??2月8日，克而瑞研究中心副總經理楊科偉與華泰證券探討春節期間房地產市場及1月百強房企業績表現情況。以下為核心觀點及問答內容，個人觀點，不代表機構

??概要

??1、供應：1月供應同比下跌46%

??春節期間無論是新開盤量、加推量、還是售樓處開放率跟往年相比普遍不積極，個別城市春節售樓處開放率由過去的90%以上降至今年的50%-60%，很多城市也沒有節日營銷活動。背后的原因在于：1）市場信心沒有恢復，房企促銷無法推動銷售；2）企業把更多的精力放在了交付和債務上，因為預售資金監管政策沒有明顯的轉變，銷售很大部分不能形成回款，因此推盤積極性明顯下降。

??2、成交：到訪量以及轉化率低

??1月慘淡的開局一直延續到春節期間，市場目前依然處于加速下行階段。春節期間重點40城成交同比下跌40%，購房者觀望情緒濃重，整體到訪量低迷，個別城市到訪量較高但轉化率低。

??3、分化：返鄉置業缺失

??從城市的角度分化明顯。今年返鄉置業潮缺席，因此跌幅最大的是三四線城市。一線城市相對較好，合計同比微跌8%，較19年春節增長1%，其中上海在充足供應的推動下表現最為堅挺，同比增1%。重點二線城市整個春節周同環比降幅都是在60%以上，但城市重點區域也出現了一些熱銷現象，主要有兩方面因素推動：1）一二手房倒掛；2）核心區域稀缺。

??4、展望

??一季度整個行業下行筑底過程仍然會延續。但首置改善需求依然存在，土地端的變化會是一個比較敏感的早期指標，重點城市土拍熱度有一定恢復，市場整體還有結構性的機會，預計還需要三到六個月的修復期。

??01 1月份及春節期間房地產市場情況

??（一）整體情況

??今年不論是1月還是春節，整個市場開局非常慘淡，1月份百城、春節40城的成交情況都是同比銳減了40%以上，春節也沒有明顯的好轉，主要還是三四線返鄉置業爽約。

??（二）供應

??1月份100個重點城市的商品住宅供應面積同環比分別下降46%和49%，這也可以看出企業端對于去年四季度以來下行市場也有無可奈何的態度，很多覺得開盤也沒有什么效果。在這樣的情況下百城新房成交面積環比去年12月份下降了33%，同比跌幅擴大到了48%，雖然政策面在趨好，各種各樣穩市場信心的措施也不斷出臺，對于市場來說目前還是處在加速下行的過程之中，整個市場下行的壓力是非常大的。從購房者來看觀望情緒也是比較濃重，對于整個市場的預期，不管是企業還是購房者都不太明確。所以，供應低迷一定程度上跟成交有一定的關系。

??（三）成交

??從城市來看，一線城市相對來說跌幅是最小的，尤其是上海還是處在熱度不減的區間。一線城市北上廣深1月份總體環比下降24%，同比下跌42%，比全國平均水平低6%。

??其中上海整個第六批次的新房集中供應170萬方，打新的熱度還是不減，新開盤平均去化率保持在80%以上，近七成項目開盤都日光，總體成交了130萬方，環比增長了48%，所以，一線城市的分化還是特別明顯。廣州成交就非常低迷，同環比跌幅都是在75%以上。深圳也是同比腰斬了，很多樓盤新盤的去化率只有10%，所以，目前一線城市也只有上海市場是最堅挺的。 

??27個二線城市同環比跌幅也是在40%左右，只有成都、南京成交的跌幅是在個位數，同比下跌了8%左右，同比增長城市是沒有的。像哈爾濱、貴陽、蘭州這樣一些城市同環比跌幅都超過了80%，武漢、杭州、寧波、西安等這樣一些前期熱點城市，整個成交量也是同比下跌50%左右。二線城市也只有個別的城市比如說南京、成都整個市場熱度還能夠維持在相對比較高的水平，成都1月份成交量達到了160萬平方米的水平，在規模、同比幅度上保持相對穩定。

??70個三四線城市主要還是跌多漲少，前期以徐州為代表的蘇北，浙江西部，福建、山東、湖南等熱點城市都是繼續的大幅回調，同比跌幅普遍超過了60%，只有個別的一些城市，比如說廣東的清遠、肇慶會有一些返鄉置業的，甘肅的嘉峪關，江西的景德鎮，河南平頂山等，這五個城市是同比小幅正增長的，這些整體上來說，在70個三四線城市里面是屈指可數的。 

??在這樣的情況下，春節仍然延續了低迷的走勢，不管是開發企業還是購房者，在1月31日到2月6日期間沒有明顯的改觀。從企業來說1月份企業銷售業績大幅度的縮水，房企對于市場整體低迷的行情也沒有抱太大的希望，導致春節期間新開盤的一些項目，加推的房源，甚至售樓處開門營業續客的情況跟往年相比普遍的不積極。

??從我們調研的情況來看，絕大多數的企業在春節期間售樓處也都是僅保留1-2人值班，也沒有什么大型的節點節日的促銷活動。上海只有20余個售樓處開放，深圳今年也只有50-60%的售樓處是開放的，這跟往年90%左右的售樓處開放率相比，可見整體房企不抱什么希望。北京大概有54%的售樓處是保持正常開放。武漢比較特別，武漢四季度，1月份整個成交不是特別好，房企還是比較積極，幾乎95%左右的項目在春節期間都是持續營業的，跟往年的50%左右的開放率相比也是形成了鮮明對比，說明企業在這樣一些城市覺得還是可以看到希望，還是比較積極。

??（四）城市情況

??從春節成交的情況來看，監測的40個重點城市在春節周跟春節前一周環比下降84%，同比去年春節期間下降了40%。相比2019年正常的年份也是下降了45%。所以，春節期間大家對于整個市場還是以觀望為主。

??一線城市還是相對比較堅挺的，整個的春節周北上廣深同比微跌8%，相比于2019年春節，沒有疫情的2019年春節增長了1%，上海的增幅是最高的，主要也是1月份170萬平方米新增供應量比較充裕，市場熱度還在維持，所以這一塊相對來說表現更好一些。 

??11個二線城市整個春節周同環比降幅都是在60%以上，跌幅比較顯著有武漢、長沙、重慶、鄭州、長春、成都、青島、昆明，這樣一些城市。我們以武漢具體的項目調研情況來看，主城區的剛需剛改項目春節周來訪量還能夠達到兩位數以上，但是遠郊的一些，特別是產業聚集區的項目，還有主城區終端改善和豪宅項目來訪量都是非常少，春節期間很多項目單盤成交都在兩套以下。重慶返鄉置業基本上是沒有的，重慶成交項目里面，成交的房源里面沒有返鄉置業的客戶。在到訪的客戶里面，返鄉置業的客戶也只占10%，大家知道重慶除了九城區之外，絕大多數都是以下轄的縣為主，有大量的外出務工的農村人口，這里面返鄉置業客戶也非常少。昆明，監測的有來訪客戶的27個項目里面，其中21個沒有成交的。成都主城五區春節期間有效下大定的房源不足50套。福州，我們看到節前有兩個項目是全新首次開盤，也是想趕返鄉、春節的節點。據我們所了解一個成交3套，另外一個成交5套，都遠遠沒有達到常規的全新開盤的水平。濟南，節前有一個項目加推72套房子，續客一周只成交15組，最終去化率只有17%，相對于之前40%也是有大幅度的下降。 

??跌幅最大，影響最明顯的是三四線大量的返鄉置業沒有顯著的表現。河南的洛陽，開封等等這樣一些城市，山東的一些城市整個春節期間成交都非常慘淡。常州、徐州，我們監測到案場春節期間到訪量普遍非常低，有一些樓盤甚至一天只有一組的客戶到訪。即使有一些，像徐州有一些盤還有比較高的到訪，但是轉化率都普遍偏低，很多項目成交量也是在三套以下。無錫在春節期間60個在售的項目中只有三分之一的項目每天大概只有一套成交。紹興、溫州、浙江基本面都比較好的城市，整個春節期間去化率也只有20%，而且以價換量是沒有效果的，降價、促銷這樣一些措施是沒有辦法打動購房者，沒有辦法換來成交量的提升。安徽的蕪湖、阜陽這樣人口輸出的主要城市，也有一些成交十套左右的項目，可能也只有兩三個賣的還比較好的樓盤。整個云南只有西雙版納，這跟春節期間的海南類似。西雙版納是云南省內春節期間表現最好的。來訪量也是全省最高的一個區域。有一個項目春節期間接近200組的來訪量，也只認購了四套，轉化率可見非常低。 

??從目前總的情況來看還是延續了下行的態勢，沒有因為最近政策的調整，穩市場的信心等等一些措施，有明顯的改觀。雖然在大的市場情況不是特別理想的情況下，仍然還是有一些企業，有一些項目，有一些城市還是能夠熱銷，這里面主要還是以首置和改善為主導。在城市上，除了前面提到的上海之外，寧波、杭州、西安，雖然總量有50%左右的同比下降，在核心片區個別的項目還能夠熱銷。比如說在西安的一個項目，因為價格倒掛的因素，也是在節前有3.3萬人搖號的盛況。在杭州、寧波有一些類似于區域內處于獨苗的項目，沒有其他競品，比較稀缺的一些產品也能夠開盤日光。從熱銷的主力戶型面積端情況來看還是集中在100-130平方米改善為主的產品。

??總的情況來說，目前大的市場下行過程中，還是有個別的城市，比如說上海、寧波、杭州、西安等個別城市個別的一些項目，還是能夠快速的去化，絕大多數的城市市場相對來說比較慘淡。

??（五）市場預判

??對于接下來的2月份的市場，包括一季度，我們認為整個行業下行筑底過程仍然會延續，2月份，尤其是疊加春節影響，整個成交不會有明顯的改善。總體來說目前一定規模的房企還是會面臨負增長的困境，1月份業績也是同比下降了30-40%的情況，可能不太會在短期有一個明顯的改變。一些緩解企業的資金壓力，防范風險擴大的一些措施也是不斷出臺，也是對于市場信心的穩定和恢復，我們認為也是有比較大的幫助，但是在這個過程中會需要一定的時間傳導，可能還需要三到六個月的修復期，主要還是看整個土地市場在接下來會不會有比較好的表現。

??從目前來說，從1月份的土地成交的情況來說，還是規模腰斬，整個流拍現象大幅度增加，主要還是地方城投平臺公司托底，這樣一個現象跟之前沒有太大的改變。1月份寧波等一些城市，土地市場已經有一些轉變，包括杭州也有一些改變，土地市場這一塊對于房地產市場，樓市的先行領導和穩定作用也會逐漸的顯現出來。

??總體來說我們認為整個2022年房地產行業還是會存在大量結構性的投資機會，對于一些主要城市，人口流入，產業集中的城市，房企仍然會加碼，也是一個必爭之地，對于購房者來說，等市場信心逐漸恢復之后，整個市場也會逐漸回歸到正常的水平，比如說武漢、徐州這樣一些產業人口等等城市，目前這樣下跌、下行是短期的困難，我們認為在市場逐漸回歸正常之后，這樣一些購房需求還會重新再回來，并沒有消失，仍然會有大量的需求存在，我們春節期間項目調研和項目監測里面，就有一個很好的體現。很多項目仍然還有很多人去看，只是大家目前對于自己，不管是經濟增長的原因，收入增長的原因，支付能力的擔憂，以及房地產企業交付方面的擔憂，這些方面加劇了大家觀望情緒，但是買房，換房，首置，改善的需求還是大量的存在。我們認為對于整個行業仍然還是有信心逐漸地回歸良性增長。

??02 Q&AQ1

??市場分化比較明顯，整個全國市場往下走，但上海和杭州沒有怎么差，很多中西部一些城市回落特別快，這種分化怎么看，跟一二手房價格倒掛有關系嗎？

??A1

??目前整個城市的分化，上海很多樓盤去化率在80%以上，這里面肯定有一二手房價格倒掛的因素。不光在上海，杭州也是，在杭州的核心區還是一房難求，比較稀缺、沒有房源，出來一個新房也是會有一、二手房倒掛價格的因素。西安剛才提到了3.3萬人搖號，也是限價導致的結果，一二手房價格倒掛，我們了解這個項目銷售備案價是1.6萬，旁邊的價格已經賣3萬了，而且是在高新區非常成熟的地段，而且是學區房，基本上有一倍的價差。西安市場成交量的下跌主要還是供應不足的因素，看起來西安整個成交量同比下降比較多，主要還是沒有新增供應，所以沒有成交，一旦供應上來后，成交還是會快速去化，有比較高的開盤去化率。

??昆明，貴陽，蘭州、哈爾濱，更多的是沒有需求，我們跟一些項目調研，現在都在講不知道客戶在哪里，原來的鄉鎮客戶，原來城里改善客戶，現在都買完之后，不知道新的客戶在哪里。

??從目前來看，這幾個熱點城市，一些熱銷項目要么是這個地方沒有其他房子，要買只能買這個，所謂獨苗、產品稀缺。更多的其實還是價差，也正是因為沒有其他的競品，價格錨定只能選擇二手房，有新盤二手房價格也會被人為炒作，所以還是跟價格倒掛有一定關系。

??Q2

??有沒有總體來訪量，比如說這一期春節來訪量和往年春節來訪量相比有沒有巨大的差別

??A2

??如果跟去年相比我們沒有這種總量比較的數據統計，畢竟這都是點狀的，類似于調研的情況，沒有辦法去做可比數據之間的對比，總體來說各個城市反映的項目到訪轉化簽約大定成交的數據來看，這比去年春節期間大幅度減少。武漢就比較特別，武漢去年整個售樓處開放比例也只有一半，50%左右，今年基本上全開了，12月份、1月份銷售可能沒有達預期，很多項目想努力，都全開了，但是效果也是差強人意，沒有達到這樣一個預期，總體來說大家的到訪量的確是下降了。徐州，去年春節的時候是非常的火，整個看盤都是熙熙攘攘，今年據我們同事調研還是有一些項目有一些客戶去看，但是看的多問的少，買的更少。

??Q3

??這一次成交量變差，有沒有跟很多房地產公司庫存不是特別夠，供應跟不上有關系？

??A3

??這跟供應不足有一定的關系。我們比較供應下跌幅度和成交下跌幅度看，的確有這方面的因素，相對來說絕大多數的城市成交的跌幅跟供應下降的幅度也是旗鼓相當，只有個別的城市，供應增加了，但是成交還是明顯的下降。

??從100城數據來看，總量上呈現供不應求的情況，百城新增供應1月份是2120萬方，成交量是2400萬方，還是在消耗之前庫存，不同城市可能會有差異。深圳1月份的新增供應只有13萬方，成交量是達到了47萬方，當然這個成交里面還會有一些延遲備案數據的情況。

??我覺得更能反應市場表現的是春節期間新增供應成交的，雖然數據只是一周的，但還是能夠說明一些問題。為什么跟大家強調售樓處開放的情況，以及來訪，到訪轉化的細枝末節，這樣一些很微觀的表現，就能夠說明目前企業的態度。對于新開盤，因為預售資金監管政策沒有明顯的轉變，賣掉了不一定能夠拿到錢，這是一個方面。同時有可能你很努力的銷售，很努力的吆喝，但是不一定能夠賣得掉，市場的氛圍，目前整個市場的信心沒有恢復，預期沒有明顯的轉變，所以相對來說積極性會比之前略微差一些。我們看到在春節期間很多城市沒有很明顯的營銷活動，沒有利用節假日節點做一些促銷，也沒有做明顯優惠的措施，以價換量沒有什么效果，現在就是這么一個情況。

??Q4

??對于開發商來講，感覺放棄了春節的檔口，會不會隨著慢慢進入開工階段，在3月有更好的推盤勢頭？

??A4

??從合理的推斷來說，接下來正式進入開工，2、3月份要做這方面的積極準備，從我們一些城市模排情況來看的確有這樣表現，我剛才提到的西安接下來19個項目已經要去拿預證，一些城市還是會積極推盤，不是說目前大家都放棄了。

??一些企業可能還沒有達到目標，絕大多數企業目前還是比較積極，我覺得接下來3、4月份有合適的房源能夠上市，企業還是會積極的推進，這里有我們沒有辦法判斷的原因，一個是企業目前庫存處于低位，另外可開盤的地塊，可開的項目也比較少。去年以來各新開工量，企業目前的側重，都側重于竣工和建安，新開工沒有見明顯的增長。在2、3月份，包括一些地區今年天氣的情況，比如東北等等，還有一些開工，實際能夠拿預證項目比預期會少一些，態度上大家應該會相對比較積極的，實際上能夠達到什么樣情況，我覺得不是特別樂觀，新開的房源能有多大規模，同比去年或者相對于去年的平均水平有多大的增長，這可能有待商榷的。總體土地端的情況決定了今年一季度可售的房源量會不盡如人意。

??Q5

??過去兩年，很多房企拿地節奏還是趨于提前，如3、4月賣的好拿地多一點，他們戰略投資節奏上怎么看的？

??A5

??投資節奏的問題，就拿地來說，我們認為在目前市場沒有出現明顯的變化，包括整個企業融資端，雖然從11月以來央行、住建部等等都公開表態發言，要穩定行業，穩市場信心。目前很多企業還是比較謹慎，對于投資的情況短期內我們認為還是難以大幅度根本的扭轉。

??近期的杭州、寧波土拍熱度比之前好一點，土地市場這里面還有一個很重要的點就是地價的情況，去年統計過，去年下半年雖然溢價率很低等等一些情況，但是可比地價情況，就是起拍價以及成交周圍的地塊相對比的價格，22城平均地價還是上漲了9.9%，對于很多企業，很多地塊仍然還是拿到可能會虧，賣又不好賣，賣了之后錢短期之內拿不到，借錢也借不到或者借的貴，所以投資這一塊，很多企業客觀來說有補倉的意愿和拿地的沖動，但是短期還是會觀望，畢竟都脫離不了這樣一個情況，雖然在講逆周期拿地或者說提前量等等，但就像剛才陳總講的，3、4月份市場好了，可能在二季度的時候，土地市場才會好。現在也有一個情況，樓市的復蘇可能還在等著土地市場率先的引導跟穩軍心的作用，這里面目前沒有這樣一個變化。

??我認為要看今年首輪土拍，土地價格會不會做一些調整，有利于一般民營市場主體進入，利于市場信心恢復。地市和樓市之間的傳導鏈條閉環短期之內可能沒有辦法形成。總體來說，前提條件是土地價格如果做出一定下調、讓利，讓企業有比較合理的利潤空間，房企投資的結構性回暖，認為比較安全的一些城市的一些比較合理的項目，還是會積極的介入進去，土地市場穩住之后，房地產樓市也才會逐漸的穩定，更多還是需要對于未來市場有信心。在這樣情況下循環才會逐漸的恢復正常，投資力度的修復，我覺得可能還是需要三個月左右時間，前提還是看一季度的地價情況。