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??導(dǎo)語

??供應(yīng)縮量和優(yōu)質(zhì)地塊刺激下，三季度土拍熱度有望點狀回升。

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??6月，土地市場供地節(jié)奏不及去年同期。截止6月25日，全國300城6月經(jīng)營性土地成交規(guī)模4152萬平方米，較上年同期降幅超三成。熱度方面，平均溢價率降至2.4%，環(huán)比上月微降0.1個百分點。不過，部分城市土拍熱度點狀回暖，典型如南京，在低密宅地的刺激下，南京TOP2單價紀錄被刷新，無獨有偶，青島也誕生了新的單價地王，月末杭州土拍也出現(xiàn)了三成以上的高溢價。

??核心要點

??· 供求：本月土地供應(yīng)量5983萬平方米，同比下降35%，供應(yīng)量延續(xù)歷史低位。成交4152萬平方米，環(huán)比上升22%，同比下降三成。

??· 熱度：月內(nèi)土拍熱度點狀回升，南京、青島等城市出現(xiàn)高溢價地塊，但平均溢價率仍然處在低位，流拍率同樣依舊居高不下，市場已經(jīng)進入筑底行情的深水區(qū)。6月重點城市平均溢價率2.4%，平均流拍率21%，均與上月指標數(shù)值相近。

??· 分布：各能級成交規(guī)模同環(huán)比均降，一線同比降幅最甚。具體來看，一線城市成交規(guī)模僅89萬平方米，同比大降七成；不過受北京大體量高價地成交影響，樓板價超3萬元/平方米。

??后市展望

??供應(yīng)縮量和優(yōu)質(zhì)地塊刺激下
三季度土拍熱度有望點狀回升

??6月，土地市場供地節(jié)奏不及去年同期。截止6月25日，全國300城6月經(jīng)營性土地成交規(guī)模僅4152萬平方米，較上年同期降幅超三成。熱度方面，平均溢價率降至2.4%，環(huán)比上月微降0.1個百分點。不過，部分城市土拍熱度點狀回暖。典型如南京，在低密宅地的刺激下，南京TOP2單價紀錄被刷新。無獨有偶，青島近期也誕生了新的單價地王，月末杭州土拍也出現(xiàn)了三成以上的高溢價。

??面對銷售端去化速度下降，各地政府相繼加強調(diào)控，優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)，更加精準地供地。在供應(yīng)收縮的同時，還加強優(yōu)質(zhì)低密地塊刺激，使得青島、南京土拍熱度明顯上升。接下來，南京、天津、蘇州、長沙、合肥等多個城市仍會有低密宅地出讓，在這些優(yōu)質(zhì)地塊的刺激下，土拍市場熱度有望出現(xiàn)點狀回升，并修復(fù)核心板塊發(fā)展預(yù)期，新房市場也有望藉此加快筑底進程。

??01 供求

??低密地塊供應(yīng)占比接近五成
成交建面同比仍在低位

??土地供應(yīng)方面，截止2024年6月25日，本月土地供應(yīng)量為5983萬平方米，環(huán)比5月同期上升2%，同比下降35%。5月下旬以來，重點城市供應(yīng)低密地塊的積極性有所上升，但是在降低去化壓力目標的大前提之下，從供地規(guī)模總量來看，6月份新增供地規(guī)模仍然只是較5月同期基本持平。

??至截稿時，一線城市中北上廣均有新增土地掛牌，其中北京、上海均上市供應(yīng)了容積率2.0以下的低密宅地，以上海楊浦平?jīng)錾鐓^(qū)宅地為例，該地塊出讓底價7.3萬元/平方米，且取消了溢價率10%的上限要求，北側(cè)的大橋街道低密地塊于2023年末搖號成交，成交樓板價為7.7萬元/平方米。二線城市方面,成都、武漢、重慶月內(nèi)供地面積超過100萬平方米，且有45%的地塊容積率在2.0以下，較2023年同期增加近20個百分點。配合需求面利好政策的發(fā)布節(jié)奏，二季度以來低密宅地供給占比明顯增高，考慮到當(dāng)前市場供求關(guān)系的恢復(fù)進程，預(yù)計低密宅地供地的高位還將在三季度繼續(xù)持續(xù)，近期稀缺優(yōu)質(zhì)地塊的拿地機會也會隨之增多。

??土地成交方面，截至6月25日，全國300城經(jīng)營性土地成交4152萬平方米，環(huán)比上月同期上升22%，同比下降32%。一二線城市中，至截稿時西安成交建面突破80萬平方米，其余城市均在70萬平方米以下，北京、廈門成交金額突破100億元，其余城市均在50億元以下。為了在控制庫存規(guī)模的前提下，保證適當(dāng)?shù)耐恋厥袌鰺岫群徒灰最l次，“高頻、少量、質(zhì)優(yōu)”的供地策略在地方層面愈加普遍。隨著優(yōu)質(zhì)地塊成交占比上升，月內(nèi)平均樓板價上升至2877元/平方米，環(huán)比上升19%，重新回到近一年的均值附近。

??02 熱度

??土拍熱度點狀回升
流拍率延續(xù)高位

??市場熱度方面，至截稿時6月平均溢價率2.4%，較上月下降0.1個百分點。不過從具體城市表現(xiàn)來看，得益于低密優(yōu)質(zhì)宅地的陸續(xù)入市，南京、青島、寧波、南寧等城市的平均溢價率均超過了10%，只是由于月內(nèi)北京、廈門的高總價地塊多為底價或低溢價成交，拉低了重點城市的平均溢價率。譬如青島嶗山區(qū)金家?guī)X宅地以接近4萬元/平方米的樓板價，刷新了城市的地價新紀錄，而南京河西宅地同樣刷新了南京歷史第二高價紀錄，秦淮夫子廟稀缺宅地也拍出了20%的溢價率。隨著低密優(yōu)質(zhì)宅地的陸續(xù)入市，預(yù)計7月份會有更多重點城市迎來高溢價地塊成交。

??6月土地流拍率20.8%，環(huán)比持平、延續(xù)高位。在土地供求規(guī)模延續(xù)同比低位的情況下，流拍率指標持續(xù)高位，對于正處在供求關(guān)系重塑過程中的房地產(chǎn)市場而言，當(dāng)前正在經(jīng)歷周期性動蕩的高潮期。月內(nèi)濟南、石家莊、西安、肇慶、清遠均出現(xiàn)宅地流拍，其中清遠的英德市更是出現(xiàn)了21宗宅地的撤牌或流標。

??03 重點地塊

??北京、廈門包攬兩榜TOP3
青島誕生新單價地王

??6月，北京、廈門、成都、南京等多個高地價城市小批量土拍，加之供應(yīng)質(zhì)量提升，總價榜和單價榜的入榜門檻明顯提升。總價榜和單價榜榜首地塊來自北京朝陽區(qū)，總價榜為朝陽孫河地塊，該宗地最終由中建智地、朝開、江蘇綠建三家企業(yè)組成的聯(lián)合體以112億元底價競得，樓板價39579元/平方米；單價榜則為朝陽十八里店地塊，該地被金隅以63.8億元底價摘得，樓板價為50694元/平方米，該地也是總價榜第三地塊。

??單價榜方面，榜首地塊來自北京朝陽區(qū)，榜二、三地塊均來自廈門湖里，兩地塊均被建發(fā)底價拿下，樓板價分別為44240、44192元/平方米，榜四地塊來自南京建鄴區(qū)，地塊位于河西板塊，容積率僅有1.01，經(jīng)過多達47輪競拍，南京奧體建設(shè)開發(fā)以17.4億元總價拍下，溢價率高達15.2%，樓板價為43888元/平方米。此外，榜六地塊來自青島嶗山，也是本月熱門地塊，經(jīng)過多達364輪角逐，最終被海業(yè)益佳以37%的溢價率，樓板價達39516元/平方米，刷新了青島單價地王記錄。門檻地塊來自成都，樓板價也達20300元/平方米，較上月入榜門檻大增44%。