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信息速遞|4800宗“預供地”地塊統計簡報

土地交易分析馬千里、邱娟 2023-03-17 10:45:51 來源:中房網

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2023-03-17
  • 報告類型:土地交易分析
  • 發布機構:克而瑞

??2023年初,根據中央部委的最新要求,土地交易增添了新的信息發布環節“預供地”,自然資源部主辦的信息披露網站相應增加了擬出讓地塊頁面,至截稿時,全國已發布了759條預供地公告信息,涉及地塊數量4845宗。

??01

??自然資源部全面推行“預供地”

??擬出讓地塊清單提升土地供應段透明度

??集中供地制度已經實施了兩年多,該制度出臺是基于彼時土地市場熱度高漲,初衷是為了給房地產市場降溫,實現控制地價、降低溢價率的目標。受樓市下行的影響,土地市場熱度已經處于低位,原來的集中制度有些不合時宜。

??2023年年初,自然資源部回應了網上流傳的集中供地取消的傳言,表示取消集中供地制度是誤讀,并對《關于進一步規范住宅用地供應信息公開工作的通知》進行了解讀,稱目前只是取消全年供地次數限制,對住宅用地出讓公告不再要求“全年不超過3次”;并建立擬出讓地塊清單公布制度。每次公開詳細清單對應的擬出讓時間段原則上不少于3個月,給市場主體充足的時間預期預判。

??02

??預供地規模已近1.5萬公頃

??接近上年同期實際供應量

??山東暫居預供地規模榜首

??供地政策調整之后,各地也積極落實這一新規,中國土地市場網也上線了擬出讓地塊詳細清單頁面。截止3月15日,土地市場網擬出讓地塊詳細清單涉及4845宗地,總用地面積近1.5萬公頃。占到2022年全年總供地規模的15%,與去年同期實際供應規模基本持平。

??從2023年這兩個半月上線數據來看,山東、河南、浙江、河北四地預供地規模較為突出,均超1000公頃,地塊數量均超350宗,在31個省、自治區、直轄市中占據前四位。無論是預供地數量,還是面積,山東均居榜首,目前其預供地總建面已達1820公頃。相比之下,青海、福建、貴州等地區預供地規模相對較低,大都不足100公頃。

??03

??近八成地塊預公告持續時間在3-4個月之間

??河南三成地塊供地周期超10個月

??經測算,目前預公告地塊從預公告發布到最晚擬供地的平均時長為118天,較自然資源部要求的3個月時間多出28天。其中,近八成地塊公告持續時間在88-120天之間,這些地塊集中在河北、山東、浙江、湖南的三四線城市,各地區預供地數量均在300宗以上。

??值得注意的是,河南、四川、山東、湖北、海南等地區部分地塊公告時間特別長,多宗地最晚擬供應時間截止到2023年12月31日,總供應周期超300多天。尤其是河南,供地時間超過10個月的地塊占比高達三成,譬如許昌2月7日發布了103宗地塊的預公告,最晚擬供應時間要到12月31日,供應周期高達327天,就某種角度而言,預供地公告成了該市的年度供地計劃清單。另一方面,過長時間的預供地時間,也反應出對于部分地塊完成成交的可能信心不足。

??04

??2247余宗地在5月份到最晚供地時間

??較4月多出近五倍,也是6月份的近2倍

??據CRIC統計,有2247余宗地在5月份到最晚供地時間,較4月多出近五倍,也是6月份的近2倍,大量首批預公告會在5月份結束。鑒于年初自然資源部通知中,要求“原則上提前不少于3個月公開擬出讓地塊的詳細清單”,預計5、6月份將迎來一批供地小高峰。

??分區域來看,截止期在5月份的預供地公告中,比較集中的區域為河北、浙江、湖南,均超200宗。重點22個城市中,有上海、杭州、南京、寧波等10余個城市中均有地塊最晚擬供地時間在5月份。其中杭州出讓面積高達284公頃,其中市本級有27宗,宗地面積有109.31公頃,最晚供地時間為5月31日;其次是南京,也有160公頃,市本級也有12宗之多,最晚供地時間是5月14日。

??綜上,預供地制度可以讓我們比較清楚地了解土地未來供應的規模、節奏、重點區域等,土地供應端更加透明,房企能更為理性的投資拿地,從而從源頭上起到穩定房地產市場的作用。不過值得注意的是,仍有相當一部分地塊預供地跨度時間過長,具體供地時間存在較大地不確定性。此外,考慮到預供地公告的提前性和重點城市土拍錯期的需要,再加之受預供地制度推行的影響,一季度實際供地規模出現了技術性下降,預計接下來的4、5月份會有更多預供地公告發出,研究中心亦將持續關注相關信息。

??近期來看,截止3月15日,22個重點城市中已經有北京、廣州、深圳、杭州、蘇州、南京、寧波、合肥和長春9個城市發布正式公告,涉及81宗涉宅地,總建面800萬平方米,除了蘇州和杭州首輪供地已經完成以外,其余城市均有土地正式出讓,多集中在3月末和4月初。其中,南京河西、杭州錢江世紀城、未來科技城、廣州老芳村等熱點板塊均有優質地塊供應,可重點關注。

中國城市住房價格288指數

(2022-11)

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