興耀房地產(chǎn)和新城控股。

??值得一提的是,新城控股2022年全年并未在集中供地中現(xiàn)身,而此次一舉搖中臨平區(qū)崇賢核心區(qū)地塊,總價(jià)24.6億元,商業(yè)部分預(yù)計(jì)將會(huì)打造吾悅廣場。

??換而言之,在經(jīng)過一年的深度調(diào)整后,以新城為代表的部分受到“三支箭”金融利好影響的房企,正逐步走出現(xiàn)金流危機(jī),未來或?qū)⒂懈啻祟惙科笞哌M(jìn)土拍市場,帶動(dòng)市場熱度回升。尤其是部分去年在集中供地沒有或少量拿地的民企,出于補(bǔ)倉需求會(huì)積極參與到競拍中。

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??04 總結(jié)

??綜合而言,作為2022年最后一輪、同時(shí)也是2023年的首次土拍,杭州表現(xiàn)出的熱度回升、民企復(fù)蘇,對于市場可謂是一劑強(qiáng)心針。金融支持導(dǎo)致民企生機(jī)恢復(fù),優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)刺激企業(yè)積極投資,雙管齊下之下,土地市場或迎來一波“小陽春”。從已公布供地計(jì)劃的部分城市來看,各城市均“誠意滿滿”,如蘇州首輪核心/重點(diǎn)板塊地塊占比 73%,長沙首批多宗地塊均位于稀缺位置,市中心、梅溪湖、洋湖等熱門片區(qū)均有優(yōu)質(zhì)地塊出讓。

??我們認(rèn)為,2023年首輪集中供地的表現(xiàn)決定了土地市場能否止跌回穩(wěn),為了進(jìn)一步提振市場信心和提高預(yù)期,土拍政策仍會(huì)保持寬松,對于部分企業(yè)而言,首輪性價(jià)比高的優(yōu)質(zhì)地塊也是補(bǔ)充貨值的首選。

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