佳兆業(yè)： 全年銷售額有望突破260億元，一二線和舊改將成兩大增長點(diǎn)

  分析師/CRIC研究中心分析師 沈曉玲、戴成路、陳開朝

  全年有望突破260億元，進(jìn)入TOP20行列。2013年上半年，佳兆業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額110億元，同 比大增71%，順利完成全年220億元的銷售目標(biāo)的一半。另據(jù)7月最新數(shù)據(jù)，公司首7月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額129億元，完成全年銷售目標(biāo)的59%。公司的 目標(biāo)完成度情況良好，公司今年的銷售目標(biāo)將會如期完成。而且從2010年-2012年公司的銷售歷史數(shù)據(jù)看，上半年銷售額一般占全年比重的3-4成，以此 推算，今年將有望超額完成銷售目標(biāo)，突破260億元，公司或有望進(jìn)階房企銷售排行榜TOP20行列。

  此外，公司項(xiàng)目的良好情況也支撐我們作出上述判斷：根據(jù)企業(yè)中報(bào)和CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，公司目前在全國有近80個(gè)項(xiàng)目，其中在售項(xiàng)目40個(gè)，部分已進(jìn)入強(qiáng)銷期。

  如180萬體量的深圳佳兆業(yè)城市廣場，一期于2012年12月底入市，今年上半年就強(qiáng)勁銷售23.65億元，單此項(xiàng)目就占了公司上半年總銷售額 21.5%，項(xiàng)目也在2013年多次蟬聯(lián)深圳項(xiàng)目銷售前三甲。截至今年6月底，項(xiàng)目一期已累計(jì)銷售11.6萬平米，年內(nèi)還有面積近20萬平米(價(jià)值近40 億元)的可售貨量。

  同樣于去年底上市的深圳龍崗大道1號今年上半年也強(qiáng)勁銷售10.22億元和4.63萬平米，剩下7.7萬平米(價(jià)值近17億元)的存貨也將對公司下半年的業(yè)績形成強(qiáng)有力的支撐。

  此外，2013年6月，企業(yè)推出深圳大鵬項(xiàng)目(即佳兆業(yè)廣場一期)，上市體量92萬平米，其96.2%的面積在80平米以內(nèi)，迎合了剛需市場，預(yù)計(jì)將對下半年企業(yè)銷售業(yè)績作出較大貢獻(xiàn)。

  還有珠海最大型的舊城鎮(zhèn)搬遷重建項(xiàng)目——珠海水岸華都花園第一期主體工程及園林已完工，近期將擇機(jī)開盤。

  這些在售熱銷和即將上市的大盤，都將為企業(yè)帶來可觀的現(xiàn)金流，支撐著公司業(yè)績快速增長。

  另外，據(jù)企業(yè)透露，去年留存可上市量為104萬方，上半年新推130萬平米，且下半年預(yù)計(jì)有230萬平米的新推量。如果去除公司上半年的銷售面 積119.1萬平米，下半年可售貨量可達(dá)344萬方，即使按照50%的去化率(過去一年企業(yè)去化率達(dá)70%)，以及上半年9253元/平米的均價(jià)計(jì)算，下 半年的就可形成160億元的業(yè)績，加上上半年的銷售，保守估計(jì)企業(yè)全年業(yè)績亦可突破260億元。

  強(qiáng)勢回歸一二線，重點(diǎn)布局經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域

  自2011年以來，公司做出重大戰(zhàn)略調(diào)整，將發(fā)展重心重新回歸一二線。為此，近兩年公司土地儲備加大了向一二線城市的傾斜力度。在2012年，佳兆業(yè)共投入45.19億元收獲243萬平米土地，按金額計(jì)近8成位于一二線，按面積計(jì)依然逾半分布在三四線。

  今年以來，公司繼續(xù)強(qiáng)勢回歸一二線。上半年，公司共投入86.53億元購入124.78萬平米的土地。上半年拿地金額已是去年全年的1.91 倍，且所拿地塊幾乎全部位于一二線城市，其比重按金額計(jì)達(dá)到91.3%，按面積計(jì)也高達(dá)80.7%。盡管如此，截至2013年6月底，在集團(tuán)2480萬平 米的土地儲備中，一二線的比重依然只有27.5%，這與企業(yè)制定的未來一二線業(yè)績要達(dá)到7成的目標(biāo)依然有相當(dāng)大的差距，預(yù)示著企業(yè)今后將繼續(xù)聚焦在一線城 市及二線省會城市集中拿地。

  另外需要指出的是，與去年拿地均勻分布于長三角、環(huán)渤海和中西部地區(qū)有所不同，今年上半年公司拿地幾乎全部集中經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的珠三角、長三角區(qū)域， 按金額計(jì)，兩者都達(dá)到4成。可看到，戰(zhàn)略回調(diào)后，佳兆業(yè)在強(qiáng)勢回歸一二線的同時(shí)，聚焦對上海、廣州、深圳、杭州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的布局，上半年這4個(gè)城市的 資金投入占比高達(dá)76%。

  杠桿率提升助推業(yè)績高速增長，高增長使企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍可控

  從今年上半年佳兆業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告來看，企業(yè)的銷售毛利率和凈利率均出現(xiàn)小幅下降，主要是由于去年銷售主力集中在三四線城市，合約銷售均價(jià)僅為 6714元/平方米，隨著這部分項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)入賬，導(dǎo)致利潤被攤薄。但是隨著新增一二線項(xiàng)目的入市，企業(yè)利率將會提升。一方面，今年上半年企業(yè)銷售均價(jià)已經(jīng) 較去年上漲至9253元/平方米，年末凈利率勢必會增加；另一方面，今年上半年拿地均位于熱度很高的一線城市城市，雖然樓板價(jià)升至6935元/平方米，但 這些城市開發(fā)收益更高，將推動企業(yè)的利潤率進(jìn)一步提生。

  上半年，企業(yè)凈負(fù)債率走高到82%，但依然維持在合理水平。不僅如此，企業(yè)上半年短期負(fù)債上升，但由于現(xiàn)金流也從去年的38.8億元提升至 61.74億元，企業(yè)現(xiàn)金短債比依然維持在1.7，短期內(nèi)壓力并不大。企業(yè)的凈負(fù)債率的增加，主要與企業(yè)采取高周轉(zhuǎn)策略有密切關(guān)系，尤其是在投資拿地方面 耗資86.53億元。事實(shí)上，從我們的觀測來看，企業(yè)業(yè)績目前正處于快速增長的開端，上半年合同銷售額出現(xiàn)71%的同比增長，營業(yè)收入則增長2倍之多。一 般性而言，當(dāng)企業(yè)步入快速增長之初，必然會一定程度提升自身的杠桿，從而更高效的使用自身資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)增長。高增長與高杠桿乃相輔相成的關(guān)系，高增長也對高 杠桿率提供了有力的保障，風(fēng)險(xiǎn)可控。

  一二線開發(fā)和城市舊改業(yè)務(wù)成為佳兆業(yè)未來的“兩輪”驅(qū)動力

  作為中國領(lǐng)先的城市運(yùn)營商，佳兆業(yè)的主營業(yè)務(wù)涉及地產(chǎn)開發(fā)、城市更新、商業(yè)運(yùn)營、酒店管理、物業(yè)服務(wù)等多元領(lǐng)域。但要指出，為了追求資金的高效 使用，佳兆業(yè)一直將商業(yè)的比重控制在10%以內(nèi)；而物業(yè)服務(wù)目前仍處于輔助地位。為此，未來公司的業(yè)務(wù)增長將主要靠一二線的地產(chǎn)開發(fā)和一線的舊改業(yè)務(wù)“雙 輪”驅(qū)動。

  作為舊改的行業(yè)領(lǐng)袖，公司在國內(nèi)一線城市參與了多個(gè)大型舊城改造項(xiàng)目，目前共有31個(gè)城市更新項(xiàng)目，總占地面積約1030萬平方米。自去年12 月以來，企業(yè)舊改項(xiàng)目進(jìn)入全面收獲期，如前所述的深圳佳兆業(yè)城市廣場、龍崗大道1號都是舊改項(xiàng)目；今年6月深圳大鵬項(xiàng)目上市，以及未來隨著珠海水岸華都花 園及深圳鹽田地塊等項(xiàng)目入市，整個(gè)舊改板塊將撐起公司業(yè)績大半邊天。

  除了舊改外，一二線的地產(chǎn)開發(fā)也將成為企業(yè)未來另一大收入源。近兩年企業(yè)在一二線城市大肆拓張，尤其是聚焦對北上廣深和二線城市中的省會城市實(shí) 行了重點(diǎn)布局。部分項(xiàng)目如武漢佳兆業(yè)金域天下上半年銷售達(dá)到6.79億元，上半年新推的杭州玖瓏雅苑、成都佳兆業(yè)8號，上半年銷售分別達(dá)到1.63億元、 1.29億元，進(jìn)入了強(qiáng)銷期，其它一二線新增地塊或于今年下半年到明年形成集中供應(yīng)的態(tài)勢，屆時(shí)一二線板塊將迎來一個(gè)業(yè)績爆發(fā)期。

  補(bǔ)充說明：此報(bào)告僅為企業(yè)當(dāng)日業(yè)績發(fā)布后的及時(shí)快評，后期CRIC研究中心還將有詳詳實(shí)的半年報(bào)分析報(bào)告推出，敬請關(guān)注！