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[克而瑞]2022年一季度中國房地產企業銷售TOP200排行榜

2022-04-01 10:32:07

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2022-04-01
  • 報告類型:月度排行榜
  • 發布機構:克而瑞

??導 讀 

??1、一季度百強房企業績同比腰斬 

??2、逾8成企業累計業績同比降低

??3、政策適度松綁但不會全面刺激

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??榜單解讀

??前言:2022年3月,中國房地產行業下行壓力持續、市場整體依舊低迷,30個重點監測城市商品住宅成交面積環比增長48%,同比跌幅擴至47%。企業層面,一季度百強房企整體業績規模同比大幅降低47%;3月單月業績同比降低52.7%,較2月降幅擴大5.5個百分點;相比1月業績規模降低2.6%。

??政策層面,一季度多部委密集表態穩地產,釋放強烈維穩信號。財政部明確今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件,兩會定調探索行業新發展模式,支持新市民等三類購房需求。地方繼續因城施策,弱二線和三四線城市或將分類放松。但同時,中央政策基調維持房住不炒,政策適度松綁但不會全面刺激。

??總體來看,雖然目前政策面有緩和、好轉的趨勢,但短期內市場整體的供求和成交尚未有明顯轉暖跡象,預計2022年企業銷售目標將更為謹慎。2022年會有多數企業保持去年的規模預期,或適度調降全年的銷售目標。二三季度企業仍需加緊推盤供貨,積極營銷以盡可能提高去化率水平。

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??百強房企一季度業績同比腰斬

??2022年3月,中國房地產行業下行壓力持續,企業銷售同比降幅較1、2兩月進一步擴大。百強房企單月僅實現銷售操盤金額5115.4億元,環比增長27.4%,增幅明顯低于往年同期;同比降低52.7%,較2月降幅擴大5.5個百分點;相比1月業績規模降低2.6%。累計業績來看,1-3月百強房企的整體業績規模同比大幅降低47%,也低于2020年的同期水平,一季度開局慘淡。

       具體來看,一季度有逾8成的百強房企累計業績同比降低,其中近4成企業的降幅高于50%。多數規模房企銷售表現不佳,一方面是受到市場低迷、行業信心不足的影響,另一方面企業自身的推盤及營銷積極性也普遍不高。二三季度企業需加緊推盤供貨,積極營銷以盡可能提高去化率水平。


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??2

??2022年企業銷售目標將持平或調降

??雖然目前政策面有緩和、好轉的趨勢,但短期內市場整體的供求和成交尚未有明顯轉暖跡象,預計2022年企業銷售目標將更為謹慎。一方面,去年規模房企整體的目標完成情況遠不及歷史同期,有逾8成房企未完成全年業績目標,平均目標完成率不到90%。另一方面,在行業整體規模增速放緩、市場持續降溫的背景下,大部分企業的業績實現和銷售去化壓力仍然較大。從部分企業已經披露的年度業績目標來看,預計2022年會有多數企業保持去年的規模預期,也會有不少房企根據自身的貨值和去化率水平,適度調降全年的銷售目標。

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??3

??企業融資規模保持低位,流動性壓力持續

??在目前行業風險未出清、仍有企業債務違約及暴雷的情況下,一季度金融機構放款較為謹慎,整體融資未有明顯回暖、多數企業流動性壓力持續。據不完全統計,2022年一季度行業100家典型房企的融資規模同比大幅下降52.5%,特別是2-3月境外融資幾乎“停滯”。2022年至今有約75%的房企融資規模同比減少,其中有近4成企業同比降幅超過50%。

       整體來看,目前政策回暖的傳導落地尚需時日,短期內規模房企整體的融資規模仍將保持在低位,企業應繼續保持謹慎、防范信用及流動性風險。在加緊去化回款緩解流動性壓力的同時,也需積極把握融資機會,在并購融資、保障性租賃住房REITs等多方面進行嘗試。

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??4

??多部委密集表態穩地產

??政策適度松綁但不會全面刺激

??2022年一季度,房地產行業仍處在深度調整期,在市場持續低迷、房企面臨危機的背景下,中央多部委密集表態穩地產,釋放強烈維穩信號。財政部明確今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件,兩會定調探索行業新發展模式,支持新市民等三類購房需求。房企融資、預售資金監管適度松綁,并購貸不計入“三道紅線”、保障性租賃住房貸款不計入“兩道紅線”、全國性商品房預售資金監督管理辦法出臺。居民按揭貸款政策邊際改善,各地放寬公積金貸款、下調首付比例、局部放松限貸、下調房貸利率。15城出臺新政刺激購房需求,重點涉及松綁限購、取消限售、發布購房補貼、棚改貨幣化安置等。

??展望二季度,中央政策基調維持房住不炒,政策將適度松綁但不會全面刺激。信貸層面,一是支持房企的合理融資需求,支持優質企業開展并購貸款融資,二是支持合理住房消費,降低居民按揭貸款成本,保障剛需、滿足改善,給予新市民購房相應信貸支持。地方繼續因城施策,核心一、二線城市調控政策仍將從緊執行,弱二線和三四線城市或將分類放松,壓力城市有望通過棚改、財稅托市等刺激居民購房消費。

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??市場:3月成交跌幅擴至47%

??但下旬市場回穩成交明顯回升

??2022年3月,房地產市場整體依舊低迷,30個重點監測城市商品住宅成交面積環比增長48%,同比跌幅擴至47%。

??一線城市市場陷入沉寂,成交環比增長7%,同比跌幅擴至49%。各城市成交持續低位運行,同比跌幅都在50%附近。受制于疫情防控出現反復,上海、深圳房地產市場處于“半停擺”狀態,成交同比跌幅明顯擴大。北京、廣州成交同樣不及預期,3月上、中旬市場表現疲弱,新開盤項目平均去化率低至3成。隨著居民按揭貸款松綁,多數銀行下調房貸利率,并縮短放貸周期,下旬北京、廣州市場開始回溫,但整體市場熱度較去年同期相差甚遠。

??26個二、三線城市市場盡顯疲態,成交環比增長56%,同比跌幅擴至46%。受限于去年同期基數較高,疊加國內疫情出現反彈,6成以上二、三線城市成交同比腰斬,長春、常州等同比跌幅超70%。部分疫情控制較好的城市市場筑底企穩,例如海口成交同比跌幅收窄至3%。又如西安成交放量,同比增長32%,新開盤項目平均去化率達到50%,高新、港務區等熱點板塊時有項目“日光”。壓力城市在救市政策落地后市場確有回溫,但持續時間較短,側面映證城市強弱轉化很大程度上取決于市場供求關系。典型如鄭州,上半月成交明顯回升,但由于樓市供遠大于求,下半月成交再度下滑,新開盤項目平均去化率低至20%。

??近期,多部委定調穩地產。金融委強調,要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案。隨后銀保監會、央行、證監會和外匯局紛紛部署落實工作,財政部也表示,今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。

??預計房地產金融政策或將適度控制去杠桿節奏和力度。首先,房企整體融資環境有望明顯改善,國企、央企及優質民企或將更為受益。其次,居民按揭貸款或將繼續松綁,保障剛需滿足改善及新市民購房消費,并給予新市民一定力度的信貸政策支持。

??因城施策促進房地產市場健康發展和良性循環。一線城市調控政策仍將從緊執行,尤其是限購政策較難退出,但部分收縮性政策或將適度解綁,例如深圳將上調二手房參考價。

??近期,部分二線城市“四限”調控出現松動跡象。例如鄭州、福州局部放松限購,鄭州局部放松限貸,哈爾濱全面取消限售。預計二線以及三四線城市或將效仿局部放松乃至全面取消“四限”政策,壓力城市更將在需求端予以刺激:其一,棚改、舊改加快推進,并提高貨幣化安置比例。其二,財稅刺激托市,購房補貼、稅費減免等均是政策選項。

??而從周度成交數據來看,在利好政策的作用下,房地產市場回穩,成交明顯回升。第10-12周,重點監測城市成交持續走低,上海、深圳、南京等成交連續三周下滑。第13周,重點城市成交明顯回升,已基本恢復至月初的單周成交規模,深圳、青島等成交放量增長。

??展望未來,市場底或將在二季度到來,屆時成交或將筑底企穩,同比跌幅也將有所收窄。但基于城市經濟基本面、房地產市場現狀、潛在購房需求及居民購買力等多方面因素,各城市市場或將加劇分化:

??首先,一、二線城市大概將在4、5月市場回穩。其中,一線城市市場需求及購買力最為堅挺,房地產市場或將率先企穩。二線城市市場需求相對充裕,但居民購買力有所透支,房地產市場或將輪動企穩。

??其次,三、四線城市市場回穩需要較長時間周期。其中,強三線城市房地產市場或將在下半年乃至年底才能穩住,弱三、四線城市房地產市場或將繼續盤整。

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