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??導(dǎo)語(yǔ)

??“購(gòu)房降稅”新政暫未在一二手房成交端有明顯提振作用，但前端項(xiàng)目來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)仍處于高位震蕩，預(yù)期存量客戶持續(xù)釋放也將在后期成交端有所體現(xiàn)。

??◎  文 / 楊科偉、俞倩倩

??距離11月13日財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部“購(gòu)房降稅”政策落地已有一周，究竟對(duì)一二手房市場(chǎng)影響幾何？從前端指標(biāo)項(xiàng)目來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)，二手房新增掛牌量數(shù)據(jù)又能看出買賣雙方怎樣的心理變化？結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)表現(xiàn)，政策效應(yīng)能否延續(xù)，各城市又將呈現(xiàn)怎樣的差異化特征呢？

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??11月前20天一二手房成交較10月日均增10%和21%、較9月增62%和47%

??從當(dāng)前樓市表現(xiàn)來(lái)看，“購(gòu)房降稅”新政加持暫未對(duì)一二手房成交端起到明顯的促進(jìn)作用，不過(guò)從2024年11月前20日成交表現(xiàn)來(lái)看，新房和二手房仍好于10月和9月日均水平，二手房環(huán)比10月增幅略高于新房。

??二手房層面，11個(gè)核心城市2024年11月13日-11月20日日均成交35.24萬(wàn)平方米，較2024年11月1日-11月12日日均成交微降4%，而2024年11月前20日11城累計(jì)成交722萬(wàn)平方米，環(huán)比10月日均上升21%，增幅仍有擴(kuò)大趨勢(shì)。

??相較而言，新房整體增幅顯著不及二手。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，13個(gè)核心城市2024年11月13日-11月20日日均成交30.13萬(wàn)平方米，較2024年11月1日-11月12日日均成交同樣微降4%，而2024年11月前20日11城累計(jì)成交617萬(wàn)平方米，環(huán)比10月日均上升10%，前期新政集中放量后增長(zhǎng)后勁明顯不足。

??從整體層面來(lái)看，降稅后（2024年11月13日-11月20日，下同）一二手房成交量較降稅前（2024年11月前12日，下同）均微降4%，不過(guò)聚焦單個(gè)城市，還是存在一定的差異化特征。

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??降稅后（11.13-20）穗蓉蘇廬等新房成交環(huán)增15%以上，穗津漢來(lái)訪認(rèn)購(gòu)高位震蕩

??新房層面，漲多跌少：廣州、成都、蘇州、合肥等城市進(jìn)入集中放量期，除了“降稅”新政加持之外，更多得益于前期來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)客戶的持續(xù)轉(zhuǎn)化。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，廣州、成都、蘇州、合肥等新政后較新政前增幅均在15%以上，武漢、寧波次之，漲幅在10%以內(nèi)，北上深杭寧等不增反降，成交增長(zhǎng)動(dòng)能略有放緩。

??與新房成交相比，新房項(xiàng)目來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)等前端指標(biāo)似乎更能反映新政后居民購(gòu)房態(tài)度。我們調(diào)研了廣州、武漢、天津等典型項(xiàng)目周均來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)量，均呈現(xiàn)出“比上不足比下有余”態(tài)勢(shì)：11月前3周周均來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)量較新政首月（2024年10月）環(huán)比下降，而顯著好于新政前一月（2024年9月），值得關(guān)注的是，認(rèn)購(gòu)量較9月增幅顯著高于來(lái)訪量，也可看出，當(dāng)前市場(chǎng)成交仍以復(fù)訪客戶為主，有效客戶占比有所上升。

??與新房成交相比，新房項(xiàng)目來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)等前端指標(biāo)似乎更能反映新政后居民購(gòu)房態(tài)度。我們調(diào)研了廣州、武漢、天津等典型項(xiàng)目周均來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)量，均呈現(xiàn)出“比上不足比下有余”態(tài)勢(shì)：11月前3周周均來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)量較新政首月（2024年10月）環(huán)比下降，而顯著好于新政前一月（2024年9月），值得關(guān)注的是，認(rèn)購(gòu)量較9月增幅顯著高于來(lái)訪量，也可看出，當(dāng)前市場(chǎng)成交仍以復(fù)訪客戶為主，有效客戶占比有所上升。

??以武漢為例，雖不是930新政直接利好城市，不過(guò)11月周均項(xiàng)目來(lái)訪量、認(rèn)購(gòu)量和轉(zhuǎn)化率較9月還是有了顯著拉升：據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，11月周均單盤來(lái)訪量為69組，環(huán)比10月周均下降15%，較9月則上漲60%；認(rèn)購(gòu)量漲幅更為顯著，11月周均單盤認(rèn)購(gòu)量為4套，較9月倍增105%。轉(zhuǎn)化率也由新政前9月周均4.65%提升至11月周均5.94%。

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??降稅后（11.13-20）二手成交環(huán)降4%，京滬蓉杭等二手新增掛牌量繼續(xù)上升

??二手房層面，各城市跌多漲少：僅北京、鄭州降稅后表現(xiàn)好于降稅前，分別增長(zhǎng)5%和42%。上海、成都、寧波、廈門基本持平，熱度延續(xù)。而青島出現(xiàn)了大幅回落，跌幅高達(dá)43%。

??新增掛牌套數(shù)反應(yīng)業(yè)主賣房意向，事實(shí)上，除了北京、濟(jì)南、長(zhǎng)沙等個(gè)別城市2024年11月13日-11月17日日均新增掛牌套數(shù)較2024年11月前12日有了顯著增長(zhǎng)之外，其余城市均出現(xiàn)回落，不過(guò)若將時(shí)間維度拉長(zhǎng)，以930新政為界，從2024年11月前17日日均新增掛牌量與2024年9月日均對(duì)比，北京、上海、成都、濟(jì)南、南京、寧波、武漢、長(zhǎng)沙均出現(xiàn)增長(zhǎng)。

??因一線城市是當(dāng)前新政利好的直接受益者，從四個(gè)一線城市2024年11月日度二手房新增掛牌套數(shù)變動(dòng)情況可以看出，京滬刺激作用好于廣深。北京、上海11月13日新政后新增掛牌量還是有了顯著拉升，而后穩(wěn)步回落；而對(duì)于廣深，總體延續(xù)降勢(shì)，刺激效用并不顯著。

??結(jié)合11月18日京滬穗寬松政策再加碼，京滬自2024年12月1日起取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅；廣州則是在7個(gè)行政區(qū)內(nèi)，擁有合法產(chǎn)權(quán)住宅房屋且在廣州連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)滿1年的人員，可申請(qǐng)入戶。預(yù)判后市，對(duì)于一線城市二手房交易活躍度還有進(jìn)一步提升作用。

??總體來(lái)看，“購(gòu)房降稅”新政暫未在一二手房成交端有明顯提振作用，不過(guò)從前端項(xiàng)目來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)看，總體仍處于高位震蕩，較10月略有回落，但好于新政前的9月水平，預(yù)期存量客戶持續(xù)釋放也將在后期成交端有所體現(xiàn)。

??而從二手房掛牌數(shù)據(jù)來(lái)看，除了少數(shù)城市掛牌量有了顯著增長(zhǎng)之外，余下多數(shù)城市居民賣房意向一般，而主要應(yīng)當(dāng)關(guān)注取消普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)加大住房交易稅收優(yōu)惠力度等京滬等核心一線城市，成交活躍度還是有望進(jìn)一步提升。