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??土地市場延續控量去庫存，供應優質宅地占比有望持續提升。

??◎  文 / 馬千里

??2025年5月，土地市場成交規模延續量縮價漲態勢。據月末快報數據，5月土地成交建筑面積同比下降18%，成交金額同比增長12%，連續5個月建面回落而金額上升。截至5月25日，本月土地供應建筑面積4813萬平方米，環比上月同期上升10%，同比下降19.3%。本月平均溢價率達到7.2%，環比下降了1.9個百分點，但北京、上海等核心城市仍成交了多宗高溢價地塊，本月一線城市平均溢價率達到13.7%，再度回到10%以上。5月份以來，中央宏觀調控重點著力金融政策穩預期，持續改善行業資金面壓力，并發文推進城市更新，為行業發展帶來新的增長動能。

??核心要點

??供求：面積同比回落而金額增長，截至2025年5月25日，本月土地供應建筑面積4813萬平方米，同比下降19.3%。成交建筑面積2826萬平方米，同比下降18%，成交金額807億元，同比增長12%。

??熱度：平均溢價率整體回落，城市間顯著分化。5月平均溢價率回落至7%，一二線城市土拍仍維持熱度，本月平均溢價率仍達到10%，延續了2025年以來的高位。

??分布：一二線量價同比均增，三四線量價同比延續回落。成交建面方面，三四線同比下降25%，一二線分別增長2%和31%；成交金額方面，三四線同比回落25%，一二線分別同比增長131%和50%。

??后市展望

??土地市場延續控量去庫存，供應優質宅地占比有望持續提升

??2025年5月土地市場延續縮量，全國300城經營性用地供應建筑面積4813萬平方米，同比下降19.3%，成交2826萬平方米，同比下降18%，供求規模連續5個月同比負增長。但成交金額同比增長12%至807億元，優質土地成交帶動成交金額同比增長，凸顯控量提質的供應策略。各能級城市走向分化，交易規模同比正增，土拍熱度也得以維持在10%左右，而三四線城市則持續收縮土拍規模，平均溢價率也進一步回落至4%以下。三四線城市保持土地出讓規模的持續低位，一方面說明2025年以來的專項債、中央轉移支付等財政指標有效落地，地方財政壓力更為吃緊的三四線城市從中獲益；另一方面也代表著三四線庫存壓力正在持續快速減輕，有望促成更多核心板塊的供求新平衡。

??聯系中央部委表態來看，本月自然資源部分別在本部門例行發布會，和國新辦五部委聯合發布會上兩次表態，要全力支持好城市更新，推動城市高質量發展，讓資源用起來，總結推廣正在開展的43個低效用地再開發試點城市經驗。隨著城市更新工作的加快推進，與之相關的政府回購類保障房宅地、以及大量優質核心板塊的凈地出讓有望增多，為2025年土地市場帶來更多優質的增量土地供應，并進一步促進行業交易規模的穩定和供求預期的改善。

??01 供求

??交易量延續低位運行

??供求規模連續5個月同比負增長

??土地供應方面，截至2025年5月25日，本月土地供應建筑面積4813萬平方米，環比上月同期上升10%，同比下降19.3%。當前行業正處在去庫存的深水區，雖然大部分城市的狹義庫存指標均有明顯改善，但廣義庫存規模仍在持續高位。正如我們預期，各地供地規模均控制在最低水平，僅保證少數優質土地和重大項目的供應，本月土地供應規模繼續同比回落。

??至截稿時，一線城市中京滬穗深均有宅地供應，上海出讓底價最高，廣州其次，北京、深圳均只掛牌了1宗宅地。具體來看，上海于5月14日集中供應10宗宅地，合計出讓底價185億元，掛牌截止日期為6月19日，大多數地塊容積率不高于2.5。其中楊浦區東外灘宅地出讓單價最高，起拍樓板價達到7.3萬元/平方米，出讓底價26.76億元。該地塊處于上海中高端住宅聚集區，交通、生態、商業、醫療配套成熟。目前周邊優質新房售價可達12萬元/平方米以上。廣州掛牌5宗宅地，合計出讓底價39億元，其中花都區中軸線CBD宅地容積率低至1.02，出讓底價8.2億元，起拍樓板價1.3萬元/平方米。地塊位于花都中軸線文旅城板塊，雙軌交覆蓋，周邊教育集群密集，商業配套完善，醫療資源豐富，且1.02超低容積率可打造高端低密產品。目前周邊高層產品售價可達2萬元/平方米，低密優質產品售價可達2.5萬元/平方米以上。

??二線城市方面，本月西安、成都新增出讓底價超過50億元，重慶、烏魯木齊、長沙出讓建面超過100萬平方米。從優質個體地塊來看，成都成華區宅地出讓底價最高，達到19.7億元，位于八里莊-二仙橋板塊，容積率2，起拍樓板價1.4萬元/平方米。地塊位于板塊核心區位，周邊教育、交通、公園等配套成熟，醫療配套規劃等級較高，距離最近的大型商業體大約1.3公里左右。目前臨近的招商項目售價在3萬元/左右。天津河西區掛牌一宗宅地，出讓底價17.5億元，起拍樓板價1.8萬元/平方米，容積率2.0。地塊為新梅江核心區的稀缺低密住宅用地，且緊鄰地鐵6號線和8號線淥水道站，交通便利，周邊有天津梅江環宇城等商業配套，以及太湖路公園、新梅江中央綠軸公園等生態資源，商業和休閑配套較為完善。目前周邊在開發和在售新房項目較多，優質項目售價可達4萬元/平方米左右。

??本月的自然資源部例行發布會中，國土空間規劃局對2025年最新《國土空間規劃城市體檢評估規程》進行了官方解讀。在提高土地使用效率方面，表示將引導大中小城市和小城鎮協調發展，集約緊湊布局，精準識別存量空間盤活利用潛力區域，推動盤活存量用地和商辦用房。與中共中央、國務院發布的城市更新行動文件一致，隨著城市土地要素的利用率進一步提升，2025年土地市場有望在保持合理低位、促進行業庫存調整的基礎之上，進一步提高新增供地的平均質量。

??土地成交方面，截至5月25日，全國300城經營性土地招拍掛成交2826萬平方米，同比下降18%，降幅較上月全月縮小了7個百分點，2025年以來，供應和成交規模已經連續5個月均現同比回落。本月成交金額807億元，同比增長12%，土地成交延續縮量提質特征。本月上海、西安、杭州成交總價超過50億元，成都、西安、杭州、青島成交建面超過50萬平方米。因優質宅地成交占比下降，本月平均樓板價2854元/平方米，環比下降6%，同比仍增長36%。

??各能級城市表現顯著分化，一二線城市交易規模同比正增，土拍熱度也得以維持在10%左右，而三四線城市則持續收縮土拍規模，平均溢價率也進一步回落至4%以下。從積極的角度來看，三四線城市保持土地出讓規模的持續低位，一方面說明2025年以來的專項債、中央轉移支付等財政指標有效落地，地方財政壓力更為吃緊的三四線城市從中獲益；另一方面也代表著三四線庫存壓力正在持續快速減輕，有望促成更多核心板塊的供求新平衡。一二線城市方面，當前平均溢價率雖然仍在高位，但可以看到高溢價地塊仍集中在少數城市和優質板塊，規劃指標友好的宅地更受青睞，對于更多的城市而言，大量板塊的供求關系仍需持續修復。譬如南京鐵心橋宅地，雖處于城市目前為數不多的高流量健康板塊，但由于開發條件較為苛刻，最終仍然只是底價拍出。接下來，隨著城市更新行動任務的進一步分解和落實，預計土地市場中或將迎來更多確定性較強的有償回購地塊，以及成熟配套區域的優質宅地，2025年下半年土拍熱度有望延續，三四線城市也會出現更多提振信心的土拍溢價信號。

??02 熱度

??溢價率延續回落至7%

??一線平均溢價率仍達14%

??市場熱度方面，至截稿時5月平均溢價率為7.2%，延續回落趨勢。一二線城市土拍仍維持熱度，本月平均溢價率仍達到10%，延續了2025年以來的高位。隨著各地年度供地清單中的優質地塊逐漸賣出，再加之非熱點地塊成交占比的上升，土拍平均溢價率的回落仍在預料之中。本月上海、杭州、成都等熱點城市平均溢價率均超過15%，武漢、石家莊溢價率也超過了5%，非熱點城市的合適地塊也拍出了高溢價，典型如重慶綦江區袖珍宅地，即拍出了51.4%的高溢價率，成交總價8443萬元，平均樓板價2300元/平方米。得益于優質地塊熱度的維持，以及投資信心的持續提振，2025年核心城市土地市場競拍信心持續高位。武漢、石家莊、重慶等城市也持續有高溢價土拍成交。

??聯系近期宏觀政策及行業穩市場發展走向來看，隨著城市更新進程的加快推進，專項債收儲、閑置土地回收、保障房收儲等舉措對潛在庫存指標的改善，再加之一攬子金融政策對于企業投資、購房者信貸的支持，在城市更新、庫存調整、融資扶持、需求提振等多方面共同發力之下，2025年有望在更多城市空間網格達成供求預期的新平衡，土拍熱度也有望進一步向更多城市、更多小板塊蔓延。

??5月土地流拍率13%，環比稍有回升。具體來看，本月武漢、蘇州、寧波、西安、福州均有各有1宗宅地流標或撤牌，因未來銷售前景確定性不足或未達出讓預期，未能成功如期出讓。

??03 重點地塊

??兩榜過半席位來自滬杭

??多宗高開發難度地塊以底價成交

??5月份高總價宅地數量延續低位，連續兩個月總價榜首地塊成交價不足50億元。重點地塊的單幅成交金額下降，不僅有助于減輕企業融資壓力，也有利于縮短單個項目的開發周期，避免形成新的長期潛在庫存。總價TOP10中，上海、杭州占據六席。榜首為北京海淀區四季青地塊，成交總價45億元，溢價率12%，樓板價7.8萬元/平方米，由保利和北京建工聯合體競得，為西四環外低密住宅用地，周邊各類配套成熟。排在第二的是上海楊浦區地塊，也是本輪上海集中土拍中熱度最高的宅地，溢價率達到26%。總價TOP10中有部分宅地為底價成交，大多因為開發難度較大而熱度不高，如南京鐵心橋地塊要求接受城市更新改造指揮部全程監管；上海虹口地塊形狀狹長，容積率6.2，捆綁100%自持商業，且需平衡歷史保護與高密度開發；杭州錢塘區地塊容積率雖然只有1.08，但由于商住混合，需自持比例較高而最終底價成交。

??隨著各地年度規劃發展計劃的推進，重點建設項目陸續迎來出讓，在更高的開發和運營要求之下，重點地塊由意向企業底價競得的情況自然更加常見，這并不能代表投資方信心的回落。反而是這些開發難度較高的地塊能夠在當前市場環境下順利出讓，在一定程度上反映了市場穩信心進程的有效推進。隨著中央部委發起的城市更新行動的加速落地，預計年內還會有更多開發難度較高的重大項目入市，高總價地塊中的底價或低溢價成交也會更加常見。

??單價榜方面，北外灘集團底價競得的上海虹口區宅地排在第一，住宅部分平均樓板價8.8萬元/平方米，周邊新房售價大約15萬元/平方米。上海楊浦區地塊排在第二，經72輪競價后由保利置業以42.41億元競得，溢價率26.3%，平均樓板價8萬元/平方米，刷新定海社區板塊地價紀錄。北京海淀地塊排在第三，平均樓板價7.8萬元/平方米。其余地塊平均樓板價均在5萬元/平方米以下。